【正文】 項(xiàng)目銷售的火熱出乎預(yù)料，在 800 套房屋銷售一空后，漢飛青年城的行情并沒有停滯下來，反而價(jià)格見漲。 在房型上面標(biāo)準(zhǔn)層 米，挑高 米（內(nèi)復(fù)式型雙層），當(dāng)然在收房后，消費(fèi)者才發(fā)現(xiàn)物業(yè)出現(xiàn)的種種弊端，過少的電梯，過高的容積率、過窄的通道，過低的層高，還有過少的車位。外立面廣告 +報(bào)紙廣告（在長江和楚天發(fā)布連續(xù)四個(gè)整版的廣告），交納定金用戶可 獲得抵值 VIP 卡。 前期（開盤前一個(gè)月，不能參觀樣板房，此時(shí)樓房以套（ 1220 萬 /套）賣。 ”后期 17%的年收益，一一用表格形式算好，武漢人第一次領(lǐng)略到買一套房子還可以送這么多東西，也第一次領(lǐng)略到買房子可以如此時(shí)髦。 漢飛 .青年城率先提出了精裝修酒店式高級(jí)服務(wù)公寓的概念。 何況來自于對(duì)酒店式公寓已運(yùn)作相當(dāng)成熟的上海。 早期武漢房地產(chǎn)的消費(fèi)投資是發(fā)散性的，無組織的，無意識(shí)的，長期浸淫于本土空氣和本土文化，加之對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏前瞻性的了解，武漢的開發(fā)商和房產(chǎn)代理商對(duì)房產(chǎn)投資領(lǐng)域的水深水淺尚缺乏估計(jì)。不乏已購買二、三套住宅的投資者。 當(dāng)時(shí)兩者單價(jià)均高出周邊樓盤 300—500 元 /平方米的價(jià)格，這也是投資類產(chǎn)品與普通住宅的基本區(qū)別。 武昌的鵬程時(shí)代、漢口的天下 .城市星座均推出 30—50 平方米的小套戶型。 臺(tái)北之星結(jié)束銷售的20xx年，漢飛 .青年城開始發(fā)售，其營銷模式對(duì)后來的武漢酒店式公寓產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。 戶型配比如下： 憑借優(yōu)越的商業(yè)地段，經(jīng)歷了３年的銷售周期，臺(tái)北之星１０－２２層的酒店式公寓部分在20xx年９月結(jié)束銷售，而 2324 層的復(fù)式樓部分持續(xù)用了五年時(shí)間才得以消化。 不過，在臺(tái)北之星的定位上，卻涉及了 酒店式公寓的多種類型： 日常接待用 ——商務(wù)類酒店式公寓 辦事處、分公司 ——酒店式行政公寓 作單身公寓 ——公寓式酒店 最佳投資工具 ——產(chǎn)權(quán)式酒店 目前武漢市場上尚未形成如此豐富的酒店式公寓產(chǎn)品類型。有趣的是，臺(tái)北之星的物業(yè)管理公司廣州佳音在物業(yè)管理的領(lǐng)域資歷尚淺，并沒有其它代理的個(gè)案。 其次，物業(yè)管理應(yīng)該由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理。 而據(jù)億房網(wǎng) 20xx 年的個(gè)盤檔案顯示：臺(tái)北之星當(dāng)時(shí)僅對(duì)廚、衛(wèi)進(jìn)行了基本裝修。 首先，酒店式服務(wù)公寓房型以類似酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主，配有豪華商務(wù)套房，提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè) 施。而且目標(biāo)消費(fèi)群體圈定的過于寬泛，且不說流動(dòng)常住人口是否是酒店的長期客戶，僅就長期租房的不便利和進(jìn)行酒店投資的必要性來說，也沒有太大的關(guān)聯(lián)。 最佳投資工具 ——武漢市流動(dòng)常住人口達(dá) 200 萬 ，長期停留酒店房價(jià)太高，不劃算；長期租房，不方便； 臺(tái)北之星 的定位，正好介于酒店與租房之間，是您最佳投資工具。 辦事處、分公司 ——首付 3 萬，月付 800 元，買比租更劃算。 不過關(guān)于其用途和購買的價(jià)值，臺(tái)北之星卻闡述的比較清晰： 日常接待用 ——房型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為酒店式套房，其廚、廁齊備，交通方便，環(huán)境一流，非常適合單位接待用。 酒店式公寓是什么？介于酒店和住宅之間。 20xx 年的 武漢房地產(chǎn)還處于懵懂之中。 在總計(jì)２６層的建筑中，物業(yè)類型進(jìn)行了這樣的安排：大樓 18 層為商場， 9 層為設(shè)備層； 1022 層為酒店式套房公寓， 2324 層為復(fù)式樓。 或許是特殊的地理位置使然，在營銷推廣過程中，該樓盤的名稱及定位幾經(jīng)更迭，從長盛大廈到臺(tái)北之星，從寫字樓到商務(wù)樓。 