【正文】 途徑四：間接拜訪客戶一般是郵政廣告、或其他直郵方式讓客戶獲取我們信息的手段。途徑二：從近鄰樓盤交換客戶信息指客戶從鄰近樓盤得志我們產(chǎn)品的相關(guān)情況。無論是小面積商務(wù)辦公樓，還是SOLO型個性住宅，其主流客戶定位清晰明確，且客戶聚集效應(yīng)較強。七、本項目有效客戶通路分析在決定樓盤具體行銷方案的時候，為了做有針對性的推廣，必須對其有效的受眾特性和接受渠道做細(xì)致的分析，以確保推廣的效果能落到實處。我們可以制造的優(yōu)勢是：◆強化自然、健康、綠色，制造都市原生態(tài)OFFICE（0R SOLO）、◆制造共享空間達(dá)到人與人、人與自然互動◆拒絕同質(zhì)化，通過空中綠色健康共享空間與戶外共享空間，樹立滬上新的健康商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)◆通過新材料、新技術(shù)、新的概念重樹時尚、節(jié)能、科學(xué)的大旗。同時更要充分認(rèn)識到我們產(chǎn)品在某些方面比對手差的情況下，盡可能地避免與對手的短兵相接，在市場中盡量制造、挖掘、放大我的優(yōu)勢和長處，即我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異性”， 以引起消費者對我們產(chǎn)品的興趣和關(guān)注。醞釀期側(cè)重“感性引導(dǎo)”的方式，強銷期側(cè)重“理性訴求”的手法。在其他的媒體的投放上，多為長期貫穿銷售的全過程的傳播手段，如：戶外形象廣告牌、路旗、橫幅、引導(dǎo)旗、網(wǎng)絡(luò)媒體運用不同的媒體手段使消費群體能從各種渠道了解本案，彌補了單一平面媒體的局限性，加強他們的直觀了解，“感性誘導(dǎo)”與“性訴求”結(jié)合使用，交互滲透。在初期，版面推薦至少半版的版面模式，在不同媒體集中曝光；每周曝光時間原則上選在星期35個星期，達(dá)到在強銷期內(nèi)每周都從媒體能了解本案。在投放頻率安排上，應(yīng)采取先適度集中，以較高強度投放，造成市場的轟動效應(yīng)，同時以硬廣告為主，以形象、概念、和直接的切入主題為主要表現(xiàn)方式，先樹立起產(chǎn)品的的知名度和產(chǎn)品品牌形象，后期配合銷售狀況和SP活動階段性投放，從而達(dá)到在最短的銷售周期達(dá)到最大經(jīng)濟利潤的推廣目標(biāo)。另一個需要引起重視的是：由于我們項目目前相對偏遠(yuǎn)，可以在凇滬路、五角場中心區(qū)域設(shè)置若干戶外廣告看板、或引導(dǎo)性質(zhì)的指示牌、引導(dǎo)旗，同時在周邊小區(qū)設(shè)置適當(dāng)橫幅、巨幅廣告等形式以彌補不足。雜志類主要以專業(yè)類及針對性較強的雜志為主，如：上海樓市、生活速遞。 推廣及媒體策略根據(jù)本案的物業(yè)特性、及目標(biāo)客戶對象的分布、完化層次、年齡特點等，在廣告推廣和媒體選擇時應(yīng)該有所側(cè)重，采取報紙平面廣告投放和長效媒體相結(jié)合，多種廣告投放方式和傳媒手段為輔助的方式?！?通暢交通，延伸無限未來雖然我們項目所在地目前看來在五角場地區(qū)上屬較偏的地區(qū)，但其距五角場中心區(qū)域的直線距離是相對較近的，同時靠近交通大動脈滬淞路、內(nèi)環(huán)線、軌道8號先和一號線延伸線，交通是比較方便的。具體我們應(yīng)該從以下角度對產(chǎn)品進(jìn)行完善和包裝：
◆獨樹一幟的產(chǎn)品形態(tài)
