【導讀】酒店式公寓絕不算一個新概念，它的存在和發(fā)展是一個引人注目而又讓人困惑的熱門話題。寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有酒店經(jīng)營的純服務公寓。酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。國內的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地。均有開發(fā)，經(jīng)濟發(fā)達程度成為酒店式公寓立項的基本條件。借鑒國內最近5年的酒店式公寓的發(fā)展歷。程，分析此類產(chǎn)品市場、及前景……武漢酒店式公寓的出現(xiàn)可以追溯到20xx年。江漢路１２６號，一棟共２６層總高度近百米的高層建筑正在建設之中。酒店式套房公寓，23-24層為復式樓。20xx年的武漢房地產(chǎn)還處于懵懂之中。酒店式公寓的概念無疑過于先行。不方便；"臺北之星"的定位，正好介于酒店與租房之間，是您最佳投資工具。漢飛青年城20xx年底主體結構封頂，20xx年6月毛坯交房，20xx年10月精裝修交房。很難形成供不應求的情況。

　　

【正文】 的僅有河南路“世福匯”、陸家嘴“萬源晶典”等少 數(shù)幾個項目。 l “酒店式公寓”特點 “酒店式公寓”既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。 “酒店式公寓”項目本身的設計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名 跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。 選擇“酒店式公寓”居住最大的特點就是自由方便，而且價格相對酒店較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換褥具等。一般“酒店式公寓”的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人群生活水平及生活品味的提高，人們對生活質量的要求也隨之提升。“酒店式公寓”能夠滿足這一特定人群的這種需求。 l 與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別 與傳統(tǒng)的酒店相比，“酒店式公寓”在硬件配套設施上毫不遜色，而服務方面，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。 分類 針對市場上出現(xiàn)的形形色色的“酒店式公寓”產(chǎn)品，我司經(jīng)過廣泛而深入的調研后，根據(jù)體現(xiàn)其本質的“產(chǎn)權性質”將其劃分為三類： 只租不售的“酒店式公寓”：其特征是并不對外出售產(chǎn)權。一般由水準較高的跨國酒店管理集團統(tǒng) 一經(jīng)營。稱其為“公寓式酒店”更為合適。是各類產(chǎn)品中綜合品質及管理水準最高的，例如“衡山路 41 號”、“上海商城”、“嘉里中心”等。 商住產(chǎn)權的“酒店式公寓”：顧名思義，其特征是“商住”性質的產(chǎn)權。該類物業(yè)可對小業(yè)主出售，售后統(tǒng)一或非統(tǒng)一進行“酒店”或“寫字樓”經(jīng)營。一般可簽定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、貸款、利潤稅率等方面均較一般住宅受更大的限制。 住宅產(chǎn)權的“酒店式公寓”：顯然，普通“住宅”性質的產(chǎn)權是其典型特征。這是目前上海市場上最為常見的“酒店式公寓”，但由于其本質是“住宅”產(chǎn)權，也決定了 它不可能成為真正意義上的“酒店式公寓”。更準確的說，這是一種“酒店式服務公寓”，以比一般住宅物業(yè)更為完善、全面的酒店式服務來吸引客戶。其付款方式、貸款形式、交易手續(xù)與普通住宅相同。也有部分項目可簽包租合同。 下文將從市場方面論述當前兩類產(chǎn)權性質的“酒店式公寓”發(fā)展現(xiàn)狀，并進行全面、深入的分析及歸納，研判市場特征及開發(fā)機會點所在。 