【正文】 陵王府項(xiàng)目配備了個(gè)性化的、功能齊全的獨(dú)立會(huì)所 （棋牌室、臺(tái)球、沙壺球、乒乓球室、健身房、西餐、紅灑廊、書吧、美容美發(fā)、會(huì)議室及多功能廳） ， 恒溫游泳池 ， 中心水景花園 ，雙語教學(xué) ， 私人醫(yī)療機(jī)構(gòu) ， 心理咨詢所 ， 商務(wù)中心 等。雖然在同等條件下，裝修費(fèi)用必將增加項(xiàng)目成本，帶來銷售價(jià)格的提高，但是銷售價(jià)格去除裝修成本之后，可以發(fā)現(xiàn)其毛坯銷售價(jià)格比同等區(qū)域項(xiàng)目高出%左右。 目前南京市出現(xiàn)的酒店式公寓大部分是廚衛(wèi)整體裝修，房間內(nèi)只裝修門窗、墻面、地面和天花等部分，廚衛(wèi)中均采用國際或者國內(nèi)一線品牌的家具家電，此所謂“硬裝修”，而軟裝修部分包括家具、床、被褥等可以移動(dòng)的部分。裝修配置齊全到所有的細(xì)節(jié)方面，同時(shí)努力營造居家氛圍，如在整體色調(diào)上強(qiáng)調(diào)溫馨感，創(chuàng)造生活氣氛等。 具體裝修部分為： ? 公共部位 公共部位包括大堂、電梯、電梯轎箱內(nèi)部及公共走道等部位?？上驳氖?，應(yīng)該看到，南京地產(chǎn)市場的酒店式公寓正在逐漸走向?qū)嵵撩麣w的道路。城中、河西的投資客往往超過自住者，個(gè)別樓盤中投資客比例甚至達(dá)到 %，如約瑟夫公寓、紫鑫國際公寓、金陵王府等；而居易時(shí)代、鉑領(lǐng)公寓的購房者中自用比例則大于投資用途。 從市場反映看，購房者目的十分多樣，自住、投資兼而有之。 ? 需求面積 30— 40 ㎡ 40— 50 ㎡ 50— 60 ㎡ 60— 70 ㎡ 24% 35% 27% 14% 分析： 從需求面積看， 30－ 50 平方米之間的戶型最受歡迎，這部分客戶以投資為主。 ? 購房用途 投資意識(shí)明顯增強(qiáng)，自用客戶仍占主要比重。針對(duì)于此，在推廣上不宜過于概念化，應(yīng)有比較務(wù)實(shí)的產(chǎn)品宣傳部分，以迎合這部分人的置業(yè)心理。普通小戶型自住居多，而酒店式公寓用作出租的概率較高。那些投資客發(fā)現(xiàn)其中巨大的市場需求，購買這樣的物業(yè)作為出租，成為職業(yè)房東。酒店式的服務(wù)，大幅提高居住的舒適度的酒店式公寓成為理想的選擇。由于住房補(bǔ)貼或收入水平高，他們對(duì)居住品質(zhì)和服務(wù)的要求往往較高。 總 體來說，收入處于中等水平的中年人，初次置業(yè)的年輕人和具有閑置資金的投資者構(gòu)成了小戶型的主力客戶群。酒店式公寓一般處于城市的優(yōu)越地段，且戶型面積小，總價(jià)低，部分開發(fā)商還提供約定性的回報(bào)率，無需投資者費(fèi)心經(jīng)營打理，投資者只需對(duì)管理公司能力和物業(yè)升值潛力作出預(yù)期，就可坐收紅利。如“上鋒國際”的客戶約有 %是新街口附近寫字樓上班的高級(jí)白領(lǐng)。酒店式公寓市場的主力購買人群分類如下： ? 小戶型 1. 首次置業(yè)的中等收入的年輕人 對(duì)于初次置業(yè)的年輕人，小戶型無疑具有吸引力，不但付款壓力較小，而且將來換大房子時(shí)也比較容易出手。 值得一提的是，酒店式公寓總價(jià)兩級(jí)分化顯著，目前市場在售項(xiàng)目中， 61－ 90 萬元的總價(jià)區(qū)間為酒店式公寓的空白區(qū)域。 短期內(nèi)樓市給與酒店式公寓的期望值不會(huì)降低，加上產(chǎn)品自身的一些附加值的使用，如提高 裝修標(biāo)準(zhǔn)等，在價(jià)格上將會(huì)保持一個(gè)高位運(yùn)行狀態(tài)。 ? 酒店式公寓 目前南京的酒店式公寓主要分布于城中板塊核心區(qū)域和河西新城中心區(qū)域，個(gè)別項(xiàng)目位于江寧板塊的成熟區(qū)域，反映出酒店式公寓產(chǎn)品對(duì)地段的苛求程度。 