【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目前全市各等級(jí)酒店公寓進(jìn)行客戶資料分析，外籍人士住房預(yù)算在$1500~2500占據(jù)市場(chǎng)的39%，$2500~3500占據(jù)34%，$3500~ 4000占據(jù)20%，$4000以上占據(jù)7%。（見下表）（二）需求分析在此根據(jù)酒店式公寓的檔次分類討論各細(xì)分市場(chǎng)的主要客源情況。酒店式公寓需求細(xì)分表類別出租價(jià)格（＄/ ㎡?月）客源狀況1低檔市場(chǎng)1020較小的港臺(tái)公司管理者，外省駐滬公司人員2中檔市場(chǎng)2025外資公司高級(jí)白領(lǐng)，國(guó)內(nèi)駐滬公司領(lǐng)導(dǎo)階層。主要為中短期居住市場(chǎng)3中高檔市場(chǎng)30外資公司，跨國(guó)公司駐滬人員，以歐洲和美洲居多），他們大多為高層管理人員，享受很高的住房補(bǔ)貼消費(fèi)能力極強(qiáng)；還有國(guó)內(nèi)著名公司的駐滬人員，大多為公司的決策者和領(lǐng)導(dǎo)者，享受良好的福利待遇。他們由于工作時(shí)間非長(zhǎng)期和永久性，選擇較高檔的酒店式公寓作落腳點(diǎn)。酒店式公寓客源構(gòu)成表檔次項(xiàng)目名稱客源構(gòu)成中高檔華山公寓外籍人士99％歸國(guó)華僑1％浦東雅詩閣外籍人士60％港臺(tái)人士30％內(nèi)地人士10％中檔溫莎公寓歐美人士60％亞洲人士40％新黃浦公寓外籍人士80％國(guó)內(nèi)人士20％中低檔鴻發(fā)苑港臺(tái)人士60％國(guó)內(nèi)人士40％六、上海酒店式公寓市場(chǎng)預(yù)測(cè)中國(guó)加入WTO，上海將發(fā)展成為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，隨著向國(guó)際化都市步伐的邁進(jìn)，上海與國(guó)際上的交流會(huì)更加深入，更多的國(guó)內(nèi)外高級(jí)商務(wù)人士將來到上海，這正是酒店式服務(wù)公寓最主要的市場(chǎng)發(fā)展空間。位于市中心黃金地段、具有高品質(zhì)的管理體系、服務(wù)設(shè)施完備的物業(yè)，將是今后5~10年中最受歡迎的產(chǎn)品。區(qū)域板塊商務(wù)活動(dòng)發(fā)展有潛力的地方，也正是酒店式公寓即將活躍的地方。預(yù)計(jì)今后的一到兩年里，酒店式公寓的市場(chǎng)總體呈旺盛局面，租金水平穩(wěn)中有升。今后，市場(chǎng)將會(huì)更加走向細(xì)分，明確的市場(chǎng)定位可以創(chuàng)造出更具個(gè)性化和特色的產(chǎn)品。上海成功獲得了2010年世博會(huì)的舉辦權(quán)，同時(shí)也帶來了酒店式公寓得天獨(dú)厚的市場(chǎng)發(fā)展契機(jī)。遵循以往的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，是為了尋找今后更好的發(fā)展契機(jī)。（一）總體上，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)上海已經(jīng)提出建設(shè)四個(gè)中心的目標(biāo)，這四個(gè)中心的建設(shè)，離不開國(guó)內(nèi)外的密切合作。未來的幾年，必將有更多的跨國(guó)公司、外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)，其“大中國(guó)區(qū)”，“亞太區(qū)” 總部大都會(huì)落戶在上海，另外國(guó)內(nèi)的具有一定實(shí)力的國(guó)內(nèi)企業(yè)也將進(jìn)軍上海。大量的商務(wù)人士的涌入，是酒店式公寓強(qiáng)有力的市場(chǎng)支持力量，小陸家嘴、南京西路、淮海路等中央商務(wù)區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)，為市場(chǎng)提供足夠的酒店式公寓產(chǎn)品?？傮w來說，整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)將呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)。（二）競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng) 1. 面臨小戶型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)酒店式公寓市場(chǎng)的好壞，取決于周邊商務(wù)人士的多少。如果說現(xiàn)在的CBD以及周邊地區(qū)受到眾多利好還能支撐足夠的客戶源的話，那么，許多投資型的小戶型項(xiàng)目逐漸成勢(shì)，無疑會(huì)與酒店式公寓爭(zhēng)搶買家。據(jù)了解，目前的CBD以及周邊地區(qū)，小戶型項(xiàng)目大量存在，而且還有不斷上升的趨勢(shì)，小戶型公寓與酒店式公寓相比有很多相似之處，比如，戶型規(guī)模小，都適合于投資，但小戶型由于總價(jià)低，便于出手的優(yōu)勢(shì)受到了買房人的青睞，而酒店式公寓會(huì)因?yàn)樗甙旱奈飿I(yè)管理費(fèi)以及酒店管理成本失去相當(dāng)一部分投資型買家。