【正文】 0 全市在售小戶型供應(yīng)總計(jì)（套） 2516 ? 酒店式公寓 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 板塊合計(jì)（套） 城中 南京國際廣場(chǎng) 70 288 約瑟夫公寓 218 河西 潤花園 14 734 嘉業(yè)國際城 251 新銳國際公寓 318 紫鑫國際公寓 59 陽光金峰 92 江北 瑞凱國際 80 80 全市在售酒店式公寓供應(yīng)總計(jì)（套） 1102 (二 ) 年內(nèi)上市項(xiàng)目供應(yīng) ? 小戶型 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 上市時(shí)間 合計(jì)（套） 河西 潤花園 194 2020 年 9 月 1007 陽光金峰 208 江寧 翠屏國際城 217 天元吉第 200 仙林 亞東城 108 康喬圣菲 80 江寧 千色貴族 269 2020 年 10 月 2947 城南 瑞爾城市空間 300 城中 木馬 518 金陵大公館 200 金輪國際廣場(chǎng) 160 中環(huán)國際廣場(chǎng) 700 城北 御湖國際 800 江寧 同曦藝術(shù)家園 300 2020 年年底 300 全市年內(nèi)新增小戶型供應(yīng)總計(jì)（套） 4254 ? 酒店式公寓 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 上市時(shí)間 合計(jì)（套） 河西 潤花園 194 2020 年 9 月 402 陽光金 峰 208 城中 木馬 518 2020 年 10 月 1578 金陵大公館 200 金輪國際廣場(chǎng) 160 中環(huán)國際廣場(chǎng) 700 全市年內(nèi)新增酒店式公寓供應(yīng)總計(jì)（套） 1980 (三 ) 未來兩年內(nèi)預(yù)計(jì)上市供應(yīng) 1) 已知項(xiàng)目產(chǎn)生供應(yīng) 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量 目前狀況 城中 云嶺居 350 套（限高 100 米） 已建至 6 層 中商萬豪中心 一棟（共 54 層 ,總建 125141 ㎡， 19層商用， 10 層以上酒店式公寓） 已建至 3 層 凱潤金城 兩棟 在建 廣廈鄧府巷項(xiàng)目 未定 在建沿街商業(yè)部 分 德基二期 一棟的部分（下部為酒店及 寫字樓，上部為酒店式公寓） 地已平，未建 鐵管巷項(xiàng)目 規(guī)劃約 萬㎡ 拆遷接近尾聲 京隆名爵府 一棟 尚未動(dòng)工 南京國際廣場(chǎng) 二期總建 24 萬㎡， 含寫字樓、酒店及酒店式公寓 一期工程即將完成，群樓已建成，二期尚未動(dòng)工 內(nèi)橋地塊 約 萬㎡ 未拆遷 江寧 翠屏灣花園城 一棟 尚未動(dòng)工 2) 2020 年出讓土地產(chǎn)生供應(yīng) ? 小戶型 2020 年新政出臺(tái)后，新出讓地塊小戶型的規(guī)劃比例將大幅提高。 江寧區(qū)利源路以東，勝太路以北地塊 5500 3 商業(yè)、辦公、酒店式公寓 建筑密度：≤ 40%；綠地率：25%；建筑高度：≤ 60 米；控制指標(biāo)說明： 酒店式公寓的建筑總量不得超過該地塊建筑總量的 35％。同時(shí)可以預(yù)測(cè)的是，在新政的支持下，小戶型項(xiàng)目分散程度會(huì)進(jìn)一步提高。 4254 套，年內(nèi)新增的小戶型房源套數(shù)，按照每套 45 平米計(jì)算，產(chǎn)生 19 萬方的供應(yīng)量，已知項(xiàng)目保守能夠提供 40 萬方的供應(yīng)量，至于土地市場(chǎng)產(chǎn)生的供應(yīng)量將更加會(huì)是一個(gè)“無底洞”，源于新政的影響，針對(duì)戶型面積 的限制以及最新的政策對(duì)小戶型產(chǎn)品的“優(yōu)待”（有關(guān)建筑高度的限制），新出讓的土地中小戶型比例正在大幅提高，以及過往成交土地開發(fā)商的主動(dòng)調(diào)整都在促成無底洞的形成。出于產(chǎn)品自身性質(zhì)或者缺陷的限制，這種產(chǎn)品增長有一個(gè)極限，一旦達(dá)到這種極限就很難再有突 破。 潛在供應(yīng)量更是需要關(guān)注的一個(gè)方面。 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 面積結(jié)構(gòu) 單位：㎡ 20 及以下 2130 3140 4150 5160 6170 合計(jì) 全市在售 小戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu) 0 147 418 758 784 409 2516 % % % % % % % 全市在售 0 119 159 285 284 255 1102 酒店式公寓供應(yīng) 結(jié)構(gòu) % % % % % % % 全市年內(nèi)新增 小戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu) 213 430 447 1024 855 1285 4254 % % % % % % % 全市年內(nèi)新增 酒店式公寓供應(yīng)結(jié)構(gòu) 213 287 165 314 182 819 1980 % % % % % % % ? 