【正文】 。享受游泳池、健身房的功能免費項目，餐飲項目 8 折，娛樂項目 6 折，真正的貴賓級業(yè)主待遇。從現(xiàn)有的酒店出租率看，該地區(qū)仍然是三亞市酒店出租率最高的地區(qū)之一。 （三 ）消費需求 作為最早開發(fā)的旅游區(qū)，大東海地區(qū)健全的配套設(shè)施和興旺的人氣，使本地區(qū)仍然是最受游客歡迎的旅游點。而該項目是本地區(qū)唯一一個濱海小戶型酒店式公寓，具有很大的升值潛力。 （六） 項目時間進度 項目已經(jīng)封頂，于 20xx 年 1 月日交付使用。 20xx 年，榆亞大道將成為繼三亞灣路之后，三亞市標(biāo)志性的熱帶景觀道路，從而也可極大的提高項目的升值潛力。 （三） 項目規(guī)模及物業(yè)類型 精裝修小戶型酒店式公寓，共 500 套 40 平米客房。如近期開盤的南京西路核心商務(wù)圈內(nèi)的“駿豪國際－金富得廣場”，雖然同為爛尾樓改建，但其在會所、大堂、智能化、物業(yè)管理、套內(nèi)裝修等方面均達到了較高的標(biāo)準(zhǔn)，軟件方面絲毫不遜于很多新建項目。顯而易見，在建筑設(shè)計、規(guī)劃等方面后者均較前者有明顯的優(yōu)勢。 因此，就目前市場現(xiàn)狀來看，“小戶型酒店式服務(wù)公寓”客源基本已成為投資客的天下，特別是帶有返租合同的項目，幾乎完全由投資客包攬。 早期的小戶型服務(wù)公寓能夠吸引一定數(shù)量的自住客源，很大程度上是由于市場上缺乏類似的產(chǎn)品，沒有直觀的居住經(jīng)驗。 客源分析 客源方面，與普通公寓市場存在較大差別的是，“酒店式服務(wù)公寓”更能吸引投資客的眼光。一般來說，大多數(shù)項目中的小面積房型（單體在 45 平米以下）均推出即售空，而剩余的多是相對面積較大的房型。 去化情況 從“酒店式服務(wù)公寓”的去化情況來看，有這樣一些特征： 早期多由“爛尾樓”改建的“小戶型酒店式公寓”由于產(chǎn)品定位新穎，總價低，炒作到位（如“青年匯”），獲得了非常理想的市場效應(yīng)，基本上處于推出即售空的態(tài)勢； 發(fā)展到后期，市場逐漸理性，投資客開始對項目的品質(zhì)、區(qū)位、 背景、經(jīng)營方式、回報率進行綜合的分析，雖然總體來說本類產(chǎn)品仍處于供不應(yīng)求的態(tài)勢中，但并非所有推出的項目均能取得良好的業(yè)績，一些“性價比”較差的樓盤如浦東“金隆海悅”也陷入了銷售瓶頸。 從目前市場現(xiàn)狀來看，該類產(chǎn)品均價范圍主要在 9000－ 20xx0 元／平米之間，依項目區(qū)位、品質(zhì)不同而不等。 價格分析 單價 從單價層面來說，“酒店式服務(wù)公寓”一般較同區(qū)域普通住 宅物業(yè)單價高 20xx－ 3000 元／平米不等，少數(shù)則更高。目前在售及即將推出項目在十余個左右。 分布及市場供應(yīng) 該類產(chǎn)品主要分布于交通便捷、配套完善、發(fā)展成熟的市中心區(qū)范圍內(nèi)，如浦東的陸家嘴板塊、黃浦的外灘輻射板塊、南京路沿線板塊、靜安寺輻射板塊、虹口的北外灘板塊、閘北的不夜城輻射板塊等等?? 更深入來看，多數(shù) 項目的分布還具有這樣的特征：均較靠近上海幾個知名的商務(wù)辦公區(qū)，如陸家嘴、外灘、淮海東路、南京西路等，或與之有非常便捷的交通聯(lián)系（如軌道交通），這與該類型項目的客源定位有著緊密的聯(lián)系。 二、住宅產(chǎn)權(quán)“酒店式服務(wù)公寓”市場分析及歸納 產(chǎn)品特征 該類產(chǎn)品主要特征為： 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅產(chǎn)權(quán)， 70 年土地使用權(quán)； 多使用檔次較高的物業(yè) 管理公司甚至酒店管理公司進行管理或經(jīng)營，如戴得梁行、第一太 平戴維斯、仲量聯(lián)行、太平洋國際等； 除包含普通住宅項目的物業(yè)服務(wù)外，還增添有各種酒店式服務(wù)，由此產(chǎn)生物業(yè)管理費用較同區(qū)域普通住宅項目大幅度提升； 從區(qū)位來看，這類項目多位于于交通便利、配套完善、發(fā)展成熟的市中心區(qū)范圍內(nèi)； 以小戶型定位為主，面積一般在 30－ 60m2 左右，房型多為一房； 幾乎所有的項目都提供全裝修服務(wù)，裝修費用記入房屋總價，裝修額度不等，一般在 1000－ 20xx 元／平米左右； 其付款方式、貸款額度均與普通住宅物業(yè)相同； 部分項目可簽訂年限、返租比例不等的包租合同，但一般并不強制。也有部分項目可簽包租合同。