【正文】 。資金籌措方案根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)施計劃，結(jié)合我司現(xiàn)有二個項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展，公司確定該項(xiàng)目資金籌措以公司自有資金投入為主的方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。實(shí)施計劃及時間節(jié)點(diǎn)根據(jù)該項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案，確定該項(xiàng)目分二期實(shí)施，一期位于牛莊路以南地塊，規(guī)劃建設(shè)4幢（單元）25層住宅樓、1幢會所，地上總建筑面積40400平方米，計劃于2002年12月全面進(jìn)行動拆遷，2003年6月土建開工，于2004年12月竣工；二期位于牛莊路以北地塊，規(guī)劃建設(shè)3幢（單元）25層住宅樓、1幢（單元）20層公寓酒店、1幢會所、12層商場，地上總建筑面積42760平方米，計劃于2003年6月全面進(jìn)行動拆遷，2004年2月土建開工，計劃于2005年8月竣工。u 具體實(shí)施建議1) 物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)a) 代收房租、代售、代管服務(wù)b) 水、電、煤費(fèi)代收服務(wù)c) 郵件收發(fā)服務(wù)d) 垃圾定期服務(wù)(袋裝化)e) 洗衣、送洗服務(wù)f) 清潔維修服務(wù)2) 警衛(wèi)安全系統(tǒng)a) 中央監(jiān)控系統(tǒng)b) 大門警衛(wèi)安全系統(tǒng)c) 四周警衛(wèi)巡邏系統(tǒng)d) 各戶防盜安全系統(tǒng)e) 各戶緊急求救系統(tǒng)3) 維修管理系統(tǒng)a) 機(jī)電維修b) 中心花園及庭園維護(hù)c) 建筑維修、公共設(shè)施維修4) “健康”概念社區(qū) 建議與本項(xiàng)目周邊仁濟(jì)醫(yī)院等市級醫(yī)療中心合作，引入小區(qū)內(nèi)部親情化健康服務(wù)內(nèi)容，如：a) 每年兩次社區(qū)居民體檢b) 建立私人健康小檔案c) 專家定期醫(yī)療咨詢、講座d) 組織社區(qū)運(yùn)動會項(xiàng)目開發(fā)篇項(xiàng)目開發(fā)打算我司將聯(lián)合黃浦區(qū)建委下屬機(jī)構(gòu)——上海金宏浦房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資開發(fā)137地塊。建議會所設(shè)施可選擇配備如下：類別項(xiàng) 目運(yùn)動休閑設(shè)施回力球場（壁球）、室內(nèi)電腦高爾夫練習(xí)場桌球場、撞球場韻律教室、健身室、飛鏢室游泳池家庭視聽、電影中心娛樂交誼中心棋弈社飲料、果汁BAR及COFFEE SHOP多功能會議中心兼社區(qū)集會中心圖書閱覽室、K書中心親子游藝世界幼稚園、托兒所戶外親子游戲場、兒童溜冰場兒童課后輔導(dǎo)中心、兒童電腦室24小時便利店社區(qū)服務(wù)設(shè)施男女理容中心郵政服務(wù)、銀行自動提款機(jī)社區(qū)洗衣中心垃圾集散區(qū)降溫處理管理中心傭人中介制度寵物托管中心社區(qū)健康保健中心（“SPA”養(yǎng)生概念）物業(yè)管理服務(wù)建議u 基本原則目標(biāo)保持住戶的私密性物業(yè)管理之最重要目的在于將本區(qū)與外界作某種程度的隔離，讓住戶擁有自己絕對的私有空間，不受外人干擾。另外，隨著人們的工作節(jié)奏的加快，工作壓力的加重，更需要舒緩壓力和健康運(yùn)動的場所，室外的運(yùn)動場所也必不可少。u 雙層中空玻璃，隔熱隔音降低能耗。u 水資源循環(huán)利用系統(tǒng)，小區(qū)雨水、生活污水分管處理、再利用。u 車庫管理系統(tǒng)：在停車場出入口各設(shè)有接近式讀卡器，持IC智能卡接近讀卡機(jī)時，在取得有效確認(rèn)后，閘門臂會自動開啟，允許車輛通過。