【正文】 近，但是滬松公路目前較差的路面狀況及9號(hào)線導(dǎo)入大大削弱了九亭這方面的優(yōu)勢(shì)；,板塊樓盤供應(yīng)過于集中，且缺乏整體規(guī)劃，造成整片以大面積工地示人，區(qū)域形象感較差； 九亭商業(yè)配套主要依賴于臨近七寶板塊，其內(nèi)部商業(yè)配套還處在以社區(qū)商鋪為主、各自為政的階段，缺乏帶動(dòng)區(qū)域的核心商圈；,板塊目前均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9,600元/平米，為松江之最，但其升值潛力已通過9號(hào)線導(dǎo)入得到完全釋放； 板塊自身定位為中檔自住型，依托9號(hào)線導(dǎo)入市區(qū)首次置業(yè)的年輕客源，性價(jià)比導(dǎo)致的價(jià)差導(dǎo)入為主要導(dǎo)入模式；,板塊供應(yīng)產(chǎn)品大量集中在8090平米兩房及130140平米三房，使得同質(zhì)化嚴(yán)重，必然導(dǎo)致內(nèi)部殘酷的價(jià)格戰(zhàn)； 板塊供求比失衡，2009年可售量加之09年預(yù)計(jì)上市量大于5,000套，板塊去化形勢(shì)不容樂觀。,關(guān)鍵字：9號(hào)線、青年人、供求失衡 代表樓盤：青年城、貝尚灣園、奧林匹克花園、九城湖濱……,項(xiàng)目定位策略點(diǎn)/項(xiàng)目產(chǎn)品策略/區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)分析,5,將九亭板塊同本區(qū)域進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)：,交通區(qū)位,區(qū)域配套,產(chǎn)品因素,市場(chǎng)表現(xiàn),九亭板塊,距市區(qū)較近，相差4站地鐵（約15分鐘）； 除地鐵外還可依托地面交通，但較為擁堵；,未知因素,本案所處新城東片區(qū),地鐵大大縮短兩者間距離，且路面狀況好； 離松江產(chǎn)業(yè)區(qū)近，利于區(qū)域客源；,商業(yè)各自為政，缺乏新興引領(lǐng)型商業(yè),統(tǒng)一規(guī)劃，核心商區(qū)已初具規(guī)模； 環(huán)境好，緊鄰大學(xué)城，文化氛圍濃郁；,升值潛力已經(jīng)釋放，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)不明顯； 近期供遠(yuǎn)大于求，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大；,住宅接近尾盤，存量去化迅速； 早期投資過熱遺留一定不利因素；,產(chǎn)品多為舒適戶型，同質(zhì)嚴(yán)重,差距不大,明顯優(yōu)勢(shì),較為有利,項(xiàng)目定位策略點(diǎn)/項(xiàng)目產(chǎn)品策略/區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)分析,5,因此，為了消除九亭對(duì)本區(qū)域造成客源截流現(xiàn)象，本案須做好如下3個(gè)方面：,保持價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力 市區(qū)導(dǎo)入型客戶無論投資或自住，其關(guān)注核心價(jià)值皆為性價(jià)比，因此本案需突出自身優(yōu)越的性價(jià)比；,A,產(chǎn)品突出特色，形成差異化競(jìng)爭(zhēng) 未來九亭在售產(chǎn)品仍以舒適型二房及三房為主，同質(zhì)化嚴(yán)重，本案需在產(chǎn)品上差異競(jìng)爭(zhēng),B,突出配套優(yōu)勢(shì)，拉開彼此差距 配套不足為九亭最大軟肋，故本案需要在自身配套及區(qū)域配套上進(jìn)一步挖掘優(yōu)勢(shì),C,項(xiàng)目定位策略點(diǎn)/項(xiàng)目產(chǎn)品策略/區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析,5,區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包括潛在的酒店式公寓和區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)。,與區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)屬于同產(chǎn)品線的替代競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目定位策略點(diǎn)/項(xiàng)目產(chǎn)品策略/區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析,5,在項(xiàng)目具備一定的區(qū)位領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)下，如何與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行有效差異，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，本司建議如下：,區(qū)域普通住宅產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn),區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品表現(xiàn),,項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略 打造更加符合青年自住特征的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，控制單套戶型面積，提高單價(jià)，控制總價(jià)； 以面向青年自住的8090平方米的二房為主力，占比60%；以面向青年過渡性居住需求與投資需求的5060平方米的一房為次主力，占比在約25%；主要以面向區(qū)域改善型客戶的120130平方米的三房，占比在15%,08年市場(chǎng)理性回歸后，以青年自住為主，普通住宅成交戶型主力為二房，占比53%；一房為次成交主力占比23%；三房市場(chǎng)成交占比19% 成交戶型面積二房在80110平方米，一房5070平方米，三房在120140平方米。