【正文】 點(diǎn)評(píng)分析 : 中環(huán)國際廣場是 一幢集高檔辦公、豪華俱樂部及酒店式公寓為一體的 50 層建筑， 189米的高度與蘇寧銀河索菲特酒店、萬豪國際酒店成三足鼎立之勢，共同奠定了山西路商圈內(nèi)國際化酒店區(qū)的標(biāo)志性地位。 價(jià)格體系： 目前尚未正式開盤，預(yù)估銷售均價(jià)為 14000 元 /㎡。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 按照 1000 元 /㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用下列品牌的裝修材料和家電。 ? 約瑟夫公寓 項(xiàng)目簡介： 城開大廈位于繁華的ＣＢＤ核心地段，為兩幢標(biāo)志性的高層建筑，由商業(yè) 、 辦公用房和酒店式單身公寓組成。主要購買客戶為私企老板、事業(yè)單位中高層人員、高薪白領(lǐng)階層。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 金陵王府 采用 國際化裝修標(biāo)準(zhǔn) ，建材家具等均采用國際知名品牌，按照 3000 元 /㎡的標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)拎包即住的理想化生活品質(zhì)。為小高層建筑，采用板式布 局。酒店式公寓的高回報(bào)率使得房地產(chǎn)企業(yè)不僅 可以方便快捷地實(shí)現(xiàn)資金融通，還可以調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有利于企業(yè)的良性發(fā)展。 總結(jié) : 房產(chǎn)行業(yè)考慮的第一要素為項(xiàng)目的地理區(qū)位，區(qū)位較大程度決定了項(xiàng)目的價(jià)值，但是好的物業(yè)服務(wù)能夠使物業(yè)升值，會(huì)使得物業(yè)的附加值提升。 目前南京市的酒店式公寓在物業(yè)服務(wù)種類上，一般有常規(guī)管理和個(gè)性化服務(wù)。 ? 會(huì)所功能配置 大多數(shù)中高檔酒店式公寓都擁有功能齊全的獨(dú)立會(huì)所 ，通常包括健身設(shè)施：網(wǎng)球場、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娛樂休閑設(shè)施：桑拿及蒸汽室、按摩池、游戲室、多功能室、閱覽室、客人休息室、餐廳或酒吧，網(wǎng)吧等。 房間：地面復(fù)合地板，墻面、天花涂料、分體式空調(diào)、定制床、床頭柜、電視機(jī)、電視柜、電腦臺(tái)、工作椅、沙發(fā)、茶幾、燈具 、衣櫥等。所謂硬裝修就是除可移動(dòng)部分的家裝部分做好，例如墻面、地板、潔具、廚房等，但是家電等不作為裝修部分；精裝修就是從地面到床上用品一應(yīng)俱全，真正拎包入住。大于 40 萬元 /套的小戶型，以投資為主。 此外，還有一部分購房者是自住投資皆有可能的，這部分人由于對(duì)購房目的認(rèn)識(shí)不清，20— 30 歲 30— 40 歲 40— 50 歲 50— 60 歲 18% 66% 13% 3% 因此，對(duì)物業(yè)的朝向和價(jià)格不十分敏感，是沖動(dòng)型購房者。此年齡段的客戶已工作多年，有一定的收入。 隨著外企大量進(jìn)駐南京，外籍高層管理人員和技術(shù)人員需要經(jīng)常在中國出差，習(xí)慣了國外的酒店式公寓的生活，在中國他們傾向于承租品質(zhì)高的酒店式公寓。 2. 長期在外的生意人及其家人、長期在外的外資公司，外地公司高級(jí)管理人員、 技術(shù)人員及其家人 由于他們的工作時(shí)間關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。 4. 投資型購買者 投資者是一個(gè)很大的消費(fèi)群體，本地和外地投資者在 南京購買小戶型的人群中占%－ %的比例。酒店式公寓項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性調(diào)研，分析得出目前南京小戶型 amp。 針對(duì)目前樓市對(duì)于酒店式公寓的期望，拔高了這種產(chǎn)品的價(jià)格，年內(nèi)即將上市的供應(yīng)量價(jià)格沒有低于 7000 元 /平米，主要集中在 1000112020 元 /平米、 12020 元 /平米以上兩個(gè)價(jià)格段，分別占到 %、 %。點(diǎn)式建筑可以比較好地解決住戶對(duì)視困境；同時(shí)住戶圍繞電梯間分布，多部電梯同時(shí)運(yùn)行，有效解決出入問題；點(diǎn)式建筑在每一層設(shè)置公共空間，可以作為綠化或者交流、休息場所，有利于增進(jìn)住戶之間的交流。 ? 酒店式公寓 和普通小戶型產(chǎn)品一樣，酒店式公寓面積同樣存在很大跨度空間，從 20 多平米左右到70 平米左右都有。 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 面積結(jié)構(gòu) 單位：㎡ 20 及以下 2130 3140 4150 5160 6170 合計(jì) 全市在售 小戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu) 0 147 418 758 784 409 2516 % % % % % % % 全市在售 0 119 159 285 284 255 1102 酒店式公寓供應(yīng) 結(jié)構(gòu) % % % % % % % 全市年內(nèi)新增 小戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu) 213 430 447 1024 855 1285 4254 % % % % % % % 全市年內(nèi)新增 酒店式公寓供應(yīng)結(jié)構(gòu) 213 287 165 314 182 819 1980 % % % % % % % ? 小戶型 小戶型產(chǎn)品的一大特色就是戶型面積跨度“很大”，為不同的購房者提供較廣泛的選擇。出于產(chǎn)品自身性質(zhì)或者缺陷的限制，這種產(chǎn)品增長有一個(gè)極限，一旦達(dá)到這種極限就很難再有突 破。同時(shí)可以預(yù)測的是，在新政的支持下，小戶型項(xiàng)目分散程度會(huì)進(jìn)一步提高。 (一 ) 存在形式 ? 以獨(dú)立組團(tuán)或樓體形式存在于整個(gè)大項(xiàng)目中： 城中：中商萬豪中心、宏圖上福園、長發(fā)衛(wèi)巷項(xiàng)目、金陵大公館、京隆名爵府 河西：鉑領(lǐng)公寓、潤花園、辰龍廣場、西城風(fēng)尚公寓、紫金西區(qū)中央、紫鑫國際公寓 城 南：時(shí)光澔韻、萬達(dá)紫金明珠星座、居易時(shí)代、御水灣 仙林：康橋圣菲、亞東城 江寧：蘋果都市、千色貴族、魔方 、武夷綠洲、天元吉第、天地新城、山水方舟、城市泊客、魔方 、同曦藝術(shù)家園、翠屏灣花園城、翠屏國際城 江北：非常 6+瑞凱國際 ? 以商業(yè)、居住、辦公混合形式存在： 城中：中環(huán)國際廣場、利奧大廈、長發(fā)中心、上鋒國際、龍吟廣場、城開國際、新世界中心、金輪國際廣場、南京國際廣場、天空之都、云嶺居 河西：嘉業(yè)國際城、紫鑫國際公寓、新銳國際公寓、宋都奧體名座、陽光金峰、摩爾特區(qū)、非常建筑 城南：瑞爾城市空間 城北：百通國際公寓、御湖國際 江寧： Laker 國際公寓、黃金海岸廣場、五米空間 (二 ) 產(chǎn)品類型 ? 平層和挑高單身公寓 城中：新世界中心、利奧大廈、長發(fā)中心、宏圖上福園、天空之都、京隆名爵府 河西：紫金西區(qū)中央、宋都奧體名座、摩爾特區(qū)、鉑領(lǐng)公寓、潤花園、西城風(fēng)尚、非常建筑、辰龍廣場 城南：時(shí)光澔韻、萬達(dá)紫金明珠星座、居易時(shí)代、御水灣 城北：百通國際公寓、御湖國際 仙林：康橋圣菲、亞東城 江寧：蘋果都市、千色貴族、武夷綠洲、天元吉第、天地新城、山水方舟、五米空間、Laker 國際公寓、城市泊客、魔方 、翠屏國際城、 同曦藝術(shù)家園 江北：非常 6+瑞凱國際 ? 酒店式公寓 城中：中環(huán)國際廣場、龍吟廣場、城開國際、上鋒國際、金輪國際廣場、金陵大公館、長發(fā)衛(wèi)巷項(xiàng)目、南京國際廣場、中商萬豪中心 河西：嘉業(yè)國際城、紫鑫國際公寓、陽光金峰、新銳國際公寓 江寧：黃金海岸廣場、翠屏灣花園城 未確定：云嶺居 市場供應(yīng)量分析 (一 ) 在售項(xiàng)目供應(yīng) ? 小戶型 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 板塊合計(jì)（套） 城南 居易時(shí)代 77 77 城中 南京國際廣場 70 636 利奧大廈 160 天空之都 35 約瑟夫公寓 218 長發(fā)中心 48 宏圖上福園 105 河西 鉑領(lǐng)公寓 141 922 潤花園 14 嘉業(yè)國際城 251 新銳國際公寓 318 紫鑫國際公寓 59 西城風(fēng)尚 47 陽光金峰 92 城北 百通國際公寓 50 50 江寧 千色貴族 110 660 天地新城 98 五米空間 236 Laker 國際公寓 (湖邊一棟） 216 江北 快樂之城 91 171 瑞凱國際 80 全市在售小戶型供應(yīng)總計(jì)（套） 2516 ? 