【正文】 了更大的誘惑力，可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。2）、產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)的發(fā)展與興起：約于1995 年，海南省三亞市最先引入，從2001年起在國內(nèi)迅速發(fā)展，從海南島到北京，從重慶到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢。目前大環(huán)境已經(jīng)成熟：—是旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成；二是近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時全新的休閑消費(fèi)觀念為分時度假消費(fèi)帶來了商機(jī)；三是旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富；四是國際分時度假公司進(jìn)入中國，使分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。具體分析為三類消費(fèi)群體：類別購買動機(jī)關(guān)注點(diǎn)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭或個人投資主要是為了增值和分紅，順帶度假前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)用于員工福利或會議酒店的服務(wù)和管理能力、財務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等分時度假公司業(yè)務(wù)需要可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn) 產(chǎn)權(quán)酒店成功的因素：（包括投資環(huán)境和交通環(huán)境）：是項目成功的最基本的要求，成功的幾家基本都有這個因素，區(qū)域成熟度越高，銷售和經(jīng)營的難度就越小。 準(zhǔn)確的市場定位：酒店的房間面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、家具與家電配置、管理公司等構(gòu)成開發(fā)與管理成本，而對市場接受能力與價格預(yù)期的準(zhǔn)確把握，才能獲得成功。花開四季除連鎖經(jīng)營酒店外還成立了21自駕租車系統(tǒng)（業(yè)主可以優(yōu)惠租用）。 投資回報方式：主要有三種：固定回報方式、營業(yè)額比例回報方式和凈利潤比例回報方式。發(fā)展商和投資人比較青睞固定回報的方式。2）、產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)類型很難取得銀行的開發(fā)貸款；3）、國際酒店管理公司不接受產(chǎn)權(quán)酒店管理委托。4）、按照法律規(guī)定，業(yè)主委員會將對物業(yè)的經(jīng)營管理擁有最終的決策權(quán)。5）、委托管理合同期滿后，業(yè)主委員會有權(quán)利解聘管理公司、不續(xù)簽管理合同。 對購買者而言：1）、價格偏高，投資回報率的宣傳也有點(diǎn)虛高加大了投資風(fēng)險，一般完整單一產(chǎn)權(quán)的酒店投資回收期為812年。2）、投資回報是根據(jù)房間合同價值支付的，可能出現(xiàn)同樣的房間，實(shí)際投資回報相差甚遠(yuǎn)的情況，這將引起法律糾紛。4）、市場無序，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展商大多盲目跟進(jìn)，項目倉促上馬，資金實(shí)力不足，前期大力炒作，但工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上，購買者投資回報得不到保障。這些設(shè)施的產(chǎn)權(quán)在法律上又存在著模糊性。 規(guī)避風(fēng)險的建議1）、確實(shí)做好產(chǎn)權(quán)酒店的研究，尤其是財務(wù)分析和風(fēng)險控制研究，處理好“星級定位與客房出租價格”、“建造成本與銷售價格”、“管理成本與投資回報” 、“短期開發(fā)收益與長期經(jīng)營回報”四大矛盾，否則，就有可能出出現(xiàn)定位方面的錯誤。2）、慎重開工建設(shè)。3）、盡量避免法律漏洞。4）、管理公司的盡早確定。5）、盡早成立旅行社。 制約中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的因素 1）、其真正價值的實(shí)現(xiàn)是在土地升值的空間，就是品牌價值、無形資產(chǎn)的升值，是長遠(yuǎn)的投資前景和回報，而非短期對業(yè)主的直接投資回報；2）、從整個中國酒店業(yè)和旅游業(yè)的角度來說，產(chǎn)權(quán)酒店將成為中國酒店業(yè)的重要組成部分，但是不會成為主流形態(tài)，市場消化能力受限；3）、產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展的關(guān)鍵是能否組合關(guān)系，能否在內(nèi)部形成一個資源的整合。