二、住宅產(chǎn)權“酒店式服務公寓”市場分析及歸納 產(chǎn)品特征 該類產(chǎn)品主要特征為： 產(chǎn)權性質為住宅產(chǎn)權， 70 年土地使用權； 多使用檔次較高的物業(yè) 管理公司甚至酒店管理公司進行管理或經(jīng)營，如戴得梁行、第一太 平戴維斯、仲量聯(lián)行、太平洋國際等； 除包含普通住宅項目的物業(yè)服務外，還增添有各種酒店式服務，由此產(chǎn)生物業(yè)管理費用較同區(qū)域普通住宅項目大幅度提升； 從區(qū)位來看，這類項目多位于于交通便利、配套完善、發(fā)展成熟的市中心區(qū)范圍內； 以小戶型定位為主，面積一般在 30－ 60m2 左右，房型多為一房； 幾乎所有的項目都提供全裝修服務，裝修費用記入房屋總價，裝修額度不等，一般在 1000－ 20xx 元／平米左右； 其付款方式、貸款額度均與普通住宅物業(yè)相同； 部分項目可簽訂年限、返租比例不等的包租合同，但一般并不強制。 部分樓盤出于爭奪客源、體現(xiàn)項目定位、提高品質等種種目的，在全裝修配置的同時附送各類家用電器、家俱等等配置，典型的如需要簽訂包租合同的“萬源晶典”。 分布及市場供應 該類產(chǎn)品主要分布于交通便捷、配套完善、發(fā)展成熟的市中心區(qū)范圍內，如浦東的陸家嘴板塊、黃浦的外灘輻射板塊、南京路沿線板塊、靜安寺輻射板塊、虹口的北外灘板塊、閘北的不夜城輻射板塊等等?? 更深入來看，多數(shù) 項目的分布還具有這樣的特征：均較靠近上海幾個知名的商務辦公區(qū)，如陸家嘴、外灘、淮海東路、南京西路等，或與之有非常便捷的交通聯(lián)系（如軌道交通），這與該類型項目的客源定位有著緊密的聯(lián)系。 供應量方面，隨著早期一些“爛尾樓”改建項目逐漸售完，目前更多推向市場的一些新建商品房，在產(chǎn)品品質上也有較大程度的提高。目前在售及即將推出項目在十余個左右。預計未來兩年內，市場上將推出大量小戶型酒店式服務公寓，競爭態(tài)勢非常激烈。 價格分析 單價 從單價層面來說，“酒店式服務公寓”一般較同區(qū)域普通住 宅物業(yè)單價高 20xx－ 3000 元／平米不等，少數(shù)則更高。 一方面，由于“酒店式服務公寓”多提供全套精裝修（ 1000－ 20xx 元／平米的裝修標準）；另一方面，全方位提供的酒店式服務較普通樓盤提升了更多的層次；最后，較小的戶型面積直接控制了總價，降低了購房投資者的準入門檻，使多數(shù)項目供不應求，也間接導致了單價的拔升。 從目前市場現(xiàn)狀來看，該類產(chǎn)品均價范圍主要在 9000－ 20xx0 元／平米之間，依項目區(qū)位、品質不同而不等。 總價 雖然單價不菲，但由于較小的單體面積控制，使多數(shù)項目的總價并非高不可 及，極少有超過單體 100 萬元以上的樓盤，多數(shù)項目的主力總價控制在 30－ 60 萬／套之間，這與其總體的客源定位有著密不可分的關系：相對較低的總價能放低門檻，吸引更多的投資客源，大大利于項目的去化與利潤率。 去化情況 從“酒店式服務公寓”的去化情況來看，有這樣一些特征： 早期多由“爛尾樓”改建的“小戶型酒店式公寓”由于產(chǎn)品定位新穎，總價低，炒作到位（如“青年匯”），獲得了非常理想的市場效應，基本上處于推出即售空的態(tài)勢； 發(fā)展到后期，市場逐漸理性，投資客開始對項目的品質、區(qū)位、 背景、經(jīng)營方式、回報率進行綜合的分析，雖然總體來說本類產(chǎn)品仍處于供不應求的態(tài)勢中，但并非所有推出的項目均能取得良好的業(yè)績，一些“性價比”較差的樓盤如浦東“金隆海悅”也陷入了銷售瓶頸。 目前，多數(shù)“酒店式服務公寓”還是有較理想的去化速度的，一方面是房地產(chǎn)大勢的影響；另一方面，投資者的踴躍也是原因之一。一般來說，大多數(shù)項目中的小面積房型（單體在 45 平米以下）均推出即售空，而剩余的多是相對面積較大的房型。 江寧路上的“圣天地”去化情況較好，這一方面是產(chǎn)品定位和包裝的原因，同時我們也看到，其物 業(yè)管理費 － 3 元／平米 .月在各個項目中屬底線水準，明顯低于其他樓盤，這也成為了其爭奪客源的有力武器之一。 客源分析 客源方面，與普通公寓市場存在較大差別的是，“酒店式服務公寓”更能吸引投資客的眼光。 