【正文】 目標(biāo)客戶(hù)群體為自住型為主。 物業(yè)管理： 據(jù)悉，該項(xiàng)目將邀請(qǐng)中心大酒店物業(yè)加盟，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以及物管費(fèi)用的收取尚未確定。每三層共享一個(gè)室內(nèi)花園，花園由不同的風(fēng)格組成。 ? 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 中環(huán)國(guó) 際廣場(chǎng)位于山西路商圈 —— 軍人俱樂(lè)部?jī)?nèi)，包括群樓中環(huán)國(guó)際俱樂(lè)部， 9— 22 層純粹 MOHO 式寫(xiě)字樓和 23— 50 層豪華酒店式公寓。 物管費(fèi) 元 /㎡ /月。戶(hù)型面積有 31 ㎡的 2 套、 4143 ㎡的 9 套、 45 ㎡的 4 套、 4748 ㎡的 6 套。 價(jià)格體系： 目前均價(jià) 12020 元 /㎡。 點(diǎn)評(píng)分析： 作為 南京市乃至江蘇省第一座真正意義上的國(guó)際化高檔住宅，金陵王府入選 了 “2020年中國(guó)豪宅 18 強(qiáng) ” 。 運(yùn)營(yíng)模式： 金陵王府與上海怡住酒店式管理有限公 司合作，打造南京高檔移動(dòng)公寓。采取菜單式的服務(wù)，不斷充實(shí)、調(diào)整新的服務(wù)項(xiàng)目，由業(yè)主根據(jù)自我需求選擇服務(wù)內(nèi)容，在挖掘業(yè)主潛在服務(wù)需求的同時(shí)，逐步增加有承受能力的無(wú)償和零利潤(rùn)服務(wù)項(xiàng)目。 物業(yè)管理： 金陵王府由榮獲 “ 中國(guó)十佳飯店 ” 、 “ 世界一流飯店組織 ” 成員等稱(chēng)號(hào)的南京金陵飯店旗下的物業(yè)管理公司提供服務(wù)， 使業(yè)主 體驗(yàn)居家享受五星級(jí)的 酒店服務(wù) 。 ? 金陵王府 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 金陵王府國(guó)際花園共 有 3 棟 1115 層的小高層住宅樓，另有一 棟 14 層共 200 多套 的 單身公寓，面積在四、五十平方米左右 。小高層和高層建筑并存，高層開(kāi)始占主導(dǎo)地位。 酒店式公寓個(gè)案分析 目前南京已經(jīng)出現(xiàn)眾多的酒店式公寓，如果一定要做斷代研究的話，在理論上已經(jīng)發(fā)展到第三代。南京的酒店式公寓僅是開(kāi)發(fā)商操作的一個(gè)暫時(shí)性項(xiàng)目，項(xiàng)目結(jié)束后抽身而退，很少有開(kāi)發(fā)商自己去運(yùn)營(yíng)管理。房地產(chǎn)融資的方式較多，但銀行貸款是主要的方式，在目前的政策調(diào)整下，獲取銀行貸款難度在加大。 小戶(hù)型與酒店式公寓比較結(jié)論 既然酒店式公寓是對(duì)小戶(hù)型項(xiàng)目的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，更是一種產(chǎn)品與生活的提升，提升主要表現(xiàn)在裝修和物業(yè)管理這個(gè)層面，聯(lián)帶自然提升了銷(xiāo)售價(jià)格，中百達(dá)通過(guò)對(duì)目前市場(chǎng)在售的小戶(hù)型和酒店式公寓在裝修和物業(yè)管理方面的比較，以?xún)r(jià)格作為市場(chǎng)層面的考量去反應(yīng)這種提升的市場(chǎng)接納程度，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位條件進(jìn)行檢驗(yàn)。 雖然所有的酒店式公寓都在宣稱(chēng)自己為業(yè)主提供酒店式服務(wù)，但是不同的物業(yè)服務(wù)主體未來(lái)能給業(yè)主提供的服務(wù)存在很大的差別，最直接的表現(xiàn)就是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。個(gè)性化服務(wù)主要包括：代辦秘書(shū)、會(huì)場(chǎng)出租、傳真、打印、翻譯等商務(wù)服務(wù)；家政服務(wù)；餐飲需求服務(wù)；交通服務(wù) (機(jī)場(chǎng)接送、出租車(chē)預(yù)定、停車(chē)設(shè)施 )；醫(yī)療服務(wù)；其他服務(wù) (社區(qū)聚會(huì)幼兒看護(hù)等 )。 酒店式公寓紛紛聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)酒店管理公司為自己的項(xiàng)目提供服務(wù)，只是在聘請(qǐng)公司的專(zhuān)業(yè)等級(jí)和具體操作上存在千差萬(wàn)別，一種是真正聘請(qǐng)知名的酒店管理公司直接來(lái)提供服務(wù)，例如金陵王府力邀金陵飯店物業(yè)管理有限公司；一種是聘請(qǐng)一家知名的酒店管理公司作為物業(yè)顧問(wèn)，實(shí)際負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)的還是普通的物業(yè)管理公司，例如河西的紫鑫國(guó)際公寓；一種就是由普通的物業(yè)管理公司來(lái)提供所謂的酒店式管理服務(wù)。 ? 