【文章內(nèi)容簡介】 ***路——****交匯處，近五角場，項目占地面積約在8萬余平方米左右（估計），環(huán)境比較幽靜，是一處比較適宜人居的地方，但目前比較缺乏商業(yè)氛圍和商務(wù)環(huán)境。項目周邊環(huán)境 根據(jù)我們掌握的情況：本項目周邊匯聚了眾多的普通居民住宅區(qū)（房齡大多較長）：如體育新村、長海新村、國和新村等，以及大型公交總站、上海體育學(xué)院等，另外江灣體育場也僅隔數(shù)條街。 三、項目SWOT分析優(yōu)勢◆整個楊浦區(qū)正進入大發(fā)展、高速度的城市改造期，城市面貌正以前所未有的速度更新、改善?！魠^(qū)域現(xiàn)代通暢的交通網(wǎng)絡(luò)正全面形成?！繇椖恐苓呅^(qū)域生活環(huán)境成熟配套，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)，居民總體數(shù)量龐大，房齡大多較長，潛在客戶可觀?！?距離交通主干道較遠(yuǎn)，車輛相對較少，區(qū)域環(huán)境較為幽靜。◆ 世界小學(xué)、體育學(xué)院等學(xué)區(qū)近在咫尺。劣勢◆本項目周邊比較缺乏上規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，因此目前尚未形成一定的商業(yè)氛圍和商務(wù)環(huán)境?！?周邊眾多小區(qū)比較陳舊，以及旁邊較大的公交場站等，造成其小區(qū)域環(huán)境整體形象欠佳?！裟壳捌渑赃叺慕謪^(qū)比較陳舊，甚至不太規(guī)范，更對其區(qū)域形象造成不良影響。◆我們項目小區(qū)域遠(yuǎn)期的市政規(guī)劃方面相對模糊，軌道交通除8號線較近外，其他的都比較遠(yuǎn)，有一種被邊緣化的感覺。機會◆周邊居住小區(qū)房較長，有著數(shù)量龐大的潛在區(qū)域客戶?！舫伺赃叺膭?chuàng)智天地外，附近鮮有其他競爭個案。◆周邊大規(guī)模的市政改造、眾多新的企業(yè)、商場、公司的進駐，都將會帶入潛在的客戶。威脅◆與我們產(chǎn)品不遠(yuǎn)的、位于淞滬路—政立路的創(chuàng)智天地的產(chǎn)品有相當(dāng)部分產(chǎn) 品與我們重疊，將形成直接的競爭事態(tài)。同時與對方項目相比：我們項目在許多方面都處于劣勢（我們只有作成較有差異性、有自己特色的產(chǎn)品才可能避免短兵相接）。◆在本案銷售周期內(nèi)，預(yù)計存在新建樓盤的潛在競爭?！敉獾乜蛻舨豢少J款，影響一定客戶群體。四、市場定位要點闡述：我們將在已經(jīng)認(rèn)識和把握本案各項產(chǎn)品特點的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場中的“定位”。 “定位”的目的，就是要充分明確在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。產(chǎn)品定位：由于本項目占地面積僅一萬多平方米，在項目立項上是作為一非住宅項目來規(guī)劃的，靠近江灣體育城和上海體育學(xué)院，雖然因為其周邊是老舊的普通居民住宅區(qū)，目前的整體環(huán)境還不是太理想，但著眼本區(qū)域以后的發(fā)展前景，以及附近街區(qū)的良好市容市貌，我們有理由認(rèn)為：本區(qū)域還是大有潛力可挖的，因此我們建議：◆：產(chǎn)品定位一：依據(jù)目前市場對不同類型物業(yè)的反響及我們項目及周邊環(huán)境特點：針對年輕一族客戶群體、自由職業(yè)者等時尚人士，兼顧二次購房的投資客源，以區(qū)域生活機能的便捷、以及內(nèi)在現(xiàn)代、個性、細(xì)節(jié)的單位劃分及其內(nèi)在布局，導(dǎo)入國外流行的—— “solo”自由小套房概念以時尚的推廣策略，以一個市場領(lǐng)先者的姿態(tài)走向市場。