小戶型 小戶型產(chǎn)品的一大特色就是戶型面積跨度“很大”，為不同的購房者提供較廣泛的選擇。 3140 平米、 6170 平米也占到一定的供應(yīng)量，滿足了不同人群的購房需求。 ? 酒店式公寓 和普通小戶型產(chǎn)品一樣，酒店式公寓面積同樣存在很大跨度空間，從 20 多平米左右到70 平米左右都有。酒店式公寓在單價(jià)上已經(jīng)屢次創(chuàng)造頂峰，而這類產(chǎn)品的一個(gè)賣點(diǎn)就是總價(jià)低，挑高產(chǎn)品在突破單價(jià)極限的同時(shí)也會(huì)拉高總價(jià)，從而制造銷售壓力；第二，和產(chǎn)品的后期使用有關(guān)。點(diǎn)式建筑可以比較好地解決住戶對(duì)視困境；同時(shí)住戶圍繞電梯間分布，多部電梯同時(shí)運(yùn)行，有效解決出入問題；點(diǎn)式建筑在每一層設(shè)置公共空間，可以作為綠化或者交流、休息場(chǎng)所，有利于增進(jìn)住戶之間的交流。 對(duì)于未來，小戶型項(xiàng)目因?yàn)楣?yīng)量的加大，分布區(qū)域的擴(kuò)散，價(jià)格會(huì)有一定程度的降幅，但是因?yàn)榫频晔焦r(jià)格的居高不下，使得價(jià)格將會(huì)維持在一個(gè)較高的水平層面。 針對(duì)目前樓市對(duì)于酒店式公寓的期望，拔高了這種產(chǎn)品的價(jià)格，年內(nèi)即將上市的供應(yīng)量價(jià)格沒有低于 7000 元 /平米，主要集中在 1000112020 元 /平米、 12020 元 /平米以上兩個(gè)價(jià)格段，分別占到 %、 %?？偙戎亟咏耐瑫r(shí)可以發(fā)現(xiàn)酒店式公寓總價(jià)更多的集中在 31－ 40 萬元之間，而相反整體上小戶型總價(jià)則更多的集中在 21－ 30 萬元之間。酒店式公寓項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性調(diào)研，分析得出目前南京小戶型 amp。 2. 城市小資階層 他們需要擁有自己獨(dú)立的居住空間，注重 工作與生活的便捷和方便，地段較好、交通方便的精裝修小戶型是他們的首選。 4. 投資型購買者 投資者是一個(gè)很大的消費(fèi)群體，本地和外地投資者在 南京購買小戶型的人群中占%－ %的比例。 5. 其他置業(yè)者 如集團(tuán)購買、婚姻外關(guān)系購買等等，在小戶型住宅群體中也占有一定的比例，特別是購買給父母居住的比例，有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。 2. 長期在外的生意人及其家人、長期在外的外資公司，外地公司高級(jí)管理人員、 技術(shù)人員及其家人 由于他們的工作時(shí)間關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。 3. 經(jīng)常往來南京的商務(wù)人員或 SOHO 族也形成了酒店式公寓的部分客群 由于業(yè)務(wù)或工作上的關(guān)系，他們需要商務(wù)方面的配套，同時(shí)考慮到降低成本。 隨著外企大量進(jìn)駐南京，外籍高層管理人員和技術(shù)人員需要經(jīng)常在中國出差，習(xí)慣了國外的酒店式公寓的生活，在中國他們傾向于承租品質(zhì)高的酒店式公寓。 在使用上，普通小戶型和酒店式公寓存在很大 的差別。此年齡段的客戶已工作多年，有一定的收入。 另外，私營業(yè)主和企業(yè)高級(jí)管理人員，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，以投資為主，也占到了一定比例。 此外，還有一部分購房者是自住投資皆有可能的，這部分人由于對(duì)購房目的認(rèn)識(shí)不清，20— 30 歲 30— 40 歲 40— 50 歲 50— 60 歲 18% 66% 13% 3% 因此，對(duì)物業(yè)的朝向和價(jià)格不十分敏感，是沖動(dòng)型購房者。而 40 萬 /套幾乎成為居住、投資的分界線。大于 40 萬元 /套的小戶型，以投資為主。在開發(fā)商看 來，似乎只要披上酒店式公寓的外衣，就具有高價(jià)格銷售的保證，至于后期的酒店式服務(wù)無人得知。所謂硬裝修就是除可移動(dòng)部分的家裝部分做好，例如墻面、地板、潔具、廚房等，但是家電等不作為裝修部分；精裝修就是從地面到床上用品一應(yīng)俱全，真正拎包入住。 ? 室內(nèi)裝飾 酒店式公寓室內(nèi)裝修和基本家具、家電配置，首先力求創(chuàng)造一種最便捷舒適的生活方式。 房間：地面復(fù)合地板，墻面、天花涂料、分體式空調(diào)、定制床、床頭柜、電視機(jī)、電視柜、電腦臺(tái)、工作椅、沙發(fā)、茶幾、燈具 、衣櫥等。 