4）、市場環(huán)境的營造：開發(fā)缺乏經(jīng)驗和品牌建設(shè)，酒店缺乏主題，銷售缺乏誠信；5）、酒店業(yè)高中低檔形成垂直分工，產(chǎn)權(quán)式酒店在這個市場分工中的定位模糊；1）、酒店一方面要積極加入分時度假交換體系，另一方面應(yīng)與同業(yè)進(jìn)行廣泛的橫向聯(lián)合，以增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的連鎖優(yōu)勢。 3）、開發(fā)商在代理商的輔助下應(yīng)綜合自身和社會各種資源優(yōu)勢，為消費(fèi)者提供額外的利益和優(yōu)惠，增加產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品的附加價值。5）、產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵。6）、降低勞動力成本。當(dāng)然，加強(qiáng)企業(yè)凝聚力和人員素質(zhì)的培訓(xùn)也很重要。產(chǎn)權(quán)式酒店的公建配套設(shè)施不僅僅是為酒店投資業(yè)主服務(wù)，更應(yīng)該面向整個旅游市場、面向公眾開放，這樣才能挽留人氣、調(diào)動人氣。與商務(wù)型的酒店相比，面向旅游休閑業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店，除了在價格和服務(wù)上有自己的鮮明定位外，還應(yīng)該圍繞旅游業(yè)，展開多種服務(wù)或經(jīng)營。首先，產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)，要實(shí)行政府主導(dǎo)，統(tǒng)籌規(guī)劃，防止盲目開發(fā)，在道路、交通、市政建設(shè)方面要做好基本投入。第三，一些具體的工作也需要依靠政府主管部門提供支持，如建立帶薪休假制度，減少出境旅游的限制，明確產(chǎn)品的使用、繼承、轉(zhuǎn)讓的合法性等等。 全產(chǎn)權(quán)式酒店的盈利模式分析（委托經(jīng)營期間）1）、開發(fā)商開發(fā)酒店項目，將酒店客房作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售，產(chǎn)權(quán)為40年，可按揭和一次性付款購買；2）、業(yè)主購買客房產(chǎn)權(quán)后委托第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)經(jīng)營酒店獲取租金收益；收益形式有2種：第1種：租賃年限310年（合同一般為3年一簽），業(yè)主獲得每年相當(dāng)于購房款58%（稅前）的固定投資回報，第一年的投資回報可沖抵購房款，其他年出租收益可以按照季度或年度結(jié)算給業(yè)主；第2種：租賃年限35年（合同一般為3年一簽），業(yè)主每年可獲得一年中相當(dāng)于房屋46個月的旺季租賃金，*4個月=，剩余68個月該房屋的租賃收益有酒店管理公司和業(yè)主3:7分成；3）、業(yè)主購買房酒店房屋后還可享有該酒店每年730天的免費(fèi)入住權(quán)，部分酒店還可以讓購買其物業(yè)的業(yè)主將每年的免費(fèi)入住權(quán)在其集團(tuán)旗下其他地區(qū)酒店使用；4）、合同租賃期滿后，業(yè)主可以選擇繼續(xù)委托租賃或自用，部分酒店還可以按照業(yè)主原購買價格回購該物業(yè)。預(yù)留物業(yè)維修和更新基金占年營業(yè)額的2%5%；：以一套房85平米*2萬/平米=170萬，年回報6%（稅前）=；五星級產(chǎn)權(quán)酒店客房收入統(tǒng)計　普通日（剔除免費(fèi)入住21天）普通雙休日黃金周天數(shù)224 天96 天24 天房費(fèi)600元 900元1200元入住率70%第四章1）、國家命令禁止返本商品房的銷售和宣傳，不得出現(xiàn)融資宣傳內(nèi)容，開發(fā)商通常采用委托第三方酒店管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主形成租賃關(guān)系的形式規(guī)避以上政策。需要通過簽訂房屋買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、付款、辦理按揭貸款、房屋交付、面積差異、設(shè)計變更、房屋質(zhì)量、裝修、辦理產(chǎn)權(quán)、公共部分歸屬等問題。 1）、投資者和酒店管理公司的合同大多以委托經(jīng)營合同的名義出現(xiàn)，就其實(shí)質(zhì)而言仍是租賃合同。