上海市某項(xiàng)目市場分析研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 敏感度分析表 銷售價(jià)格（元/m2） 4680 4290 3510 3120銷售收入(元） +20% +10% 10% 20%稅后利潤(元） 127,555,2 85,888,4 2,554,89 24 / 2585 90 9 39,111,896 投資收益率 % % % % 建設(shè)總成本(元）+20% +10% 10% 20%稅后利潤(元）30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)從損益表可以看出，本項(xiàng)目在目前市場行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤 44,221,695 元，投資收益率為 %。因此，本項(xiàng)目別墅的市場參考價(jià)定位在 4600 元/平方米。 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房；? 216。 產(chǎn)品定位項(xiàng)目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與國際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并與環(huán)境有機(jī)的共融。金海岸花園由 10 幢小高層和 30 幢多層組成，內(nèi)部配有 1 萬平米的會所、1 萬平米的中庭花園、2 千平米的人工湖。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達(dá)市區(qū)；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連12 / 25接金山石化與上?；疖囌镜蔫F路線；南面杭州灣距離本項(xiàng)目車程在 10 分鐘之內(nèi)。2022 年金山區(qū)房地產(chǎn)投資11 / 25總額為 億元，增長 %；2022 年投資總額為 億元，增長 %；2022 年投資總額為 億元，增長 %。 未來發(fā)展趨勢由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。該板塊內(nèi)市場價(jià)格在 35004500 元/平方米，均價(jià)在 4000元/平方米左右。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率 ％。7 / 25 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2022 年 13 季度金山區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期增長 %，增速比去年同期高出 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年增長將超過 24%。全區(qū)陸地總面積 586 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)、1 個(gè)街道，現(xiàn)有人口 55 萬。此外，本報(bào)告編制依據(jù)還有：上海市國有土地使用權(quán)出讓合同。土地面積 142868 平方米，土地用途為居住。機(jī)動(dòng)車泊位按 個(gè)/戶配置。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。到 2022 年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開始增幅逐月下降。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃的提出而備受關(guān)注。甚至和西部比還相差 平方米。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 周邊環(huán)境項(xiàng)目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。 競爭性樓盤分析項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個(gè)項(xiàng)目。15 / 25四、項(xiàng)目定位 總體定位 引領(lǐng)住宅時(shí)尚、開創(chuàng)新生活模式 定位詮釋：? n 嶄新生活模式擺脫目前許多個(gè)案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強(qiáng)調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時(shí)，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方式。通過建筑各項(xiàng)要素與個(gè)人生活有機(jī)結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項(xiàng)要素進(jìn)行生動(dòng)、全面的訴求。 客戶定位通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，17 / 25結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下：? 216。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍18 / 25洲苑和海上明珠園作為本項(xiàng)目多層部分參照項(xiàng)目。 不確定性分析敏感度分析采取銷售價(jià)格和銷售成本在分別變動(dòng) 10%和 20%情況下的項(xiàng)目收益情況。 損益表 序號 項(xiàng)目 金額（元）一、 銷售收入 658,784,392 25 / 25二、 建設(shè)總投資 555,889,937 三、 銷售稅金及附加 36,891,926 四、 稅前利潤 66,002,529 五、 所得稅 21,780,835 六、 稅后利潤 44,221,695 七、 投資收益率 % 。 建設(shè)投資估算 投資估算表 序號項(xiàng)目金額（元） 單價(jià)（元/m2）計(jì)算面積(m2)備注一、土地費(fèi)用211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費(fèi)182,156,700 1,275 142,868 85 萬/畝，215 畝 契稅5,
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