u 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)： 采用電子脈沖水、電煤表收集器，用戶即時通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀數(shù)，并同時傳輸給物業(yè)中心遠(yuǎn)端服務(wù)器，自動記費(fèi)結(jié)算，減少上門抄表的干擾。8) 住家廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對講主機(jī)接入安防中心9) 各層、車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報警系統(tǒng)及公共部位自動煙感、消防噴淋系統(tǒng)。6) 每戶進(jìn)門、落地窗，一、二樓住家窗戶配有門磁窗磁、紅外線探測器并通過可視對講主機(jī)接入安防中心，非法闖入時，與安防中心相連自動報警。4) 小區(qū)內(nèi)部通信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。2) 大門、車庫、電梯轎廂、中庭等重要位置設(shè)閉路電視監(jiān)控。u 安全系統(tǒng) 完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時還可以讓購房者對本社區(qū)有一更加良好的印象。實(shí)現(xiàn)VOD點(diǎn)播、網(wǎng)上醫(yī)療、炒股、教育等功能。 社區(qū)智能化應(yīng)該同小區(qū)的生活相結(jié)合：A：寬帶網(wǎng)絡(luò)傳送、瀏覽；B：通過社區(qū)的BBS增進(jìn)住家的交流，增強(qiáng)業(yè)主溝通；C：網(wǎng)上點(diǎn)擊物業(yè)服務(wù)；D：網(wǎng)絡(luò)可視醫(yī)療；E：網(wǎng)絡(luò)雙向交流的科普講座、電腦培訓(xùn)。產(chǎn)品力加強(qiáng)建議社區(qū)智能化配置u 未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項(xiàng)目除應(yīng)在安全防范系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真正落實(shí)、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。交通設(shè)計 公寓式酒店及商業(yè)街沿北京東路和福建中路設(shè)置出入口，住宅部分主入口設(shè)在牛莊路會所“核心”處，住宅車輛由牛莊路西側(cè)進(jìn)入基地地下車庫，達(dá)到人車分流的效果。自然形態(tài)的花園設(shè)置蜿蜒的水體與綠化景觀相配合，與入口處半月型開放空間形成空間形態(tài)上的對比。規(guī)劃布局和建筑群體的空間組織自由流暢，連續(xù)而富有層次，這種靈活流暢的表現(xiàn)手法使建筑群生動自然、和諧統(tǒng)一。因此本案的設(shè)計層面已擴(kuò)展到城市設(shè)計這一更高更廣的區(qū)域，其在改良城市空間、提升區(qū)域形象上所起的作用是不可估量的。住宅組團(tuán)獨(dú)特的空間圍合形式與中央開放空間共同形成豐富的小區(qū)空間形態(tài)，增加了小區(qū)的領(lǐng)域感，組成一個完整的社區(qū)形象。但反而促使設(shè)計師去尋找解決問題的途徑。商業(yè)和居住空間該如何處理才能互不影響呢？設(shè)計師巧妙地在商業(yè)組團(tuán)南側(cè)與住宅之間設(shè)置高差，形成綠色緩坡，使得商場屋面與住宅區(qū)域綠地有著自然的銜接與過渡，商業(yè)空間和居住空間有機(jī)地分離并融合，既為住宅區(qū)北向塑造了良好的景觀環(huán)境，并可有效防止商業(yè)部分對居住部分造成的干擾，達(dá)到商住互利共存的目的。在北京東路和福建中路交叉口布置20層的公寓式酒店，作為該基地的地標(biāo)性建筑處理，可形成較好的城市建筑形象。沿街布置1～2層的商業(yè)店面，有著部分玻璃頂棚的半室外商業(yè)街提供了悠閑自在的購物環(huán)境及尺度宜人的商業(yè)空間。