借鑒國內(nèi)最近 5 年的酒店式公寓的發(fā)展歷程，分析此類產(chǎn)品市場、及前景 …… 摩登時(shí)代的精致住家 武漢酒店式公寓的出現(xiàn)可以追溯到 20xx 年。酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的 “臨時(shí)住宅 ”。深入探討酒店式公寓市場 ——借鑒 酒店式公寓絕不算一個(gè)新概念，它的存在和發(fā)展是一個(gè)引人注目而又讓人困惑的熱門話題。酒店服務(wù)式公寓，意為 “酒店 式的服務(wù)，公寓式的管理 ”，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。 國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度成為酒店式公寓立項(xiàng)的基本條件。 江漢路１２６號(hào)，一棟共２６層總高度近百米的高層建筑正在建設(shè)之中。 最終，找到了一個(gè)似乎更好面向市場的方式 ——酒店式套房公寓。 廣告上宣稱：臺(tái)北之星，酒店式公寓，摩登精致住家。酒店式公寓的概念無疑過于先行。 解釋仍舊含糊。不但省下一筆招待費(fèi)，同時(shí)還可增值。 作單身公寓 ——面積適中，總價(jià)不高，交通方便，安全舒適。 顯然，酒店式公寓作為新型房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式的主要產(chǎn)品屬性被放到了最后。 雖然借用了酒店式公寓的概念，但臺(tái)北之星并非嚴(yán)格意義上的酒店式服務(wù)公寓。簡義上說，需要具備基本的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。與酒店相類似的是使用了中央空調(diào)和變頻供水。當(dāng)時(shí)臺(tái)北之星物業(yè)管理費(fèi)定在 元／平方米，配套管理費(fèi) 5000 元。對(duì)于酒店式公寓而言，當(dāng)然是十分欠缺的。 而且，在戶型配比上，臺(tái)北之星全部規(guī)劃為 “套房 ”，這也和武漢后期出現(xiàn)的酒店式公寓以 “單間 ”為主不同。 根據(jù)億房個(gè)盤檔案，臺(tái)北之星的價(jià)格經(jīng)歷了如下的變化： 目前，臺(tái)北之星５２平方米一室一 廳（精裝修）的租金在１６００元／平方米左右。 炒房時(shí)代 20xx 年，武漢的房產(chǎn)投資初露苗頭。 鵬程時(shí)代的小套標(biāo)間在 29 平方米左右，稍大的翡翠座客臥房分開，基本已具備酒店式公寓的產(chǎn)品雛形。 銷售順風(fēng)順?biāo)?，而購買此類 住宅的的確不少是握有余錢準(zhǔn)備轉(zhuǎn)而租賃的房東。這批早期的房產(chǎn)掘金者或多或少并沒有預(yù)期到 20xx 年武漢房產(chǎn)的極度升值，以租養(yǎng)貸，找一個(gè)好地段，每月均有穩(wěn)定的收益，就已足夠。 東風(fēng)悄悄來臨時(shí)，外地代理商抓住了先機(jī)。 天時(shí)、地利、人和，漢飛 .青年城適逢其會(huì)。它將這種新概念詮釋的十分直白： 100%得房率 買平方得立方 買房送裝修 七大類酒店式物業(yè)管理服務(wù) 用租房的錢買房， 17%的年收益 漢飛 .青年城將酒店式公寓描述成一種配備精裝修和酒店式物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)品，它并沒有點(diǎn)出酒店式公寓后期是否具備升值的保障，而是 將精裝修等基本配備描述成該產(chǎn)品的附加價(jià)值，并將此附加價(jià)值 不斷放大，在售樓部現(xiàn)場，布置漂亮的樣板房，將所有裝修樣才進(jìn)行展示： “買什么得什么，買什么送什么。 因此，漢飛 .青年城依然非嚴(yán)格意義的酒店式公寓，而是精裝修公寓。開盤后：看樓通道包裝：紅地毯，樣板間有各種裝修材料的具體產(chǎn)地、品牌標(biāo)識(shí)。 這就是漢飛 .青年城的營銷節(jié)奏。 漢飛青年城 20xx 年底主體結(jié)構(gòu)封頂， 20xx 年 6 月毛坯交房， 20xx 年 10月精裝修交房。 武漢的炒房時(shí)代在漢飛青年城的助力下開始來臨。 因此符合炒房條件的物業(yè)需具備的前提條件是大量購房者對(duì)本樓盤的集中性需求。 即使有相類似的物業(yè)，代理商也沒有給予對(duì)應(yīng)的炒作，最明顯的莫過于位于香港路的開源 .陽光城。 其主要產(chǎn)品 為精裝小戶型房，有自助式洗衣、家政中心、購物超市、咖啡廳、健身房、商務(wù)中心、智能化系統(tǒng)、星級(jí)酒店式電梯大堂，內(nèi)部空間可任意分割組合，有線、寬帶、空調(diào)、熱水器、浴 霸、抽油煙機(jī)、電磁爐、櫥柜、廚衛(wèi)設(shè)施配套齊全。