單價(jià)結(jié)構(gòu) 4000 及以下 40015000 50016000 60017000 70018000 80019000 900110000 1000112020 12020 以上 合計(jì) 全市在售 小戶型 均價(jià)結(jié)構(gòu) 171 660 460 436 92 142 160 242 153 2516 % % % % % % % % % % 全市在售 酒店式公寓 均價(jià)結(jié)構(gòu) 80 0 410 218 92 14 0 218 70 1102 % % % % % % % % % % 全市年內(nèi) 新增小戶型 均價(jià)結(jié)構(gòu) 508 586 0 80 1308 194 0 718 860 4254 % % % % % % % % % % 全市年內(nèi) 新增酒店式公寓 均價(jià)結(jié)構(gòu) 0 0 0 0 208 194 0 718 860 1980 % % % % % % % % % % ? 小戶型 當(dāng)小戶型逐漸走向全市，呈現(xiàn)分散分布的時(shí)候，價(jià)格分布正好反映了這一結(jié)果。酒店式公寓多為投資出租，對(duì)挑高產(chǎn)品沒有特殊需求傾向，平層即能滿足需求。 在現(xiàn)存供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，與普通小戶型存在一點(diǎn)差別的是，酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)中， 6170平米面積段占到一定比重，達(dá)到 %，與 4150 平米、 5160 平米面積段相提并論，其中的原因主要是個(gè)別酒店式公寓產(chǎn)品定位為南京頂級(jí)酒店式公寓而將面積放大，通過面積的“浪費(fèi)”彰顯業(yè)主的尊貴。同時(shí) 4150 平米、 5160 平米面積分布達(dá)到一個(gè)峰值， 3140 平米、6170 平米圍繞峰值成對(duì)稱分布，其他面積端遞減分布，呈現(xiàn)出正態(tài)分布，反映出這個(gè)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的相對(duì)合理性。雖然說都被稱為小戶型，但小到 20 多 平方米 ，大到 70 多 平方米 都可以做成一居室的設(shè)計(jì)，只是在功能空間劃分、布局設(shè)置上存在不少差別。 當(dāng)酒店式公寓在樓市以高姿態(tài)俯瞰全雄的時(shí)候，于是乎被賦予了太多的期望，成為未來樓市發(fā)展的希望，下至眾多開發(fā)商、上至政府相關(guān)機(jī)構(gòu)紛紛打出酒店式公寓的招牌， 1102 套、 1980 套只是一個(gè)開端。 ? 酒店式公寓 當(dāng)小戶型在蓬勃發(fā)展的時(shí)候，酒店式公寓正在以更快的速度搶占市場。 中百達(dá)認(rèn)為：在不久的將來，小戶型市場會(huì)因?yàn)樾抡某雠_(tái)出現(xiàn)一個(gè)較大的波動(dòng)過程，供應(yīng)量會(huì)有顯著的增長。 2516 套，南京房地產(chǎn)市場目前在售的所有小戶型項(xiàng)目的房源套數(shù)，城中、河西、江寧三分天下的局勢(shì)已經(jīng)形成，分別占到供應(yīng)量的 %、 %、 %，其他板塊零星分布，比重在逐漸增加。 在規(guī)劃位置建設(shè)一處不少于2020 平方米的集中綠地，其具體邊界可以結(jié)合總平面設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 ? 酒店式公寓 ? 2020 年成交土地 地塊 位置 實(shí)際出讓面積（㎡） 掛牌價(jià)（萬） 成交價(jià)（萬） 容積率 規(guī)劃用途 規(guī)劃指標(biāo) 使用年限 供地 方式 中標(biāo)單位 備注 秦淮區(qū)北方光電地塊 141178 88500 149500 3 號(hào) 4 號(hào) 5 號(hào) 住宅、酒店式公寓、辦公 混合 居住 70 年；酒店式公寓中居住份額用地 65年；商業(yè)、辦公40 年 自然 平整 豐平國際有限公司 3 號(hào)地建有酒店式公寓，可產(chǎn)生 萬方供應(yīng)量 鼓樓區(qū)東妙峰庵 地塊 23077 3000 3000 4 住宅、辦公、酒店式公寓 建筑密度：30%；建筑高度： 100米；綠地率： 30% 居住 70 商辦40 酒店式公寓65 毛地 南京海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 截至 2020 年 8 月掛牌土地 地塊位置 實(shí)際出 讓面積 掛牌價(jià) 容積率 規(guī)劃 用途 規(guī)劃指標(biāo) 使用年限 供地 方式 備注 白下區(qū)江蘇飯店地塊 8000 5 賓館、商業(yè)、辦公、酒店式公寓 建筑密度： ≤35% ；建筑高度： ≤100 米；集中綠地：≥2020 平方米；控制指標(biāo)及配套： 酒店式公寓的 可建比例 25%。 