【正文】 層，共112個(gè)單位，面積從57M2158M2，房型有一室一廳一衛(wèi)、一室二廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的各種不同間隔的組合公寓按4星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，房間內(nèi)配置42寸等離子電視，西門子滾筒洗衣機(jī)，酒店提供會(huì)所，商務(wù)中心等配套服務(wù)，門口有機(jī)場巴士，可以到上海浦東及虹橋機(jī)場。酒店式服務(wù)質(zhì)量較突出。上海市徐匯區(qū)肇嘉浜路999弄88號周邊設(shè)施：上海體育館 上海八萬人體育場 肇嘉浜路 太平洋百貨 地鐵一號線 上海交通大學(xué) 徐家匯商圈交通： 市中心：0公里火車站：10公里虹橋機(jī)場：15公里價(jià)格：11000—16000元/月（租）30000元/平（售）香港廣場酒店服務(wù)式公寓 上海香港廣場酒店服務(wù)式公寓，聳立于上海市中心的淮海中路，套房單位面積由53～134平米。為住客房提供各種生活上及工作上的服務(wù)，照顧住客的不同需要，令顧客有賓至如歸的感覺。為住客需要更靈活提供短期租務(wù)由一天起。坐落于上海香港廣場的酒店服務(wù)式公寓視野廣闊，繁華的淮海陸及人民廣場景致盡入眼簾，交通便捷。 周邊：坐落于上海香港廣場的酒店服務(wù)式公寓視野廣闊，繁華的淮海陸及人民廣場景致盡入眼簾價(jià)格：1200—2000元/天（租）20000元/月（租） 西安租務(wù)市場物業(yè)品種資料根據(jù)本產(chǎn)品定位特點(diǎn)，研究重點(diǎn)為區(qū)內(nèi)公寓樓、商住樓、寫字樓及西安市場的三、四星級酒店。公寓、商住樓： 表1物業(yè)名稱物業(yè)定位平米/月/租價(jià)（元）主打套面積（平米）裝修狀況配套設(shè)施物業(yè)品質(zhì)歐錦園公寓3040120精裝齊全、有地?zé)嵋话銞魅~大廈公寓4045164精裝齊全、帶家電一般紅葉大廈公寓3040240精裝齊全、帶家電較好亞美大廈商住3035160200簡裝齊全一般楓葉廣場商住3035175190簡裝無寬帶一般瑞欣大廈商住3035200以上簡裝齊全一般從上表可以看出：1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價(jià)格相當(dāng)；2）二者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對更大；3）商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低；4）地段基本無差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。賓館酒店：表2西安市三、四星級賓館酒店價(jià)格表酒店名稱級別標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格/日長包房價(jià)格/日協(xié)議價(jià)格/日常包房面積m2房間數(shù)酒店位置新紀(jì)元賓館三星級540元250元380元22100多高新區(qū)內(nèi)鐘鼓樓飯店三星級460元160元368元25　市中心秦都酒店三星級350元180元320元21180玉祥門驪苑酒店四星級540元250元380元25100多勞動(dòng)南路口東方大酒店四星級580元無290元21398子午路好世界酒店四星級684元280元480元28100蓮湖路從上表2可以看出：地段、品質(zhì)是第一，同樣級別的酒店，價(jià)格不一樣，新紀(jì)元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優(yōu)于驪苑和東方大酒店；協(xié)議價(jià)格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價(jià)格，此價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)間和常包房之間；酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調(diào)時(shí)，發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應(yīng)設(shè)定在200300套之間；地理位置都相對優(yōu)越。