上海市某項(xiàng)目市場(chǎng)分析研究報(bào)告(文件)
【正文】 鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。南部沿海申甬車(chē)客渡碼頭開(kāi)辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。嘉金高速建成通車(chē)后，金山北出上海的時(shí)間將大大縮短。19 月房地產(chǎn)投資完成74375 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的 %,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。年末居民儲(chǔ)蓄存款 億元，比上年增長(zhǎng) ％。商品房施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9 / 25%；商品房銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %，至 9 月底，空置房面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。市場(chǎng)主要房型為 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。市場(chǎng)主要10 / 25房型為 90 m2的二房和 110130 m2的三房。該板塊的市場(chǎng)均價(jià)在 3000 元/平方米左右。其中東部地區(qū)為 平方米；中部地區(qū) 平方米；西部地區(qū) 平方米。另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。說(shuō)明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。本項(xiàng)目交通便捷。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。 周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)列表名稱 地址 物業(yè)類型建筑面積(m2)總戶數(shù)戶型面積 （m2）均價(jià) (元/m2)開(kāi)盤(pán)日期銷(xiāo)售情況14 / 25藍(lán)堡愛(ài)琴海 杭州灣大道/衛(wèi)清路 獨(dú)立/聯(lián)排別墅 184 175195/3034674800Jun04售完金海岸花園 杭州灣大/龍勝路 多層/小高層 1800001366101111/1431444200Jul04剩 50 套大三房海上明珠園 杭州灣大道/隆安路 多層/小高層/高層 100000774 92/130 4000Aug04超過(guò) 60%三島龍洲苑 蒙山路/板橋路 多層/小高層 180000858 104/113/128 4200Aug0450%棕櫚灣花園 蒙山路/衛(wèi)清路 多層/小高層 18000 132 100102/1251554100Aug04基本售完藍(lán)堡愛(ài)琴海是一中檔別墅項(xiàng)目，該案總戶數(shù) 184 戶，戶型面積 175407 平米，由獨(dú)棟和聯(lián)體別墅組成，容積率, 2022 年 6 月 28 日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。三島龍洲苑此次推出共約 400 套小高層，每戶面積在 96181 平米之間，得房率 8590%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價(jià) 4200 元/平方米，沿河景觀房在 4500 元/平方米左右。? n 引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展本案位于山陽(yáng)鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽(yáng)居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時(shí)”。? n 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū)針對(duì)目標(biāo)客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實(shí)力的雄厚性。周邊別墅僅有藍(lán)堡愛(ài)琴海，以獨(dú)立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場(chǎng)需求來(lái)看，去化較快。 客戶年齡跨度較大，2550 歲的為主力范圍；? 216。 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；? 216。比較項(xiàng)目 A B C比較系數(shù) 比較價(jià)格 4200 4200 4000市場(chǎng)參考價(jià)格 4038 3818 3922 對(duì)于別墅部分，本項(xiàng)目與藍(lán)堡愛(ài)琴海相比，在整體上不及其純別墅的項(xiàng)目定位，故售價(jià)調(diào)低 200 元/平方米。 建設(shè)投資估算 投資估算表 序號(hào)項(xiàng)目金額（元） 單價(jià)（元/m2）計(jì)算面積(m2)備注一、土地費(fèi)用211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費(fèi)182,156,700 1,275 142,868 85 萬(wàn)/畝，215 畝 契稅5,464,701 土地使用金10,000,760 142,868 70 年，1 元/年/m 2 帶征地費(fèi)用13,420,000 22 萬(wàn)/畝，61畝二、前期費(fèi)用69,148,200 440 157,155 前期規(guī)費(fèi)52,175,460 332 157,155 22 / 25前期工程費(fèi)用13,043,865 83 157,155 其他前期費(fèi)用3,928,875 25 157,155 三、建安工程172,870,500 1,100 157,155 土建與裝修125,724,000 800 157,155 設(shè)備及安裝工程47,146,500 300 157,155 四、 公共基礎(chǔ)配套費(fèi)1,885,860 12 157,155 五、 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)54,689,940 348 157,155 六、后期成本5
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