【正文】 寬帶 / 組合沙發(fā) / 寫字臺(tái) / 床 / 床上用品 / 臺(tái)燈 無品牌 方太 /帥康 灶具 方太 /帥康(電磁爐） 德格 奔騰 (電磁爐） 方太 /帥康(管道天然氣灶具） 整體櫥柜 海爾 志邦 / 阿爾施特 港寧 / 巴蒂斯亞 工廠品 熱水器 史密斯 西門子 / 史密斯 海爾 60L 史密斯 換氣扇 無品牌 新風(fēng)系統(tǒng)（臺(tái)灣或法國(guó)品牌） 正野 無品牌 潔具 科勒 /樂家 科勒 /美標(biāo)/TOTO 卡萊爾 樂家 龍頭 無品牌 科勒 /美標(biāo)/TOTO 無品牌 摩恩 地磚 無品牌 無品牌 格萊斯 無品牌 磁磚 無品牌 諾貝爾/TOTO/冠軍 無品牌 無品牌 室內(nèi) 硬裝 復(fù)合地板 圣象 圣象 /圣羅娜 /隆迪 格邇諾 圣象 乳膠漆 多樂士 /立邦 多樂士 /立邦 多樂士 立邦 家用 電器 空調(diào) 三菱電機(jī) 格力 /美的 /海信 華菱 無 冰箱 無 無 海信 50L 無 電視 無 無 海信 29 寸 無 洗衣機(jī) 無 無 無 無 家具 家具 無 無 白蘭 工廠品 （衣柜） 室內(nèi) 軟裝 床墊 無 無 皖寶麒麟 無 床上用品 無 無 小野繡 無 其他 燈 無 無品牌 松偉 無品牌 (廚、衛(wèi)配吸頂燈共兩盞） 開關(guān)插座 西門子 /TCL國(guó)際電工 ABB/西門子 /松下 朗能 雷士 / 梅蘭日蘭 裝修價(jià)格作為房?jī)r(jià)的一部分，南京目前一般比例控制在 %~%之間，范圍從500 元 /平方米到 3000 元 /平方米不等，普遍控制在 10001500 元 /平方米，但是問題是這都是對(duì)外宣傳的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際工程造價(jià)相對(duì)要低一些。 通常情況下，酒店式公寓的功能配置包括硬件和軟件兩大部分：硬件主要指物業(yè)的配套設(shè)施，包括會(huì)所設(shè)施和商業(yè)配套設(shè)施，軟件主要指公寓的服務(wù)及其管理水平。就軟件服務(wù)而言，酒店式公寓的服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到高星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，甚至更勝一籌，它除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家庭式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。掃描現(xiàn)有南京所有酒店式公寓的物業(yè)管理公司，真正完全由專業(yè)酒店管理公司負(fù)責(zé)的項(xiàng)目少之又少，大量的是第二種和第三種物業(yè)服 務(wù)存在形式。但是，在服務(wù)水準(zhǔn)上，不同檔次的酒店式公寓差別較大。以板塊來區(qū)分，城中項(xiàng)目 元 /平米 *月，河西項(xiàng)目 元 /平米 *月左右，江寧項(xiàng)目多為 元 /平米 *月。 數(shù)據(jù)顯示，酒店管理和裝修作為酒店式公寓的附加值， 能夠提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值這點(diǎn)是可以肯定的，但是受區(qū)位影響或者說是制約，因而選擇好的地段開發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品，在此基礎(chǔ)上附加好的酒店物業(yè)管理和裝修必然有助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值。其次目前開發(fā)企業(yè)主要是以房產(chǎn)開發(fā)作為主要業(yè)務(wù)，結(jié)構(gòu)單一，承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)。 南京的酒店式公寓的發(fā)展任重而道遠(yuǎn)，還有很長(zhǎng)的路要走。 第一代：大概出現(xiàn)在 2020 年，以麗晶國(guó)際為代表，提出酒店式公寓的概念，開始呈現(xiàn)酒店式公寓的雛形，嘗試提供酒店式公寓的服務(wù)。 第三代： 2020 年，以中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)為代表，延續(xù)了金陵王府酒店式服務(wù)的內(nèi)涵，甚至聘請(qǐng)世界知名的酒店專業(yè)管理公司提供服務(wù)。項(xiàng)目于 04 年 10 月開盤，已于 05 年 7 月售完，目前二手轉(zhuǎn)讓均價(jià) 14000 元 /㎡左右。 具體提供的服務(wù)如下： ? 