【正文】 必要的麻煩。產(chǎn)權(quán)酒店投資屬不動(dòng)產(chǎn)投資,它的變現(xiàn)能力受眾多因素的限制,業(yè)主在投資時(shí)也會(huì)考慮其流通和變現(xiàn)能力,也就是其退出機(jī)制的設(shè)計(jì)。在這樣的環(huán)境中,投資者的資金運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、出入便捷、渠道暢通,自然提高了投資效益。一些產(chǎn)權(quán)酒店設(shè)計(jì)可以轉(zhuǎn)讓和退出規(guī)則,替業(yè)主轉(zhuǎn)讓。 　　 需要避免以下投資決策錯(cuò)誤: 　　 (城市)、非會(huì)務(wù)中心城市投建產(chǎn)權(quán)酒店。 　　 。 　　 。在中國(guó),產(chǎn)權(quán)酒店還只是一個(gè)新的旅游產(chǎn)品。同時(shí)隨著人們生活水平的提高,分時(shí)度假也在國(guó)內(nèi)興起,而分時(shí)度假這種新的度假方式正在逐漸興起,是產(chǎn)權(quán)式酒店存在的一個(gè)基礎(chǔ)。其每年酒店租金收益基本可抵消房產(chǎn)分期付款費(fèi)用,購(gòu)買者在一定年限繳完按揭貸款后,取得房屋產(chǎn)權(quán)。很多企業(yè)家在海島購(gòu)買別墅或酒店,除了自己和家人度假之外,也作為激勵(lì)員工的一種用途,定期給予優(yōu)秀員工去海島度假的激勵(lì)制度,為企業(yè)帶來(lái)驚人效益,這在西方國(guó)家尤為盛行。不久前,中信國(guó)安集團(tuán)投資的第一城面世,并以每平方米萬(wàn)元的價(jià)格銷售產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)房。有關(guān)投資人士分析認(rèn)為,以上三家產(chǎn)權(quán)式酒店均屬于產(chǎn)權(quán)式度假酒店,走的都是“以會(huì)展、度假為主,旅游觀光為輔”的酒店經(jīng)營(yíng)思路。 　　 　　[參考文獻(xiàn)] 　　[1]付曉東,[M].北京:商務(wù)印書館,2004. 　　[2][美]博迪,[M].朱寶憲,等,:機(jī)械工業(yè)出版社,2005. 　　[3][M].北京:中國(guó)電力出版社,2002. 　　[4]孫元欣,、方法與案例[M].上海:上海科學(xué)技術(shù)文獻(xiàn)出版社, 2005.20082010年產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展前景而產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義：一方面有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，緩解大城市房地產(chǎn)過(guò)熱，盤活存量房地產(chǎn)。 權(quán)式酒店正成為中國(guó)租賃市場(chǎng)一個(gè)新興熱門產(chǎn)品。較少的供應(yīng)量有望在日后的租賃市場(chǎng)中獲取較高的出租率。 據(jù)奧組委服務(wù)部相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：目前，北京擁有星級(jí)飯店576家，其中五星級(jí)２９家，四星級(jí)５９家，三星級(jí)１８２家，二星級(jí)２５０家，一星級(jí)５６家，這與北京作為國(guó)際化大都市的定位很難匹配，也難以滿足２００８奧運(yùn)會(huì)的需求。為此，今后幾年內(nèi)北京星級(jí)酒店的客房數(shù)量將以7％左右的速度逐年遞增。作為中國(guó)政治、科技、文化中心的北京，因商務(wù)、旅游、學(xué)術(shù)交流等往返進(jìn)出的人群，每年更是數(shù)以億計(jì)，可見(jiàn)未來(lái)幾年，北京酒店業(yè)將在機(jī)遇與挑戰(zhàn)中面臨著巨大的發(fā)展空間，產(chǎn)權(quán)式酒店無(wú)疑給這一發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。 產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。 產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營(yíng)模式是，投資者買下酒店部分獨(dú)立部分設(shè)施（單間客房）的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其余時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營(yíng)，而投資者則坐收紅利。如今，產(chǎn)權(quán)式酒店在整個(gè)世界已經(jīng)被證明是一種成功的商業(yè)模式。20世紀(jì)80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式酒店的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了6倍；20世紀(jì)90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店的年銷售收入為40億美元。 產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)，前景非常光明。 但是，因?yàn)槟壳拔覈?guó)的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權(quán)酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決定了它必須聘請(qǐng)或委托專業(yè)酒店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，從而更為有效的保障投資者利益。上海、北京、海南、南京、武漢、成都……頻頻推出小面積產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，并以8%—10%的年回報(bào)率等多種方式吸引投資者。面對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店公寓在全國(guó)遍地開(kāi)花的現(xiàn)象，上海美麗園酒店有限公司總裁陸純認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓之所以如此熱門，主要是目前市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有其他理想的投資項(xiàng)目，股票風(fēng)險(xiǎn)大、基金不穩(wěn)定、國(guó)債增值緩慢、開(kāi)商鋪競(jìng)爭(zhēng)激烈。 　　