【正文】 同時(shí)，2010世博會(huì)已無(wú)可質(zhì)疑，也將為杭州帶來(lái)了酒店式公寓得天獨(dú)厚的市場(chǎng)發(fā)展契機(jī)。這一市場(chǎng)行情一方面說(shuō)明了需求群體的局限性，另一方面也說(shuō)明了酒店式公寓未來(lái)的市場(chǎng)潛力。作為一種純粹的投資品種，銷售成功與否并不足以考量酒店式公寓是否成功，經(jīng)營(yíng)階段的出租率和租金價(jià)格才是硬性指標(biāo)。西湖金座3604412018000湖濱商圈奧賽%，10年包租紫晶商務(wù)城364013000慶春路東段世貿(mào)麗晶城西湖金座、紫晶商務(wù)城等，以及剛開(kāi)盤的易構(gòu)街區(qū)、元豐財(cái)富中心、錢塘西子中心、世貿(mào)麗晶城一般來(lái)說(shuō)，小戶型適合銷售，而大戶型像套房比較有家的感覺(jué)，更對(duì)外籍高管的胃口。忽略了這部分的消費(fèi)需求及消費(fèi)細(xì)節(jié)。總之，無(wú)論是從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，還是項(xiàng)目的包裝出售方面，都體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商對(duì)酒店式公寓開(kāi)發(fā)及策劃的精心準(zhǔn)備，及精益求精的態(tài)度。落地窗的設(shè)計(jì)更加人性化。酒店式服務(wù)○ 大堂禮賓服務(wù)：接送親友；安排組織各類慶典（生日、紀(jì)念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車服務(wù)（租車、泊車、美容清洗）；尊貴禮儀服務(wù)及培訓(xùn)；大堂答疑、公共信息查詢；○ 商務(wù)服務(wù)：商務(wù)禮儀服務(wù)—代訂報(bào)刊、雜志；代訂文體節(jié)目門票；代辦旅游手續(xù)；○ 商務(wù)秘書服務(wù)：協(xié)助公司注冊(cè)、登記、申報(bào)稅務(wù)、帳目管理與相關(guān)業(yè)務(wù)；文件翻譯、傳譯；家體投資理財(cái)；國(guó)內(nèi)外求學(xué)、考察、培訓(xùn)及旅行安排；酒店預(yù)訂、票務(wù)（機(jī)、船、火車、汽車、劇院、體育）；傳真、復(fù)印、打字、及電子文件服務(wù)；特別委托的上午主力服務(wù)；安排商務(wù)會(huì)議、利益賀卡、鮮花代訂；○ 洗衣及家政服務(wù)：洗衣—聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車上門服務(wù)○ 家政：鐘點(diǎn)工服務(wù)、保姆服務(wù)、家宴安排、市內(nèi)大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務(wù)。御景華庭后的第三個(gè)酒店式公寓。 七、案例分析（一）京基高投入往往伴隨高回報(bào)，細(xì)算下來(lái)，這些購(gòu)房者的投資回報(bào)率也相當(dāng)驚人。在租賃市場(chǎng)上，“豪華裝修”、“全新裝修”房屋的租價(jià)雖高，但市場(chǎng)行情卻持續(xù)看好。 （二）全配套公寓受歡迎 酒店式公寓采用星級(jí)酒店的一些服務(wù)內(nèi)容和管理模式，又具有住宅和寫字樓的一些特點(diǎn)，既可居住亦可辦公。 深圳的小企業(yè)和SOHO族 深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。作為辦公場(chǎng)所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式商務(wù)公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強(qiáng)，活動(dòng)空間更自由，故一般不會(huì)選擇酒店。 隨著深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，招商引資速度加快，酒店式公寓有其市場(chǎng)生存的一定空間，深圳酒店式公寓迅速發(fā)展有其特殊的經(jīng)濟(jì)地域發(fā)展背景。