酒店式公寓開(kāi)發(fā)前景分析-在線瀏覽
2025-08-05 01:25本頁(yè)面
【正文】 和外地人在滬置業(yè)的步伐加快。2003年以前市場(chǎng)上已售出的6000多套，其中近3000套的業(yè)主為外籍人士。另?yè)?jù)上海市公安局統(tǒng)計(jì)，目前海外人士在上海為數(shù)約6萬(wàn)人，臺(tái)商的數(shù)量不下20萬(wàn)人。而且，中國(guó)加入WTO和上海申博成功的利好效應(yīng)對(duì)樓市的刺激作用逐漸突顯出來(lái)，公眾對(duì)酒店式公寓租售市場(chǎng)具有良好的預(yù)期，尤其對(duì)CBD地區(qū)良好的發(fā)展前景非常樂(lè)觀。酒店式公寓的供給分析自1990 年上海出現(xiàn)首家酒店式公寓——上海商城以來(lái)，上海已有酒店式公寓100余家，總建筑面積200~225 萬(wàn)平方米之間，區(qū)域集中分布在長(zhǎng)寧、徐匯、盧灣、靜安、浦東等中心區(qū)域。2003年上海銷售的主要酒店式公寓如表三所示。 表三 2003年銷售的主要酒店式公寓樓盤均價(jià)房型面積層高套數(shù)區(qū)域世紀(jì)時(shí)空140004567280靜安烏魯木齊北路圣天地1100030501000左右普陀長(zhǎng)壽路君悅靜安120003368624靜安康定路駿豪國(guó)際200004052608靜安陜西北路靜安新格13000靜安江寧路永興富邦70004669閘北永興路金地匯60004090197虹口紀(jì)念路帝景苑1800057158100+徐匯肇嘉浜路恒升半島國(guó)際中心170003779200+虹口吳淞路 從開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的物業(yè)形態(tài)來(lái)看，上海市面上的酒店式公寓有高、中、低檔之分，主要有三類：開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期投資型、整盤出售型和產(chǎn)權(quán)分散型。 從酒店式公寓的分布走向看，酒店式公寓的發(fā)展與整體城市發(fā)展戰(zhàn)略息息相關(guān)，眼下長(zhǎng)寧區(qū)及徐匯區(qū)市場(chǎng)已接近飽和；隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式公寓的黃金地塊；浦東新區(qū)由于“國(guó)際航班東移”以及“成功申博”的利好消息，大量的外資客源也將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)酒店式服務(wù)公寓需求；作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時(shí)尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式公寓的機(jī)會(huì)點(diǎn)，其南區(qū)受世博會(huì)的影響，從長(zhǎng)期來(lái)看，必將成為酒點(diǎn)式公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域；黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)氛圍，也將成為酒店式服務(wù)公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域。酒店服務(wù)式公寓迅速崛起的宏觀經(jīng)濟(jì)背景 商務(wù)旅游性人口的增加 上海正逐步發(fā)展成為國(guó)際金融中心，各種經(jīng)貿(mào)洽談、國(guó)際展覽、國(guó)際會(huì)議等商務(wù)交流活動(dòng)頻繁，遠(yuǎn)程客人增加，停留時(shí)間變長(zhǎng)，境外高消費(fèi)水平的公務(wù)、商務(wù)客人、旅游客人有較大幅度增長(zhǎng)。在強(qiáng)大的消費(fèi)前提下，上海的酒店消費(fèi)前景廣闊。 儲(chǔ)蓄的保值、增值功能弱化和證券收益的起伏不定長(zhǎng)久以來(lái)，銀行儲(chǔ)蓄一直是中國(guó)人投資理財(cái)?shù)氖走x，但截止2002年2月的第8次降息（%），利息稅的增收，儲(chǔ)蓄保值、增值的功能開(kāi)始弱化，社會(huì)理財(cái)觀念發(fā)生了根本性變化。另外，伴隨著證券市場(chǎng)的持續(xù)低迷、欲漲乏力，市場(chǎng)資金流在不知不覺(jué)中發(fā)生轉(zhuǎn)移，最為明顯的，就是催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“投資風(fēng)潮”。購(gòu)房貸款利率大大低于其他商業(yè)貸款利率，與投資股票債券相比，產(chǎn)權(quán)酒店總價(jià)低，月還款額少，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷健全和完善，銀行利率的下調(diào)，投資風(fēng)險(xiǎn)也隨著降低了不少，越來(lái)越多的人加入到了投資酒店式公寓的行列中來(lái)。 首先在選址上要有交通便捷、商業(yè)服務(wù)配置齊全、客流密集的優(yōu)勢(shì)，這是開(kāi)發(fā)的前提。這些區(qū)域?qū)频晔焦⒌男枨筝^大、較集中，而遠(yuǎn)離鬧市中心的偏遠(yuǎn)區(qū)域或城郊結(jié)合部則不適合開(kāi)發(fā)酒店式公寓項(xiàng)目。大規(guī)模的開(kāi)發(fā)可以增加項(xiàng)目的知名度，降低開(kāi)發(fā)成本，但若無(wú)足夠的需求，會(huì)影響銷售率，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的積壓?！ ≡俅?，產(chǎn)品定位要準(zhǔn)確，表現(xiàn)在外觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、功能配置、輔助設(shè)施的安排要有針對(duì)性。酒店式公寓設(shè)計(jì)的新趨勢(shì) 總體規(guī)劃注重自然、地理、文化、交通、社會(huì)等資源與物業(yè)的良好協(xié)調(diào)。（表四） 酒店式公寓的外觀設(shè)計(jì)和內(nèi)部設(shè)計(jì)中更加注重連貫性。四邊形的戶型仍然是酒店式公寓設(shè)計(jì)的主流，但力求以多元化的戶型適應(yīng)消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的個(gè)性化需求 室內(nèi)居住空間設(shè)計(jì)更加注重舒適而不僅是好看。 強(qiáng)調(diào)更完善的配套設(shè)施體系，會(huì)所成為酒店式公寓不可或缺的部分，而且會(huì)所更強(qiáng)調(diào)休閑或商務(wù)功能。（表五）設(shè)計(jì)有良好的智能化體系。 目前，酒店式公寓的定位出現(xiàn)細(xì)分的趨勢(shì)，比如世紀(jì)時(shí)空是針對(duì)世界性客戶的投資產(chǎn)品，比較強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能；靜安新格則側(cè)重自由生活的理念，強(qiáng)調(diào)的是居住產(chǎn)品；君悅靜安則將居住和商辦相結(jié)合，宜商宜居。而且，當(dāng)更多相似性產(chǎn)品的出現(xiàn)形
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