2）、明確酒店投入使用后的抵押、查封問題、消防安全的問題、物業(yè)管理問題、酒店分割可能所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、相鄰關(guān)系的處理問題，可能對酒店用房的整體規(guī)劃、設(shè)用功能產(chǎn)生負(fù)面影響等等。如果投資者的收益采用利潤共享或保底分成的形式，那么投資者必須確保自己對酒店經(jīng)營管理的知情權(quán)。5）、業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。引入專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”。在保證期間，若權(quán)益人回報率低于承諾時，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償?；刭徤婕暗綍r間、條件、價格、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等內(nèi)容，需要通過合同加以明確約定。云南產(chǎn)權(quán)式物業(yè)基本情況云南省的產(chǎn)權(quán)式別墅、酒店目前處于快速增長期，在省市政府的引導(dǎo)下，各地（特別是旅游風(fēng)景區(qū)）都在加快此類型別墅或酒店的建設(shè)。一、麗江麗江官房大酒店花園別墅2003年9月,麗江官房大酒店花園別墅項目破土動工,耗時7個月,完成了20公頃土地開發(fā)的大部分工作量。加上早已建成的麗江官房大酒店,將以1228間(套)的客房規(guī)模,構(gòu)成目前中國客房數(shù)量最多的五星級酒店.麗江官房“花園別墅”、“酒店別墅”產(chǎn)權(quán)式酒店是官房集團(tuán)引入新的投資理念，由各業(yè)主投資，而由集團(tuán)自行設(shè)計、建造的。整個小區(qū)綠化面積達(dá)50%，同時具備完善的水環(huán)境工程系統(tǒng)，充分體現(xiàn)麗江古城的靈魂——小橋流水，天人合一的人文環(huán)境和不凡的文化精髓，成為繼麗江28個風(fēng)景名勝區(qū)之后的第29個風(fēng)景名勝區(qū)。“花園別墅”、“酒店別墅”占地320余畝。A區(qū)即“花園別墅”，由三大高級接待院（分別為泊夢居、麗江苑、閑云閣）及各組群標(biāo)準(zhǔn)客房院落組成，擁有12間套間（重要集中于三大高級接待院），28間單人間及其余標(biāo)準(zhǔn)雙人間共322間標(biāo)套。整個產(chǎn)權(quán)式酒店還有西餐廳、醫(yī)務(wù)室及吸氧吧、男女賓美容健身房、桑拿室、多功能商務(wù)廳及會議室等配套服務(wù)設(shè)施，并在A區(qū)內(nèi)附設(shè)一大型停車場。麗江的“滇西明珠”度假別墅酒店麗江的“滇西明珠”，酒店客房318間，高檔別墅274幢，綠化率55%。別墅組合則采取錯位和連排方式，形成街坊式院落，其中又有麗江古城四方街的特色。圖：麗江“滇西明珠”度假別墅酒店照片二、大理大理蒼海高爾夫別墅大理蒼海高爾夫別墅位于“大麗”公路西側(cè)，背靠蒼山，前瞻洱海，南鄰大理崇圣寺三塔，距大理古城僅兩公里。根據(jù)項目產(chǎn)品規(guī)劃，蒼海高爾夫項目總占地4000余畝，包括了兩個18洞的國際錦標(biāo)賽級標(biāo)準(zhǔn)球場，前18洞球場已投入使用。將開發(fā)建設(shè)：產(chǎn)權(quán)式酒店、小獨(dú)棟別墅、合居別墅、豪宅等產(chǎn)品，將成為云南旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個國際化代表之作。項目在溶于大理文化和自然景觀特色的基礎(chǔ)上，一方面更深地積淀了蒼山洱海間白族人民的文化傳統(tǒng)，另一方面也使城市在建筑的升級中更加開放。產(chǎn)權(quán)式酒店戶型分為2類，建筑面積260平米，售價108萬；另1類戶型單體占地面積1333平米，建筑面積450平米，售價128萬。項目背靠蒼山、面向洱海的感通國際別墅就位于蒼山18溪之一的莫?dú)埾?，距離大理古城5公里。12%的坡地，讓人們可以打造出錯落有致的景觀和別墅，每一戶都可以看到蒼山洱海的美麗景觀。精致但個性十足的獨(dú)立別墅設(shè)計，讓蒼山的神韻和洱海的秀美一覽無余。不久的將來，一個中國西部一流、云南最大、國際水準(zhǔn)的網(wǎng)球俱樂部將在感通國際別墅內(nèi)落成。對感通別墅情有獨(dú)鐘的不僅是中國人。為此，開發(fā)商將專門單獨(dú)組成“世界500強(qiáng)名企苑”，進(jìn)一步提升別墅的居住層次。項目選址位于洱海西岸，總占地面積約600畝。大理鳳凰溫泉度假村下關(guān)溫泉將由杭州千島湖鳳凰度假村投資興建成大理下關(guān)溫泉位于下關(guān)鎮(zhèn)溫泉村委會塘子埔村，大保高速公路南側(cè)，距大理市約3公里。,。村內(nèi)各項硬件設(shè)施齊全，設(shè)有大堂吧、商務(wù)中心、娛樂室、中西特色餐廳、購物超市、大型會議中心及KTV包房和夜總會，以滿足客人的不同需求。