【正文】 途徑三：客戶轉(zhuǎn)介紹通過我們自己老客戶或其他方面的客戶的相互轉(zhuǎn)告而獲取產(chǎn)品信息的情況。本案所屬的五角場地區(qū)，是楊浦區(qū)一個發(fā)展非常迅猛的地區(qū)，被提升為城市副中心的高度予以發(fā)展，其未來的升值空間應(yīng)該比較大，而本項目目前所處的位置正好位于五角場經(jīng)濟圈輻射區(qū)域，同時目前該小區(qū)域還沒有完全跟上周邊地區(qū)的發(fā)展拍節(jié)，這同樣也意味著其未來與眾不同的升值前景。相對于我們的項目，我們的優(yōu)勢到底在哪里呢？天然的優(yōu)勢：◆距五角場城市副中心、江灣體育場、上海體育學(xué)院較近，目前其環(huán)境比較幽靜，仍保持著城市的原生態(tài)狀態(tài)，是其他眾多同類型項目中不可多得的條件。用感性誘導(dǎo)來挑動市場欲望，用理性陳述來吸納目標(biāo)客戶。強銷期為火力集中期，在各類主流及各專業(yè)類媒體全面推廣，以造成市場的轟動效應(yīng)，從而達(dá)到消費者耳熟能詳?shù)男Ч?。在其他非常?guī)媒體運用上主要以房展會、郵政派發(fā)、公車廣告?！?動感空間，體驗生活夢想科學(xué)合理的房型是現(xiàn)代商業(yè)房產(chǎn)的基本要素，因此只有我們項目房型規(guī)劃合理，空間利用得當(dāng)，理應(yīng)是一大賣點，能更容易影響客戶的心理；而理想的房型正是業(yè)者體驗自己生活成就的主要場所之一。針對我們產(chǎn)品特點及我們的廣告包裝，力求營造一種全新產(chǎn)品形態(tài)的氛圍，從而領(lǐng)跑五角場區(qū)域本類型的產(chǎn)品。SOLO橙市密碼，破譯生活法則獨立個性，生活理當(dāng)由我徜徉自由，空間我行我素 Office是OFFICE，也是生活鑒賞，另一種風(fēng)景舞蹈，在未來的峰顛 五、廣告策略 產(chǎn)品本項目的企劃推廣，首先必須很清楚地知道：我們產(chǎn)品是什么？產(chǎn)品的長處是什么？產(chǎn)品處的環(huán)境是什么？我們需要強調(diào)什么？怎么去強調(diào)？了解了上述這些，那么我們的方向和目的就明確了。茶色在色彩體系中象征“沉穩(wěn)的商務(wù)印象”，而曼頓，即“茶色優(yōu)雅”組合在一起則體現(xiàn)了商務(wù)特質(zhì)無可挑剔的完美；同時，“曼頓”人們通常會有意無意把它與著名“曼哈頓”聯(lián)系起來，這樣更增加了其品質(zhì)感、知名度、易記性。二者合二為一，意味著一種讓人憧憬、神往的全新都市生活或OFFICE載體的出現(xiàn)。先前的“單身公寓”市場反應(yīng)已經(jīng)說明這一點。作為SOLO，與傳統(tǒng)的 “單身公寓”并非同一的概念。在建材、采光、照明等方面盡量采用新技術(shù)、新材料，力求環(huán)保、節(jié)能、通透。因此我們建議我們產(chǎn)品無論是作成酒店式公寓或者SOLO，我們除了要在產(chǎn)品品質(zhì)本身（這里指規(guī)劃布局、外立面、房型、建材等）上下功夫外，我們還應(yīng)該更加光大我們本身獨具的優(yōu)勢，我們的目標(biāo)是：都市原生態(tài)，演繹商務(wù)新時空——OFFICE綠色密碼，破譯生活法則——SOLO具體為：根據(jù)我們地塊的特點，因地制宜，采用綠色植被、花草、生態(tài)水系構(gòu)成小區(qū)域生態(tài)鏈；用原木、天然石片或仿毛石地磚、網(wǎng)格地磚等組合成軟系地面為主裝飾的生態(tài)鏈以外的空地，是整個小區(qū)與其他類似場所相比：不僅風(fēng)格獨特，而且有一股濃郁的自然之風(fēng)。室外由于我們地塊總體占地面積較小，所以留給我們操作的空間不是太大，但是小面積照樣可以作出精品來，關(guān)鍵是我們的態(tài)度和眼光，比如在現(xiàn)在我們項目的建筑外面，我們可以充分利用有限的空地作足文章：把停車位盡量建在地下（車位數(shù)比房型總戶數(shù)比應(yīng)該不低于1：1），留出足夠的空間作出一些精致的區(qū)域小景：如綠化、水景、特色雕塑、棧橋小亭等可以巧妙組合，作到既精致又不失大氣。目前上海市辦公樓市場來說，本案具有面積小總價低的價格優(yōu)勢，而且具有小戶型辦公樓特有的中央商務(wù)區(qū)服務(wù)功能，在市場上具有較強的的市場競爭力；但前面所講的本案小區(qū)域目前先天性不足是不容忽視的。