投資產(chǎn)權(quán)式酒店的法律問題-在線瀏覽
2025-03-07 05:38本頁面
【正文】 銷售出去，便在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新，“分割出售”、“售后返租”、“地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)作同步并存”等開發(fā)經(jīng)營模式應(yīng)運(yùn)而生。因?yàn)槿鄙俳y(tǒng)一的規(guī)劃和有序的經(jīng)營管理，這種方式往往會產(chǎn)生招商不成功、商業(yè)地產(chǎn)無商業(yè)利潤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，最后將變?yōu)殚_發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)出租后又以返租方式招商經(jīng)營的情況。在我們代理的實(shí)際案件中，位于杭州市火車東站的杭州“東方商城”在開發(fā)初期采用的就采用將商城分割進(jìn)行長期出租、一次性支付租金的模式回收資金，但該市場一直沒有興旺，開發(fā)商引進(jìn)美家居開辦家居市場后，雖有所改善，但與新時(shí)代市場、佳好佳市場等的火爆程度相比，仍無法相比。二、分割出售“分割出售”作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種模式，在讓開發(fā)商快速回籠資金、減輕開發(fā)公司財(cái)務(wù)壓力的同時(shí)，如果缺乏整體的規(guī)劃、有效的管理，往往會為日后的經(jīng)營種下了“不治之癥”。一個(gè)不具有整體性或經(jīng)營格局紊亂的商場是不會有好的效益的，會釀成主力店不進(jìn)，品牌店不跟，最后成為街頭“大排檔”的結(jié)局，實(shí)際回報(bào)與預(yù)期收益相差甚遠(yuǎn)?！胺指畛鍪邸蹦Ｊ介_發(fā)經(jīng)營的一個(gè)典型案例就是涌金廣場。2022 年 7 月“廣州白馬”相中涌金廣場，由于業(yè)主簽約率低，8 月 31 日退出涌金廣場的租賃經(jīng)營。目前，據(jù)一些媒體消息，涌金廣場又要復(fù)出辦一個(gè)時(shí)尚的服裝市場，實(shí)行市場化運(yùn)作、商場化管理，已進(jìn)入招商階段，預(yù)計(jì)不出意外在國慶前可開業(yè)。三、售后返租“分割出售”模式使完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上被徹底分割。售后返租有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，宗旨是“以先銷售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買家入場。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，杭州的西湖時(shí)代廣場是采用“售后返租”這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式的。開發(fā)商在銷售時(shí)將整個(gè)商場分割銷售給眾多投資者，再從各位業(yè)主手中將商鋪統(tǒng)一租回，開業(yè)之初委托了杭州大廈輸出品牌經(jīng)營管理，西湖時(shí)代廣場對投資者承諾的年回報(bào)率為 9％，返租期為 8 年。與先建設(shè)后招商的傳統(tǒng)模式相比，這種模式具有多種優(yōu)點(diǎn)，即能吸引投資者的關(guān)注和購買信心，又能較大程度地保證該地產(chǎn)的商業(yè)增值空間，更適應(yīng)變化中的市場環(huán)境。產(chǎn)權(quán)式酒店有些類似于該種經(jīng)營模式。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，讓越來越多的投資者開始意識到產(chǎn)權(quán)式酒店并非只賺不賠的“黃金屋”，為此，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險(xiǎn)”——引入專業(yè)擔(dān)保的這種銷售模式，專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。當(dāng)然，還不排除有其他如擔(dān)保、抵押等法律關(guān)系。這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化等）、交付時(shí)間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定的條款。租金計(jì)算和支付時(shí)間、單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報(bào)的不利情況。擔(dān)保公司以專業(yè)的特長要對這一項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的考察和評價(jià)，如酒店經(jīng)營效益、客房入住率、旅游資源的豐富程度，每年度收取一定的擔(dān)保費(fèi)用，以及一定的抵押實(shí)物，為酒店管理公司向投資者提供擔(dān)保。在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低于承諾時(shí)，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。保證擔(dān)保關(guān)系使原來簡單的兩方關(guān)系變成了三方關(guān)系，成為一種“金三角關(guān)系”，使三方在某個(gè)目的上是一致的。四、回購法律關(guān)系有些開發(fā)商為消除投資者的投資顧慮，在銷售時(shí)承諾投資者購房后滿三年的，可以以原購買價(jià)將所購房屋出售給開發(fā)商，開發(fā)商保證回購，這其實(shí)在雙方間形
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