【正文】 值得一提的是，酒店式公寓總價兩級分化顯著，目前市場在售項目中， 61－ 90 萬元的總價區(qū)間為酒店式公寓的空白區(qū)域。如“上鋒國際”的客戶約有 %是新街口附近寫字樓上班的高級白領。 總 體來說，收入處于中等水平的中年人，初次置業(yè)的年輕人和具有閑置資金的投資者構成了小戶型的主力客戶群。酒店式的服務，大幅提高居住的舒適度的酒店式公寓成為理想的選擇。普通小戶型自住居多，而酒店式公寓用作出租的概率較高。 ? 購房用途 投資意識明顯增強，自用客戶仍占主要比重。 從市場反映看，購房者目的十分多樣，自住、投資兼而有之?？上驳氖牵瑧摽吹?，南京地產(chǎn)市場的酒店式公寓正在逐漸走向?qū)嵵撩麣w的道路。裝修配置齊全到所有的細節(jié)方面，同時努力營造居家氛圍，如在整體色調(diào)上強調(diào)溫馨感，創(chuàng)造生活氣氛等。雖然在同等條件下，裝修費用必將增加項目成本，帶來銷售價格的提高，但是銷售價格去除裝修成本之后，可以發(fā)現(xiàn)其毛坯銷售價格比同等區(qū)域項目高出%左右。如金陵王府是金陵飯店物業(yè)，君臨國際是招商局物業(yè)，中環(huán)國際廣場是中心大酒店物業(yè)，甚至還有聘請國際知名的專業(yè)酒店管理公司為項目提供服務的，如 金輪國際廣場聘請世邦魏理仕等。而其余的酒店式公寓項目多為尚未交付使用狀態(tài)，開發(fā)商是否能夠兌現(xiàn)了當初承諾的服務不得而知。房地產(chǎn)業(yè)是一個高度資金密集性行業(yè)，融資是關系到房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關鍵問題。 盡管酒店式公寓有一 系列的優(yōu)勢，盡管目前市場對酒店式公寓的接納度很高，盡管開發(fā)商的理念和操作思路在成熟，盡管…… 但是放在我們面前的事實是，高品質(zhì)產(chǎn)生的高租金，酒店式公寓的消費群體范圍相對狹小，也就意味著需求市場容量有限，后續(xù)出現(xiàn)的以及現(xiàn)有市場存量房需要尋找新的出路。 現(xiàn)就南京市場酒店式公寓發(fā)展的階段性代表產(chǎn)品舉例分析 ，已期了解市場上酒店式公寓的發(fā)展狀態(tài)。 ? 有償（微利與零利潤）服務： 家政保潔服務，家電維修，管道疏通 ； 房屋出租、轉讓中介 ； 接送孩童上學，放學、陪伴老人外出就醫(yī)、購物 ； 中英文打印、接發(fā)傳真 ； 翻譯、制作名片、標牌，軟件編程、圖文制作編排，文件裝訂 ； 車輛清洗、美容、保養(yǎng)、年檢 ； 提供國際、國內(nèi)長話服務 ； 寵物照看、送診 ； 會務、慶典、聚會等活動策劃，并聯(lián)系場地、代購相 關物品和布置環(huán)境 ； 送餐、送凈菜等 在有償服務經(jīng)營上，將按照人本化的服務理念，以業(yè)主的滿意作為管理服務的出發(fā)點和歸宿點，爭取零缺陷、無微瑕。深受年輕白領、外籍人士以及來南京旅游的顧客的喜愛。 戶型面積： 該項目共 31 層，其中 1－ 4 商業(yè)， 5－ 31 層共 539 戶酒店式公寓，其中 528 每層 21戶， 29 層 15 戶、 31 層各 10 戶，且 2931 層分別留用一套作為業(yè)主活動室。 點評分析 : 該項目位于新街口 CBD 內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便捷 ， 周邊配套成熟 ， 物業(yè)功能綜合性完善，具備良好的規(guī)模效應和市場影響力 、 吸納力； 邀請名人代言為項目造勢，一期銷售取得成功，正式開盤 3 個月以來 539 套單身公寓房源已售 300 套，市場前景較好。