與投資型項(xiàng)目相比，傳統(tǒng)的酒店的價(jià)格也將在很短的時(shí)間內(nèi)走低，一些酒店的折扣價(jià)已經(jīng)突破六折，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開始，還將有相當(dāng)數(shù)量的酒店進(jìn)入低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)行列，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必會(huì)趨于白熱化。屆時(shí)，酒店式公寓將陷于投資型項(xiàng)目與酒店之間，最終出現(xiàn)“有價(jià)無市”的尷尬局面。、品牌成為競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素。市場(chǎng)上有一些物業(yè)，雖然其設(shè)備陳舊，但其租價(jià)都高于周邊新建的酒店，一直是一種身份的象征，服務(wù)和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)也在于此。未來酒店式公寓將更加注重服務(wù)，注重增加服務(wù)的文化內(nèi)涵，著重致力增強(qiáng)客戶的熟悉和認(rèn)同感。酒店式公寓的服務(wù)將主要向?qū)俚鼗?、?guó)際化和人性化的方向發(fā)展。此外，酒店式公寓本身的特點(diǎn)決定了其發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)只局限在一個(gè)地區(qū)，上海的酒店式服務(wù)公寓將會(huì)走向全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)，甚至與世界酒店經(jīng)營(yíng)管理集體接軌、聯(lián)盟。因此酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)管理必然需要由國(guó)際酒店管理公司統(tǒng)一管理，走向跨國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)。特別是新建產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司可以帶來廣泛的客源，同時(shí)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)方式使各業(yè)主經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一一起，有利于保持物業(yè)的整體租價(jià)，使投資者有穩(wěn)定的投資利潤(rùn)。（三）開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)提示 ,巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場(chǎng)的租賃價(jià)格。特別是在交付使用后,同一地點(diǎn)的出租供應(yīng)量驟然增大,諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈,一些急于求成的出租者會(huì)降低租金,。 ,也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計(jì)而成,朝向,走道等都存在一些問題,也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求:如缺乏洗衣,市場(chǎng)上出現(xiàn)的許多項(xiàng)目是過去爛尾樓改造項(xiàng)目,產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏經(jīng)濟(jì)實(shí)用性,房型布局散亂,戶內(nèi)消極空間的數(shù)量,公共面積的分?jǐn)傔^多,對(duì)于不同層次的居住者及其生活習(xí)慣,居室套型設(shè)計(jì)缺乏靈活分隔,產(chǎn)品去化存在一定問題. ,能否聘請(qǐng)知名星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理,對(duì)于絕大多數(shù)知名酒店公寓管理公司而言,對(duì)于絕大多數(shù)開發(fā)商而言,必須引起開發(fā)商的關(guān)注. ,眾多的開發(fā)商為了盡快的回收資金,一方面,返租之后對(duì)投資者承諾的投資回報(bào),最終來源于酒店公寓項(xiàng)目的出租價(jià)格和出租率,一旦項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)正常的經(jīng)營(yíng)收益,開發(fā)商將要承擔(dān)承諾租金,因此面臨較高的違約風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,投資者對(duì)于返租存在的各種風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有了比較清晰的認(rèn)識(shí),因此會(huì)要求開發(fā)商提供較為完備的擔(dān)保機(jī)制和退出機(jī)制,一旦開發(fā)商沒有完備的擔(dān)保和退出機(jī)制設(shè)計(jì),以投資回報(bào)吸引投資者的目標(biāo)將難以實(shí)現(xiàn),，無疑會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的其他物業(yè)形成不同程度的沖擊。