利用我們面積有限的地塊作出盡可能完美的規(guī)劃：◆現(xiàn)代、干凈、簡潔而又富有變化的外立面造型◆區(qū)域內(nèi)人性、自然的小環(huán)境◆空中共享綠色中庭◆獨特、人性的房型空間◆新型、綠色、環(huán)保、節(jié)能、健康的建材是現(xiàn)代文明社會發(fā)展所必須的。但這并不意味著我們沒有自己的優(yōu)勢，事實上：我們可以制造、發(fā)掘、放大我們的特點或者說優(yōu)勢。首先，我們知道，我們項目處的版快是位于大五角場板塊，而五角場地區(qū)是楊浦區(qū)重點發(fā)展的城市副中心，其將面臨重大的發(fā)展機遇和升值前景，同樣，區(qū)域內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)項目在獲得空前機遇的同時，也面臨周邊眾多競爭對手的挑戰(zhàn)。三、廣告總精神SOLO橙市密碼，破譯生活法則Office是OFFICE，也是生活 四、廣告推廣主題 廣告推廣主題作為產(chǎn)品推廣過程中一直要出現(xiàn)的訴求點，特點是必須明確，簡潔、獨特，另一方面還要遷就樓盤不同推廣階段的賣點訴求的調(diào)整，所以推廣語必須簡練易記，重點突出。至此，“MINIO曼頓”，一個充分體現(xiàn)著物業(yè)形態(tài)及完美品質(zhì)的案名呼之欲出，同時，“MINI Office”的清輔發(fā)音和“曼頓”的“仄仄”音韻的完美搭配又使案名朗朗上口、便于記憶?！奥痹谟⑽闹凶g作“graceful”，意為“優(yōu)雅”、“優(yōu)美”；“頓”在英文中譯作“tan”，意為棕褐色、茶色。 “橙市密碼”案名不僅與眾不同，讓人過目難忘，而且朗朗上口；同時，無論是在OFFICE領(lǐng)域，還是SOLO，還是一種混合體均能貼切地應(yīng)用。橙市—音同“城市”，暗示一座充滿橙色眩彩的生活特區(qū)，是青春、活力、個性、前衛(wèi)、品質(zhì)的代名詞，“密碼”——是解開未知領(lǐng)域的鑰匙，同時，又有一種精深的韻味?，F(xiàn)代的年輕人，錢不一定掙很多，但已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)耐顿Y意識，在本產(chǎn)品形成一個有相當(dāng)競爭力的總價優(yōu)勢的同時，其作為一種投資性產(chǎn)品的潛能就自然顯現(xiàn)出來了，因而理所當(dāng)然吸引了具有商業(yè)投資頭腦的客戶群體。同時，作為這類可以稱為是典型的“階段性住宅”，這也決定了其將成為最具投資價值的物業(yè)。契合上述群體的消費特征及要求獨立的生活態(tài)度以及沖動，迎合他們的消費幾心理需求，用獨到的筆觸真正感動他們：獨立空間——交流空間——時間鏈接——新的生活態(tài)度年輕（包括心理年輕）+ 受過良好的教育 + 有自己喜歡的工作對未來充滿自信+追求生活品質(zhì)和品位+喜歡運動、社交或個性強他們擁有他們自己想要的獨到的生活，同時他們也希望擁有和他們同樣獨到的鄰居。 其他用心做的建筑產(chǎn)品，是不應(yīng)該被稱為建筑或住宅的對與我們的產(chǎn)品，似乎也應(yīng)該從一開始就應(yīng)該這樣界定，因為在許多方面我們可能回相對遜色于對手，這樣我們可能在一開始就贏得先機，我們的產(chǎn)品：無論是SOLO還是OFFICE我們都理應(yīng)有這樣的態(tài)度……產(chǎn)品的讀者：時尚人士、自由工作者、年輕白領(lǐng)或就是年輕動感一族等群體，或兼顧二次購房的投資客源，以區(qū)域生活機能的便捷、以及內(nèi)在現(xiàn)代、個性、細(xì)節(jié)的單位劃分及其內(nèi)在布局。應(yīng)力求達(dá)到我們“獨立、交流、時尚、品質(zhì)、健康”的訴求。4：高度關(guān)注室內(nèi)健康、綠色共享互動平臺的建設(shè)，以不同樓層間空中綠色共享互動平臺為主軸、通透、能與外界自然呼應(yīng)的墻體建材為依托構(gòu)建表里如一的綠色空間。戶外露天空地禁止停放任何機動車輛（包括外來出租車）。五、項目意見和建議綜上所述：我們覺得我們的產(chǎn)品只有作出自己的特色才可能在市場競爭中取勝。以下方案僅供參考客戶定位我們產(chǎn)品潛在的主要客戶應(yīng)該為：、年輕、時尚白領(lǐng)一族區(qū)域企業(yè)中高級管理人員效益較好的企事業(yè)單位中層職員國家公務(wù)員客源區(qū)域分析：本項目周邊區(qū)域（包括旁邊的體育學(xué)院職工）五角場一帶中高層管理人員以及周邊效益較好的企事業(yè)單位中層職員個別投資區(qū)域外投資型人士從購買心理上細(xì)分:有投資意向，同時追求一種別致的生活情趣。