二、案例項(xiàng)目綜合分析 案例項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)分析 經(jīng)過上述不同城市案例分析，酒店式公寓類產(chǎn)品基本都是擁有星級酒店和高檔公寓的一系列硬件優(yōu)勢，并有酒店管理與物業(yè)管理的互補(bǔ)性，是綜合了星級酒店和高檔公寓的一種衍生產(chǎn)品。究其共有特性大致可分為：1. 目前在售的此類公寓多集中于交通較便利的區(qū)域，且體量均不是很大。2. 項(xiàng)目對于周邊商業(yè)配套的依附性比較明顯。3. 所有項(xiàng)目的主力戶型多集中在5080平方米之間，大戶型所占比例相對較少（大戶型的功能多設(shè)置為豪華行政公寓）。4. 所有項(xiàng)目均為精裝修交房，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為中檔偏上水平。5. 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)高于同類項(xiàng)目，但還未能完全達(dá)到星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。6. 在價(jià)格上屬于單價(jià)較高的項(xiàng)目且物業(yè)費(fèi)較高，但是市場接受度較高，消化能力較強(qiáng)。7. 公共區(qū)域配套上均遵循酒店的高檔配套設(shè)施，功能配套齊備。8. 酒店管理公司均是聘請國內(nèi)外外知名酒店管理公司進(jìn)行管理。 案例項(xiàng)目市場特點(diǎn)分析 目前市場上出現(xiàn)的酒店式公寓按其對周邊附屬配套的依附性主要涵蓋三種類型：1. 包含在酒店建筑體中的酒店公寓，其配套及物業(yè)管理都與酒店相同，北京凱賓斯基、天津泰達(dá)國際公寓等；2. 在新建商務(wù)、商業(yè)綜合區(qū)中的酒店公寓樓，如上海協(xié)和麗豪酒店式公寓以及尚未公開的北京國貿(mào)DNA等；3. 在已有的商務(wù)、商業(yè)繁華區(qū)或旅游區(qū)酒店式公寓，北京國貿(mào)公寓、東方廣場、上海香港廣場酒店服務(wù)式公寓、天津誠基公寓等。研究上述三地酒店公寓的市場，其產(chǎn)品賣點(diǎn)基本是來自于以下三方面因素：1. 開發(fā)商以投資回報(bào)率吸引買家比較容易，能較快回籠資金；2. 開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品迎合了投資者的需要，專門用作投資的項(xiàng)目一般面積都不會(huì)很大，投資者首次投入資金較小(大多在十幾萬元)，而回報(bào)卻比較高，很多投資者都比較相信開發(fā)商的承諾；3. 運(yùn)營商愿意接受這樣的項(xiàng)目。因?yàn)榫频晔焦⒌漠a(chǎn)權(quán)是各個(gè)小業(yè)主的，而業(yè)主購買項(xiàng)目時(shí)交納了公共維修基金，所以對于運(yùn)營商來說，減去了原本應(yīng)承擔(dān)的固定資產(chǎn)的折舊成本，同時(shí)物業(yè)管理費(fèi)也由業(yè)主分?jǐn)偭撕艽笠徊糠?，所以運(yùn)營商經(jīng)營這類產(chǎn)品的成本比經(jīng)營正規(guī)酒店的成本要低60%以上。 案例項(xiàng)目經(jīng)營手法分析 提供擔(dān)保開發(fā)商經(jīng)營者投資者使用者受托或授權(quán)出售回租 出租承租委托或租賃受托或回租購買租賃擔(dān)保方委托或加盟上圖，實(shí)線箭頭連線均代表具有契約關(guān)系。經(jīng)營者包括：酒店管理公司、開發(fā)商控股之租賃或經(jīng)營公司、有酒店管理經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主公司、品牌酒店管理公司的加盟商使用者包括：酒店長租客戶 日租型散戶擔(dān)保方包括：銀行 置業(yè)擔(dān)保公司 保險(xiǎn)公司模式一：開發(fā)商主導(dǎo)（1）經(jīng)營者與開發(fā)商之間為控股的母子公司關(guān)系，開發(fā)商委托經(jīng)營者代為租賃經(jīng)營；經(jīng)營者與投資者之間是委托租賃或租賃關(guān)系（經(jīng)營者具有轉(zhuǎn)租權(quán)）經(jīng)營者與使用者之間是租賃關(guān)系開發(fā)商與投資者之間是買賣關(guān)系此種模式下，經(jīng)營者主要為開發(fā)商控股之租賃或經(jīng)營公司（如天津泰達(dá)集團(tuán)旗下泰達(dá)國際公寓），開發(fā)商須承擔(dān)一定擔(dān)保責(zé)任，對投資者而言，其保障性完全來源于對開發(fā)商的信任，然而從法律關(guān)系上講，向投資者承擔(dān)責(zé)任的是經(jīng)營公司，因此一旦經(jīng)營不善，經(jīng)營公司與開發(fā)商之間就會(huì)出現(xiàn)相互推諉現(xiàn)象或者干脆開發(fā)商轉(zhuǎn)移資金或申請破產(chǎn)，則經(jīng)營公司通常均無足夠賠償能力，投資者仍將不得保障。