上海酒店式公寓的開發(fā)前景分析-資料下載頁
2025-06-16 22:34本頁面
【正文】 房型一室一室一廳二室一廳二室二廳二室一廳二室二廳建筑面積35左右45左右55左右65左右55左右65左右層高占比20％28％26％15％6％5％銷售目標客戶外企及金融證券信息界白領(lǐng)年輕人、特殊工作群體外地來滬經(jīng)商人士、港澳臺人士、高級管理人員購房對象購買力分析 根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型一室和一室一廳、二室一廳每套房屋銷售均價為：~。一般情況下購房者首付30%，—，余款向銀行按揭分20年償還，（二室一廳）房型為例，，根據(jù)新的房貸政策，%，，對于高收入白領(lǐng)、中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟指標的確定n 開發(fā)方案： 隨著上海國際化進程的加快和房地產(chǎn)市場的理性回歸，對酒店式公寓的開發(fā)提出了更高的要求，促使酒店式公寓建筑形態(tài)向舒適和實用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的小面積+裝修+酒店式物業(yè)管理模式已不能滿足現(xiàn)代消費者的需求，而另一種折衷方式立體錯層結(jié)構(gòu)，具有更良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢，成為當前和未來較受購房戶歡迎的建筑形態(tài)。在設(shè)計上，堅持方正，每戶窗戶采用凸窗，清晰分割公私、動靜、干濕區(qū)域，使用面積最大化，公寓內(nèi)無明管設(shè)計，為偏重生活或辦公的業(yè)主最大程度提供自由發(fā)揮的余地。n 參考經(jīng)濟指標：（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算 項目占地13680平方米，可建建筑面積93024平方米，去除45000平方米左右的商場面積，其他面積為48000平方米。根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積： 3520%+4528%+5526%+6515%+556%= 若48000平方米全部用于做酒店式公寓，總戶數(shù)可達1022戶，就曹家渡商圈而言，此體量過大。可考慮24000平方米左右面積用于做酒店式公寓。酒店式公寓設(shè)24層，每層1000平方米，則平均每層21戶。參照類似項目電梯數(shù)量布置（如表八），酒店式公寓設(shè)4~5部知名品牌的電梯（載重1噸/部）。另外24000平方米左右面積可用于建造有衛(wèi)生設(shè)備和茶水間的小戶型（60~150平方米）產(chǎn)權(quán)式寫字樓（關(guān)于小戶型產(chǎn)權(quán)式寫字樓的開發(fā)前景分析見下期報告）。表八樓盤層數(shù)每層戶數(shù)電梯數(shù)品牌世紀時空24163Otis圣天地25204Schindler君悅靜安24407三菱藍朝部落32244三菱駿豪國際29306Otis（2）會所配套設(shè)施 會所設(shè)在第6層、第7層，會所配套服務(wù)設(shè)施包括：健身房、棋牌室、網(wǎng)吧、咖啡廳、美容美發(fā)、游戲房等，部分設(shè)施可在裙房商場招商時一起考慮。 （3）室外附屬設(shè)施 室外附屬設(shè)施包括地下停車庫。 考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，以及部分房客是短期租住，假設(shè)酒店式公寓每3戶住戶擁有一輛轎車，則需總停車位為：462/3=154個（不包括商場及辦公樓所需車位）。 5M。地下車位包括分攤車道面積一般為30~40M2，本次估算取上限值，則地下停車庫面積為：15440=6160M2參考建設(shè)標準表九結(jié)構(gòu)框架剪力墻層 高幢 數(shù)1幢24層建設(shè)標 準168。 建筑層數(shù)：地下3層，地上5層為裙房商場，6層以上1幢24層酒店式公寓，1幢24層產(chǎn)權(quán)式小戶型辦公樓。 168。 基礎(chǔ)：鉆孔灌注樁，箱形基礎(chǔ)168。 地面：室內(nèi)實木地板、地磚、地毯，底層電梯大廳花崗巖地坪，其余樓層電梯廳采用大理石168。 門窗：塑鋼或彩鋁門窗 168。 陽臺：金屬扶手，玻璃攔板168。 外墻：商場為通透大玻璃，公寓為有色玻璃 168。 內(nèi)墻：室內(nèi)高級乳膠漆、高檔面磚，公共部位貼面磚、大理石 168。 屋面：樹脂珍珠巖板保溫，雙層鋼筋混凝土防潮層，雙層APP防水卷材，鋁基反光隔熱材料 168。 電氣：照明配電箱、動力配電箱，暗管敷設(shè)，高檔開關(guān)及插座 168。 管道：鋁塑復(fù)合水管，塑料排水管，消火栓系統(tǒng)168。 浴房：淋浴房168。 廚房：高級廚具168。 空調(diào)：每戶配進口分體式空調(diào)1~2臺168。 電梯：每幢樓配知名品牌電梯4~5臺 168。 電話：IDD168。 智能系統(tǒng)：有線電視網(wǎng)、寬帶進戶、家庭緊急救助系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、樓宇管理監(jiān)控系統(tǒng)18 /
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