在產(chǎn)品層面，南京市場可謂門類齊全，有平層和挑高單身公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式公寓，還區(qū)分精裝修和毛坯，兩者相結(jié)合組成一個(gè)龐大的產(chǎn)品矩陣，為購房 人提供了豐富的選擇。在整個(gè)大項(xiàng)目中獨(dú)辟一塊土地做小戶型產(chǎn)品，例如萊茵東郡的蘋果都市，或者在城區(qū)中心位置以及交通便利的區(qū)域開發(fā)商業(yè)、居住、辦公相結(jié)合的項(xiàng)目，住宅部分做小戶型產(chǎn)品，例如君臨國際、未來城等等，這就是目前南京市場上小戶型的操作方法。 (一 ) 存在形式 ? 以獨(dú)立組團(tuán)或樓體形式存在于整個(gè)大項(xiàng)目中： 城中：中商萬豪中心、宏圖上福園、長發(fā)衛(wèi)巷項(xiàng)目、金陵大公館、京隆名爵府 河西：鉑領(lǐng)公寓、潤花園、辰龍廣場、西城風(fēng)尚公寓、紫金西區(qū)中央、紫鑫國際公寓 城 南：時(shí)光澔韻、萬達(dá)紫金明珠星座、居易時(shí)代、御水灣 仙林：康橋圣菲、亞東城 江寧：蘋果都市、千色貴族、魔方 、武夷綠洲、天元吉第、天地新城、山水方舟、城市泊客、魔方 、同曦藝術(shù)家園、翠屏灣花園城、翠屏國際城 江北：非常 6+瑞凱國際 ? 以商業(yè)、居住、辦公混合形式存在： 城中：中環(huán)國際廣場、利奧大廈、長發(fā)中心、上鋒國際、龍吟廣場、城開國際、新世界中心、金輪國際廣場、南京國際廣場、天空之都、云嶺居 河西：嘉業(yè)國際城、紫鑫國際公寓、新銳國際公寓、宋都奧體名座、陽光金峰、摩爾特區(qū)、非常建筑 城南：瑞爾城市空間 城北：百通國際公寓、御湖國際 江寧： Laker 國際公寓、黃金海岸廣場、五米空間 (二 ) 產(chǎn)品類型 ? 平層和挑高單身公寓 城中：新世界中心、利奧大廈、長發(fā)中心、宏圖上福園、天空之都、京隆名爵府 河西：紫金西區(qū)中央、宋都奧體名座、摩爾特區(qū)、鉑領(lǐng)公寓、潤花園、西城風(fēng)尚、非常建筑、辰龍廣場 城南：時(shí)光澔韻、萬達(dá)紫金明珠星座、居易時(shí)代、御水灣 城北：百通國際公寓、御湖國際 仙林：康橋圣菲、亞東城 江寧：蘋果都市、千色貴族、武夷綠洲、天元吉第、天地新城、山水方舟、五米空間、Laker 國際公寓、城市泊客、魔方 、翠屏國際城、 同曦藝術(shù)家園 江北：非常 6+瑞凱國際 ? 酒店式公寓 城中：中環(huán)國際廣場、龍吟廣場、城開國際、上鋒國際、金輪國際廣場、金陵大公館、長發(fā)衛(wèi)巷項(xiàng)目、南京國際廣場、中商萬豪中心 河西：嘉業(yè)國際城、紫鑫國際公寓、陽光金峰、新銳國際公寓 江寧：黃金海岸廣場、翠屏灣花園城 未確定：云嶺居 市場供應(yīng)量分析 (一 ) 在售項(xiàng)目供應(yīng) ? 小戶型 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 板塊合計(jì)（套） 城南 居易時(shí)代 77 77 城中 南京國際廣場 70 636 利奧大廈 160 天空之都 35 約瑟夫公寓 218 長發(fā)中心 48 宏圖上福園 105 河西 鉑領(lǐng)公寓 141 922 潤花園 14 嘉業(yè)國際城 251 新銳國際公寓 318 紫鑫國際公寓 59 西城風(fēng)尚 47 陽光金峰 92 城北 百通國際公寓 50 50 江寧 千色貴族 110 660 天地新城 98 五米空間 236 Laker 國際公寓 (湖邊一棟） 216 江北 快樂之城 91 171 瑞凱國際 8