【正文】 發(fā)商每年都會(huì)提供給業(yè)主一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，10～30天不等，對(duì)于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)具有吸引力。　市場(chǎng)、法律、誠(chéng)信——產(chǎn)權(quán)式酒店投資三大風(fēng)險(xiǎn)雖然“產(chǎn)權(quán)式酒店”有以上種種優(yōu)勢(shì)，但亦蘊(yùn)藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。所以，作為投資者來講，應(yīng)避免受高額回報(bào)的誘惑，清醒認(rèn)識(shí)到其風(fēng)險(xiǎn)的存在。對(duì)此，北京乾坤律師事務(wù)所合伙人劉欣律師分析認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險(xiǎn)有三類，即市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)即在酒店經(jīng)營(yíng)過程當(dāng)中，相關(guān)政策出臺(tái)、大的市場(chǎng)變動(dòng)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。比如，近期出臺(tái)的一系列旨在抑制投資、打擊投機(jī)的宏觀調(diào)控，對(duì)于那些通過銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。再比如，在投資年限內(nèi)，如果政府出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)此類物業(yè)及投資模式進(jìn)行明令禁止。另外，一些市場(chǎng)的變動(dòng)，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投資渠道的日益健全，都會(huì)分流“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資人群，這樣一來，便會(huì)引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，如下圖：專家認(rèn)為，在現(xiàn)有的政策環(huán)境下，對(duì)于想長(zhǎng)線獲取穩(wěn)定收益的人士而言，可以考慮選擇合適的項(xiàng)目投資，但對(duì)于想短期獲取收益的買家而言，眼下并不適合投資。法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)又分三個(gè)層面，首先是項(xiàng)目本身及操作方式不合法。比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、項(xiàng)目本身就涉嫌違規(guī)、投資模式不合法等；其次是合同條款不合法。即合同條款的約定不夠清晰，無法起到保障各方利益的作用；再次是擔(dān)保機(jī)制不合法。即所提供的擔(dān)保為無效擔(dān)保。比如“碧溪”，當(dāng)初提供的擔(dān)保內(nèi)容為，碧溪家居廣場(chǎng)的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，企業(yè)及商家的收入不能作為擔(dān)保的內(nèi)容。所以，前兩條為無效擔(dān)保。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，以產(chǎn)權(quán)作為擔(dān)保內(nèi)容的，必須到有房屋管理部門進(jìn)行登記備案，即在產(chǎn)權(quán)證最后一頁的“其他事項(xiàng)”或“他項(xiàng)權(quán)利”的條款中，做出“本產(chǎn)權(quán)已抵押給債務(wù)關(guān)系”的登記。登記之后，其擔(dān)保方能生效。據(jù)了解，“碧溪”的產(chǎn)權(quán)并未到相應(yīng)部門做過登記，所以，第三條同樣屬于無效擔(dān)保。這里需要提醒的是，部分以產(chǎn)權(quán)作為擔(dān)保內(nèi)容的開發(fā)商，雖然到相關(guān)部門做了登記，但往往會(huì)在產(chǎn)權(quán)證上注明抵押期限，比如半年、一年或者兩年。這是開發(fā)商不想承擔(dān)責(zé)任的表現(xiàn)。因?yàn)楦鶕?jù)“高法”的司法解釋，這個(gè)期限是無效的，債務(wù)人(開發(fā)商)只有在償還完所有的債務(wù)之后，拿著作過抵押登記的產(chǎn)權(quán)證到相關(guān)部門進(jìn)行注銷，產(chǎn)權(quán)的抵押以及開發(fā)商與業(yè)主之間的債務(wù)關(guān)系才能算真正結(jié)束。誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)這種風(fēng)險(xiǎn)主要來自開發(fā)商?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店”的開發(fā)商在出售酒店的過程中，其實(shí)已經(jīng)在收回成本，如果開發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營(yíng)公司在酒店?duì)I業(yè)中經(jīng)營(yíng)不善，由于酒店經(jīng)營(yíng)成本較高，一旦產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者投資回報(bào)就沒有任何保障。比如金色假日酒店，投資期限為20年，當(dāng)初承諾10%～30%的豐厚回報(bào)，然而，真正兌現(xiàn)的只是千分之幾、萬分之幾，甚至連千分之幾、萬分之幾都兌現(xiàn)不了。稍加分析不難發(fā)現(xiàn)，造成“金色假日”無法兌現(xiàn)承諾的原因主要有兩個(gè)方面，即銷售策略和經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)。以該項(xiàng)目50平方米的“標(biāo)間”為例，當(dāng)時(shí)售價(jià)14萬元。后來，同樣是50平方米“標(biāo)間”，總價(jià)卻提高到42萬元，那么，10%的年回報(bào)即為21萬元。假設(shè)該“標(biāo)間”每年可獲得的租金收益為15萬元，返回業(yè)主14萬元之后，經(jīng)營(yíng)公司還盈余1萬元。顯然，若返給業(yè)主21萬元，經(jīng)營(yíng)公司則虧損6萬元。雖然，這個(gè)15萬元的年租金收益只是假設(shè)，但說明一個(gè)問題，即在一定租金收益的前提下，回報(bào)較低時(shí)，能夠兌現(xiàn)；而當(dāng)回報(bào)高出實(shí)際租金收益時(shí)，承諾的回報(bào)便兌現(xiàn)不了。久而久之，便形成惡性循環(huán)。這是項(xiàng)目前期的銷售策略為后期經(jīng)營(yíng)埋下的隱患。還有，當(dāng)售價(jià)上調(diào)、實(shí)際回報(bào)增高時(shí)，如果經(jīng)營(yíng)公司具有較高的經(jīng)營(yíng)管理水準(zhǔn)，令租金收益也相應(yīng)提高，也能從一定程度上避免出現(xiàn)承諾無法兌現(xiàn)的情況。但問題在于，租金反映的是市場(chǎng)實(shí)際需求的承受能力，所以，即使酒店的管理水準(zhǔn)提高，租金的上升幅度也遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)的上漲幅度。與“金色假日”形成鮮明對(duì)比的是位于河北香河的“第一城”和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”?！暗谝怀恰蹦晖顿Y回報(bào)率為6%%的消費(fèi)代金卡；“中欣戴斯酒店”年投資回報(bào)率為8%，業(yè)主每年還可獲得3天的免費(fèi)入住期。與同類產(chǎn)品相比，“第一城”和“中欣戴斯”的投資回報(bào)率的確偏低，但其收益相對(duì)較穩(wěn)定?；诖?，專家提醒，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資期限越長(zhǎng)、承諾的回報(bào)越高，其風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一般而言，投資回報(bào)率為在6%～8%為比較合理。明確權(quán)屬、擔(dān)保及退出機(jī)制——規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)三刃利劍劉欣律師認(rèn)為，造成以上種種風(fēng)險(xiǎn)的主要原因在于，信息的不對(duì)稱以及投資者對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、擔(dān)保等專業(yè)投資知識(shí)的欠缺。所以，劉欣律師建議，投資者在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店前期，應(yīng)通過各個(gè)渠道了解項(xiàng)目的相關(guān)情況，比如開發(fā)背景、項(xiàng)目是否已被抵押，等等。另外，還需要增加專業(yè)投資知識(shí)、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，必要時(shí)，還應(yīng)向?qū)I(yè)人士咨詢，聽取專 家的意見或建議。