無償服務(wù)： 開通 24 小時(shí)服務(wù)熱線 ； 電招的士、提供便民傘、打氣筒、免費(fèi)送純凈水 ； 為年老體弱、行動(dòng)不便者代購(gòu)物品、定期打掃家庭衛(wèi)生 ； 代訂牛奶、報(bào)紙，代訂車、船、機(jī)票和各類演出活動(dòng)票 ； 收發(fā)包裹郵件、代辦國(guó)際國(guó)內(nèi)快遞 ； 代為聯(lián)系旅行社，方便用戶出游 ； 代辦人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 利用 物管公司 與酒店業(yè)的良好合作關(guān)系為業(yè)主提供各類客房和餐飲、娛樂等的預(yù)定服務(wù)并享受優(yōu)惠價(jià)格。 客群特征： %是投資型客戶。這種移動(dòng)公寓在管理上有如酒店，但是和酒店又有不同，住在酒店式公寓，可以自己洗衣、燒飯，和住在家里幾乎沒什么區(qū)別，具有絕佳的私密性和家的感覺。 除了 CBD 核心內(nèi)超低的容積率及建筑覆蓋率，世界一流的建材產(chǎn)品 ，國(guó)際先進(jìn)的智能化系統(tǒng)和金陵飯店物業(yè)管理公司五星級(jí)的物業(yè)服 務(wù) 等亮點(diǎn)使 金陵王府獲得了眾多購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。項(xiàng)目共 33 層， 116 層樓層差價(jià)： 50 元 /㎡、 80 元 /㎡， 17－33 層樓層價(jià)差有 100 元 /㎡、 200 元 /㎡，因面積不同樓層差標(biāo)準(zhǔn)有些差異；南北朝向差價(jià)800－ 1000 元 /㎡；東西朝向差價(jià) 200 元 /㎡；東北和西南端頭的差 價(jià) 700 元 /㎡左右；東南和西北端頭的差價(jià)為 800 元 /㎡左右。以 41 ㎡和 47 ㎡為主，戶 型成狹長(zhǎng)型，見下圖。另，公共部分電費(fèi)、電梯費(fèi)另外收取，具體標(biāo)準(zhǔn)待分?jǐn)偤笤俣ā?其中酒店式公寓約 700 套，面積從 48到 65 平米不等，以 65 平米為主，提供 6 種裝修風(fēng)格。 “ 中環(huán)國(guó)際 俱樂部 ” 擯棄了傳統(tǒng)的會(huì)所手法。在其宣傳材料上，宣稱 將為業(yè)主提供更多樣更豐富的服務(wù)，采用國(guó)際化的酒店公寓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)內(nèi)容從居家的保安保潔、設(shè)備維修、鐘點(diǎn)工保姆、信件快遞服務(wù)，到上門收衣洗衣熨燙，再到文件復(fù)印打印、票務(wù)預(yù)訂、報(bào)刊借閱、商務(wù)助理、家庭商務(wù)理財(cái)、公寓租售轉(zhuǎn)讓等商務(wù)項(xiàng)目，以及每樓層設(shè)立的擁有投影、寬帶等會(huì)務(wù)設(shè)備的多功 能會(huì)議中心，和在 22A 避難區(qū)設(shè)置的寫字樓員工餐廳等。 。先期 將 推出 2350 層精裝酒店式公寓 700 套， 65 年的住宅權(quán)，套型設(shè)計(jì)以面積 65 ㎡ 的一房一廳一衛(wèi)為主， 少量邊角為 43 ㎡的戶型。俱樂部將施行嚴(yán)格的會(huì)籍制。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 戶型平面布局圖 效果圖 精裝修酒店式公寓，有六種裝修風(fēng)格，卡布奇諾、地中海、歐式經(jīng)典、時(shí)尚簡(jiǎn)約、現(xiàn)代極簡(jiǎn)、簡(jiǎn)約純凈，造價(jià)在 1000 元 /㎡，裝修品牌如下： 類別 品牌 櫥柜（含德格油煙機(jī)灶具、水槽） 志邦 阿爾施特 潔具（含聯(lián) 體坐便器、臺(tái)盆、龍頭、花灑、淋?。? 科勒 美標(biāo) TOTO 電熱水器 西門子 史密斯 空調(diào) 格力 美的 海信 地板 圣羅娜 隆迪 圣象 磁磚 諾貝爾 TOTO 冠軍 涂料 多樂士 立邦 開關(guān)插座 ABB 西門子 松下 公共配套： 整棟樓包括 18 層中環(huán)國(guó)際俱樂部， 922 層純粹 MOHO 式寫字樓和 2350 層豪華酒店式公寓，三個(gè)不同的業(yè)態(tài)通過各自獨(dú)立的大堂嚴(yán)格區(qū)分， 配備 16 部高速進(jìn)口電梯。 點(diǎn)評(píng)分析 : 該項(xiàng)目位于新街口 CBD 內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便捷 ， 周邊配套成熟 ， 物業(yè)功能綜合性完善，具備良好的規(guī)模效應(yīng)和市場(chǎng)影響力 、 吸納力； 邀請(qǐng)名人代言為項(xiàng)目造勢(shì)，一期銷售取得成功，正式開盤 3 個(gè)月以來 539 套單身公寓房源已售 300 套，市場(chǎng)前景較好。 空調(diào) 三菱電機(jī) 熱水器 史密斯 油煙機(jī) 方太 /帥康 電磁爐 方太 /帥康 乳膠漆 多樂士 /立邦 整體櫥柜 海爾 潔具 科勒 /樂家 開關(guān)、插座 西門子 /TCL 國(guó)際電工 復(fù)合地板 圣象 物業(yè)管理： 邀請(qǐng)永和物業(yè)加盟，提供星級(jí)酒店式管理服務(wù)，具體服務(wù)內(nèi)容未定，但據(jù)悉，屆時(shí)物管公司將參照南京市場(chǎng)上最好的酒店式公寓管理的服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供全方位的服務(wù)。 