上海酒店式公寓市場分析總結(jié)-展示頁
2025-07-06 07:57本頁面
【正文】 推出，甚至還有部分酒店式公寓選擇出售及租售并行的方式。上海酒店式公寓市場分析報(bào)告1. 酒店式公寓定義和概念分類1) 酒店式公寓定義酒店式公寓，顧名思義就是提供酒店式服務(wù)的寓所。其基本特征為：房屋結(jié)構(gòu)與布局基本類同于普通公寓房，但底樓一般設(shè)置服務(wù)臺(tái)；套內(nèi)提供居家生活所需的廚房、衛(wèi)浴、家具等設(shè)備與生活物件；公寓內(nèi)一般配備能提供餐飲、健身、商務(wù)等多種服務(wù)的會(huì)所，配套設(shè)施也較齊全；就服務(wù)而言，酒店式公寓的基本服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到高星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)，除了傳統(tǒng)酒店服務(wù)外，還提供給長住客戶家庭式服務(wù)，從保證住戶私密性到提高寓所服務(wù)人員親和力這兩大方面遠(yuǎn)勝于傳統(tǒng)酒店，讓住戶真正感受到賓至如歸。在租金方面，較低的投入和長期租賃客戶的增多給了業(yè)主更大的降價(jià)空間，所以相比高星級酒店，租金會(huì)更加便宜，由此良性循環(huán)，吸引到更多的長租客入住。國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市場。隨著中國加入WTO以及各地商品房內(nèi)外銷并行政策的貫徹，高質(zhì)量，優(yōu)服務(wù)的寓所的需求量正逐年增長，而酒店式公寓這一新興物業(yè)正好填補(bǔ)了市場的空缺，它以高級酒店式服務(wù)包裝著居家式生活寓所的表現(xiàn)形式也受到了越來越多人的肯定。但由于經(jīng)歷了幾年的發(fā)展，內(nèi)外資開發(fā)商的并存，更由于各自開發(fā)理念與經(jīng)營方式的不同，各自卻占有著不同的市場份額，從物業(yè)的背景和性質(zhì)上來看，大致可以分為以下幾大類型：A. 轉(zhuǎn)型的酒店式公寓：自從上海2001年8月實(shí)施內(nèi)外銷房并行的政策以來，越來越多的已建及在建的外銷房感覺到了經(jīng)營方面的市場壓力，因此憑借著自身服務(wù)及配套設(shè)施上的優(yōu)勢，在宣傳上以高檔酒店式服務(wù)公寓的形象代替以往外銷住房的稱號(hào)，并且憑借其良好的口碑，吸引了相當(dāng)?shù)目蛻羧胱 Ｒ?guī)劃分析：由于此類物業(yè)的開發(fā)背景，因此小區(qū)規(guī)劃的建筑風(fēng)格多與國際接軌，更符合外來人士的居住理念和習(xí)慣，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃嚴(yán)謹(jǐn)，內(nèi)景宜人。配套設(shè)施：配套設(shè)施比較齊全，會(huì)所一般都提供餐飲，康體，休閑娛樂等服務(wù)設(shè)施，會(huì)所設(shè)施一般只對內(nèi)（或只對會(huì)員）經(jīng)營，部分服務(wù)內(nèi)容對住戶（會(huì)員）免費(fèi)開放。在管理中注重維護(hù)住戶的私密性，注重與住戶的親善交流，提供人性化物業(yè)管理服務(wù)。這樣不但便于公寓內(nèi)的管理，而且還能通過與客戶之間長時(shí)期的交流聯(lián)系，加強(qiáng)對其的服務(wù)力度，使居住更為人性化，讓住戶更有回家的感覺。價(jià)格分析：目前徐匯、長寧、靜安三區(qū)的此類型物業(yè)租金約在每月$1000－6000/套之間。主要客層：目前此種類型物業(yè)的客源主要來自虹橋、徐家匯及南京西路等商業(yè)商務(wù)區(qū)域，主要客籍是來自境外及港臺(tái)等地區(qū)的中高級主管和經(jīng)理人士，而且多已舉家形式遷入。檔次定位：在此類型的酒店式公寓的檔次定位上，大部分可稱作為高檔型，當(dāng)然其中不乏還有一部分是豪華型的，如位于徐匯的衡山路41號(hào)等。 B、外資酒店管理公司經(jīng)營型：由于酒店式公寓產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)型物業(yè)，所以口碑非常重要，正是因?yàn)槿绱?，越來越多的酒店式公寓，為了提高其品牌形象及知名度，聘請?lián)同國際知名的酒店或酒店管理公司涉足。在房型設(shè)計(jì)上，與酒店大不相同，一般一房、兩房、三房及復(fù)式等房型都有，因此在房型的設(shè)計(jì)上更類似于公寓房，因此我們稱其為“公寓式的酒店”物業(yè)。