部分缺少產(chǎn)品特色，經(jīng)營(yíng)管理一般的物業(yè)，將會(huì)很容易被市場(chǎng)所淘汰。具體反映在空置率提高、租金水平下降等方面。持續(xù)長(zhǎng)久的生命力是酒店式公寓在市場(chǎng)上的法寶，這也是“出售型物業(yè)”和“出租型物業(yè)”的主要區(qū)別之處。北京酒店式公寓一、北京酒店式公寓概況據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有代表性的酒店式公寓項(xiàng)目有30個(gè)左右，主要分布在CBD、中關(guān)村、長(zhǎng)安街、亞運(yùn)村和望京板塊。其中CBD共有酒店式公寓7個(gè)，占總體市場(chǎng)的28％；中關(guān)村5個(gè)，占總體市場(chǎng)的20％；長(zhǎng)安街8個(gè)，占32％；亞運(yùn)村2個(gè)，占8％；望京3個(gè)，占12％?？偣?yīng)套數(shù)11960套，各板塊供應(yīng)量及所占市場(chǎng)份額如下圖所示：北京酒店式公寓的總體供給量大約在7000個(gè)單位（套）左右，主要仍然分布在CBD及周邊的東部區(qū)域，其他區(qū)域像王府井的東方廣場(chǎng)，崇文門的新世界商場(chǎng)，中關(guān)村等，也有一定量的酒店公寓上市。見下表北京部分酒店公寓租金面積戶型一覽表項(xiàng)目名稱租金水平（＄/月*套）面積戶型三全公寓1000 – 700033 2251 4居麗都公寓1500 – 850054 2851 5居?xùn)|方豪庭公寓1700 – 1300055 3001 4居麗苑公寓1800 – 650060 2371 3居盈科中心1800 – 800075 3041 3居凱賓斯基公寓1850 – 600052 1551 4居瑞士酒店2200 – 600053 1601 3居麗晶苑2200 – 7000149 3522 4居?xùn)|湖別墅公寓2230 – 1270081 3701 5居京城大廈2300 – 8800109 – 3361 5居國(guó)貿(mào)公寓2400 – 800070 2281 4居嘉里中心2800 – 22500100 5261 5居雅詩閣3000 – 12500105 801 4居北京國(guó)際俱樂部公寓3200 – 1050058 1891 4居萬國(guó)公寓5000 – 13000153 3062 4居北京酒店公寓項(xiàng)目因所處位置而有所差異，但總體而言，1—2居室的面積占大多數(shù)，3居以上的戶型相對(duì)比較少。1居室的使用面積在50—90平米之間，2居的使用面積基本在90—150平米之間；3居的使用面積在140—200平米之間；4居的使用面積至少在150平米以上；從不同戶型的配比來看，1居和2居所占的比例較大，一般在85%左右比較合適。不同區(qū)域由于客群存在比較大的差異，所以對(duì)不同戶型的需求存在一定差異，比如東部CBD的國(guó)貿(mào)公寓和燕莎的凱賓斯基就存在一定差異；國(guó)貿(mào)公寓的1居和2居比較搶手，3居的空置率相對(duì)高一些；而凱賓斯基的1居、2居和3居、4居需求差不多，但需求的客戶類型和層次不一樣，1居和2居主要是租期比較短的客戶（凱賓斯基1月起租），3居和4居主要是一些長(zhǎng)期租戶（1年以上的租戶）。近期開發(fā)的酒店式公寓新盤的分布來看，大部分還是集中在西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)等經(jīng)濟(jì)地段較為優(yōu)越的區(qū)域，產(chǎn)品定位也多是圍繞所在區(qū)域的特性而打造。如位于海淀區(qū)的“文津國(guó)際”，專業(yè)定位于中關(guān)村地區(qū)的酒店式服務(wù)公寓。位于宣武區(qū)的“錦上”酒店式公寓，緊鄰金融街和國(guó)際傳媒大道，更是直接宣稱為“金融街專屬酒店式公寓”。而位于國(guó)貿(mào)CBD內(nèi)的“國(guó)貿(mào)DNA”，光是看案名就已經(jīng)足以看出此項(xiàng)目在交通條件、周圍配套方面等的優(yōu)越性，以及主打CBD的定位。 二、北京酒店式公寓價(jià)格據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料顯示，與普通酒店相比北京酒店式公寓的單位面積月租金在價(jià)格上更加實(shí)惠。北京酒店式公寓，低者月均12美元／㎡，最高的在55美元／㎡左右，大多數(shù)定價(jià)為2030美元／㎡，目前出租率普遍在80%90%左右，較以往都有所上揚(yáng)。 北京較早的知名酒店公寓酒店的租金水平（不包括物業(yè)管理費(fèi)用）基本上在＄30—40/㎡*月，租金水平和頂級(jí)寫字樓水平相當(dāng)，物業(yè)管理費(fèi)基本上相當(dāng)于租金的10%左右。酒店公寓目前的售價(jià)基本上在＄2000/㎡以上。在出售的項(xiàng)目中，絕大多數(shù)銷售均價(jià)在10,000元/㎡以上；在10,000元/㎡以下的項(xiàng)目占29％。不同價(jià)格段項(xiàng)目所占市場(chǎng)份額如下圖所示：在出租的酒店式公寓項(xiàng)目中，CBD及長(zhǎng)安街一帶的酒店式公寓項(xiàng)目租金明顯高于其他區(qū)域，如嘉里中心和雅詩閣公寓的月租金分別達(dá)到2540美元/。