（如下：） 而 漢飛青年城所具備的快速的銷售周期、武漢并沒有同類競爭概念的物業(yè)、消費(fèi)者的追捧成為不斷炒作的基礎(chǔ)。 由于武漢尚無先例，各項(xiàng)政策的漏洞為炒房者大開綠燈。 漢飛在一定程度上引導(dǎo)了武漢市酒店式公寓的概念業(yè)態(tài)，并為房產(chǎn)短線投資提供了藍(lán)本。 當(dāng)年代理商勾畫的藍(lán)圖是，房屋如以 10001200 元 /平方米租出，購房者即有可觀收益。 但市場反應(yīng) 又是如何，同樣在網(wǎng)上，求租者僅 10 家而已。 酒店式公寓，品味不足 說到酒店式公寓，不得不提及另一個(gè)詞匯 ——爛尾樓。 這其間存在著巧妙的時(shí)間契 機(jī)。 那么什么是爛尾樓？為什么大多數(shù)爛尾樓的改建工程都定 位在了酒店式公寓這一物業(yè)類型呢？ 所謂爛尾樓是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 回到 7 到 10 年前，是武漢爛尾樓形成比較集中的時(shí)期。由于當(dāng) 時(shí)市場不規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入門檻不高，且以協(xié)議方式獲取土地的手續(xù)過于簡單。如位于中南路目前正重新投入建設(shè)的新時(shí)代中心就是一例。在前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為規(guī)范金融和市場秩序，國家規(guī)定：金融機(jī)構(gòu)、政府部門不能參與房地產(chǎn)開發(fā)，由此導(dǎo)致一些掛靠的開發(fā)企業(yè)斷了資金來源。 三、市場定位失誤。 由于涉及復(fù)雜的資金及債權(quán)糾紛，同時(shí)面臨重新啟動(dòng)后如何進(jìn)行市場定位的問題，爛尾樓的改造無疑困難叢叢。而這也恰好是酒店式公寓項(xiàng)目最注重的價(jià)值因素，畢竟，對(duì)于投資類項(xiàng)目來說，只有優(yōu)越的地段才能保障物業(yè)升值和后期的轉(zhuǎn)售及租賃。另一方面，普通市民會(huì)接受爛尾樓改造項(xiàng)目嗎？就是接受，所預(yù)期的市場價(jià)位將會(huì)比一般新建商品房要低。 如何采用一個(gè)新型的更有誘惑力的產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁爛尾樓項(xiàng)目的不足甚至提高物業(yè)的本身價(jià)值？ 酒店式公寓成為一個(gè)很好的出路。 把產(chǎn)品推銷出去，又能堂而皇之的引用新概念成為開發(fā)商思考的課題。在消費(fèi)者不熟知產(chǎn)品屬性的情況下，它更象一種標(biāo)志性的認(rèn)定。 而漢 飛 .青年城的成功無疑為爛尾樓向 “酒店式公寓 ”的轉(zhuǎn)換提供了成功的范例。 在20xx年的銷售中，購房者被一系列的概 念所引導(dǎo)。并且在營銷過程中，有意識(shí)讓消費(fèi)者樹立起過渡性產(chǎn)品的概念。另一方面， “酒店式公寓 ”是什么，是小資的，時(shí)髦的，流行的。因?yàn)樗鼡碛辛松?、投資、社會(huì)認(rèn)同感等更多和更高的追加價(jià)值。那么在后期 的運(yùn)營中，各種弊端越多的體現(xiàn)出來。 正因此，在面對(duì)火爆的市場環(huán)境及越來越多類似產(chǎn)品的同時(shí)，開發(fā)商也在探尋投資類產(chǎn)品新的出路。從酒店式公寓的定義，我們可以看出酒店公寓具有如下特點(diǎn)： 酒店式公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能； 酒店式公寓是一種長期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè)； 酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)； 酒店式公寓必須具有居家的氛圍； 相對(duì)于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢； 與酒店式公寓的功能相適應(yīng)，酒店式公寓在設(shè)計(jì)和配套上具有如下特點(diǎn)： 酒店式公寓具有較大的空間，而酒店房間的空間比較； 酒店式公寓配有設(shè)備齊全的廚房； 酒店式 公寓會(huì)配置完善的家用電器和家居化的家具； 二、 酒店式公寓的客群定位 酒店式公寓主要針對(duì)居住市場中的較長居住的居民（包括本國居民和外國居民），一般居住時(shí)間在 4 天及以上，這個(gè)市場的主要客人主要有； ★長期出國的生意人； ★長期在外的經(jīng)營管理者； ★以及正放長假的家庭等； 從目前北京酒店式公寓的客群結(jié)構(gòu)來看，主要是歐美客人，其次是日本客人，從職業(yè)分布來