俱樂部將施行嚴格的會籍制。 。 “ 中環(huán)國際 俱樂部 ” 擯棄了傳統(tǒng)的會所手法。另，公共部分電費、電梯費另外收取，具體標準待分攤后再定。項目共 33 層， 116 層樓層差價： 50 元 /㎡、 80 元 /㎡， 17－33 層樓層價差有 100 元 /㎡、 200 元 /㎡，因面積不同樓層差標準有些差異；南北朝向差價800－ 1000 元 /㎡；東西朝向差價 200 元 /㎡；東北和西南端頭的差 價 700 元 /㎡左右；東南和西北端頭的差價為 800 元 /㎡左右。這種移動公寓在管理上有如酒店，但是和酒店又有不同，住在酒店式公寓，可以自己洗衣、燒飯，和住在家里幾乎沒什么區(qū)別，具有絕佳的私密性和家的感覺。 具體提供的服務如下： ? 無償服務： 開通 24 小時服務熱線 ； 電招的士、提供便民傘、打氣筒、免費送純凈水 ； 為年老體弱、行動不便者代購物品、定期打掃家庭衛(wèi)生 ； 代訂牛奶、報紙，代訂車、船、機票和各類演出活動票 ； 收發(fā)包裹郵件、代辦國際國內(nèi)快遞 ； 代為聯(lián)系旅行社，方便用戶出游 ； 代辦人身、財產(chǎn)保險 利用 物管公司 與酒店業(yè)的良好合作關系為業(yè)主提供各類客房和餐飲、娛樂等的預定服務并享受優(yōu)惠價格。 第三代： 2020 年，以中環(huán)國際廣場為代表，延續(xù)了金陵王府酒店式服務的內(nèi)涵，甚至聘請世界知名的酒店專業(yè)管理公司提供服務。 南京的酒店式公寓的發(fā)展任重而道遠，還有很長的路要走。 數(shù)據(jù)顯示，酒店管理和裝修作為酒店式公寓的附加值， 能夠提升項目價值這點是可以肯定的，但是受區(qū)位影響或者說是制約，因而選擇好的地段開發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品，在此基礎上附加好的酒店物業(yè)管理和裝修必然有助項目實現(xiàn)市場價值。但是，在服務水準上，不同檔次的酒店式公寓差別較大。就軟件服務而言，酒店式公寓的服務水準一般都達到高星級酒店的標準，甚至更勝一籌，它除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家庭式服務，真正實現(xiàn)賓至如歸。 表 :城中、河西項目裝修對比 裝修 類別 板塊 城中 河西 項目名稱 約瑟夫 公寓 中環(huán) 國際廣場 金陵王府 紫鑫 國際公寓 潤 花園 銷售均價（元 /㎡） 12020 14000 14000 （二手） 6600 8360 裝修費用（元 /㎡） 1000 1000 3000 8001000 1500 廚衛(wèi) 裝修 油煙機 方太 /帥康 德格 脫排油煙機/ 微波爐 / 電磁爐 / 燃氣灶 / 熱水器 / 空調(diào) / 電冰箱 / 彩電 / 洗衣機 / 電話 / 寬帶 / 組合沙發(fā) / 寫字臺 / 床 / 床上用品 / 臺燈 無品牌 方太 /帥康 灶具 方太 /帥康(電磁爐） 德格 奔騰 (電磁爐） 方太 /帥康(管道天然氣灶具） 整體櫥柜 海爾 志邦 / 阿爾施特 港寧 / 巴蒂斯亞 工廠品 熱水器 史密斯 西門子 / 史密斯 海爾 60L 史密斯 換氣扇 無品牌 新風系統(tǒng)（臺灣或法國品牌） 正野 無品牌 潔具 科勒 /樂家 科勒 /美標/TOTO 卡萊爾 樂家 龍頭 無品牌 科勒 /美標/TOTO 無品牌 摩恩 