附加產(chǎn)品——小的方面如：桌椅、傳真機、復(fù)印機、電話、煙缸、電腦等組成的商務(wù)中心。以目前的租房市場來看，一套普通的住房每個月也需要2000元左右的租金，為別人付租金還不如為自己付，15年后還可以落下一套房子。這也決定了其將成為最具投資價值的物業(yè)。你可以在大堂公告欄上張貼你自己的啟示，比如征召去外地旅游的同伴。為符合目前市場熱門需求。廚房空間和主使用空間一體，視覺開闊。奢侈的SOLO戶型，享受到更多的陽光。有雙人工作空間，SOHO一族最為合適。對女性客戶顯得尤為重要。 配置及管理模式：概念：ＬＩＶＩＮＧ ＨＯＴＥＬ——完全產(chǎn)權(quán)酒店模式針對本案建議集中體現(xiàn)在共享服務(wù)上：底下一些樓層為一些生活所必須的會所及便利設(shè)施，可以對外開放以增加項目本身的附加值，在為業(yè)主提供獨具一格的享受同時，也能作到與其他類似項目的差異化。SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間，強調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。甚至這種原則不僅僅適用于沖動但想法不定的年輕消費群。買房買的是生活方式：有了時間之后，你還需要什么？以一種自我的方式享受生活。有了公共空間之后，你還需要什么？TIME（時間）新新人類需要數(shù)分鐘內(nèi)即可搞定一切的周邊環(huán)境，余下的時間，想怎樣，就怎樣。購物、進餐、PARTY，時間如金。鄰居就是我們的新朋友，社區(qū)就是我們的新社交圈子。飲食男女需要空間交流：有了自由空間之后，你還需要什么——交流（COMMUNICATION）。在有了情侶裝之后，你還需要什么呢？SPACE，一個屬于自己的極品青春版居住空間。同時在今后的推廣上要與已日趨疲軟的“單身公寓”相區(qū)隔，提出有新意的概念。 “定位”的目的，就是要充分明確在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品。同時與對方項目相比：我們項目在許多方面都處于劣勢（我們只有作成較有差異性、有自己特色的產(chǎn)品才可能避免短兵相接）。機會◆周邊居住小區(qū)房較長，有著數(shù)量龐大的潛在區(qū)域客戶。劣勢◆本項目周邊比較缺乏上規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，因此目前尚未形成一定的商業(yè)氛圍和商務(wù)環(huán)境?！魠^(qū)域現(xiàn)代通暢的交通網(wǎng)絡(luò)正全面形成。萊克大廈地段位置：大連路1548號 物業(yè)類型：寫字樓價格（出售）：合同均價9935元/平方米裝修狀況：不詳 建筑面積：****銷售情況：共44套，目前僅售2套。據(jù)政府權(quán)威部門的統(tǒng)計：今年18月份，楊浦區(qū)累計新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)2549套，%、%；累計商品房預(yù)售成交套數(shù)3447套，面積371140平方米，%、%、%；累計存量房出售套數(shù)9259套，面積673813平方米，%、%，%。近年來，楊浦呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，特別是隨著五角場地區(qū)一帶大規(guī)模市政建設(shè)的開展，區(qū)域高檔物業(yè)市場規(guī)模迅速擴大，居民的接受程度明顯增強，本項目在未來將面臨十分激烈的市場競爭。包括佳龍花園二期、城市麗苑和紫羅蘭家園在內(nèi)，整個供應(yīng)量相對較大；盡管受到調(diào)控的影響，但其價格行情已經(jīng)很可觀了。周家嘴路板塊該板塊距離控江路商圈較進，具有一定的共享優(yōu)勢；同時受到虹口區(qū)周家嘴路開發(fā)利好的影響，價格較前期相比呈上升趨勢。一方面大連路隧道的貫通，與浦東的交通往來更加便利；另一方面，現(xiàn)代化的公共交通——M8號線的建設(shè)，在該區(qū)域內(nèi)也設(shè)有多個站點。近年區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況區(qū)域房地產(chǎn)分析本項目位于楊浦北部，由于項目產(chǎn)品的特殊性和地域特點，項目推廣和銷售必將主要立足本區(qū)域，特別是本項目周邊——五角場一帶，并對項目周邊的商業(yè)、辦公和住宅市場進行分析。