酒店式公寓 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 板塊合計(jì)（套） 城中 南京國際廣場 70 288 約瑟夫公寓 218 河西 潤花園 14 734 嘉業(yè)國際城 251 新銳國際公寓 318 紫鑫國際公寓 59 陽光金峰 92 江北 瑞凱國際 80 80 全市在售酒店式公寓供應(yīng)總計(jì)（套） 1102 (二 ) 年內(nèi)上市項(xiàng)目供應(yīng) ? 小戶型 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 上市時(shí)間 合計(jì)（套） 河西 潤花園 194 2020 年 9 月 1007 陽光金峰 208 江寧 翠屏國際城 217 天元吉第 200 仙林 亞東城 108 康喬圣菲 80 江寧 千色貴族 269 2020 年 10 月 2947 城南 瑞爾城市空間 300 城中 木馬 518 金陵大公館 200 金輪國際廣場 160 中環(huán)國際廣場 700 城北 御湖國際 800 江寧 同曦藝術(shù)家園 300 2020 年年底 300 全市年內(nèi)新增小戶型供應(yīng)總計(jì)（套） 4254 ? 酒店式公寓 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 上市時(shí)間 合計(jì)（套） 河西 潤花園 194 2020 年 9 月 402 陽光金 峰 208 城中 木馬 518 2020 年 10 月 1578 金陵大公館 200 金輪國際廣場 160 中環(huán)國際廣場 700 全市年內(nèi)新增酒店式公寓供應(yīng)總計(jì)（套） 1980 (三 ) 未來兩年內(nèi)預(yù)計(jì)上市供應(yīng) 1) 已知項(xiàng)目產(chǎn)生供應(yīng) 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量 目前狀況 城中 云嶺居 350 套（限高 100 米） 已建至 6 層 中商萬豪中心 一棟（共 54 層 ,總建 125141 ㎡， 19層商用， 10 層以上酒店式公寓） 已建至 3 層 凱潤金城 兩棟 在建 廣廈鄧府巷項(xiàng)目 未定 在建沿街商業(yè)部 分 德基二期 一棟的部分（下部為酒店及 寫字樓，上部為酒店式公寓） 地已平，未建 鐵管巷項(xiàng)目 規(guī)劃約 萬㎡ 拆遷接近尾聲 京隆名爵府 一棟 尚未動(dòng)工 南京國際廣場 二期總建 24 萬㎡， 含寫字樓、酒店及酒店式公寓 一期工程即將完成，群樓已建成，二期尚未動(dòng)工 內(nèi)橋地塊 約 萬㎡ 未拆遷 江寧 翠屏灣花園城 一棟 尚未動(dòng)工 2) 2020 年出讓土地產(chǎn)生供應(yīng) ? 小戶型 2020 年新政出臺(tái)后，新出讓地塊小戶型的規(guī)劃比例將大幅提高。 在產(chǎn)品層面，南京市場可謂門類齊全，有平層和挑高單身公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式公寓，還區(qū)分精裝修和毛坯，兩者相結(jié)合組成一個(gè)龐大的產(chǎn)品矩陣，為購房 人提供了豐富的選擇。 在規(guī)劃位置建設(shè)一處不少于2020 平方米的集中綠地，其具體邊界可以結(jié)合總平面設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 中百達(dá)認(rèn)為：在不久的將來，小戶型市場會(huì)因?yàn)樾抡某雠_(tái)出現(xiàn)一個(gè)較大的波動(dòng)過程，供應(yīng)量會(huì)有顯著的增長。 當(dāng)酒店式公寓在樓市以高姿態(tài)俯瞰全雄的時(shí)候，于是乎被賦予了太多的期望，成為未來樓市發(fā)展的希望，下至眾多開發(fā)商、上至政府相關(guān)機(jī)構(gòu)紛紛打出酒店式公寓的招牌， 1102 套、 1980 套只是一個(gè)開端。同時(shí) 4150 平米、 5160 平米面積分布達(dá)到一個(gè)峰值， 3140 平米、6170 平米圍繞峰值成對(duì)稱分布，其他面積端遞減分布，呈現(xiàn)出正態(tài)分布，反映出這個(gè)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的相對(duì)合理性。酒店式公寓多為投資出租，對(duì)挑高產(chǎn)品沒有特殊需求傾向，平層即能滿足需求。 ? 酒店式公寓 目前南京的酒店式公寓主要分布于城中板塊核心區(qū)域和河西新城中心區(qū)域，個(gè)別項(xiàng)目位于江寧板塊的成熟區(qū)域，反映出酒店式公寓產(chǎn)品對(duì)地段的苛求程度。