戶型面積： 該項(xiàng)目共 31 層，其中 1－ 4 商業(yè)， 5－ 31 層共 539 戶酒店式公寓，其中 528 每層 21戶， 29 層 15 戶、 31 層各 10 戶，且 2931 層分別留用一套作為業(yè)主活動(dòng)室。 約瑟夫公寓是其中的酒店式公寓的組團(tuán)，共計(jì) 539 套，于 2020 年 4月開始對(duì)外銷售。深受年輕白領(lǐng)、外籍人士以及來南京旅游的顧客的喜愛。目前使用客群為長(zhǎng)期在寧的外資公司、外地公司高級(jí)管理人員以及部分年輕小資階層。 ? 有償（微利與零利潤(rùn)）服務(wù)： 家政保潔服務(wù)，家電維修，管道疏通 ； 房屋出租、轉(zhuǎn)讓中介 ； 接送孩童上學(xué)，放學(xué)、陪伴老人外出就醫(yī)、購(gòu)物 ； 中英文打印、接發(fā)傳真 ； 翻譯、制作名片、標(biāo)牌，軟件編程、圖文制作編排，文件裝訂 ； 車輛清洗、美容、保養(yǎng)、年檢 ； 提供國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)話服務(wù) ； 寵物照看、送診 ； 會(huì)務(wù)、慶典、聚會(huì)等活動(dòng)策劃，并聯(lián)系場(chǎng)地、代購(gòu)相 關(guān)物品和布置環(huán)境 ； 送餐、送凈菜等 在有償服務(wù)經(jīng)營(yíng)上，將按照人本化的服務(wù)理念，以業(yè)主的滿意作為管理服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，爭(zhēng)取零缺陷、無微瑕。 完全 的 酒店式公寓精裝修， 且 各種日用品一應(yīng)俱全，房間里配備有 空調(diào)、彩電 、洗衣機(jī)、熱水器、電話、寬帶、組合沙發(fā)、寫字臺(tái)、臺(tái)燈 、床以及床上用品 等，廚房配置也完全到位，有脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠?、電冰箱、微波爐、電磁爐 等 。 現(xiàn)就南京市場(chǎng)酒店式公寓發(fā)展的階段性代表產(chǎn)品舉例分析 ，已期了解市場(chǎng)上酒店式公寓的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 第二代： 2020 年，以金陵王府為代表，雖然建筑上沒有太多創(chuàng)新，但是設(shè)置了大量的功能配套設(shè)施，同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理提供服務(wù)，體現(xiàn)了酒店式服務(wù)的真正內(nèi)涵。 盡管酒店式公寓有一 系列的優(yōu)勢(shì)，盡管目前市場(chǎng)對(duì)酒店式公寓的接納度很高，盡管開發(fā)商的理念和操作思路在成熟，盡管…… 但是放在我們面前的事實(shí)是，高品質(zhì)產(chǎn)生的高租金，酒店式公寓的消費(fèi)群體范圍相對(duì)狹小，也就意味著需求市場(chǎng)容量有限，后續(xù)出現(xiàn)的以及現(xiàn)有市場(chǎng)存量房需要尋找新的出路。同時(shí)開發(fā)公司在運(yùn)營(yíng)酒店式公寓的過程中可以實(shí)現(xiàn)公司品牌、價(jià)值和客戶積累等多方面提升，為項(xiàng)目操作提供更多的支持。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，融資是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵問題。如同處城 中的天空之都與長(zhǎng)發(fā)中心想對(duì)比，兩者相比，天空之都具有更為優(yōu)越的地位環(huán)境，但長(zhǎng)發(fā)中心因?yàn)樘峁┝司频晔轿飿I(yè)，使得長(zhǎng)發(fā)中心的價(jià)值大大提升。而其余的酒店式公寓項(xiàng)目多為尚未交付使用狀態(tài)，開發(fā)商是否能夠兌現(xiàn)了當(dāng)初承諾的服務(wù)不得而知。常規(guī)管理主要包括： 24 小時(shí)安保、公共部位保潔、公共綠化養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施維修等。如金陵王府是金陵飯店物業(yè)，君臨國(guó)際是招商局物業(yè)，中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)是中心大酒店物業(yè)，甚至還有聘請(qǐng)國(guó)際知名的專業(yè)酒店管理公司為項(xiàng)目提供服務(wù)的，如 金輪國(guó)際廣場(chǎng)聘請(qǐng)世邦魏理仕等。 在我們所調(diào)研的重點(diǎn)小戶型項(xiàng)目中，絕大多數(shù)項(xiàng)目沒有單獨(dú)設(shè)立功能型的會(huì)所，除了金