更準(zhǔn)確的說，這是一種“酒店式服務(wù)公寓”，以比一般住宅物業(yè)更為完善、全面的酒店式服務(wù)來吸引客戶。 住宅產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”：顯然，普通“住宅”性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)是其典型特征。一般可簽定比例、年限不等的返租合同。 商住產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”：顧名思義，其特征是“商住”性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。稱其為“公寓式酒店”更為合適。 分類 針對市場上出現(xiàn)的形形色色的“酒店式公寓”產(chǎn)品，我司經(jīng)過廣泛而深入的調(diào)研后，根據(jù)體現(xiàn)其本質(zhì)的“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”將其劃分為三類： 只租不售的“酒店式公寓”：其特征是并不對外出售產(chǎn)權(quán)。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道?！熬频晔焦ⅰ蹦軌驖M足這一特定人群的這種需求。一般“酒店式公寓”的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。 “酒店式公寓”項目本身的設(shè)計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名 跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)?；痉掀錁?biāo)準(zhǔn)的僅有河南路“世福匯”、陸家嘴“萬源晶典”等少 數(shù)幾個項目。一般來說，與小業(yè)主簽定的投資回報率多在 5－ 8％之間不等，少數(shù)更高?？梢赃@樣說，購房者買入的是該酒店產(chǎn)權(quán)形式的股份。購房者在購入產(chǎn)權(quán)的同時，也必須與酒店管理公司簽約，將出租權(quán)交給酒店公司。簡單定義其概念歸結(jié)為 3 點： A、 統(tǒng)一經(jīng)營； B、 售后 回租； C、 完整產(chǎn)權(quán)。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達的大城市或是一些旅游區(qū)。當(dāng)時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。隨著發(fā)展又飄洋過海，很快已風(fēng)行全球。 但何為真正的“酒店式公寓”？ l 起源 酒店式公寓概念最早起源于上世紀(jì) 70 年代的歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。成為市中心區(qū)內(nèi)被炒得最熱的產(chǎn)品之一。不過 20xx 年下半年以后，隨著前期開發(fā)的一批小戶型項目紛紛進入交房期，小戶型租賃市場的供應(yīng)量將會數(shù)倍增長，屆時相互間的客源競爭便會非常激烈，小戶型的租賃需求有待快速拉動和擴大。 ■租賃市場的供應(yīng)規(guī)模在擴大。 ■以爛尾樓改造為主 的小戶型逐步向全新規(guī)劃建設(shè)的小戶型發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計， 20xx 年上海可售型小戶型市場的供應(yīng)項目將達到 20 例左右，包括酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的總供應(yīng)量將有 8000 多套，供應(yīng)量會升至歷年的最高峰。 表 29 滬上小戶型物業(yè)的物業(yè)管理 項目名稱 物業(yè)管理公司或顧 問公司 圣天地 上海世紀(jì)商務(wù)大廈物業(yè)管理有限公司 金隆海悅 FPD 第一太平戴唯斯 東方時空 上海申大物業(yè)管理 國際金融家 新加坡 United Engineers 國際酒店管理集團，戴德梁行 靜安自由自宅 萊坊國際 君悅靜安 仲量聯(lián)行（物業(yè)顧問） 駿豪國際 太平洋國際（物業(yè)顧問） 世福匯 上海中福酒店公寓經(jīng)營管理有限公司 世紀(jì)時空 興業(yè)國際港聯(lián)物業(yè)公司 感性達利 美國豪森國際酒店管理集團 寶利金 東湖物業(yè) SOHO 時代 陸家嘴物業(yè)（物業(yè)顧問） 摩登時代 戴德梁行 數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查 未來市場競爭分析 小戶型項目未來供應(yīng)集中。 