規(guī)劃分析：物業(yè)規(guī)劃一般以獨(dú)棟為主，注重內(nèi)景布局；在內(nèi)部規(guī)劃中，停車設(shè)施受到很大程度的關(guān)注，一般都配備足夠的停車位供住戶使用，主力房型為兩、三房居多，主力面積范圍在106～148㎡之間。物業(yè)管理：物業(yè)管理公司一般由國際知名的酒店管理公司前來擔(dān)當(dāng)，如萬豪，雅詩閣等。銷售通路：多以網(wǎng)頁、雜志以及高檔場所提供的免費(fèi)刊物作為其主要的營銷推廣媒體。主要客層：目前此種類型的物業(yè)主要的客源來自CBD中央商務(wù)區(qū)域，客籍主要是以歐美，東南亞等地住客居多，職位一般是境外企業(yè)的CEO及高級經(jīng)理人為主，單身客人比較多，也有部分家庭式入住，長租客人約占到50％。檔次定位：在物業(yè)的檔次定位上，此類物業(yè)在酒店式公寓領(lǐng)域檔次最高，所以可以看作是豪華型的。新一代酒店式公寓：隨著小戶型房的火爆以及酒店式服務(wù)公寓受到市場的公認(rèn)，一種新型的物業(yè)形態(tài)逐漸在滬增多。特征地理分布：一般位于市區(qū)中心地帶，靠近或地處商業(yè)或購物集中地，周邊配套齊全。所以相對來說，很多地方受到諸多的限制，而且沒有足夠理想的小區(qū)資源可以共享。有的樓盤也有稍大的房型存在，但總量較小。物業(yè)管理：由普通的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，一般它們只提供較為簡單的酒店式服務(wù)，因此服務(wù)內(nèi)容較為單一。部分物業(yè)還提供反租服務(wù)。價(jià)格分析：目前此類型物業(yè)主力價(jià)格段在￥10000－12000/㎡之間，如：靜安晶華園售價(jià)￥12000－14000/㎡。銷售狀況：目前市場上此類物業(yè)的市場反應(yīng)普遍良好，一般開盤1至3個(gè)月就售罄。代表物業(yè)：靜安香格公寓，藍(lán)朝部落，青年匯，國際麗晶以及目前在售的圣天地，君悅靜安，靜安晶華園等。酒店的出租率又相對較高，一般年出租率在40％以上。應(yīng)該說是房地產(chǎn)業(yè)在近代一個(gè)比較大膽的嘗試。而且，上海目前的產(chǎn)權(quán)式酒店主打的概念是與國外和國內(nèi)其他旅游城市所不同的，我們都知道他們主打的概念是旅游，而上海則是商務(wù)辦公，因此我們只能借鑒而不能照搬，必須采用不同的銷售通路才能應(yīng)對市場。退休住宅型：是一種所謂留后路的退休住房投資方式。有限自用的投資型酒店公寓：開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資客。地理分布：目前國外及國內(nèi)其他地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，一般都分布在旅游圣地附近。規(guī)劃分析：酒店的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，高標(biāo)準(zhǔn)豪華型；房型規(guī)劃面積較小，一般都以酒店標(biāo)準(zhǔn)房及套房為主，因此戶數(shù)較多，私密性較差。物業(yè)管理：聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司，進(jìn)行專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的酒店經(jīng)營管理，也就是說，產(chǎn)權(quán)式酒店與普通酒店式公寓在物業(yè)管理上最大的不同是，它們提供的是酒店經(jīng)營管理，而不是普通的物業(yè)管理。并贈(zèng)送一定時(shí)間的免費(fèi)或打折的酒店入住機(jī)會(huì)。主要客層：100％為投資客，并且就目前市場來看90％以上的投資客都會(huì)采用一次性付款的方式進(jìn)行購房。46 / 462. 上海酒店式公寓的市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析此次報(bào)告中所分析的酒店式公寓主要涉及了新一代酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店兩大類。1) 出售型酒店式公寓參數(shù)一覽表（部分?jǐn)?shù)據(jù)為前幾年開盤價(jià)，與目前市價(jià)無可比性）樓盤名稱區(qū)域地址總建（萬㎡）售價(jià)主力面積（㎡）主力總價(jià)總戶數(shù)開盤日期交房日期物業(yè)管理費(fèi)銷售率世福匯黃浦山東中路廣東路59118萬707㎡/月60％領(lǐng)秀賞黃浦北京西路239弄16號(hào)60718095萬76現(xiàn)房
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