楊浦知識創(chuàng)新區(qū)在空間上覆蓋區(qū)域全境，是大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)、公共社區(qū)三位一體，以開放、合作、互動為特色的“大學(xué)的城市、城市的大學(xué)”，是上海的“都市硅谷”。近年來，政府大大加強了舊城改造的力度和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，科技教育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為楊浦經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐。　　其次,2006年刺激消費可能會成為政府重點關(guān)注的一個方面。◆剛性需求也有很大彈性　　根據(jù)對2006年需求的預(yù)測, 我們認(rèn)為,如果這些需求能被有效激發(fā)的,2006年的市場成交情況將在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn),達(dá)到31萬平方米/周左右。580=360萬平方米?！　、外來人口定居購房:上海每年都吸引大量尋求發(fā)展機會的外來人口,2005年外來人口總數(shù)量近500萬,成為上海市人口增長的主要貢獻(xiàn)力量。這部分需求基本上由政府提供的配套商品房來安置,同時有部分需求可能轉(zhuǎn)向二手住宅,只有部分需求是出于地段或環(huán)境的考慮會轉(zhuǎn)向購買普通住宅,預(yù)計拆遷后購買普通住宅的比例只能占到拆遷購房總面積的20%。這部分購房需求主要購買的是普通住宅?！　粽鎸嵭枨蟮降子卸嗌佟　∥覀冋J(rèn)為,隨著供應(yīng)量的繼續(xù)積累,新一波的降價將在2006年來臨,并且?guī)硪粋€新的成交高潮。但在短期內(nèi)如果房價沒有實質(zhì)性的降低的話,剛性需求也會有很大的彈性,不會馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力。今后一段時間上海樓市的市場需求評估隨著供應(yīng)量的繼續(xù)積累,新一波的降價將在2006年來臨,并且?guī)硪粋€新的成交高潮。他們進入中國投資十分慎重，但一旦進入通常很難是一種短期行為。 外資入駐對商業(yè)市場需求和價格上升形成支撐如上所述，世界前50名大型零售商已有40家在中國“搶灘登陸”，美國沃爾瑪、法國家樂福、德國的麥德龍、歐倍德等著名零售巨頭在上海紛紛立足，并且都制定了進一步拓展市場的計劃。今后幾年，上海大規(guī)模市政建設(shè)速度不減。另外，盡管人民幣匯率進行了調(diào)整，但是許多寫字樓仍延續(xù)使用美金作為租金報價單位，使得在轉(zhuǎn)換成人民幣的過程中減少了租金的漲幅。在浦東陸家嘴區(qū)域，%。其他吸納量比較集中的區(qū)域還有黃浦區(qū)和徐匯區(qū)，分別達(dá)到22,300平方米和8,900平方米。上海連續(xù)8年呈兩位數(shù)高速發(fā)展的勢頭，是很難因一些突發(fā)因素而嘎然而止的。從這部分物業(yè)業(yè)主的構(gòu)成看，主要是一些從事貿(mào)易、高科技，咨詢，金融保險類公司或從業(yè)人員明顯較優(yōu)，這無疑和上海的整個城市定位相符合。其中絕大部分需求來自浦西地區(qū)。素有樓市“晴雨表”之稱的“國房景氣指數(shù)”，今年以來一直是回落態(tài)勢，處于景氣不景氣的邊緣，在101點左右徘徊。供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變不過隨著新政的逐步落實，以“平抑房價、打擊炒作和剔除泡沫”為主旨的新政整體效果已經(jīng)明顯。隨著房地產(chǎn)投資和商品房市場價格的快速增長，進入2005年以來，特別是2005年6月前后政府宏觀調(diào)控力度不斷加大，連續(xù)強勢出臺了一系列金融、土地、房產(chǎn)政策，為偏離正常發(fā)展軌道的樓市降溫、使得整個房地產(chǎn)業(yè)回歸理性，這為房地產(chǎn)也以后長期穩(wěn)定發(fā)展提供了保證。盡管如此，在上海，房地產(chǎn)市場投資規(guī)模仍在穩(wěn)步擴大。國家統(tǒng)計局2005年前三季度的數(shù)據(jù)顯示，我國的房價漲幅逐季平穩(wěn)回落。上海市場同