地磚 無品牌 無品牌 格萊斯 無品牌 磁磚 無品牌 諾貝爾/TOTO/冠軍 無品牌 無品牌 室內(nèi) 硬裝 復合地板 圣象 圣象 /圣羅娜 /隆迪 格邇諾 圣象 乳膠漆 多樂士 /立邦 多樂士 /立邦 多樂士 立邦 家用 電器 空調(diào) 三菱電機 格力 /美的 /海信 華菱 無 冰箱 無 無 海信 50L 無 電視 無 無 海信 29 寸 無 洗衣機 無 無 無 無 家具 家具 無 無 白蘭 工廠品 （衣柜） 室內(nèi) 軟裝 床墊 無 無 皖寶麒麟 無 床上用品 無 無 小野繡 無 其他 燈 無 無品牌 松偉 無品牌 (廚、衛(wèi)配吸頂燈共兩盞） 開關插座 西門子 /TCL國際電工 ABB/西門子 /松下 朗能 雷士 / 梅蘭日蘭 裝修價格作為房價的一部分，南京目前一般比例控制在 %~%之間，范圍從500 元 /平方米到 3000 元 /平方米不等，普遍控制在 10001500 元 /平方米，但是問題是這都是對外宣傳的裝修標準，實際工程造價相對要低一些。地面墻面都大量采用花崗巖等天然的石材鋪設，配以高檔的水晶吊燈、 畫、綠色植物等裝飾，增添豪華氣勢。 當小戶型的風潮還在延續(xù)的時候，酒店式公寓在南京已經(jīng)如雨后春筍般，早期的麗晶國際，到君臨國際、金陵王府，再如即將面市的金輪國際廣場、中環(huán)國際廣場，其間有過太多的項目打著酒店式公寓的旗號，一波高過一波。 ? 需求總價 20— 30 萬元 31— 40 萬元 41— 50 萬元 51— 60 萬元 26% 35% 29% 10% 分析： 調(diào)查顯示，總價在 20－ 40 萬元之間的小戶型（一般面積在 4050 平方米左右），最受客戶歡迎，占總量的 %。 事業(yè)單位 私營業(yè)主 企業(yè)高管 自由職業(yè)者 其他 40% 19% 15% 9% 17% 分析： 從客戶就職的單位看，在事業(yè)單位工作的客戶比例最高，這是由于事業(yè)單位的各項福利都比較好，加上收入穩(wěn)定，因此，這部分人購買熱情比較高，占總量的 %。與普通小戶型的客群相比，酒店式公寓的客群明顯有一個提升，自然是經(jīng)濟實力和居住品位的一個驗證過程。通常由公司購買，作為高級管理人員、技術人員的福利住所。種種便利使酒店式公寓成為近些年投資者置業(yè)投資的上佳選擇，同時商住兩用的性質(zhì)又能滿足居住的需求。“居易時代”的客戶中 %以上是這類人群。總價 40 萬元以下的小戶型所占比重為 %，總價 40 萬元以下的酒店式公寓所占比重為 %。 對于未來年內(nèi)供應量的價格層面，在出現(xiàn)一個價格跳躍的同時，受到酒店式公寓產(chǎn)品的影響 ，高價位的分布比重明顯提高， 1000112020 元 /平米由 %提高到 %， 12020元 /平米以上由 %上漲到 %。 附：產(chǎn)品建筑趨勢 縱觀南京目前所有存在狀態(tài)（已經(jīng)銷售完畢的、正在銷售的和即將銷售的）的酒店式公寓，平層產(chǎn)品是主流，分析來看，第一，和酒店式公寓的價格有關。應該說結合小戶型產(chǎn)品的得房率來看，用 4160 平米萊布置一居室能夠比較好的實 現(xiàn)功能設置，滿足不同的居住需求。 2516 套在售小戶型中有 1102 套酒店式公寓房源，占到小戶型供應比例的 %，年內(nèi)即將上市項目的 4254 套房源中有 1980 套酒店式公寓房源，占到 46%，比例在進一步提高，說明酒店式公寓以其產(chǎn)品優(yōu)勢，正在搶占普通小戶型市場的空間，成為小戶型市場的“領頭羊”。 也許更值得我們