,御上海酒店式公寓由萬豪運(yùn)營(yíng)管理，預(yù)期檔次、戶型面積較大，主要在90平米以上 保利西子灣產(chǎn)品只租不售不作為產(chǎn)品重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)考慮,三湘四季花城酒店式公寓項(xiàng)目 ——片區(qū)轉(zhuǎn)型領(lǐng)跑者、品位青年棲息地,松江新城北大門標(biāo)志性建筑，耳目一新的新城景觀 整體社區(qū)點(diǎn)睛之筆，片區(qū)轉(zhuǎn)型先鋒之軀,片區(qū)地標(biāo),項(xiàng)目整體定位,6,項(xiàng)目整體定位為：,交通樞紐幾步即達(dá)，城市核心幾站之遙 地處大盤核心，坐享社區(qū)配套,快捷生活,星級(jí)酒店體驗(yàn)，居家舒適氛圍 遠(yuǎn)離市區(qū)的喧囂與躁動(dòng)，享受新城的活力與清新,高尚居所,時(shí)尚與品位的融合，事業(yè)起步騰飛的港灣 占據(jù)新城絕佳地段，居家投資兩相宜,青春港灣,依托新城優(yōu)越的規(guī)劃環(huán)境和軌道交通的通達(dá)便捷： 松江新城城市靈魂的新坐標(biāo),項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位,7,小高層為片區(qū)內(nèi)主導(dǎo)的物業(yè)形態(tài)，在價(jià)格確定上采取市場(chǎng)比較法，通過片區(qū)在售樣本進(jìn)行價(jià)格擬合比較，在對(duì)相關(guān)影響因素修正后得出項(xiàng)目本案類住宅酒店式公寓市場(chǎng)售價(jià),小高層 ：8,500元/平米（毛坯）,三湘四季花城,保利西子灣,御上海,小高層 ：8,000元/平米（毛坯）,小高層 ：8,200元/平米（毛坯）,樣本選擇標(biāo)準(zhǔn): 相近原則，位置在同一區(qū)域 功能原則，物業(yè)功能相同 成功原則，物業(yè)成功銷售,項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位,7,根據(jù)公寓住宅定價(jià)原則，主要考慮項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)域位置、外部環(huán)境、立面設(shè)計(jì)、房型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、開發(fā)商品牌,以項(xiàng)目A為參考： 8500 247。0.942 =9028 以項(xiàng)目B為參考： 8000 247。0.867 =9232 以項(xiàng)目C為參考： 8200247。 0.882 =9302,本案目前均格推算=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重+……+以項(xiàng)目C為參考的定價(jià)C權(quán)重 =9183 元/平米 （毛坯） （注：權(quán)重＝各比較對(duì)象比較系數(shù)／三個(gè)比較對(duì)象的比較系數(shù)之和）,項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位,7,根據(jù)松江新城整體房?jī)r(jià)走勢(shì)及片區(qū)未來供求關(guān)系，推求項(xiàng)目面市時(shí)價(jià)格，建議價(jià)格為10,000元/平米（毛坯）,松江新城普通住宅近4年房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率保持在10%左右，僅06年增長(zhǎng)率受政策影響出現(xiàn)下滑；,0508年松江新城普通公寓平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率,本案距離10年底面市還有1年半的時(shí)間，保守估計(jì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為近年最低的6%左右，預(yù)計(jì)面市時(shí)毛坯價(jià)格可以達(dá)到近10,000元/平米（毛坯）；,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交萎縮，房?jī)r(jià)上升速度變緩；,但新城未來兩年供應(yīng)量下降，本項(xiàng)目地段優(yōu)越，成為房?jī)r(jià)提升的重大利好；,通過均價(jià)推求各房型總價(jià)范圍,一房 5060萬,二房 8090萬,三房 120130萬,（主要統(tǒng)計(jì)新城的保利西子灣、御上海、三湘四季花城、文翔名苑等樓盤公寓物業(yè)的成交價(jià)格）,次主力客群,輔助客群,5060萬,120130萬,產(chǎn)品總價(jià)段,主力客群,本案主力客群：（占60%） 年齡在2535歲之間的青年客戶，以兩人小家庭結(jié)構(gòu)為主，主要來自本市西面的閔行、徐匯等地區(qū)，多為依托軌道交通9號(hào)線的導(dǎo)入型客戶； 多處于事業(yè)起步期，總價(jià)承受能力有限，且多為新上海人的他們對(duì)中心區(qū)域的情節(jié)不強(qiáng)。性價(jià)比高，近軌道交通，周邊配套是他們的首要置業(yè)因素，新城良好的環(huán)境更促使了他們選擇本案。,本案次主力客群：（占25%） 這部分客戶主要包含兩類人群，即過渡型自住客戶及區(qū)域投資客； 過渡型自住客戶以2530歲青年客戶為主，單身或兩人的家庭結(jié)構(gòu)，同主力客群有所類似，但總價(jià)承受力更低，通過本案起到居住過渡的作用； 區(qū)域投資客則主要看重周邊未來發(fā)展?jié)摿Γ粜?