這樣，將會給居住者帶來前所未有的視覺享受和心理愉悅，大大減低目前我們產(chǎn)品的地域抗性。這也是我們項目所面臨的最大抗性，應(yīng)該清醒地看到其作為辦公產(chǎn)品所面臨的現(xiàn)實而客觀的風(fēng)險。我們覺得：本案如果作為OFFICE，那么其單位面積區(qū)間應(yīng)該大致為： 50——90平方米左右為宜，其中面積50—70平方米的戶型比例應(yīng)該不低于70%，70—90平方米戶型比例應(yīng)在30%左右。大的方面：可供大家共用的如：會議室、咖啡吧等。小戶型純辦公配置建議考慮到購買小戶型辦公的業(yè)主都是公司事業(yè)剛起步階段或是一些小型的公司機構(gòu)，本司建議：不僅在公共部分要做到小而體面，密而齊全，在內(nèi)部軟配置上更要讓消費者感到實惠，齊全，周到，人性的辦公氛圍。訴求口號：讓今天的決策兌現(xiàn)未來的支票——“獨立、前衛(wèi)、時尚、節(jié)奏、交流”“寧靜都市、生態(tài)SOLO”◆產(chǎn)品定位二：小戶型OFFICEOFFICE,時下流行的小戶型寫字樓，可以說是寫字樓市場上的一匹黑馬和常青樹，其市場容量似乎無法準(zhǔn)確判斷，這不僅與時下上海市場寫字樓的一路高歌猛進(jìn)有關(guān)，更因為相當(dāng)時間以來，市場對其總是倍加追捧，也似乎總是來者不拒，當(dāng)然，不同地段、不同品質(zhì)的小戶型寫字樓的市場反應(yīng)是各有千秋的。本司建議方案可以結(jié)合目前年輕人的特質(zhì)，形成一個有相當(dāng)競爭力的總價優(yōu)勢，突出了本身產(chǎn)品價格特點，從而能吸引具有商業(yè)投資頭腦的客戶群。先前的“單身公寓”市場反應(yīng)已經(jīng)說明這一點?？赏顿Y性訴求：因為是專為20多歲的年輕人量身定做，這類小戶型可以稱為是典型的“階段性住宅”。你也可以從公寓大堂取了信件再上樓，也可以用磁卡從邊門悄悄地上樓，沒有人知道你回來了。 你可以在你喜歡的任何時間內(nèi)去樓下購物或是健身。結(jié)合優(yōu)質(zhì)的酒店式物業(yè)管理公司，必定能增加產(chǎn)品的附加植，能更好的吸引目標(biāo)客戶。優(yōu)勢：根據(jù)以上建議可以從產(chǎn)品上有所突破，面積又能很好的控制在5085平方米左右，房型比： 50—70平方米應(yīng)不低于總戶數(shù)的80%，70—85平方米的在15%左右。超大落地玻璃窗和出挑60公分的實用型開敞花架，方便、豁達(dá)、適用。適用于做飯較少且需要較大視覺空間的業(yè)主空間方正，利用率高。，方便、豁達(dá)、豪華。適用于對陽光要求較高或家辦公的業(yè)主空間方正，利用率高。有較獨立的開放式廚房和餐桌，生活方便，舒適。面寬，進(jìn)深，廳大，極為奢侈的SOLO戶型，享受到更多的陽光。 空間設(shè)計必須滿足2個人的需要：客戶中的大部分處于單身、獨居或未婚狀態(tài)。工作區(qū)與休息區(qū)的模糊分隔：既然你是一個工作狂，你又有什么必要將你的床和你的電腦桌分在兩個房間呢？工作累了順勢躺在工作臺旁邊的床上休息一刻鐘不是很好嗎？預(yù)留洗衣機位：若不能接受租用自助洗衣房，而仍然會自購洗衣機放置于房間內(nèi)。空間共享互動：室內(nèi)空中共享花園與戶外小區(qū)人性環(huán)境互動。主要客戶群定位于2332歲左右的單身或同居的青年人 戶型尊重客戶以往生活模式，強調(diào)個性化界面 每套建筑面積控制在5085平方米左右 SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等， 全裝修現(xiàn)房交房，無毛胚銷售狀態(tài)。廚房一般提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳。SOLO戶型的特征： SOLO戶型中臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的