鳳凰溫泉度假村的建設(shè)設(shè)計方案。鳳凰溫泉度假村以歐式作為主體建筑風(fēng)格，內(nèi)設(shè)停車場、商鋪、會館、酒店別墅、大型溫泉區(qū)、娛樂場所等。為了保護(hù)當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕?，在度假村的建設(shè)設(shè)計方案里，設(shè)計方保存了溫泉村村民的本主廟——諸葛祠，并將其視為度假村的重要人文資源。經(jīng)過10多年來的努力，目前度假區(qū)開發(fā)面積16 平方公里，引進(jìn)企業(yè)及項目28個，項目總投資近20 億元。主要項目有：新加坡吉寶置業(yè)有限公司與我縣合作新建的高爾夫球場及其配套產(chǎn)業(yè)項目，預(yù)計投資近9億美元，用地7563畝，建設(shè)兩塊18孔國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場及俱樂部、酒店、度假別墅、娛樂設(shè)施、水上運(yùn)動項目等。昆明柏聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資近3億元人民幣，用地70畝，建成陽宗海柏聯(lián)度假勝地及SPA溫泉浴場。陽宗海省級旅游度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)，對于擴(kuò)大我縣在國際、國內(nèi)的知名度，帶動我縣旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。圖：陽宗海實(shí)景照片圖 目前已完成的工作（1）在陽宗海西北岸規(guī)劃新建1個生態(tài)休閑公園（主題公園），項目已確定，現(xiàn)正進(jìn)行地表建筑物的拆遷、接洽選擇規(guī)劃設(shè)計方；聘請英國專家規(guī)劃設(shè)計，成片開發(fā)建設(shè)世界級SPA溫泉度假項目。建設(shè)重點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)式別墅、酒店。目前陽宗海湖區(qū)西北岸一期拆遷工作海濱大道拆遷已經(jīng)結(jié)束，海濱大道建設(shè)需拆除的兩萬多平方米的建筑物已全部完成，涉及搬遷人員已全部完成妥善過渡安置。 陽宗海國際度假旅游區(qū)將按照整體規(guī)劃開發(fā)的思路，引入民間資本盤活閑置資產(chǎn)，開發(fā)湖濱休閑度假旅游產(chǎn)品；同時利用高爾夫運(yùn)動項目增加片區(qū)旅游附加值，加大中高端旅游市場開拓力度，把陽宗海旅游度假區(qū)建成具有世界品位的特色休閑、會議、康體旅游勝地?！膀v沖溫泉花園”項目一期開發(fā)，一期工程開發(fā)用地165畝，建筑面積達(dá)6萬多平方米，工程預(yù)計2004年10月1日全面交付使用，這將是騰沖乃至保山有史以來最大的房地產(chǎn)投資開發(fā)項目。投資超過2億元的五星級商務(wù)度假酒店，酒店占地近100畝，由43座隱于樹影花叢中依山傍水而居的獨(dú)立花園別墅，享有萬年地下火山熱海溫泉滋潤的休閑雅宅組成。有五個相擁成群，水面達(dá)3500多平方米的大型戶外溫泉游泳池，“spa”水療康體中心，擁有各式水運(yùn)動康體器械及專業(yè)中醫(yī)按摩理療技師，充分感受騰沖的“泡澡文化”；可容納600人的大型現(xiàn)代化、多組合會務(wù)中心，可供舉行各種商務(wù)活動；“翡翠閣”餐飲中心、“翡翠年代”夜總會、陽光網(wǎng)球場等，多種豪華娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，增添旅游生活情趣。圖：騰沖溫泉花園酒店相關(guān)圖片騰沖溫泉花園翡翠居由105幢連排別墅組成，它是一座前院是五星級酒店，依山、傍水、俯瞰騰沖城的花園臺地式山居別墅區(qū)。 騰沖溫泉花園翡翠公寓由25幢別墅組成，是目前國際流行的分時度假產(chǎn)權(quán)型酒店，由五星級酒店管理經(jīng)營，是投資者的理想樂園。 據(jù)悉，騰沖溫泉花園項目僅是官房集團(tuán)在騰沖投資的項目之一，公司負(fù)責(zé)人透露，下一步官房集團(tuán)會加大對騰沖投資的力度，進(jìn)行多元化發(fā)展，涉及旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)。500米范圍內(nèi)商鋪高檔酒店云集，超強(qiáng)商氣保障龐大的消費(fèi)客群，火車站核心黃金地段，便利交通，日均16萬車潮人流，消費(fèi)有保障。擁有獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢：超五星精致裝修，全套的家具電器一應(yīng)俱全。與其他物業(yè)產(chǎn)品最大的區(qū)別之一是：這是一個完全投資性產(chǎn)品。在做產(chǎn)品設(shè)計的時候，開發(fā)商就考慮從根本上降低投資門檻，采取了一次支付2年保底返還的措施，還主動免去