【正文】 0精裝置地逸軒羅湖人民南路9000精裝國際市長交流中心白石洲深圳灣盤畔對面8000毛坯（二）營銷方式目前，深圳酒店式公寓的營銷方式主要有三種：序營銷模式性質(zhì)項目1①業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后自住，提供酒店式服務(wù)；②業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經(jīng)營，業(yè)主定期收投資收入。酒店式公寓與公寓式酒店集一體國際市長交流中心、丹楓白露2業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后自住，提供酒店式服務(wù)。酒店式公寓京基御景華庭京基東方華都置地逸軒3業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經(jīng)營，業(yè)主定期收投資收入。公寓式酒店東方銀座、趣園、東方威斯付款方式：商務(wù)房首付15%，即送15%；（豪華房首付20%，即送10%）。70%按揭20年，但在20年內(nèi)免按揭。其他：送價值3萬元的VIP金卡，400天五星級酒店免費居住權(quán)。產(chǎn)權(quán)說明：前20年只有產(chǎn)權(quán)，除了規(guī)定的400天內(nèi)，沒有別的使用權(quán)，20年后得30年五星級酒店產(chǎn)權(quán)，30年的使用權(quán)。酒店式公寓的營銷方式基本與普通住宅的方式一致。付款方式也是首付20%，70年按揭。如：京基御景華庭、京基東方華都、置地逸軒、國際市長交流中心，其酒店式公寓與普通住宅一樣，也是按照投資方式進(jìn)行銷售，購買后，即返兩年租金，簽3年租賃合同，由東方酒店公司經(jīng)營。每年按6%的回報收益。合同期滿后，或租或主由業(yè)主自定。六、深圳酒店式公寓客源分析近年來，隨著深圳經(jīng)濟的持續(xù)增長，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展，深圳的經(jīng)濟實力、經(jīng)濟地位不斷提高，海內(nèi)外駐深圳的商務(wù)機構(gòu)及海內(nèi)外經(jīng)常往來深圳的商務(wù)人員越來越多，對酒店式公寓的需求不斷增加；同時，香港投資深圳酒店式公寓的人增多，由于香港駐深商務(wù)機構(gòu)及往來深圳的商務(wù)人員及休閑旅游人員的增多，對酒店式公寓的需求也相應(yīng)增加。經(jīng)濟活躍、網(wǎng)絡(luò)時代的來臨，激發(fā)大量的創(chuàng)業(yè)者加入到SOHO一族，他們對酒店式公寓的需求越來越大……受眾多利好因素刺激，近期深圳市內(nèi)各大酒店或服務(wù)式公寓租賃率又出現(xiàn)了大幅反彈和供不應(yīng)求的趨勢，酒店公寓重新出現(xiàn)了趨熱的勢頭，在2002年，深圳市就有多家大型房產(chǎn)商投資酒店公寓。在經(jīng)歷潮起潮落后日漸成熟的深圳房地產(chǎn)開發(fā)商，一改往日的大戶型酒店公寓的做法，而將其定位在小戶型或套房上，其戶型以一房或一房一廳為主，單位面積在40－60平方米之間。據(jù)了解，東門、華強北等市商業(yè)中心的高檔租賃市場公寓的月租金往往在10000—150000元/月之間，主要是針對境外人士的租賃市場。也有一部分酒店公寓為了吸引白領(lǐng)，而開發(fā)出一些較務(wù)實的酒店公寓，一般租賃價格在5000元/月到6000元/月之間。 （一）消費群體快速壯大 由于酒店公寓一般都處于交通便利之地，有的甚至就設(shè)在大型酒店的附近，所以客人在酒店公寓里不僅可以享受到星級酒店的服務(wù)，而且購物、交友、旅游、會客等社交活動也很方便，吸引了眾多特定群體的關(guān)注。比如香港中旅集團投資策劃的深圳京華酒店公寓就位于深圳市羅湖區(qū)的東門繁華商業(yè)地段，西臨成熟的商住購物區(qū)，南接深南路，毗鄰熱點東門步行街，旺中帶靜，信步可至各大型商廈，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，成為很多商務(wù)人員的辦公場所。 隨著深圳經(jīng)濟的快速發(fā)展，招商引資速度加快，酒店式公寓有其市場生存的一定空間，深圳酒店式公寓迅速發(fā)展有其特殊的經(jīng)濟地域發(fā)展背景。