最佳規(guī)避方法仍是由開發(fā)商提供一定固定資產(chǎn)作為抵押并提供擔(dān)保。模式二：開發(fā)商主導(dǎo)（2）經(jīng)營者與開發(fā)商之間為純粹的委托經(jīng)營關(guān)系；經(jīng)營者與投資者之間無關(guān)系經(jīng)營者與使用者之間是租賃關(guān)系開發(fā)商與投資者之間是買賣關(guān)系和委托租賃關(guān)系或租賃關(guān)系（開發(fā)商具有轉(zhuǎn)租權(quán)）此種模式下，經(jīng)營者主要為品牌酒店公寓經(jīng)營商或酒店管理公司（如建國飯店、凱賓斯基、雅詩閣），開發(fā)商在出售的同時(shí)即與投資者簽訂回租協(xié)議，對投資者而言，其保障性一方面來源于對開發(fā)商的信任，另一方面來源于對品牌酒店管理公司的信任。從法律關(guān)系上講向投資者承擔(dān)責(zé)任的直接就是開發(fā)商，因此開發(fā)商必須提供一定固定資產(chǎn)作為抵押并提供擔(dān)保，或者有第三方擔(dān)保公司介入。究竟采用哪一種經(jīng)營模式，依照開發(fā)商的綜合實(shí)力、以及城市發(fā)展?fàn)顩r會(huì)有所不同，但對于投資者來講，他們普遍認(rèn)為知名酒店管理公司的介入會(huì)降低他們的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此在項(xiàng)目銷售階段開發(fā)商便會(huì)用其未來產(chǎn)品的經(jīng)營管理者作為其項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。 綜合解析投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征：216。 地段決定價(jià)值客戶大部分是商務(wù)人士，講求方便，所以商務(wù)環(huán)境是否濃郁，交通是否便捷，周邊配套如學(xué)校、醫(yī)院等是否完備，決定物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費(fèi)群，借力成熟商圈的物業(yè)更具投資價(jià)值。酒店服務(wù)式公寓的生長環(huán)境應(yīng)該在商圈里，成熟商圈對酒店服務(wù)式公寓的目標(biāo)消費(fèi)群體有著聚集效應(yīng)，公寓的客源才會(huì)源源不斷。216。 服務(wù)決定命運(yùn)在租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量，服務(wù)的水平直接影響到經(jīng)營狀況。能否提供良好的服務(wù)是評定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接關(guān)系到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)。企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營管理水平是關(guān)鍵，目前市場上缺乏專業(yè)的經(jīng)營公司，整體經(jīng)營水平不高，誠信度不夠，存在收益偏低的情況。應(yīng)聘請對酒店式管理有著豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司，積極與各大酒店預(yù)訂機(jī)構(gòu)合作，以保證客源的穩(wěn)定。216。 交通是關(guān)注的焦點(diǎn)發(fā)達(dá)的交通體系會(huì)促使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問題之一。216。 產(chǎn)品是立足之本滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)管理完善，對待商務(wù)樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。