物業(yè)服務(wù) 酒店式公寓又名“ SERVlCE APARTMENT”，服務(wù)是其本質(zhì)特性。 物業(yè)管理提升 板塊 樓盤(pán)名稱(chēng) 管理規(guī)模 (萬(wàn)㎡） 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理收費(fèi) (元 /㎡〃月 ) 物業(yè)管理 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 城南 居易時(shí)代 新世紀(jì)物業(yè)管理有限公司 提供常規(guī)服務(wù) 瑞爾城市空間 江鴻物業(yè)公司 提供常規(guī)服務(wù) 城中 宏圖上福園 駿廣物業(yè) 提供常規(guī)服務(wù) 利奧大廈 江蘇騰虹物業(yè) 經(jīng)營(yíng)管理有限公司 提供常規(guī)服務(wù) 天空之都 太平洋保全管理機(jī)構(gòu)、 臺(tái)灣太聯(lián)企管顧問(wèn) 提供常規(guī)服務(wù) 長(zhǎng)發(fā)中心 仲量聯(lián)行 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 南京國(guó)際廣場(chǎng) 高力國(guó)際物業(yè) 未定 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 約瑟夫公寓 永和物業(yè) 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 木馬 未定 未定 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 金陵大公館 未定 未定 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 金輪國(guó)際廣場(chǎng) 世邦魏理仕 未定 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 中心大酒店 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 河西 西城風(fēng)尚 江蘇新星漢 物業(yè)管理有限公司 提供常規(guī) 服務(wù) 鉑領(lǐng)公寓 江蘇星漢物業(yè)管理公司 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 嘉業(yè)國(guó)際城 原定：杭州國(guó)大雷迪森廣場(chǎng)酒店管理 現(xiàn)定：湖州嘉業(yè)物業(yè)管理公司（開(kāi)發(fā)公司自己的物管公司） 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 新銳國(guó)際公寓 東渡物業(yè) 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 紫鑫國(guó)際公寓 南京大金統(tǒng)酒店管理有限公司管理 聘英國(guó)具有164 年歷史的威格斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司為顧問(wèn)， 服務(wù)內(nèi)容待定 提供酒店式物 業(yè)管理服務(wù) 潤(rùn)花園 江蘇新業(yè)置業(yè) 發(fā)展有限公司 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 陽(yáng)光金峰 愛(ài)濤物業(yè) 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 仙林 亞?wèn)|城 南京亞?wèn)| 物業(yè)管理公司 提供常規(guī)服務(wù) 康喬圣菲 星漢物業(yè) 未定 城北 百通國(guó)際公寓 南京市百市 物業(yè)管 理有限公司 提供常規(guī)服務(wù) 御湖國(guó)際 未定 未定 提供常規(guī)服務(wù) 江寧 千色貴族 深圳鵬基物業(yè)管理服務(wù) (南京 )有限公司 提供常規(guī)服務(wù) 天地新城 南京天地 物業(yè)管理有限公司 提供常規(guī)服務(wù) 五米空間 南京久強(qiáng) 物業(yè)管理公司 提供常規(guī)服務(wù) Laker 國(guó)際公寓 (湖邊一棟） 南京錦江 物業(yè)管理公司 提供常規(guī)服務(wù) 翠屏國(guó)際城 深圳蓮花物業(yè) （國(guó)家一級(jí)資質(zhì)） 提供常規(guī)服務(wù) 天元吉第 南京錦江 物業(yè)管理有限公司 未定 提供常規(guī)服務(wù) 同曦藝術(shù)家園 同曦物業(yè)（開(kāi) 發(fā)公司 自己的物管公司） 未定 提供常規(guī)服務(wù) 江北 快樂(lè)之城 南京石林物業(yè) 未定 提供常規(guī)服務(wù) 瑞凱國(guó)際 香港華沃 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 如果說(shuō)精裝修是酒店式公寓的硬件，那么星級(jí)酒店式的服務(wù)就是該種產(chǎn)品的的軟件，缺一不可。因?yàn)榭紤]到業(yè)主的個(gè)人喜好等一系列因素，很少有項(xiàng)目能夠真正做到完全的精裝修。具體有以下幾個(gè)部分： 廚房：墻面瓷磚、設(shè)料理臺(tái)、吊柜、電熱水器、煤氣灶 (電磁爐 )、微波爐、冰箱、脫排油煙機(jī)。