【正文】 分的市場參考價在 38184038 元/平方米之間，19 / 25取其均值 3900 元/平方米。故本項目從經(jīng)濟上不可行。 房屋單戶面積需求在85－130m 2之間居多；? 216。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 平方米。19 月份，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 %。滬杭鐵路金山支線直達金山城區(qū)。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)占地面積 142868m 2總建筑面積5 / 25180184.8 m2 其中：住宅 m 2 多層 m2 疊加/聯(lián)排別墅 31131 m2車位 23030 m2 配套 1500 m2容積率 建筑密度 30%綠化率 40%機動車停車泊位 940 個 結(jié)論本項目在目前市場行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤 44,221,695 元，投資收益率為 %。19 月房地產(chǎn)投資完成74375 萬元，同比增長 %，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的 %,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長的勢頭。市場主要10 / 25房型為 90 m2的二房和 110130 m2的三房。說明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。三島龍洲苑此次推出共約 400 套小高層，每戶面積在 96181 平米之間，得房率 8590%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價 4200 元/平方米，沿河景觀房在 4500 元/平方米左右。周邊別墅僅有藍堡愛琴海，以獨立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化較快。 建設(shè)投資估算 投資估算表 序號項目金額（元） 單價（元/m2）計算面積(m2)備注一、土地費用211,042,161 1,343 157,155 　 土地出讓費182,156,700 1,275 142,868 85 萬/畝，215 畝 契稅5,464,701 　 　　 土地使用金10,000,760 　 142,868 70 年，1 元/年/m 2 帶征地費用13,420,000 　 　22 萬/畝，61畝二、前期費用69,148,200 440 157,155 　 前期規(guī)費52,175,460 332 157,155 　22 / 25前期工程費用13,043,865 83 157,155 　其他前期費用3,928,875 25 157,155 　三、建安工程172,870,500 1,100 157,155 　 土建與裝修125,724,000 800 157,155 　設(shè)備及安裝工程47,146,500 300 157,155 四、 公共基礎(chǔ)配套費1,885,860 12 157,155 　五、 公共基礎(chǔ)設(shè)施費54,689,940 348 157,155 　六、后期成本5,343,270 34 157,155 　　 小計514,979,931 　 　 　　七、間接費用40,910,006 　 　　1不可預(yù)見費 15,449,3 　 　(一)——(六)23 / 2 98 的 3% 財務(wù)費用25,460,608 　 　60%,一年,8%利率八、合計555,889,937 3,537 157,155 　?u 財務(wù)費用按照建設(shè)總成本的 60%的貸款額度，貸款利率 8%，貸款一年計算。 不確定性分析敏感度分析采取銷售價格和銷售成本在分別變動 10%和 20%情況下的項目收益情況。 客戶定位通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，17 / 25結(jié)合本項目的特點，本項目客戶定位如下：? 216。15 / 25四、項目定位 總體定位 引領(lǐng)住宅時尚、開創(chuàng)新生活模式 定位詮釋：? n 嶄新生活模式擺脫目前