據(jù)了解，東門、華強(qiáng)北等市商業(yè)中心的高檔租賃市場(chǎng)公寓的月租金往往在10000—150000元/月之間，主要是針對(duì)境外人士的租賃市場(chǎng)。合同期滿后，或租或主由業(yè)主自定。御景華庭、京基產(chǎn)權(quán)說(shuō)明：前20年只有產(chǎn)權(quán)，除了規(guī)定的400天內(nèi)，沒(méi)有別的使用權(quán)，20年后得30年五星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)，30年的使用權(quán)。逸軒3業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經(jīng)營(yíng)，業(yè)主定期收投資收入。白露2業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后自住，提供酒店式服務(wù)。御景華庭福田華強(qiáng)南8500簡(jiǎn)裝京基置地東方華都戴德梁行置地目前，就深圳現(xiàn)有的酒店式管理的機(jī)構(gòu)看，目前市場(chǎng)主要以戴德梁行為主，國(guó)際大公司如萬(wàn)豪、洲際、凱悅、凱萊、喜來(lái)登等，還沒(méi)有引入。目前深圳正在銷售的樓盤的裝修主要為：分區(qū)內(nèi)容首層大堂地面為進(jìn)口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、大幅砂巖壁畫、油畫，水晶燈；首層電梯廳地面為進(jìn)口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、高級(jí)燈式，工藝造型藝術(shù)天花，巖壁畫；標(biāo)準(zhǔn)電梯廳高級(jí)拋光磚、電梯門套為不銹鋼工藝門套、藝術(shù)吊頂天花；標(biāo)準(zhǔn)走廊高級(jí)拋光磚嵌藝術(shù)造型地磚、高級(jí)乳膠漆飾面，高級(jí)鋁質(zhì)天花及高級(jí)筒燈；電梯廂，用木邊、金色鋁材與金色鏡面裝飾；其他獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng)、中央背景音樂(lè)及廣播系統(tǒng)。逸軒、京基餐廳高級(jí)燈具，高級(jí)墻紙（高級(jí)乳膠漆），高級(jí)拋光磚，高級(jí)家具。三、深圳酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)（一）室內(nèi)裝修分區(qū)內(nèi)容廚房鋁質(zhì)吊頂、高級(jí)面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈、高級(jí)櫥柜、抽煙機(jī)、燃?xì)庠?、洗菜盆及水龍頭、消毒柜。一般會(huì)所功能主要配備休閑娛樂(lè)功能。除了它自身裝修華麗外，一是因?yàn)樗拇筇妹娣e大，功能布局合理。目前深圳有五星和六星大堂。（三）功能配套方面酒店式公寓的功能配套不僅種類全，而且檔次也比較高。一方面說(shuō)明深圳的酒店式公寓正趨于成熟；另一方面說(shuō)明開(kāi)發(fā)商通過(guò)近兩年對(duì)酒店式公寓的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，對(duì)這一市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)逐步深入。御景華庭單房15%樓盤名戶型戶型比一房25%置地東方華都616915%置地御景華庭335125%京基（見(jiàn)下表）房型樓盤名面積戶數(shù)比單房京基該項(xiàng)目距城市地標(biāo)地王大廈僅幾百米，都會(huì)核心、周邊銀行、食肆、超市、學(xué)校等各類配套應(yīng)有盡有，至尊便利。項(xiàng)目戶型靈活，功能齊全，有2969平米的一房、二房和三房，部分單位贈(zèng)送挑高露臺(tái)和凸窗，空間增值無(wú)限。該項(xiàng)目宗地面積為8448平方米，總戶數(shù)為864戶，停車位為237個(gè)。該項(xiàng)目將于今年年底面市，預(yù)計(jì)又將掀起新的一輪搶購(gòu)高潮。凱特公寓位于寶安南路與紅桂路的交界處，毗鄰地王大廈,由業(yè)界知名的深圳中航地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)。