定位依據(jù)及來源： 本案的現(xiàn)實狀況是一改造項目重新規(guī)劃，只能以改動與細(xì)部配置的投入為主。同時在今后的推廣上要與已日趨疲軟的“單身公寓”相區(qū)隔，提出有新意的概念。 目前項目周邊還沒有形成完全的商務(wù)或高檔住宅的氛圍與周邊生活配套的缺陷是推向市場的瓶頸點，個案體量較小又是進行“概念推廣”的機會點，基于上述原因?qū)⑽磥砜驮吹闹埸c從產(chǎn)品本身轉(zhuǎn)移到一種新的生活方式是定位的重點。 契合年輕人的消費特征及要求獨立的生活態(tài)度以及沖動，迎合他們的生理需求，用時尚的筆觸真正摧毀他們的心理防線。年輕人的現(xiàn)時生活要求：獨立空間——交流空間——時間鏈接——新的生活態(tài)度情侶裝后的“SPACE”：從20歲到30歲，受過良好的教育，有自己喜歡的工作，或者在外企打工、或者是時髦的自由職業(yè)，家就是自己的工作室、或者正在與朋友們共同創(chuàng)業(yè)……總之，收入穩(wěn)定，對未來充滿自信，追求生活品質(zhì)和品位，喜歡運動和社交，個性強。在有了情侶裝之后，你還需要什么呢？SPACE，一個屬于自己的極品青春版居住空間。讓最年輕的社會中堅擁有最獨特的自由空間，徹底超越小資情調(diào)概念。新新人類追求的往往是一種虛無的感覺，要抓住這種感覺就不那么容易了。充分了解青春的需要，做出他們想要卻沒說出來的房子，就等于抓住了新新人類的脈搏。飲食男女需要空間交流：有了自由空間之后，你還需要什么——交流（COMMUNICATION）。自由空間之外，擴大交流的范圍，會令生活有更多色彩，不再是一成不變的飲食男女。所以新新人類需要年輕人的感覺，需要社交氛圍和面對面的交流。家也是一樣，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的公共空間，和最實用的交流場所。鄰居就是我們的新朋友，社區(qū)就是我們的新社交圈子。有了自由空間之后，對于年輕人而言，需要最大限度地與外界進行各式各樣的交流和聯(lián)系，以促進生活和事業(yè)空間的不斷擴展，讓我們的交流成為空間的一部分，讓我們有共同的生活、娛樂、交流空間。多維空間需要時間鏈接：工作、學(xué)習(xí)、談戀愛。無休止的加班。購物、進餐、PARTY，時間如金。提案、協(xié)議、回家倒頭就睡。需要再快一點，時間才會有節(jié)余。何況很多事情，有時間才能有心情。有了公共空間之后，你還需要什么？TIME（時間）新新人類需要數(shù)分鐘內(nèi)即可搞定一切的周邊環(huán)境，余下的時間，想怎樣，就怎樣。在多維的空間之外，還有一維的時間鏈，把生活穿連起來?，F(xiàn)在往往本來就很少的時間被浪費在了路上。堵車、再堵車，浪費時間等于縮短生命，所以建議新新人類們在選擇時尚小家時要特別考慮位置：不堵車的交通。買房買的是生活方式：有了時間之后，你還需要什么？以一種自我的方式享受生活。新新人類已挑戰(zhàn)過青春的各種可能，全新的工作與生活秩序，不斷上演。如果能解決他們生活的休閑空間，滿足他們活動需要，甚至為他們考慮出度假的空間，當(dāng)然會讓年輕人心動。綜合新人類的購房四大要素，我們不難看出現(xiàn)代房地產(chǎn)已經(jīng)進入對位比較競爭階段，開發(fā)商要尋求市場賣點，要市場認(rèn)可自己的產(chǎn)品，從開發(fā)階段就要站在消費者立場仔細(xì)考慮，不但要把消費者要什么搞清楚做出來，還要把消費者想要可沒想清楚的東西具象化，甚至把他們想要但不敢奢望的東西做為房子附加值給他們。甚至這種原則不僅僅適用于沖動但想法不定的年輕消費群。“SOLO”的定義：SOLO作為英文單詞的含義為獨奏、單獨、單獨飛行。SOLO戶型的定義是個性化的尊重客戶生活方式的精準(zhǔn)居住空間。SOLO戶型的特征： SOLO戶型中臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身。SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間，強調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房一般提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳。 SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，可以最大限度地提高房屋使用率。主要客戶群定位于2332歲左右的單身或同居的青年人 戶型尊重客戶以往生活模式，強調(diào)個性化界面 每套建筑面積控制在5085平方米左右 SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等， 全裝修現(xiàn)房交房，無毛胚銷售狀態(tài)。 配置及管理模式：概念：ＬＩＶＩＮＧ ＨＯＴＥＬ——完全產(chǎn)權(quán)酒店模式針對本案建議集中體現(xiàn)在共享服務(wù)上：底下一些樓層為一些生活所必須的會所及便利設(shè)施，可以對外開放以增加項目本身的附加值，在為業(yè)主提供獨具一格的享受同時，也能作到與其他類似項目的差異化。空間共享互動：室內(nèi)空中共享花園與戶外小區(qū)人性環(huán)境互動。可以提供酒店式管家服務(wù)，例如24小時送餐服務(wù)、保潔服務(wù)、取送服務(wù)、房屋租賃、預(yù)訂等服務(wù)規(guī)劃及推廣重點——從年輕人的生活著眼室內(nèi)：小客廳及舒適性既然你希望自己的家就是私密的單純的空間，你又有什么必要去供養(yǎng)一個過分空曠的客廳呢？你只需在你的臥室中擺上舒適的沙發(fā)，再沖一杯咖啡。工作區(qū)與休息區(qū)的模糊分隔：既然你是一個工作狂，你又有什么必要將你的床和你的電腦桌分在兩個房間呢？工作累了順勢躺在工作臺旁邊的床上休息一刻鐘不是很好嗎？預(yù)留洗衣機位：若不能接受租用自助洗衣房，而仍然會自購洗衣機放置于房間內(nèi)。對女性客戶顯得尤為重要。 空間設(shè)計必須滿足2個人的需要：客戶中的大部分處于單身、獨居或未婚狀態(tài)。 房型建議：適用于對陽光要求較高或家辦公的業(yè)主空間方正，利用率高。面寬，進深，廳大，極為奢侈的SOLO戶型，享受到更多的陽光。有雙人工作空間，SOHO一族最為合適。有較獨立的開放式廚房和餐桌，生活方便，舒適。居住品質(zhì)及舒適度及高，是高品質(zhì)個性化戶型之一。適用于對陽光要求較高或家辦公的業(yè)主空間方正，利用率高。奢侈的SOLO戶型，享受到更多的陽光。，方便、豁達、豪華。居住品質(zhì)及舒適度及高，是高品質(zhì)個性化戶型之一。適用于做飯較少且需要較大視覺空間的業(yè)主空間方正，利用率高。廚房空間和主使用空間一體，視覺開闊。超大落地玻璃窗和出挑60公分的實用型開敞花架，方便、豁達、適用。居住面積適合。優(yōu)勢：根據(jù)以上建議可以從產(chǎn)品上有所突破，面積又能很好的控制在5085平方米左右，房型比： 50—70平方米應(yīng)不低于總戶數(shù)的80%，70—85平方米的在15%左右。為符合目前市場熱門需求。結(jié)合優(yōu)質(zhì)的酒店式物業(yè)管理公司，必定能增加產(chǎn)品的附加植，能更好的吸引目標(biāo)客戶。個性化服務(wù)及私密性：你可以在自己的房門上貼上自己喜歡的名字，同時向前臺提出申請，前臺的就會在你的房間號碼下面加上你起的個性化戶名。 你可以在你喜歡的任何時間內(nèi)去樓下購物或是健身。你可以在大堂公告欄上張貼你自己的啟示，比如征召去外地旅游的同伴。你也可以從公寓大堂取了信件再上樓，也可以用磁卡從邊門悄悄地上樓，沒有人知道你回來了。你擁有你自己想要的獨到的生活，同時你也擁有和你同樣獨到的鄰居?？赏顿Y性訴求：因為是專為20多歲的年輕人量身定做，這類小戶型可以稱為是典型的“階段性住宅”。這也決定了其將成為最具投資價值的物業(yè)。先前的“單身公寓”市場反應(yīng)已經(jīng)