上海市某項目市場分析研究報告(參考版)
2025-05-12 22:51本頁面
【正文】 損益表 序號 項目 金額（元）一、 銷售收入 658,784,392 25 / 25二、 建設總投資 555,889,937 三、 銷售稅金及附加 36,891,926 四、 稅前利潤 66,002,529 五、 所得稅 21,780,835 六、 稅后利潤 44,221,695 七、 投資收益率 % 。從敏感度分析來看，本項目風險性較大。因此，本項目的風險性較大。 不確定性分析敏感度分析采取銷售價格和銷售成本在分別變動 10%和 20%情況下的項目收益情況。 建設投資估算 投資估算表 序號項目金額（元） 單價（元/m2）計算面積(m2)備注一、土地費用211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費182,156,700 1,275 142,868 85 萬/畝，215 畝 契稅5,464,701 土地使用金10,000,760 142,868 70 年，1 元/年/m 2 帶征地費用13,420,000 22 萬/畝，61畝二、前期費用69,148,200 440 157,155 前期規(guī)費52,175,460 332 157,155 22 / 25前期工程費用13,043,865 83 157,155 其他前期費用3,928,875 25 157,155 三、建安工程172,870,500 1,100 157,155 土建與裝修125,724,000 800 157,155 設備及安裝工程47,146,500 300 157,155 四、 公共基礎配套費1,885,860 12 157,155 五、 公共基礎設施費54,689,940 348 157,155 六、后期成本5,343,270 34 157,155 小計514,979,931 七、間接費用40,910,006 1不可預見費 15,449,3 (一)——(六)23 / 2 98 的 3% 財務費用25,460,608 60%,一年,8%利率八、合計555,889,937 3,537 157,155 ?u 財務費用按照建設總成本的 60%的貸款額度，貸款利率 8%，貸款一年計算。五、財務效益 銷售收入測算?u 根據(jù)前面的定價，多層按照 3900 元/平方米，別墅按照 4600 元/平方米測算；?u 車庫地上部分按照 24000 元/個計算，地下部分按照 36000 元/平方米計算；?u 計算建筑面積按照 157155 平方米計算。比較項目 A B C比較系數(shù) 比較價格 4200 4200 4000市場參考價格 4038 3818 3922 對于別墅部分，本項目與藍堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售價調(diào)低 200 元/平方米。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍18 / 25洲苑和海上明珠園作為本項目多層部分參照項目。 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；? 216。 客戶接受的主力總價在 35 萬50 萬左右；? 216。 客戶年齡跨度較大，2550 歲的為主力范圍；? 216。 客戶定位通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，17 / 25結(jié)合本項目的特點，本項目客戶定位如下：? 216。周邊別墅僅有藍堡愛琴海，以獨立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化較快。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢，小高層和高層在樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價稍高。強調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實力的雄厚性。通過建筑各項要素與個人生活有機結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項要素進行生動、全面的訴求。? n 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū)針對目標客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。同時內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團主題景觀，節(jié)點小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。? n 引領(lǐng)市場發(fā)展本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時”。15 / 25四、項目定位 總體定位 引領(lǐng)住宅時尚、開創(chuàng)新生活模式 定位詮釋：? n 嶄新生活模式擺脫目前許多個案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中
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