月租金在15美元/m2以下的項(xiàng)目占38％，15美元/m2以上的項(xiàng)目占62％。不同租金范圍的項(xiàng)目所占份額如下圖所示：針對(duì)酒店式公寓客戶的需求特征，北京市場(chǎng)中的酒店式公寓的戶型從1居－5居，其中1居的比例最高，其次為2居和3居，分別占59％、24％、15％；面積為110m2以內(nèi)的戶型比例最大，其次是120190m2之間的戶型。居室的數(shù)量和面積根據(jù)不同細(xì)分市場(chǎng)所面對(duì)的客戶群而呈現(xiàn)較大差異。例如：富頓中心主要吸引單身租客，戶型全部為1居的小戶型；嘉里公寓、棕櫚泉國(guó)際公寓主要吸引外籍高級(jí)管理人員，有35居戶型且面積相對(duì)較大。三、北京酒店式公寓客源分析目前，北京酒店式公寓的整體出租率很高，%，特別是在CBD地區(qū)，出租率高達(dá)90%以上，低者也達(dá)到70%。主要用于較長(zhǎng)期逗留的客戶租住。目標(biāo)租賃客戶主要為外籍公司派出的高級(jí)員工、國(guó)內(nèi)大型私企的老板、高層人士。他們以商務(wù)居住為主，并具有長(zhǎng)期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長(zhǎng)，由公司擔(dān)負(fù)高額的房租費(fèi)用。酒店式公寓的短期租戶主要是來京參加會(huì)議、從事商務(wù)活動(dòng)或短期公司業(yè)務(wù)的白領(lǐng)，通常租用一房或兩房，租期從數(shù)天到3個(gè)月不等。長(zhǎng)期租戶則多為跨國(guó)公司中高級(jí)管理人員和各國(guó)駐華使館人員，他們?cè)诰┕ぷ鲿r(shí)間較長(zhǎng)，通常帶有家屬，因此居住面積要求更大，租期一般超過3個(gè)月。投資客戶主要可以分為兩大類型。第一類為純投資型客戶，主要有個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者。他們購買酒店式服務(wù)公寓的主要目的是看中了酒店的增值潛力，其預(yù)期投資回報(bào)率一般在8%15%。這部分客戶占整個(gè)客戶總數(shù)的60%左右。第二類客戶為養(yǎng)老型客戶，以個(gè)人投資者為主，年齡普遍在40歲以上，購買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源。這類客戶的投資風(fēng)格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較強(qiáng)，多投資于100平方米以上的較大戶型，預(yù)期投資回報(bào)率多在10%以下，最看重項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿Γ伎蛻艨倲?shù)的15%左右。 除投資型客戶外，其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以自住兼投資為主要目的的私營(yíng)業(yè)主、辦公族和以滿足內(nèi)部需要為目的的海外跨國(guó)集團(tuán)客戶等。 四、北京酒店式公寓裝修酒店公寓總體的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不低于4星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)，其大堂及公共區(qū)域、衛(wèi)生間、廚房等方面都有嚴(yán)格的裝修要求。細(xì)分起來，客戶對(duì)酒店公寓的裝修要求主要包括如下幾個(gè)方面：對(duì)大堂及公共區(qū)域的裝修要求：酒店公寓在大堂的面積和挑高（空）方面沒有寫字樓要求得那么嚴(yán)格，但酒店公寓對(duì)于大堂裝修的檔次特別看重，對(duì)于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料；對(duì)外立面的裝修要求，酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墻，高檔石材，瓷磚；對(duì)衛(wèi)生間的裝修要求，對(duì)酒店公寓衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為“寬敞、明亮、實(shí)用”，在功能劃分上需要考慮“浴缸、獨(dú)立淋浴房、帶浴缸精裝修、高檔衛(wèi)浴、大浴缸”；對(duì)廚房的裝修要求；廚房基本上需要配備全套廚房電器，同時(shí)基本上需要考慮西式廚房或者是中西合璧式廚房。五、北京酒店式公寓設(shè)施（一）配置酒店公寓從業(yè)態(tài)上看，更靠近酒店業(yè)，可以算作酒店物業(yè)的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，同時(shí)由于酒店公寓的買家基本上屬于投資型客戶，而最終使用對(duì)象除了在使用時(shí)間上相對(duì)于酒店客戶更穩(wěn)定更長(zhǎng)期，聽以幾乎所有的酒店公寓都是精裝修產(chǎn)品，同時(shí)由于酒店公寓的最張使用客群的層次相對(duì)比較高，對(duì)于家具和家電的配置一般都比較講究。從酒店公寓的家具配置來看，至少需要以下配置：床（或加長(zhǎng)床）、沙發(fā)、書桌、餐桌，根據(jù)入住客群的具體情況可以考慮配置：書柜、酒柜、兒童床等；從品牌的要求來看，一般需要配置國(guó)外知名品牌。（二）配套服務(wù)從酒店公寓家電的配置來看，一般