大部分的酒店式公寓大堂都以星級(jí)酒店的大堂設(shè)計(jì)為主，一般占地在 300 ㎡以上，高度挑空一到二層，并在入口處設(shè)置落地門(mén)窗，將室外光線引入，使大堂氣派明亮。 均價(jià)比較 (一 ) 在售項(xiàng)目 板塊 樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)管理 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 均價(jià) (元 /㎡ ) 小戶(hù)型層 高 (M) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /㎡ ) 裝修占單價(jià)比重 （ %） 城南 居易時(shí)代 提供常規(guī)服務(wù) 6700 500 % 城中 宏圖上福園 提供常規(guī)服務(wù) 8482 0 _ 利奧大廈 提供常規(guī)服務(wù) 9150 1000 % 天空之都 提供常規(guī)服務(wù) 13500 0 _ 長(zhǎng)發(fā)中心 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 14000 0 _ 約瑟夫公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 12020 1000 % 南京國(guó)際廣場(chǎng) 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 20200 不單獨(dú)核算 _ 河西 西城風(fēng)尚 提供常規(guī)服務(wù) 平層 8650 挑高11000 01 棟平層 02 棟挑高 01 棟 1000 02 棟 1800 01 棟 % 02 棟 % 鉑領(lǐng)公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 6909 0 _ 嘉業(yè)國(guó)際城 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 6000 1000 % 新銳國(guó)際公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 平層 5500挑高 6600 主樓挑高 裙樓平層 平層：全裝修 挑高：毛坯 _ 紫鑫國(guó)際公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 6600 8001000 %% 潤(rùn)花園 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 8360 1500 % 陽(yáng)光金峰 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 7800 8001000 %% 城北 百通國(guó)際公寓 提供常規(guī)服務(wù) 5700 0 _ 江寧 Laker 國(guó)際公寓 (湖邊一棟） 提供常規(guī)服務(wù) 4000 0 _ 五米空間 提供常規(guī)服務(wù) 4500 0 _ 天地新城 提供常規(guī)服務(wù) 4800 600 % 千色貴族 提供常規(guī)服務(wù) 4400 精裝 _ 江北 快樂(lè)之城 提供常規(guī)服務(wù) 3200 普通裝修 _ 瑞凱國(guó)際 提供酒店式物 業(yè)管理服務(wù) 3500 普通裝修 _ (二 ) 年內(nèi)上市項(xiàng)目 板塊 樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)管理 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 均價(jià) (元 /㎡ ) 小戶(hù)型層 高 (M) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /㎡ ) 裝修占單價(jià)比重 （ %） 城南 瑞爾城市空間 提供常規(guī)服務(wù) 挑高預(yù)計(jì) 7300 0 _ 城中 木馬 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 12020 1500 % 金陵大公館 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 未定 精裝 _ 金輪國(guó)際廣場(chǎng) 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 17000 3000 % 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 14000 1000 % 河西 潤(rùn)花園 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 8360 1500 % 陽(yáng)光金峰 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 7800 8001000 %% 仙林 亞?wèn)|城 提供常規(guī)服務(wù) 4600 0 _ 康喬圣菲 提供常規(guī)服務(wù) 6250 精裝 _ 城北 御湖國(guó)際 提供常規(guī)服務(wù) 預(yù)計(jì) 8000 未定 未定 _ 江寧 千色