結(jié)論： 同地段、同品質(zhì)的產(chǎn)品應(yīng)該具有相同的價(jià)值，但是通過對(duì)市場(chǎng)的比較，可以看出裝修對(duì)項(xiàng)目提升有一定的作用。 ? 會(huì)所功能配置 大多數(shù)中高檔酒店式公寓都擁有功能齊全的獨(dú)立會(huì)所 ，通常包括健身設(shè)施：網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娛樂休閑設(shè)施：桑拿及蒸汽室、按摩池、游戲室、多功能室、閱覽室、客人休息室、餐廳或酒吧，網(wǎng)吧等。 從 南京酒店式公寓物業(yè)市場(chǎng)銷售 情況看， 開發(fā)商深知完善的物業(yè)管理有利于項(xiàng)目的價(jià)值提升和品牌建立，因此開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理方面都較為重視，紛紛邀請(qǐng)品牌物管公司加盟，提供星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 目前南京市的酒店式公寓在物業(yè)服務(wù)種類上，一般有常規(guī)管理和個(gè)性化服務(wù)。從目前已經(jīng)交付入住的酒店式公寓來看，金陵王府的服務(wù)水準(zhǔn)較高，是邀請(qǐng)江蘇品牌物業(yè)管理公司――金陵飯店物業(yè)提供管家式的 24 小時(shí)五星 級(jí)酒店服務(wù)。 總結(jié) : 房產(chǎn)行業(yè)考慮的第一要素為項(xiàng)目的地理區(qū)位，區(qū)位較大程度決定了項(xiàng)目的價(jià)值，但是好的物業(yè)服務(wù)能夠使物業(yè)升值，會(huì)使得物業(yè)的附加值提升。 從管理和運(yùn)營來看，運(yùn)營酒店式公寓已經(jīng)成為開發(fā)公司長遠(yuǎn)發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略選擇。酒店式公寓的高回報(bào)率使得房地產(chǎn)企業(yè)不僅 可以方便快捷地實(shí)現(xiàn)資金融通，還可以調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有利于企業(yè)的良性發(fā)展。 隨著管理理念和操作手法的逐漸成熟，酒店式公寓將向國際化、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化、連鎖化方向發(fā)展，成為開發(fā)企業(yè)融資、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、樹立品牌的一個(gè)重要渠道。為小高層建筑，采用板式布 局。在產(chǎn)品上有創(chuàng)新，拋棄了傳統(tǒng)的板式，采用圓桶式的點(diǎn)式風(fēng)格，每戶圍繞電梯間分布，同時(shí)在每一層的公共部分可以交流活動(dòng)的空間，提高了居住的舒適度。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 金陵王府 采用 國際化裝修標(biāo)準(zhǔn) ，建材家具等均采用國際知名品牌，按照 3000 元 /㎡的標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)拎包即住的理想化生活品質(zhì)。 組織各類咨詢活動(dòng) ； 提供電話尋人、喚醒服務(wù)、發(fā)布天氣預(yù)報(bào)等。主要購買客戶為私企老板、事業(yè)單位中高層人員、高薪白領(lǐng)階層。但是出租形式又比普通的單身公寓靈活得多，可以日租也可以月租。 ? 約瑟夫公寓 項(xiàng)目簡介： 城開大廈位于繁華的ＣＢＤ核心地段，為兩幢標(biāo)志性的高層建筑，由商業(yè) 、 辦公用房和酒店式單身公寓組成。因?yàn)?4 樓樓頂將會(huì)設(shè)一空中花園，所以 5 層的房價(jià)較高，在 13000 元 /㎡左右，而 6 層的價(jià)格是所有該項(xiàng)目單價(jià)最低的，與 5 層相差 2020 元 /㎡左右，即景觀差價(jià) 2020 元 /㎡左右。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 按照 1000 元 /㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用下列品牌的裝修材料和家電。 客群特征： 目前約瑟夫公寓的購房者中 70％是長線投資型客戶，也有小部分客戶是 30 歲左右的年輕人購房用于先自住后投資。 價(jià)格體系： 目前尚未正式開盤，預(yù)估銷售均價(jià)為 14000 元 /㎡。俱樂部內(nèi)將設(shè)有高級(jí)純包廂餐廳、名店酒廊和南京首屈一指的名流夜總會(huì)。 點(diǎn)評(píng)分析 : 中環(huán)國際廣場(chǎng)是 一幢集高檔辦公、豪華俱樂部及酒店式公寓為一體的 50 層建筑， 189米的高度與蘇寧銀河索菲特酒店、萬豪國際酒店成三足鼎立之勢(shì)，共同奠定了山西路商圈內(nèi)國際化酒店區(qū)的標(biāo)志性地位