（見(jiàn)下表） （二）06年酒店式公寓盤點(diǎn)小戶型公寓自2004年以來(lái)呈現(xiàn)供銷兩旺之勢(shì)，但大幅放量積累了一定的存量，06年的市場(chǎng)將集中消化存量。隨后，大批開(kāi)發(fā)商相繼推出，酒店式公寓是目前深圳的地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵，繼旅游地產(chǎn)、和商業(yè)地產(chǎn)后的又一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。 　　在奧運(yùn)帶來(lái)的契機(jī)下，各種投資基金和投資商都會(huì)看好酒店式公寓的發(fā)展前景，從而帶動(dòng)酒店式公寓項(xiàng)目整售的趨勢(shì)，對(duì)其發(fā)展更是一個(gè)利好的消息。目前，市面上的酒店式公寓項(xiàng)目似乎都開(kāi)始意識(shí)到奧運(yùn)將會(huì)給酒店式公寓帶來(lái)的發(fā)展契機(jī)。由于酒店服務(wù)式公寓與酒店相比具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)：統(tǒng)一集中管理，提供專業(yè)24小時(shí)酒店式服務(wù)，同時(shí)可選用居家自助廚房、自助洗衣服務(wù)相結(jié)合，為旅游、商務(wù)活動(dòng)提供酒店式日租服務(wù)公寓或者短期月租公寓，期限比較靈活，并且相對(duì)于高檔酒店更實(shí)惠的價(jià)格，這都將為酒店式公寓帶來(lái)充足的發(fā)展機(jī)會(huì)。從酒店公寓項(xiàng)目的配套服務(wù)及設(shè)施來(lái)看，健身中心和游泳池是配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個(gè)項(xiàng)目都具有兩項(xiàng)配套服務(wù)，另外配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個(gè)項(xiàng)目都具有這兩項(xiàng)配套服務(wù)，另外配套比例比較高的是兒童活動(dòng)室和兒童游樂(lè)場(chǎng)，主要原因在于有一部分高端長(zhǎng)期居住的客戶，往往是整個(gè)家庭幾口人都居住在酒店式公寓項(xiàng)目里，并且這些客戶的家庭中有一些未成年的兒童，為了這部分兒童活動(dòng)和玩耍的需要，相當(dāng)一部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)了兒童活動(dòng)或游樂(lè)場(chǎng)所；其次對(duì)于餐飲、（小型）超市、商務(wù)中心、桑拿、健康俱樂(lè)部、銀行的配套比例都比較高。五、北京酒店式公寓設(shè)施（一）配置酒店公寓從業(yè)態(tài)上看，更靠近酒店業(yè)，可以算作酒店物業(yè)的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，同時(shí)由于酒店公寓的買家基本上屬于投資型客戶，而最終使用對(duì)象除了在使用時(shí)間上相對(duì)于酒店客戶更穩(wěn)定更長(zhǎng)期，聽(tīng)以幾乎所有的酒店公寓都是精裝修產(chǎn)品，同時(shí)由于酒店公寓的最張使用客群的層次相對(duì)比較高，對(duì)于家具和家電的配置一般都比較講究。第二類客戶為養(yǎng)老型客戶，以個(gè)人投資者為主，年齡普遍在40歲以上，購(gòu)買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。投資客戶主要可以分為兩大類型。目標(biāo)租賃客戶主要為外籍公司派出的高級(jí)員工、國(guó)內(nèi)大型私企的老板、高層人士。居室的數(shù)量和面積根據(jù)不同細(xì)分市場(chǎng)所面對(duì)的客戶群而呈現(xiàn)較大差異。在出售的項(xiàng)目中，絕大多數(shù)銷售均價(jià)在10,000元/㎡以上；在10,000元/㎡以下的項(xiàng)目占29％。北京酒店式公寓，低者月均12美元／㎡，最高的在55美元／㎡左右，大多數(shù)定價(jià)為2030美元／㎡，目前出租率普遍在80%90%左右，較以往都有所上揚(yáng)。