、低總價(jià)是他們置業(yè)最為看重因素。,本案輔助客群：（占15%） 年齡多在35歲以上的中青年階層，多為三口之家，主要來自松江本地區(qū)域，以改善型需求為主； 已處于事業(yè)高峰期，具備一定價(jià)格承受能力，希望在環(huán)境較好的新城進(jìn)行改善置業(yè)，使得生活更加舒適，也方便子女今后求學(xué)。,項(xiàng)目客戶定位分析,8,本項(xiàng)目主力客戶集中在購(gòu)買總價(jià)為8090萬產(chǎn)品的年輕自住型客戶，多為交通導(dǎo)入型,8090萬,（一房：5060m2）,（二房：8090m2）,（三房：120130m2）,項(xiàng)目客戶定位分析,8,本項(xiàng)目主力客群特征描述：,高素質(zhì)、高品位的市區(qū)自住型青年人,,快節(jié)奏,高學(xué)歷,渴望認(rèn)同,青春活力,品位追求,事業(yè)起步,項(xiàng)目產(chǎn)品建議,項(xiàng)目外立面建議 項(xiàng)目?jī)?nèi)部布局建議 項(xiàng)目戶型建議 項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)施建議 項(xiàng)目景觀營(yíng)造建議 項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修建議,項(xiàng)目外立面建議,1,外立面風(fēng)格示意之一,產(chǎn)品建議,外立面風(fēng)格應(yīng)契合項(xiàng)目高品位青年住區(qū)的主題，并在片區(qū)起到一定地標(biāo)昭示性作用； 建議采取Art Deco或現(xiàn)代風(fēng)格，提升項(xiàng)目青年浪漫、摩登感覺，同時(shí)與本案新古典主義風(fēng)格住區(qū)風(fēng)格進(jìn)行很好地融合； 立面材料建議使用高級(jí)面磚或石材貼面，既經(jīng)濟(jì)又彰顯項(xiàng)目品質(zhì)。,Art Deco風(fēng)格,本案住宅新古典風(fēng)格,項(xiàng)目外立面建議,1,外立面風(fēng)格示意之二,產(chǎn)品建議,現(xiàn)代風(fēng)格,項(xiàng)目?jī)?nèi)部布局建議,2,項(xiàng)目?jī)?nèi)部布局示意,產(chǎn)品建議,28層,,23層,,項(xiàng)目以類住宅為主旨，以高性價(jià)比，適宜居住為核心競(jìng)爭(zhēng)力，故在內(nèi)部布局上注重產(chǎn)品的舒適性，保證各戶朝向，同時(shí)塑造內(nèi)部景觀空間,2個(gè)主單元，共28層，標(biāo)準(zhǔn)層面積540平米，每單元采用2梯4戶的形式，首層設(shè)置公共大堂及諸如干洗、維修、清潔等物業(yè)服務(wù)；,項(xiàng)目建議采用圍合布局，共28層，劃分為4大單元，并包含一個(gè)內(nèi)部景觀空間，首層面積1,500平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積900平米，在保證每戶內(nèi)部舒適居住空間及景觀朝向的同時(shí)提升項(xiàng)目整體溢價(jià)空間,2個(gè)次級(jí)單元，共23層，標(biāo)準(zhǔn)層面積360平米，每單元采用1梯2戶的形式；,通過2層假墻隔離出的內(nèi)部景觀空間，同外部市民廣場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)，為客戶提供觀賞、休閑場(chǎng)所；,項(xiàng)目戶型建議,3,主力戶型示意,戶型建議,,本案主力戶型采用二房，面積段控制在8090平米之間，戶型建議采用諸如凸窗、景觀陽臺(tái)、入戶花園等提升項(xiàng)目性價(jià)比，提高其溢價(jià)空間,雙臥室朝南，增加采光,入戶花園，提升戶型附加值,項(xiàng)目戶型建議,3,次級(jí)戶型示意,戶型建議,本案次級(jí)戶型采用5060平米一房；同時(shí)配以少量120130平米三房，產(chǎn)品面積緊湊，尤其是一房，部分會(huì)采用小套房形式,1房戶型方正，獨(dú)立廚房增加居家氛圍,3房面積緊湊，依托高附加值要素提升溢價(jià)空間,,項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)施建議,4,項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)施建議,產(chǎn)品建議,項(xiàng)目針對(duì)內(nèi)部設(shè)施建議： 公共部位根據(jù)高端住宅及市區(qū)酒店式公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)仿造星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)； 大堂建議采用69米挑高，功能上結(jié)合物業(yè)部分設(shè)置大堂服務(wù)區(qū)，并設(shè)置會(huì)客廳，滿足青年客戶會(huì)客需求； 材料建議采用石材，并通過現(xiàn)代歐式風(fēng)格，突出項(xiàng)目的品質(zhì)感。,項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)施建議,4,項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)施示意,產(chǎn)品建議,項(xiàng)目景觀營(yíng)造建議,5,項(xiàng)目景觀營(yíng)造示意,產(chǎn)品建議,項(xiàng)目門前已有市民廣場(chǎng)的明堂景觀，內(nèi)部只需通過一些雕塑、雕塑、花砵等小品及綠化為項(xiàng)目進(jìn)行點(diǎn)綴,項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修風(fēng)格建議,6,項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修建議,產(chǎn)品建議,在室內(nèi)裝修上，開發(fā)商可根據(jù)自身實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)酌情選擇。