長(zhǎng)期投資是關(guān)鍵 　　“27萬(wàn)元，54萬(wàn)元，97萬(wàn)元”，上海亞龍集團(tuán)董事長(zhǎng)張文榮介紹，這是投資的典型“路線圖”。回報(bào)如此誘人，關(guān)鍵在于產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的投資應(yīng)該長(zhǎng)期穩(wěn)定，忌諱短期的投機(jī)炒作。 　　自有資金去投資 　　投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓最好用自有資金，不要輕易向銀行貸款。所以業(yè)內(nèi)人士一再提醒投資者，一定要用自有資金投資，向銀行貸款投資要慎重。用這部分積蓄去投資，再加上用心選擇，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。對(duì)此吳冠昌提出四字經(jīng)“看大、抓小”。 　　陸純提倡“四看”：一看酒店經(jīng)營(yíng)狀況，投資者在選擇酒店公寓時(shí)，重點(diǎn)應(yīng)放在酒店經(jīng)營(yíng)方面，考察它的營(yíng)利能力和管理水平。如果酒店坐落在黃金地段，土地增值的空間很大，投資的回報(bào)就十分可觀。投資最擔(dān)憂的就是誠(chéng)信問(wèn)題，投資者一定要看清擔(dān)保承諾是否可信，各類細(xì)節(jié)更要事先商討，譬如遇到類似“SARS”等突發(fā)事件，究竟由哪方承擔(dān)。四看酒店?duì)顩r，酒店是否惹過(guò)法律糾紛，酒店公寓的資產(chǎn)負(fù)債情況如何?！标懠兲嵝淹顿Y者一定要關(guān)注投資風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓投資回報(bào)率的高低和風(fēng)險(xiǎn)的大小并不是投資人所能控制的，而是取決于酒店將來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況，他認(rèn)為投資者要深層次了解酒店的經(jīng)營(yíng)狀況和管理水平，咨詢專業(yè)人士的意見(jiàn)，千萬(wàn)不要輕信開(kāi)發(fā)商許諾的高昂回報(bào)，很有可能這些最后都成了空頭支票。明確產(chǎn)權(quán)歸屬，是明晰發(fā)展商、酒店管理公司、業(yè)主之間各自權(quán)益的最根本標(biāo)準(zhǔn)。二用擔(dān)保對(duì)抗投資風(fēng)險(xiǎn)，引進(jìn)擔(dān)保機(jī)制為投資本身加“安全氣囊”。 近日在上海面積僅為23—35平方米，總價(jià)僅20萬(wàn)元“袖珍地鐵房”酒店式公寓的熱銷，讓“酒店式公寓”和“公寓式酒店”兩個(gè)久違的名詞，又重新進(jìn)入了普通百姓的視線，那這兩個(gè)看似相似的名詞究竟有何區(qū)別呢？易居臣信行銷部市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，酒店式公寓和公寓式酒店其實(shí)屬于兩種性質(zhì)不同的房子，一般而言，酒店式公寓可分為服務(wù)性公寓及商務(wù)酒店公寓，而公寓式酒店也分成產(chǎn)權(quán)式酒店和非產(chǎn)權(quán)式酒店。酒店式公寓 有人戲稱“酒店式公寓”為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，它是近期在房地產(chǎn)行業(yè)興起的一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓?！　∫拙映夹判袖N部市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，又隨時(shí)能得到酒店式的各種服務(wù)，人們選擇酒店式公寓自住其最大的特點(diǎn)也就是自由方便，而價(jià)格也相對(duì)較低。易居臣信行銷部市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，從服務(wù)上看酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒(méi)什么差別，但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，酒店式公寓樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、出租、轉(zhuǎn)售，而公寓式酒店則屬于酒店，從產(chǎn)權(quán)的年限來(lái)看，酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限為70年或50年兩種，而公寓式酒店則只有40年。易居臣信專家提醒投資者，按照回收成本的方式來(lái)看，一般回收年數(shù)越短越好，合理的投資回報(bào)年數(shù)應(yīng)在810年左右。 新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，年收益率 8%的市場(chǎng)前景，使得我市產(chǎn)權(quán)式酒店依然持續(xù)熱賣。 　　據(jù)介紹，天潤(rùn)大酒店出售房源總量（含自留房）311套，洞頭國(guó)際大酒店項(xiàng)目出售房源總量（含自留房）117套，開(kāi)盤不久便宣告進(jìn)入清盤階段?！　∷^“產(chǎn)權(quán)式酒店”，就是把酒店、賓館的每個(gè)客房作為一個(gè)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單位，分別出售給投資者；投資者可以像購(gòu)買其他房產(chǎn)一樣投資置業(yè)，委托酒店管理公司管理，從出租經(jīng)營(yíng)收益中獲取回報(bào)；投資者每年還可擁有該酒店、賓館一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)?！　奈沂械谝患耶a(chǎn)權(quán)式酒店——國(guó)貿(mào)大酒店開(kāi)盤銷售到現(xiàn)在，有別于各地產(chǎn)權(quán)式酒店遍地開(kāi)花的情況，溫州至今只有5家產(chǎn)權(quán)式酒店。　　經(jīng)過(guò)五六年時(shí)間，產(chǎn)權(quán)式酒店在溫州運(yùn)營(yíng)狀況良好，與外地產(chǎn)權(quán)式酒店的糾紛不斷形成鮮明對(duì)比。由于溫州產(chǎn)權(quán)式酒店起步相對(duì)較晚，因此它吸取了前人的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，具備了一套相對(duì)完善的經(jīng)營(yíng)理念。據(jù)了解，國(guó)貿(mào)大酒店酒店開(kāi)盤時(shí)每平方米均價(jià)僅售6500元，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到2萬(wàn)多一平