如位于海淀區(qū)的“文津國(guó)際”，專業(yè)定位于中關(guān)村地區(qū)的酒店式服務(wù)公寓。1居室的使用面積在50—90平米之間，2居的使用面積基本在90—150平米之間；3居的使用面積在140—200平米之間；4居的使用面積至少在150平米以上；從不同戶型的配比來(lái)看，1居和2居所占的比例較大，一般在85%左右比較合適?？偣?yīng)套數(shù)11960套，各板塊供應(yīng)量及所占市場(chǎng)份額如下圖所示：北京酒店式公寓的總體供給量大約在7000個(gè)單位（套）左右，主要仍然分布在CBD及周邊的東部區(qū)域，其他區(qū)域像王府井的東方廣場(chǎng)，崇文門的新世界商場(chǎng)，中關(guān)村等，也有一定量的酒店公寓上市。具體反映在空置率提高、租金水平下降等方面。特別是在交付使用后,同一地點(diǎn)的出租供應(yīng)量驟然增大,諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈,一些急于求成的出租者會(huì)降低租金,。此外，酒店式公寓本身的特點(diǎn)決定了其發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)只局限在一個(gè)地區(qū)，上海的酒店式服務(wù)公寓將會(huì)走向全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)，甚至與世界酒店經(jīng)營(yíng)管理集體接軌、聯(lián)盟。、品牌成為競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素。如果說(shuō)現(xiàn)在的CBD以及周邊地區(qū)受到眾多利好還能支撐足夠的客戶源的話，那么，許多投資型的小戶型項(xiàng)目逐漸成勢(shì)，無(wú)疑會(huì)與酒店式公寓爭(zhēng)搶買家。未來(lái)的幾年，必將有更多的跨國(guó)公司、外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)，其“大中國(guó)區(qū)”，“亞太區(qū)” 總部大都會(huì)落戶在上海，另外國(guó)內(nèi)的具有一定實(shí)力的國(guó)內(nèi)企業(yè)也將進(jìn)軍上海。今后，市場(chǎng)將會(huì)更加走向細(xì)分，明確的市場(chǎng)定位可以創(chuàng)造出更具個(gè)性化和特色的產(chǎn)品。酒店式公寓客源構(gòu)成表檔次項(xiàng)目名稱客源構(gòu)成中高檔華山公寓外籍人士99％歸國(guó)華僑1％浦東雅詩(shī)閣外籍人士60％港臺(tái)人士30％內(nèi)地人士10％中檔溫莎公寓歐美人士60％亞洲人士40％新黃浦公寓外籍人士80％國(guó)內(nèi)人士20％中低檔鴻發(fā)苑港臺(tái)人士60％國(guó)內(nèi)人士40％六、上海酒店式公寓市場(chǎng)預(yù)測(cè)中國(guó)加入WTO，上海將發(fā)展成為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，隨著向國(guó)際化都市步伐的邁進(jìn)，上海與國(guó)際上的交流會(huì)更加深入，更多的國(guó)內(nèi)外高級(jí)商務(wù)人士將來(lái)到上海，這正是酒店式服務(wù)公寓最主要的市場(chǎng)發(fā)展空間。（見(jiàn)下表）（二）需求分析在此根據(jù)酒店式公寓的檔次分類討論各細(xì)分市場(chǎng)的主要客源情況。許多跨國(guó)公司將自己的中國(guó)總部甚至亞太總部設(shè)在這里。（2）長(zhǎng)租客戶：大多為在滬跨國(guó)公司的中高級(jí)管理人員和一些領(lǐng)館人員，他們?cè)谏虾５墓ぷ鲿r(shí)間較長(zhǎng)，通常帶有家屬，因而在面積上均要求比較大一些。目前酒店式服務(wù)公寓的租客可以劃分為短租客戶與長(zhǎng)租客戶。另一部分是港臺(tái)地區(qū)經(jīng)營(yíng)管理者和非本地的高級(jí)商務(wù)人士，他們對(duì)體現(xiàn)自身價(jià)值，顯示身份，滿足自我需求的“酒店式公寓”趨之若鶩。這些公司越來(lái)越多傾向于租賃市中心區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)格僅為酒店房租七八分之一的酒店式公寓，這樣，既能享受方便、舒適的服務(wù)，又能節(jié)省開(kāi)銷，公司亦樂(lè)于接受?？