由于 30 平米甚至更小的戶型雖然能滿足基本的生活需求，但其舒適度遠遠不如通常意義上的公寓產(chǎn)品，很大程度上是一種過渡性的居住物業(yè)。 早期的小戶型服務公寓能夠吸引一定數(shù)量的自住客源，很大程度上是由于市場上缺乏類似的產(chǎn)品，沒有直觀的居住經(jīng)驗。而隨著第一批項目的交付，其突出的劣勢也顯現(xiàn)出來了 ，從某種程度上來說，這樣的產(chǎn)品還是僅適用于單身、短期居住的人群，因此，其作為投資的功能完全的體現(xiàn)出來了，自住客的比例進一步的弱化，投資性質凸顯。 因此，就目前市場現(xiàn)狀來看，“小戶型酒店式服務公寓”客源基本已成為投資客的天下，特別是帶有返租合同的項目，幾乎完全由投資客包攬。 品質分析 就市場現(xiàn)狀而言，“小戶型酒店式服務公寓”主要分為兩種背景：由“爛尾樓”改建的項目或新建的項目。顯而易見，在建筑設計、規(guī)劃等方面后者均較前者有明顯的優(yōu)勢。 但在非先天之外的部分則不能一概而論。如近期開盤的南京西路核心商務圈內的“駿豪國際－金富得廣場”，雖然同為爛尾樓改建，但其在會所、大堂、智能化、物業(yè)管理、套內裝修等方面均達到了較高的標準，軟件方面絲毫不遜于很多新建項目。 三亞市場 項目名稱： 蘭月灣酒店公寓 項目位置 位于大東海海濱，東邊有著名的亞龍、南田溫泉、蜈支洲島，西邊有著名景點鹿回頭、天涯海角、西島、南山寺（ 108 米南海觀音）、美麗之冠（世界小姐決賽現(xiàn)場）。 （三） 項目規(guī)模及物業(yè)類型 精裝修小戶型酒店式公寓，共 500 套 40 平米客房。 （四） 項目周邊交通狀況 位于榆亞大道北側，榆亞大道是三亞市政府將在 20xx 年 20xx 年全力打造的景觀大道之一，也是連接市區(qū)與東線高速公路的兩條道路之一。 20xx 年，榆亞大道將成為繼三亞灣路之后，三亞市標志性的熱帶景觀道路，從而也可極大的提高項目的升值潛力。 （五）項目已取得的法律文件 國有土地使用證；建設用地規(guī)劃許可證；建設工程規(guī)劃許可證；建設工程施工許可證；商品房銷售（預售）許可證。 （六） 項目時間進度 項目已經(jīng)封頂，于 20xx 年 1 月日交付使用。 二、標的物業(yè)的基本情況 商 業(yè)市場分析 區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展前景 大東海地區(qū)為三亞最早開發(fā)的旅游區(qū)，各種配套設施非常健全。而該項目是本地區(qū)唯一一個濱海小戶型酒店式公寓，具有很大的升值潛力。按照目前三亞市樓盤普遍的價格調整幅度，平均每個月調價一次，每次價格上漲 50500 元不等，結合本案的獨特性和價格、地段優(yōu)勢，在 20xx 年交房時，本案價格應該在現(xiàn)在的基礎上上漲 50%100% （二） 區(qū)域商業(yè)市場供應情況及成交案例 大東海地區(qū)可供開發(fā)的土地已經(jīng)不多， 20xx 年以前開發(fā)的樓盤，現(xiàn)在價格已經(jīng)是當初銷售價格的 倍。 （三 ）消費需求 作為最早開發(fā)的旅游區(qū)，大東海地區(qū)健全的配套設施和興旺的人氣，使本地區(qū)仍然是最受游客歡迎的旅游點。與亞龍灣和三亞灣比較，大東海地區(qū)的旅游定位適中，游客來源比較廣，從而有效的保證了公寓的出租率。從現(xiàn)有的酒店出租率看，該地區(qū)仍然是三亞市酒店出租率最高的地區(qū)之一。 （四）投資回報分析 投資分析： 一線海景房，稀缺資源，買到就是賺到； 精裝修配全套家電，省取裝修煩惱，異地投資就是要方便； 小戶型，低總價，低首付，投資就是如此輕松； 酒店式經(jīng)營，酒店包租，五年一簽，無租期斷檔，回報穩(wěn)定； } 全年自 住更是可以選擇公寓式的管理服務，每月物業(yè)管理費僅 3 元 / 平方米，想住就住，想租就租，量身訂做的國際化渡假生活。享受游泳池、健身房的功能免費項目，餐飲項目 8 折，娛樂項目 6 折，真正的貴賓級業(yè)主待遇。 投資計劃舉例： 房號： A106a 建筑面積： m 2 總價： 萬元 首付： 萬元 按揭 60%20 年， 月供： 902 元 包租月租金： 1316 元 包租年租金： 15800 元 年凈回報： 14968 元 靜態(tài)投資回報率： % 投資回收年限 ： 17 年。