就深圳而言，酒店式公寓的消費群體主要有以下幾類： 海內(nèi)外常駐深圳機構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員 由于他們工作幾年就要輪換，所以通常只租房而不會買房。因為住房補貼高，他們往往會和家屬租住品質(zhì)好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的群體，從而形成一種居住氛圍；他們對物業(yè)的要求很高，一些合資企業(yè)高級管理人員往往渴求生活在高品質(zhì)氛圍中，對這種服務(wù)式公寓的整體環(huán)境也表現(xiàn)出很強的熱忱，高檔公寓的建筑形式恰恰滿足了這一需求，正是為其較高的租金價格與出租經(jīng)營回報率所吸引。 國內(nèi)及海外常駐深圳的機構(gòu)，規(guī)模較大、派駐人員較多的，一般有專門辦公和居住場所，二者分離。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式商務(wù)公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強，活動空間更自由，故一般不會選擇酒店。規(guī)模較小、派駐人員較少的，往往將居住空間與辦公室空間合為一體，所需的戶型面積較小，酒店式公寓亦可滿足他們的要求。 經(jīng)常往來深圳的內(nèi)地及海外商務(wù)人員 由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，內(nèi)地及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返深圳，這類人會選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。 投資者 深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小，總價低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂于購買的物業(yè)。 深圳的小企業(yè)和SOHO族 深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。 隨著科技發(fā)展和計算機網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實，深圳已有不數(shù)人在家辦公，這部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。 上述幾類酒店式公寓的需求者中，海內(nèi)外駐深機構(gòu)及SOHO族是市場主力，投資者在買家中也占較高比例。 （二）全配套公寓受歡迎 酒店式公寓采用星級酒店的一些服務(wù)內(nèi)容和管理模式，又具有住宅和寫字樓的一些特點，既可居住亦可辦公?！暗囟渭选⑴渲萌笔前最I(lǐng)對房屋的首要需求。除電視、電話、冰箱、微波爐、熱水器等基本配置外，他們對家具、音響、電腦等個性化配置也會有所要求。除了“全”外，這些白領(lǐng)階層也追求“新”。在租賃市場上，“豪華裝修”、“全新裝修”房屋的租價雖高，但市場行情卻持續(xù)看好。深圳有些酒店公寓還專門將公寓建設(shè)成數(shù)字電視社區(qū)，住戶可隨意選看國內(nèi)外加密電視頻道。有些公寓還特設(shè)空中花園及多功能會所，1－2層裙樓商業(yè)配套。 從租賃市場反映，高檔次、濃郁的東方格調(diào)頗受歡迎。高投入往往伴隨高回報，細(xì)算下來，這些購房者的投資回報率也相當(dāng)驚人。 據(jù)初步統(tǒng)計，目前在市內(nèi)投資公寓或豪宅的回報率在10％左右。不過，不同的實際投資回報率還要因房因地而異。公寓所處地段、周邊交通、大社區(qū)的氛圍以及樓房本身的建筑品質(zhì)與管理水平及其配套設(shè)施都會影響房子的租賃情況。 七、案例分析（一）京基東方華都京基東方華都是京基集團開發(fā)的繼京基東方都會、京基御景華庭后的第三個酒店式公寓?？傮w看，該項目吸取以往開發(fā)同類項目的經(jīng)驗，將酒店式公寓做到精益求精。京基東方華都位于文錦中路，主要戶型及面積有：單身公寓——31㎡；一房一廳——3845㎡；兩房兩廳——6169㎡；公共配套設(shè)施有園林、泳池、會所、按摩等。