除此之外，劉欣律師還特別強(qiáng)調(diào)投資者在前期應(yīng)注意以下問題。一、明確房屋權(quán)屬現(xiàn)實(shí)情況中，很多“產(chǎn)權(quán)式酒店”的業(yè)主都沒有房屋的產(chǎn)權(quán)。有兩種原因：一種是由于開發(fā)商資信不夠或項(xiàng)目本身有問題，致使產(chǎn)權(quán)證無法辦理；另一種是由于在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，業(yè)主需要繳納各種稅費(fèi)，這樣一來，就降低了投資收益，所以，很多業(yè)主不愿辦理產(chǎn)權(quán)。另外，由于投資“產(chǎn)權(quán)式酒店”，大都以一定的年限為基準(zhǔn)，即短期持有。所以，有的業(yè)主也嫌麻煩，就不愿辦理。就產(chǎn)權(quán)證的辦理問題，雖然國(guó)家沒有明文規(guī)定必須辦理，但專家建議，投資者在前期對(duì)項(xiàng)目的合法性以及開發(fā)商的資力，一定要有一個(gè)冷靜的分析和獨(dú)立的判斷過程。對(duì)于欲長(zhǎng)期持有物業(yè)的投資者來講，應(yīng)結(jié)合自己的投資計(jì)劃，如果覺得辦理產(chǎn)權(quán)證能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，那就必須得辦理。二、看擔(dān)保機(jī)制是否健全擔(dān)保機(jī)制是否完善是投資者能否獲得穩(wěn)定收益的關(guān)鍵所在。所以，在投資前期一定要了解是由誰提供的擔(dān)保？擔(dān)保公司的資金實(shí)力如何？另外，還應(yīng)特別關(guān)注擔(dān)保形式是什么？因?yàn)?，?dān)保分為一般責(zé)任擔(dān)保和連帶責(zé)任擔(dān)保。兩種不同的擔(dān)保方式所反應(yīng)出的對(duì)投資人的利益保障也是不一樣的。如果是一般責(zé)任擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人(開發(fā)商)無法向債權(quán)人(業(yè)主)償還債務(wù)時(shí)，債權(quán)人需先向法院提起訴訟，勝訴之后，如果債務(wù)人仍不能償還債務(wù)，可以向保證人即擔(dān)保公司主張權(quán)利；如果是連帶責(zé)任擔(dān)保，那么，當(dāng)債務(wù)人無法償還債權(quán)人的債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以選擇起訴，也可以選擇直接向保證人主張權(quán)利。除此之外，還應(yīng)注意擔(dān)保的內(nèi)容是什么？因?yàn)?，有的只保本金，有的只保收益，?dāng)然，也有收益和本金都保的。仍以“第一城”為例，由“中信國(guó)安集團(tuán)”以150億的資金為其作擔(dān)保，給人的感覺是相對(duì)較安全的，并且，其擔(dān)保形式為“全程連帶責(zé)任擔(dān)保”，擔(dān)保內(nèi)容包括本金和收益?；诖?，業(yè)界普遍認(rèn)為，在同類產(chǎn)品中，“第一城”的擔(dān)保機(jī)制應(yīng)該算是比較健全的。三、看是否有完善的退出機(jī)制專家提醒，所投資的物業(yè)有沒有完善的退出機(jī)制，對(duì)于投資者而言也非常重要。這牽涉到約定的投資期滿之后，如果不想繼續(xù)投資的話，能否“全身而退”的問題。比如“第一城”以10萬元為一個(gè)投資單位，最低投資期限為3年；“中欣戴斯酒店”以6萬元為一個(gè)投資單位，投資期限為2年。以上兩個(gè)項(xiàng)目如果投資期滿，投資者可以等值轉(zhuǎn)售給經(jīng)營(yíng)公司。所以，相對(duì)而言，還是比較安全的。但市場(chǎng)上不乏一些同類項(xiàng)目，不僅投資期限較長(zhǎng)，10～20年不等，而且也沒有很好的退出機(jī)制，對(duì)于這類項(xiàng)目，建議大家投資時(shí)要提高警惕。除以上三點(diǎn)之外，專家還給投資者提出如下幾點(diǎn)建議，一、看項(xiàng)目所在位置，最好是在旅游景點(diǎn)或鬧市區(qū)；二、關(guān)注投資方和開發(fā)商的品牌、資金實(shí)力、口碑；三、關(guān)注經(jīng)營(yíng)管理公司的實(shí)力及管理能力；四、了解開發(fā)商以何種方式來實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，像“第一城”是每半年向業(yè)主返一次收益，如果時(shí)間過長(zhǎng)，比如1年或1年以上，投資者就需要謹(jǐn)慎考慮。32 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