【文章內(nèi)容簡介】 ***路——****交匯處，近五角場，項目占地面積約在8萬余平方米左右（估計），環(huán)境比較幽靜，是一處比較適宜人居的地方，但目前比較缺乏商業(yè)氛圍和商務環(huán)境。項目周邊環(huán)境 根據(jù)我們掌握的情況：本項目周邊匯聚了眾多的普通居民住宅區(qū)（房齡大多較長）：如體育新村、長海新村、國和新村等，以及大型公交總站、上海體育學院等，另外江灣體育場也僅隔數(shù)條街。 三、項目SWOT分析優(yōu)勢◆整個楊浦區(qū)正進入大發(fā)展、高速度的城市改造期，城市面貌正以前所未有的速度更新、改善?！魠^(qū)域現(xiàn)代通暢的交通網(wǎng)絡正全面形成?！繇椖恐苓呅^(qū)域生活環(huán)境成熟配套，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)，居民總體數(shù)量龐大，房齡大多較長，潛在客戶可觀。◆ 距離交通主干道較遠，車輛相對較少，區(qū)域環(huán)境較為幽靜?！?世界小學、體育學院等學區(qū)近在咫尺。劣勢◆本項目周邊比較缺乏上規(guī)模的商業(yè)設施，因此目前尚未形成一定的商業(yè)氛圍和商務環(huán)境?！?周邊眾多小區(qū)比較陳舊，以及旁邊較大的公交場站等，造成其小區(qū)域環(huán)境整體形象欠佳?！裟壳捌渑赃叺慕謪^(qū)比較陳舊，甚至不太規(guī)范，更對其區(qū)域形象造成不良影響?！粑覀冺椖啃^(qū)域遠期的市政規(guī)劃方面相對模糊，軌道交通除8號線較近外，其他的都比較遠，有一種被邊緣化的感覺。機會◆周邊居住小區(qū)房較長，有著數(shù)量龐大的潛在區(qū)域客戶?！舫伺赃叺膭?chuàng)智天地外，附近鮮有其他競爭個案。◆周邊大規(guī)模的市政改造、眾多新的企業(yè)、商場、公司的進駐，都將會帶入潛在的客戶。威脅◆與我們產(chǎn)品不遠的、位于淞滬路—政立路的創(chuàng)智天地的產(chǎn)品有相當部分產(chǎn) 品與我們重疊，將形成直接的競爭事態(tài)。同時與對方項目相比：我們項目在許多方面都處于劣勢（我們只有作成較有差異性、有自己特色的產(chǎn)品才可能避免短兵相接）?！粼诒景镐N售周期內(nèi)，預計存在新建樓盤的潛在競爭?！敉獾乜蛻舨豢少J款，影響一定客戶群體。四、市場定位要點闡述：我們將在已經(jīng)認識和把握本案各項產(chǎn)品特點的基礎上，全面確立本案在市場中的“定位”。 “定位”的目的，就是要充分明確在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。產(chǎn)品定位：由于本項目占地面積僅一萬多平方米，在項目立項上是作為一非住宅項目來規(guī)劃的，靠近江灣體育城和上海體育學院，雖然因為其周邊是老舊的普通居民住宅區(qū)，目前的整體環(huán)境還不是太理想，但著眼本區(qū)域以后的發(fā)展前景，以及附近街區(qū)的良好市容市貌，我們有理由認為：本區(qū)域還是大有潛力可挖的，因此我們建議：◆：產(chǎn)品定位一：依據(jù)目前市場對不同類型物業(yè)的反響及我們項目及周邊環(huán)境特點：針對年輕一族客戶群體、自由職業(yè)者等時尚人士，兼顧二次購房的投資客源，以區(qū)域生活機能的便捷、以及內(nèi)在現(xiàn)代、個性、細節(jié)的單位劃分及其內(nèi)在布局，導入國外流行的—— “solo”自由小套房概念以時尚的推廣策略，以一個市場領先者的姿態(tài)走向市場。定位依據(jù)及來源： 本案的現(xiàn)實狀況是一改造項目重新規(guī)劃，只能以改動與細部配置的投入為主。同時在今后的推廣上要與已日趨疲軟的“單身公寓”相區(qū)隔，提出有新意的概念。 