如果裝修，建議采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔明快為主要特點(diǎn)，空間含蓄，質(zhì)感較高，同時(shí)控制裝修成本在1,500元/平米以下，只提供硬裝，保持項(xiàng)目的高性價(jià)比特性,項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修風(fēng)格建議,6,項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修示意,產(chǎn)品建議,Thanks For Your Time!,END,樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。24.10.2124.10.21Monday, October 21, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。19:46:5219:46:5219:4610/21/2024 7:46:52 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.10.2119:46:5219:46Oct2421Oct24 加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。19:46:5219:46:5219:46Monday, October 21, 2024 安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。24.10.2124.10.2119:46:5219:46:52October 21, 2024 踏實(shí)肯干，努力奮斗。2024年10月21日下午7時(shí)46分24.10.2124.10.21 追求至善憑技術(shù)開拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。2024年10月21日星期一下午7時(shí)46分52秒19:46:5224.10.21 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年10月下午7時(shí)46分24.10.2119:46October 21, 2024 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2024年10月21日星期一7時(shí)46分52秒19:46:5221 October 2024 好的事情馬上就會(huì)到來，一切都是最好的安排。下午7時(shí)46分52秒下午7時(shí)46分19:46:5224.10.21 一馬當(dāng)先，全員舉績(jī)，梅開二度，業(yè)績(jī)保底。24.10.2124.10.2119:4619:46:5219:46:52Oct24 牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。2024年10月21日星期一7時(shí)46分52秒Monday, October 21, 2024 相信相信得力量。24.10.212024年10月21日星期一7時(shí)46分52秒24.10.21,謝謝大家！,樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。24.10.2124.10.21Monday, October 21, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。19:46:5219:46:5219:4610/21/2024 7:46:52 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.10.2119:46:5219:46Oct2421Oct24 加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。19:46:5219:46:5219:46Monday, October 21, 2024 安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。24.10.2124.10.2119:46:5219:46:52October 21, 2024 踏實(shí)肯干，努力奮斗。2024年10月21日下午7時(shí)46分24.10.2124.10.21 追求至善憑技術(shù)開拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。2024年10月21日星期一下午7時(shí)46分52秒19:46:5224.10.21 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年10月下午7時(shí)46分24.10.2119:46October 21, 2024 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2024年10月21日星期一7時(shí)46分52秒19:46:5221 October 2024 好的事情馬上就會(huì)到來，一切都是最好的安排。下午7時(shí)46分52秒下午7時(shí)46分19:46:5224.10.21 一馬當(dāng)先，全員舉績(jī)，梅開二度，業(yè)績(jī)保底。24.10.2124.10.2119:4619:46:5219:46:52Oct24 牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。2024年10月21日星期一7時(shí)46分52秒Monday, October 21, 2024 相信相信得力量。24.10.212024年10月21日星期一7時(shí)46分52秒24.10.21,謝謝大家！