規(guī)劃時，突破慣有的商鋪設(shè)計模式，在基地內(nèi)引入一條內(nèi)聚式商業(yè)步行街，以呼應(yīng)北京路沿線商業(yè)布局的要求。3個組團(tuán)共同構(gòu)成小區(qū)的整體形象和建筑空間。北區(qū)按建筑性質(zhì)分為商業(yè)組團(tuán)和住宅組團(tuán)A?？傮w布局 城市支路牛莊路將基地天然地分成南區(qū)和北區(qū)。在有限的用地中為居住者提供舒適宜人的生活空間。小區(qū)居住整體環(huán)境包括住宅、公建、道路、綠化空間組織等諸多因素，都應(yīng)首先符合城市的總體規(guī)劃要求。目標(biāo)市場產(chǎn)品需求分析本項(xiàng)目客層對產(chǎn)品的主要需求點(diǎn)如下：u 國際化的社區(qū)設(shè)計理念u 物業(yè)較大的升值空間u 通暢快捷的路面交通u 全方位高品質(zhì)的社區(qū)生活配套u(yù) 細(xì)致的社區(qū)庭院景觀綠化以豐富人文主義與獨(dú)特的藝術(shù)氣質(zhì)為主；u 寬帶網(wǎng)絡(luò)智能化的設(shè)計，完全與國際接軌，能使住戶享受輕松寫意的現(xiàn)代生活；u 注重房屋的使用功能勝過對其總價的考慮，其中大開間略帶挑高的客廳與良好的視野以及通風(fēng)采光為基本條件；u 注重公用空間（大堂、電梯廳等）的豪華、氣派；u 服務(wù)式物業(yè)管理細(xì)致周到，無微不至；u 發(fā)展商實(shí)力、工程進(jìn)度與交房日期產(chǎn)品總體規(guī)劃建議規(guī)劃指標(biāo)基地面積：23100平方米總建筑面積：83160平方米商業(yè)面積：12475平方米（公寓式酒店10400平方米）住宅面積：70685平方米建筑容積率：建筑密度：％規(guī)劃思想 小區(qū)是城市的基本構(gòu)成和有機(jī)組成部分，住宅區(qū)的規(guī)劃應(yīng)是城市設(shè)計的延續(xù)，它受到城市文明和地域的制約。 追求高品位生活u 行業(yè)類別：216。 純投資216。 移民上海216。 在滬工作、經(jīng)商便利216。 留學(xué)的高級管理層人士216。 國家行政機(jī)關(guān)高級領(lǐng)導(dǎo)或?qū)崣?quán)者216。 高階白領(lǐng)216。 海外歸國華僑及外國移民216。 外企駐滬代表216。根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，綜合分析得出客層定位如下：u 身份特征：216?？蛯佣ㄎ恢鲗?dǎo)對象在高價位案例中，客層定位尤其重要，精確的目標(biāo)客層確立，才能使進(jìn)一步的行銷企劃具有針對性和高效率。因此，以本項(xiàng)目極佳的地緣優(yōu)勢結(jié)合良好經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的先天賦予，已將本項(xiàng)目定位于上海首屈一指的國際化完美社區(qū)，賦予其“人文的、藝術(shù)的、國際觀的、終身學(xué)習(xí)的”四大社區(qū)主題。 周圍區(qū)域的競爭壓力伴隨著黃浦區(qū)新一輪舊區(qū)改造的啟動，相信未來本區(qū)域內(nèi)會出現(xiàn)與本項(xiàng)目同類型的個案，對本項(xiàng)目的壓力是顯而易見的。隨著目前上海全市房地產(chǎn)頂級產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，意味著本案將面臨全市范圍內(nèi)高檔樓盤的市場競爭。Threat威脅216。216。 中國入世刺激需求中國加入WTO以后，活躍的經(jīng)濟(jì)，巨大的消費(fèi)市場，加之良好的投資環(huán)境，潛在的無限商機(jī)，已獲得了國內(nèi)外廣大有眼光投資者的青睞。 舊區(qū)改造的先行者本項(xiàng)目作為黃浦區(qū)舊區(qū)改造的先行者，具有一定的社會新聞效應(yīng)，此有利于加強(qiáng)未來本項(xiàng)目的形象推廣和各類活動的展開。 蘇州河“東方塞納河