傮w而言，房型設(shè)計(jì)不是影響酒店式公寓成功與否最關(guān)鍵的要素，但是有幾方面因素需要在設(shè)計(jì)中充分考慮：功能齊全：從客戶的需求出發(fā)，臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間缺一不可；空間布局合理：各房間之間的聯(lián)系組織緊湊、使用方便；起居室的面積要大（20平方米以上）：適應(yīng)朋友聚會(huì)、家人溝通的要求；廚房衛(wèi)生間的設(shè)施齊全，兩房以上的廚房面積不能太小；兩房以上的房型，至少要設(shè)計(jì)兩個(gè)衛(wèi)生間；主臥的面積一般不低于20㎡。通常長(zhǎng)期駐滬（三個(gè)月以上）的外籍人士都會(huì)為完整的“家庭型”，一般擁有孩子的家庭會(huì)考慮租用三房。大多數(shù)的兩房都會(huì)擁有兩個(gè)衛(wèi)生間。（2）兩房房型建筑面積在100~160㎡/套之間，占總數(shù)的75%。（見(jiàn)下表） 上海酒店式公寓面積比率表房型最小面積（㎡/套）最大面積（㎡/套）平均面積（㎡/套）市場(chǎng)份額（%）一房4614012二房7023038三房11633342四房以上（包括復(fù)式）17610242808（1）一房房型建筑面積在60~100㎡/套之間，占總數(shù)的74%。超過(guò)300個(gè)單元的屬于超大型物業(yè)，對(duì)服務(wù)品質(zhì)的控制和提高上會(huì)有更多的要求。而單元數(shù)量在300套左右的大型樓盤，大多為新建的高層公寓，如：上海盛捷、希爾福公寓、香港廣場(chǎng)世紀(jì)閣和愛(ài)麗軒等。如果說(shuō)“經(jīng)營(yíng)管理理念”是酒店式公寓的靈魂的話，一個(gè)經(jīng)營(yíng)理念完善的公寓，提供給客戶的不僅僅是一個(gè)“安身的場(chǎng)所”，同時(shí)還是“安心的家園”和“居家的氛圍”。通過(guò)服務(wù)細(xì)微之處，即可見(jiàn)整個(gè)物業(yè)管理水平的一斑。高檔酒店式公寓月均租價(jià)情況表名稱地址戶型面積 ㎡月租 元月均 月/㎡上海芝大廈徐匯區(qū)衡山路41號(hào)118520000嘉里公寓南京西路/銅仁路3218040000上海商城靜安區(qū)陜西北路288號(hào)單間25345000駿豪國(guó)際靜安區(qū)南京西路陜西路228115412000（2）中檔物業(yè)具有相對(duì)完善的硬件設(shè)施，配套比較齊全，但是在服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量上稍遜一籌，處于創(chuàng)造品牌的時(shí)期。（1）高檔物業(yè)以品牌和服務(wù)取勝。以會(huì)所設(shè)備為主。四、上海酒店式公寓物業(yè)特征（一）經(jīng)營(yíng)管理——物業(yè)的靈魂良好的物業(yè)管理服務(wù)和設(shè)施水平，是酒店式服務(wù)公寓的另一優(yōu)勢(shì)，提供“酒店式服務(wù)”是服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)要訣?！? 華山路和鎮(zhèn)寧路板塊：近兩年的市場(chǎng)供應(yīng)比較集中，以較低的租金水平$靜安區(qū)和徐匯區(qū)各自以獨(dú)特的品質(zhì)，在租金適中的情況下，保持85%以上的高出租率。元㎡/月（二）總價(jià)特征酒店式公寓的單套總價(jià)根據(jù)不同的房型和面積，大致在$1500~10000/月之間。新天地板塊：由于區(qū)域環(huán)境的不斷增值，憑借淮海中路甲級(jí)寫字樓云集的優(yōu)勢(shì)，加上太平橋地區(qū)綠化環(huán)境的日益完善，平均租金穩(wěn)居高位，不愧為黃金地段的高端價(jià)位。徐匯、長(zhǎng)寧和盧灣三區(qū)占據(jù)了其中71%的份額。城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）是商務(wù)活動(dòng)最密集最集中的區(qū)域，也是租用酒店式公寓的客戶活動(dòng)最多的區(qū)域。景氣指數(shù)最旺的新天地和小陸家嘴板塊，分別憑