酒店式服務(wù)○ 大堂禮賓服務(wù)：接送親友；安排組織各類慶典（生日、紀(jì)念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車服務(wù)（租車、泊車、美容清洗）；尊貴禮儀服務(wù)及培訓(xùn)；大堂答疑、公共信息查詢；○ 商務(wù)服務(wù)：商務(wù)禮儀服務(wù)—代訂報刊、雜志；代訂文體節(jié)目門票；代辦旅游手續(xù)；○ 商務(wù)秘書服務(wù)：協(xié)助公司注冊、登記、申報稅務(wù)、帳目管理與相關(guān)業(yè)務(wù)；文件翻譯、傳譯；家體投資理財；國內(nèi)外求學(xué)、考察、培訓(xùn)及旅行安排；酒店預(yù)訂、票務(wù)（機、船、火車、汽車、劇院、體育）；傳真、復(fù)印、打字、及電子文件服務(wù)；特別委托的上午主力服務(wù)；安排商務(wù)會議、利益賀卡、鮮花代訂；○ 洗衣及家政服務(wù)：洗衣—聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車上門服務(wù)○ 家政：鐘點工服務(wù)、保姆服務(wù)、家宴安排、市內(nèi)大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務(wù)?！?客戶服務(wù)：時尚生活顧問及講座；業(yè)主健康檔案、健康咨詢、病人看護(hù)；社區(qū)文娛活動；聯(lián)系家教及補習(xí)；○ 其他維修服務(wù)：建立房屋檔案、提供維修服務(wù)；家庭急修；家用電器安裝協(xié)助；家庭裝修協(xié)助、水、電、氣設(shè)施定期檢查；特別委托的其他服務(wù)室內(nèi)裝修及配套○ 精裝修：寬帶上網(wǎng)，帶空調(diào)。獨立廚衛(wèi)；○ 廚房：高級櫥柜、大森抽油煙機、美的燃?xì)庠?、普林西斯消毒柜；洗臉盆及水龍頭。（鋁質(zhì)吊頂天花及歐普節(jié)能燈、地、墻高級面磚及低磚）○ 浴室：洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇電視、電話、網(wǎng)絡(luò)插座、報警器按鈕；家具、空調(diào)、熱水器；物業(yè)管理機構(gòu)戴德梁行戶型設(shè)計上，避免了設(shè)計出現(xiàn)的暗浴室、暗廚；將原來的簡裝修提升到1000元/㎡以上的精裝修。落地窗的設(shè)計更加人性化。10米高的大堂，及6米高的電梯廳的精心營造出小花園的氛圍，拉升了項目的檔次。內(nèi)部包裝確實到位，在通往樣板房的裝修，整個看路通道布置精細(xì)，真正做到從細(xì)節(jié)中體現(xiàn)項目品質(zhì)。樓書折頁系統(tǒng)且精巧，具有很強說服力，具體含：《酒店式服務(wù)指南》、《純粹假日手冊》、《純粹假日酒店公寓》、《交樓標(biāo)準(zhǔn)手冊》,分別從特色的酒店服務(wù)分類內(nèi)容，項目周邊購物、餐飲娛樂、行政教育、交通通訊、醫(yī)療等配套的電話地址、營業(yè)時間，以及項目自身的賣點整合等都做了詳盡入微介紹，不僅給人感覺項目檔次高，而且激發(fā)投資者的購買欲望?？傊?，無論是從產(chǎn)品的設(shè)計，還是項目的包裝出售方面，都體現(xiàn)出開發(fā)商對酒店式公寓開發(fā)及策劃的精心準(zhǔn)備，及精益求精的態(tài)度。營銷模式?jīng)]有什么突破，都是按照傳統(tǒng)的住宅營銷方式進(jìn)行銷售，首付20%，30年按揭，營銷策略沒有新的突破或創(chuàng)意，只是對以往開發(fā)同類項目的經(jīng)驗總結(jié)和完善。項目戶型設(shè)計傾向于居家、投資，辦公的氛圍沒有營造出來。而且裝修標(biāo)準(zhǔn)也沒有對辦公這一方面作出相應(yīng)的傾向或特別提出另一裝修方案。忽略了這部分的消費需求及消費細(xì)節(jié)。杭州酒店式公寓一、杭州酒店式公寓概況杭州酒店式服務(wù)公寓起步相對較晚，但伴隨著杭州在長江三角洲經(jīng)濟地位的日益突出和國際化商務(wù)活動往來的日漸頻繁，商務(wù)形態(tài)的國際化必然要求商務(wù)配套物業(yè)提升和匹配，這無疑助推了作為商務(wù)公寓升級版的酒店式服務(wù)公寓的快速發(fā)展。杭州在銷售的酒店式公寓基本上都是以40~50平方米的小戶型為主，配有小型廚房及設(shè)施、設(shè)備。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的戶型分割和出售或租賃有關(guān)系。一般來說，小戶型適合銷售，而大戶型像套房比較有家的感覺，更對外籍高管的胃口。酒店管理公司的好壞決定著酒店式服務(wù)公寓的品質(zhì)。