【正文】 21232642424開盤之前8100%徐匯37176。物業(yè)管理：聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司，進(jìn)行專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的酒店經(jīng)營管理，也就是說，產(chǎn)權(quán)式酒店與普通酒店式公寓在物業(yè)管理上最大的不同是，它們提供的是酒店經(jīng)營管理，而不是普通的物業(yè)管理。退休住宅型：是一種所謂留后路的退休住房投資方式。代表物業(yè)：靜安香格公寓，藍(lán)朝部落，青年匯，國際麗晶以及目前在售的圣天地，君悅靜安，靜安晶華園等。物業(yè)管理：由普通的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，一般它們只提供較為簡單的酒店式服務(wù)，因此服務(wù)內(nèi)容較為單一。新一代酒店式公寓：隨著小戶型房的火爆以及酒店式服務(wù)公寓受到市場的公認(rèn)，一種新型的物業(yè)形態(tài)逐漸在滬增多。物業(yè)管理：物業(yè)管理公司一般由國際知名的酒店管理公司前來擔(dān)當(dāng)，如萬豪，雅詩閣等。檔次定位：在此類型的酒店式公寓的檔次定位上，大部分可稱作為高檔型，當(dāng)然其中不乏還有一部分是豪華型的，如位于徐匯的衡山路41號等。在管理中注重維護(hù)住戶的私密性，注重與住戶的親善交流，提供人性化物業(yè)管理服務(wù)。隨著中國加入WTO以及各地商品房內(nèi)外銷并行政策的貫徹，高質(zhì)量，優(yōu)服務(wù)的寓所的需求量正逐年增長，而酒店式公寓這一新興物業(yè)正好填補(bǔ)了市場的空缺，它以高級酒店式服務(wù)包裝著居家式生活寓所的表現(xiàn)形式也受到了越來越多人的肯定。上海酒店式公寓市場分析報告1. 酒店式公寓定義和概念分類1) 酒店式公寓定義酒店式公寓，顧名思義就是提供酒店式服務(wù)的寓所。2) 概念分類目前上海酒店式公寓市場發(fā)展的越來越快，“酒店式公寓”這一新名詞在普通消費(fèi)者心里已不再陌生，在業(yè)內(nèi)更是耳熟能詳。經(jīng)營方式：目前些類酒店式公寓90%以上是只租不售的，當(dāng)然其中也有部分是可以購買的，不過售價不菲，而且大部分出租的物業(yè)都以長租的形式運(yùn)營，一般1年起租居多。代表物業(yè)：有著名的名都城，鴻藝豪苑——鴻藝會，仁恒濱江苑，衡山路41號，溫莎公寓，上海商城等都屬于此類物業(yè)。經(jīng)營方式：只租不售，并以長短租互相結(jié)合的方式經(jīng)營，各自約占50%左右，出租的價格比其他酒店式公寓要高。其實(shí)它更多像是從小戶型的一種類型，與傳統(tǒng)意義上的酒店已經(jīng)不太一樣了，它們更多的只是提供一種酒店式的服務(wù)。經(jīng)營方式：以出售的形式推出，將房屋產(chǎn)權(quán)分配到小業(yè)主的手中。B. 產(chǎn)權(quán)式酒店：產(chǎn)權(quán)式酒店于上個世紀(jì)70年代興起于美國的一些著名的旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE”，它一般位于風(fēng)景秀麗的旅游地區(qū)，如：夏威夷、加利福尼亞等。投資者在退休之前每年和家人去使用一段時間，其余時間交給酒店管理公司出租獲取租金匯報，到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。經(jīng)營方式：開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)給小業(yè)主，由專門酒店管理公司經(jīng)營管理，小業(yè)主按照固定投資回報率收取利潤提成。2百第宜山大樓徐匯中山西路、宜山路口880030－7025502503100%時峰不夜城閘北海寧路、烏鎮(zhèn)路312000359042108402未開盤未定4預(yù)熱盤上海多倫多虹口四川北路1885號1500044495163492%四季沙龍虹口新市南路585號85003755314747695%虹橋領(lǐng)地閔行虹莘路3733號只租不售5060——3002預(yù)熱盤財富公館嘉定曹安路1558號880037701952005年底43%碧云108浦東浦東紅楓路108弄9號1300045761083100%久陽濱江浦東浦東南路1436號4165006099275未開盤2005年底4預(yù)熱盤星辰園松江松江區(qū)梅家浜路1505弄——5100——————未開盤2006年底預(yù)熱盤都匯華庭青浦新區(qū)路956號5000305015251641%3) 區(qū)域分布數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析 A. 2004年出售型酒店公寓共12個，從數(shù)量上來說，要遠(yuǎn)少于2003年度。4) 房型、面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析A. 從圖標(biāo)中可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，4565㎡的房型已經(jīng)成為了目前滬上酒店公寓中最受推崇的房型面積。如，圣天地的30㎡左右面積的銷售業(yè)績一度相當(dāng)?shù)牟顝?qiáng)人意。這樣一來，視覺效果上空間似乎變大了，再者又實(shí)現(xiàn)了功能分區(qū)，可謂是一舉兩得。B. 由于酒店式公寓市場供應(yīng)主要集中離市中心較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，普遍呈現(xiàn)出低單價、小面積的狀況，而由于地段價值的緣故，造成該類酒店式公寓產(chǎn)品的整體品質(zhì)拔不高，也是造成了現(xiàn)在酒店式公寓類產(chǎn)品的總價普遍較低。6) 物業(yè)管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析A. 如今購買酒店公寓的客戶，無論是投資客還是自住客對物業(yè)管理公司所提出的要求是越來越高了。例如，君悅靜安的物業(yè)管理公司是仲量聯(lián)行、金隆海悅聘請的是第一太平戴維斯。例如，莫耐印象與客戶簽一個10年的包租合同，在這10年內(nèi)，業(yè)主沒有房屋的使用權(quán)，須全權(quán)委托給豪生酒店集團(tuán)管理。位于衡山路、吳興路的國際網(wǎng)球中心中1幢22層酒店公寓——東亞公寓，將原先用于出租的裝修房出售，據(jù)售樓員稱：房間并沒有進(jìn)行重新裝修，售價為28002850美元/㎡，房型面積都在200㎡以上。10≈16年（以每年10個月的出租期計算），%。今年“酒店式公寓”在區(qū)域分布特點(diǎn)可以總結(jié)為傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展平穩(wěn)，一些市場潛力較大的區(qū)域正逐步被開發(fā)。但其所具備的優(yōu)點(diǎn)也與缺點(diǎn)一樣明顯，這類“酒店式公寓”其規(guī)模都在三星級以上，本身都有相當(dāng)數(shù)量的長期租戶，再銷售過程中基本上都采用“包租”的形式來吸引投資客。2）未來走向分析A、 長寧區(qū)及徐匯區(qū)市場已接近飽和；B、 隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式服務(wù)公寓的黃金地塊；C、 浦東新區(qū)由于“國際航班東移”以及“成功申博”的利好頻傳，大量的外資客源也將帶動區(qū)域內(nèi)酒店式服務(wù)公寓需求；D、 作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式服務(wù)公寓的機(jī)會點(diǎn)，其南區(qū)由于距離未來世博會的影響，長期來看，必將成為酒店式服務(wù)公寓的機(jī)會區(qū)域；E、 黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強(qiáng)勢的