目前項目周邊還沒有形成完全的商務或高檔住宅的氛圍與周邊生活配套的缺陷是推向市場的瓶頸點，個案體量較小又是進行“概念推廣”的機會點，基于上述原因?qū)⑽磥砜驮吹闹埸c從產(chǎn)品本身轉(zhuǎn)移到一種新的生活方式是定位的重點。 契合年輕人的消費特征及要求獨立的生活態(tài)度以及沖動，迎合他們的生理需求，用時尚的筆觸真正摧毀他們的心理防線。年輕人的現(xiàn)時生活要求：獨立空間——交流空間——時間鏈接——新的生活態(tài)度情侶裝后的“SPACE”：從20歲到30歲，受過良好的教育，有自己喜歡的工作，或者在外企打工、或者是時髦的自由職業(yè)，家就是自己的工作室、或者正在與朋友們共同創(chuàng)業(yè)……總之，收入穩(wěn)定，對未來充滿自信，追求生活品質(zhì)和品位，喜歡運動和社交，個性強。在有了情侶裝之后，你還需要什么呢？SPACE，一個屬于自己的極品青春版居住空間。讓最年輕的社會中堅擁有最獨特的自由空間，徹底超越小資情調(diào)概念。新新人類追求的往往是一種虛無的感覺，要抓住這種感覺就不那么容易了。充分了解青春的需要，做出他們想要卻沒說出來的房子，就等于抓住了新新人類的脈搏。飲食男女需要空間交流：有了自由空間之后，你還需要什么——交流（COMMUNICATION）。自由空間之外，擴大交流的范圍，會令生活有更多色彩，不再是一成不變的飲食男女。所以新新人類需要年輕人的感覺，需要社交氛圍和面對面的交流。家也是一樣，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的公共空間，和最實用的交流場所。鄰居就是我們的新朋友，社區(qū)就是我們的新社交圈子。有了自由空間之后，對于年輕人而言，需要最大限度地與外界進行各式各樣的交流和聯(lián)系，以促進生活和事業(yè)空間的不斷擴展，讓我們的交流成為空間的一部分，讓我們有共同的生活、娛樂、交流空間。多維空間需要時間鏈接：工作、學習、談戀愛。無休止的加班。購物、進餐、PARTY，時間如金。提案、協(xié)議、回家倒頭就睡。需要再快一點，時間才會有節(jié)余。何況很多事情，有時間才能有心情。有了公共空間之后，你還需要什么？TIME（時間）新新人類需要數(shù)分鐘內(nèi)即可搞定一切的周邊環(huán)境，余下的時間，想怎樣，就怎樣。在多維的空間之外，還有一維的時間鏈，把生活穿連起來?，F(xiàn)在往往本來就很少的時間被浪費在了路上。堵車、再堵車，浪費時間等于縮短生命，所以建議新新人類們在選擇時尚小家時要特別考慮位置：不堵車的交通。買房買的是生活方式：有了時間之后，你還需要什么？以一種自我的方式享受生活。新新人類已挑戰(zhàn)過青春的各種可能，全新的工作與生活秩序，不斷上演。如果能解決他們生活的休閑空間，滿足他們活動需要，甚至為他們考慮出度假的空間，當然會讓年輕人心動。綜合新人類的購房四大要素，我們不難看出現(xiàn)代房地產(chǎn)已經(jīng)進入對位比較競爭階段，開發(fā)商要尋求市場賣點，要市場認可自己的產(chǎn)品，從開發(fā)階段就要站在消費者立場仔細考慮，不但要把消費者要什么搞清楚做出來，還要把消費者想要可沒想清楚的東西具象化，甚至把他們想要但不敢奢望的東西做為房子附加值給他們。甚至這種原則不僅僅適用于沖動但想法不定的年輕消費群。“SOLO”的定義：SOLO作為英文單詞的含義為獨奏、單獨、單獨飛行。SOLO戶型的定義是個性化的尊重客戶生活方式的精準居住空間。SOLO戶型的特征： SOLO戶型中臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設定來源于居住者本身。SOLO戶型特別細致地構(gòu)成了輔助空間，強調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房一般提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳。 SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，可以最大限度地提高房屋使用率。主要客戶群定位于2332歲左右的單身或同居的青年人 戶型尊重客戶以往生活模式，強調(diào)個性化界面 每套建筑面積控制在5085平方米左右 SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務設施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等， 全裝修現(xiàn)房交房，無毛胚銷售狀態(tài)。 配置及管理模式：概念：ＬＩＶＩＮＧ ＨＯＴＥＬ——完全產(chǎn)權酒店模式針對本案建議集中體現(xiàn)在共享服務上：底下一些樓層為一些生活所必須的會所及便利設施，可以對外開放以增加項目本身的附加值，在為業(yè)主提供獨具一格的享受同時，也能作到與其他類似項目的差異化?？臻g共享互動：室內(nèi)空中共享花園與戶外小區(qū)人性環(huán)境互動?？梢蕴峁┚频晔焦芗曳?，例如24小時送餐服務、保潔服務、取送服務、房屋租賃、預訂等服務規(guī)劃及推廣重點——從年輕人的生活著眼室內(nèi)：小客廳及舒適性既然你希望自己的家就是私密的單純的空間，你又有什么必要去供養(yǎng)一個過分空曠的客廳呢？你只需在你的臥室中擺上舒適的沙發(fā)，再沖一杯咖啡。工作區(qū)與休息區(qū)的模糊分隔：既然你是一個工作狂，你又有什么必要將你的床和你的電腦桌分在兩個房間呢？工作累了順勢躺在工作臺旁邊的床上休息一刻鐘不是很好嗎？預留洗衣機位：若不能接受租用自助洗衣房，而仍然會自購洗衣機放置于房間內(nèi)。對女性客戶顯得尤為重要。 空間設計必須滿足2個人的需要：客戶中的大部分處于單身、獨居或未婚狀態(tài)。 房型建議：適用于對陽光要求較高或家辦公的業(yè)主空間方正，利用率高。面寬，進深，廳大，極為奢侈的SOLO戶型，享受到更多的陽光。有雙人工作空間，SOHO一族最為合適。有較獨立的開放式廚房和餐桌，生活方便，舒適。居住品質(zhì)及舒適度及高，是高品質(zhì)個性化戶型之一。適用于對陽光要求較高或家辦公的業(yè)主空間方正，利用率高。奢侈的SOLO戶型，享受到更多的陽光。，方便、豁達、豪華。居住品質(zhì)及舒適度及高，是高品質(zhì)個性化戶型之一。適用于做飯較少且需要較大視覺空間的業(yè)主空間方正，利用率高。廚房空間和主使用空間一體，視覺開闊。超大落地玻璃窗和出挑60公分的實用型開敞花架，方便、豁達、適用。居住面積適合。優(yōu)勢：根據(jù)以上建議可以從產(chǎn)品上有所突破，面積又能很好的控制在5085平方米左右，房型比： 50—70平方米應不低于總戶數(shù)的80%，70—85平方米的在15%左右。為符合目前市場熱門需求。結(jié)合優(yōu)質(zhì)的酒店式物業(yè)管理公司，必定能增加產(chǎn)品的附加植，能更好的吸引目標客戶。個性化服務及私密性：你可以在自己的房門上貼上自己喜歡的名字，同時向前臺提出申請，前臺的就會在你的房間號碼下面加上你起的個性化戶名。 你可以在你喜歡的任何時間內(nèi)去樓下購物或是健身。你可以在大堂公告欄上張貼你自己的啟示，比如征召去外地旅游的同伴。你也可以從公寓大堂取了信件再上樓，也可以用磁卡從邊門悄悄地上樓，沒有人知道你回來了。你擁有你自己想要的獨到的生活，同時你也擁有和你同樣獨到的鄰居?？赏顿Y性訴求：因為是專為20多歲的年輕人量身定做，這類小戶型可以稱為是典型的“階段性住宅”。這也決定了其將成為最具投資價值的物業(yè)。先前的“單身公寓”市場反應已經(jīng)