從目前杭州市場上的酒店式服務(wù)公寓項目看，將整幢樓分割成小的面積進(jìn)行出售有利于開發(fā)商回籠資金，但是，從酒店管理公司管理的角度看，分割出售未必有利于管理。二、杭州酒店式公寓市場據(jù)不完全統(tǒng)計，目前即將投放及在售的酒店式公寓多達(dá)10余個，包括華潤西子中心、世貿(mào)麗晶城歐美中心、易構(gòu)街區(qū)、錢塘沁園、紫晶商務(wù)城、錦繡天地、西湖金座、東方金座、深藍(lán)廣場、丁香公寓、名玨商務(wù)公寓、龍禧硅谷、元豐鈦合國際等等，主要分布在環(huán)西湖、武林廣場、世貿(mào)黃龍等市中心“黃金”地塊。除了已經(jīng)投入使用的云天財富中心、錢塘沁園、深藍(lán)廣場、丁香公寓等酒店式公寓外，正在銷售的還有華潤西子中心、世貿(mào)麗晶城歐美中心、凱恩西湖金座、紫晶商務(wù)城等，以及剛開盤的易構(gòu)街區(qū)、元豐鈦合國際等。 杭州主要酒店式公寓項目項目名面積 萬㎡套數(shù)主力戶型 ㎡車位售價 元/㎡位置酒店管理投資回報華潤西子中心43046481001800020000武林CBD浙江世貿(mào)314層5%%之間遞增，8年包租；14層以上委托經(jīng)營方出租或自行出租凱恩西湖金座3604412018000湖濱商圈奧賽%，10年包租紫晶商務(wù)城364013000慶春路東段世貿(mào)麗晶城歐美中心35040－15019000黃龍商圈Oakwood售后包租或自行出租411層保留產(chǎn)權(quán)，委托管理元豐鈦合國際3604015000武林CBD易構(gòu)街區(qū)3090城北汽車商圈7%，8年期限深藍(lán)廣場6.云天財富中心4%，%7%（2003）就目前杭州的市場來看，短期的銷售并不存在較大問題，后期的租賃可能才是酒店式公寓將要面臨的大難題。作為一種純粹的投資品種，銷售成功與否并不足以考量酒店式公寓是否成功，經(jīng)營階段的出租率和租金價格才是硬性指標(biāo)。作為杭州真正意義上第一個引入酒店式服務(wù)理念的酒店式公寓——財富中心酒店式公寓，目前保持了80%以上的高出租率，單套租金價格從4000多元到10000多元不等，年回報率保持在10%左右的水準(zhǔn)。 財富中心營運較好的原因是這個項目彌補了一個市場空白點，之前很多叫酒店式公寓的項目實際上并無真正的酒店式管理介入，但財富中心引入了酒店管理的概念，加上處在環(huán)城北路與環(huán)城東路交界處這一市中心的繁華地段，因此隨著品牌的逐漸打響，獲得了以外企高管為代表的高端客戶巨大認(rèn)同。這批人群可以享受公司給予的高額租房補貼，加上這群人士對于生活品質(zhì)要求較高，因此，服務(wù)水平較高、單位面積較小的酒店式公寓特別受到這群人士的青睞。這一市場行情一方面說明了需求群體的局限性，另一方面也說明了酒店式公寓未來的市場潛力。 從市場定位、管理模式、服務(wù)內(nèi)容方面來說，酒店式公寓不僅是一個高檔公寓的升級版和房地產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新點，也是一個城市向國際化發(fā)展的必然需求和結(jié)果。隨著我國城市國際化進(jìn)程的推進(jìn)和金融、商務(wù)、房地產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域開發(fā)程度的加深，酒店式服務(wù)公寓已經(jīng)成為市場的新寵。外資的吸收，大量外籍經(jīng)營管理者和專業(yè)人士進(jìn)入杭州，優(yōu)厚的津貼補助和大量駐杭外籍人士均樂于租用豪華完善并能提供中、長期居住的場所，保證了酒店式公寓有穩(wěn)定的客源。同時，2010世博會已無可質(zhì)疑，也將為杭州帶來了酒店式公寓得天獨厚的市場發(fā)展契機。一個酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間，甚至能否最后成功，還要看以下六個方面：：是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?，高檔酒店式公寓的出租率直接受物業(yè)所在區(qū)域板塊的商務(wù)活動活躍程度的影響；：建筑設(shè)計、內(nèi)部裝修等是否符合客戶個性化需求；：項目是否聘請知名的專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理。酒店式公寓項目是一個投資和自住兼顧的項目，酒店式公寓進(jìn)入租務(wù)市場中，客戶的去留