表 28 滬上高檔小戶型物業(yè)典型裝修材料 裝修部位 裝修材料 電梯 三菱、日立、迅達、 OTIS 地面 廳臥主材為復(fù)合地板或?；u；廚衛(wèi)主材為冠軍、泛亞等品牌地磚 墻面 廳臥主材為多樂士、杜邦乳膠漆；廚衛(wèi)主材為冠軍、泛亞等品牌地磚 門窗 靜電粉末噴涂鋁合金窗、防火防盜門 廚房 過道式廚房或獨立式廚 房國內(nèi)名牌或德國、西班牙、意大利等品牌櫥柜和廚房電器 衛(wèi)生間 TOTO、科勒 空調(diào) 美國及國內(nèi)名牌中央空調(diào)和壁掛式分體空調(diào)， 其他 高檔小戶型物業(yè)配全套家具家電 上海市可售型小戶型物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分析 無論是酒店式公寓還是產(chǎn)權(quán)式酒店，小戶型的一項重要指標(biāo)便是物業(yè)的服務(wù)管理水平。小戶型物業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)總體高于普通公寓，并且新盤項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)往往優(yōu)于 老盤項目，樓盤的內(nèi)在品質(zhì)正逐步提高。諸如青年匯、靜安新格公寓的這類立體空間小房型的底層建筑面積為 3752 平方米之間，由于進行了上下分割，實際使用面積擴大了 — 2 倍，為諸多購房人士所歡迎。同時大回廊式高密度的平面布局，不僅造成得房率低于常規(guī)住宅，同時也使物業(yè)的識別性、私密性差。此類躍層式房型的項目有青年匯、靜安自由自宅。這種設(shè)計的局限性是只有一面開窗，客廳采光不足，影響了居室自然通風(fēng)和采光。相比酒店式公寓，該類產(chǎn)品的投資客比例更高，自住客比例減少。 表 23 上海產(chǎn)權(quán)式酒店銷售價格情況 區(qū)域 細分區(qū)域 平均銷售價格（元 /M2） 漲幅 城市中心區(qū) CBD 及附近地區(qū) 1000020xx0 1518% 中心商業(yè)區(qū) 120xx20xx0 1518% 城市次中心區(qū) 區(qū)級商務(wù)區(qū) 800010000 1215% 傳統(tǒng)居住區(qū) 65007500 12% 客戶構(gòu)成 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資 +居住 +辦公的房產(chǎn)，其銷售的對象多元化，購買對象除了投資相比酒店式公寓，該類產(chǎn)品的投資客比例更高，自住客比例減少。 圖 22 20xx— 20xx 年上海產(chǎn)權(quán)式酒店供求變化狀況 數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查 市場平均銷售價格 ■產(chǎn)權(quán)式酒店的平均銷售價格高于酒店式公寓 結(jié)合表 21 和表 23 來看，可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售價格要高于酒店式公寓，同類地段的兩種物業(yè)價差一般在 5001000 元 /平方米之間。相對而言，由于產(chǎn)權(quán)式酒店 50 年的產(chǎn)權(quán)年限，同時銷售價格和經(jīng)營稅費過高，該類物業(yè)的動銷速度不及住宅性質(zhì)的酒店式公寓。 20xx 年至今，產(chǎn)權(quán)式酒店步入加速發(fā)展期，20xx 年全年產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)單元 3045 套， 20xx 年 15 月的供應(yīng)量亦達到 1888套，上海產(chǎn)權(quán)式酒店的供應(yīng)趨旺。在以‘ MY CITY”、“青年匯”等為代表的住宅樓改造獲得成功之后，一批長期停工的商住或商辦大樓紛紛效仿，包裝成為產(chǎn)權(quán)式酒店或近似 的產(chǎn)權(quán)式酒店，其作為一種居住 +辦公 +投資的物業(yè)類型迅速搶占樓市。在本報告中，我們對產(chǎn)權(quán)式酒店的定義作適當(dāng)放寬以便更好地細分上海的可售型小戶型物業(yè)，本文的產(chǎn)權(quán)式酒店泛指那些商辦性質(zhì)立項、土地使用年限為