【正文】 50 年，亦商亦住的商務(wù)公寓，物業(yè)出租需由業(yè)主自行經(jīng)營或委托管理公司代為經(jīng)營。如上所述，海南的康樂園、海航度假酒店等這類酒店物業(yè)均可作為嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)式酒店，它們每年為投資者提供 67%的投資回報(bào)。據(jù)上 分析，投資客、年輕的高收入白領(lǐng)、 SOHO 族構(gòu)成了小戶型酒店式公寓主力購買客戶，其中投資客比例略高于自住客。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市中心區(qū)的小戶型物業(yè)價(jià)格漲幅超過 15%，抬升勢(shì)頭令人咋舌。 ■價(jià)格上升幅度高于普通住宅 20xx20xx 年，小戶型物業(yè)在總體供應(yīng)緊缺而需求旺盛的情況下，產(chǎn)品本身的局限性便“一俊而掩百丑”地被人們所忽略，市場(chǎng)銷售價(jià)格節(jié)節(jié)攀高。有一個(gè)好的地段，不僅能夠提高租金，同時(shí)也易于出租，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入 20xx 年，小戶型供應(yīng)緊缺的現(xiàn)象已經(jīng)不再，需方也逐漸趨于成熟，新上市項(xiàng)目的預(yù)訂和預(yù)售速度略有放緩，小戶型需求保持穩(wěn)定。新年以來，金隆海悅、圣天地、萬源晶典、君悅靜安等新建小戶型酒店式公寓的推出使 20xx 年 15 月的供應(yīng)量便達(dá)到了 1991 套，這些項(xiàng)目在品質(zhì)和服務(wù)上都有明顯的抬高。此類物業(yè)比較典型的有：青年匯、東方時(shí)空、奔騰新干線、靜 安自由自宅等。 表 21 酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店比較 物業(yè)類別 土地性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)年限 產(chǎn)品特征 適合用途 代表案例 酒店式公寓 住宅 70 年 居家氛圍較濃，完整的住宅使用功能 居住 金隆海悅靜安自由自宅 產(chǎn)權(quán)式酒店 商住辦 50 年 可進(jìn)行工商登記，亦商亦住 居住 +辦公 世紀(jì)時(shí)空感性達(dá)利 市場(chǎng)特征分析 酒店式公寓 市場(chǎng)供求特征 本報(bào)告所分析的酒店式公寓單指可供出售的小戶型酒店式公寓，即不包括以高端客戶為主要服務(wù)對(duì)象，有統(tǒng)一酒店經(jīng)營管理的傳統(tǒng)出租型的酒店式服務(wù)公寓（如雅詩閣、芝大廈等）。 3 年的發(fā)展歷程，小戶型物業(yè)在產(chǎn)品的定位和功能上有了更多的細(xì)分和變化，從普通型單身公寓至立體空間單身公寓，從酒店式小戶型至產(chǎn)權(quán)式酒店，小戶型物業(yè)的產(chǎn)品概念和包裝手段日漸豐富，已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)。該類物業(yè)一般由酒店管理集團(tuán)或 專業(yè)物業(yè)管理公司管理，并能提供全部或部分酒店式服務(wù)，業(yè)主可使用該類物業(yè)以作居住、辦公或自行經(jīng)營、委托管理公司經(jīng)營以作長(zhǎng)線食租。因此，建立統(tǒng)一的酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)越來越成為亟待解決的問題。例如：富頓中心主要吸引單身租客，戶型全部為 1 居的小戶型 ；嘉里公寓、棕櫚泉國際公寓主要吸引外籍高級(jí)管理人員，有 35 居戶型且面積相對(duì)較大。 產(chǎn)品特點(diǎn) 針對(duì)酒店式公寓客戶的需求特征，總體市場(chǎng)中的酒店式公寓的戶型從 1 居－ 5 居，其中1 居的比例最高，其次為 2 居和 3 居，分別占 59％、 24％、 15％；面積為 110m2 以內(nèi)的戶型比例最大，其次是 120190m 2 之間的戶型。 在出租的酒店式公寓項(xiàng)目中， CBD 及長(zhǎng)安街一帶的酒店式公寓項(xiàng)目租金明顯高于其他區(qū) 域，如嘉里中心和雅詩閣公寓的月租金分別達(dá)到 2540 美元 /m 2 和 美元 /m2。其中 CBD 共有酒店式公寓 7 個(gè)，占總體市場(chǎng)的 28％；中關(guān)村 5 個(gè)，占總體市場(chǎng)的 20％；長(zhǎng)安街 8 個(gè)，占 32％；亞運(yùn)村 2 個(gè)，占 8％；望京 3 個(gè)，占 12％。 九、 酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目需求 從目前酒店公寓提供的服務(wù)內(nèi)容來看，主要包括“家居清潔”、“洗熨及送衣”、“電召的士”、“訂書報(bào)雜志”、“送餐”、“叫旱服務(wù)”等，由于部分酒店公寓不僅僅是純居住功能，具有了項(xiàng)目的商務(wù)兼辦公的功能（市場(chǎng)上開始出現(xiàn)了純粹面向辦公功能的行政公寓），所以部分寫字 樓提供服務(wù)項(xiàng)目將會(huì)慢慢融合進(jìn)來。 從酒店公寓項(xiàng)目的配套服務(wù)及設(shè)施來看，健身中心和游泳池是配套比例比較高的設(shè)施， 基本上每個(gè)項(xiàng)目都具有兩項(xiàng)配套服務(wù)，另外配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個(gè)項(xiàng)目都具有這兩項(xiàng)配套服務(wù)，另外配套比例比較高的是兒童活動(dòng)室和兒童游樂場(chǎng)，主要原因在于有一部分高端長(zhǎng)期居住的客戶，往往是整個(gè)家庭幾口人都居住在酒店式公寓項(xiàng)目里，并且這些客戶的家庭中有一些未成年的兒童，為了這部分兒童活動(dòng)和玩耍的需要，相當(dāng)一部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)了兒童活動(dòng)或游樂場(chǎng)所；其次對(duì)于餐飲、（小型）超市、商務(wù)中心、桑拿、健康俱樂部、銀行的配套比例都比較高。 八、 酒店式公寓配套設(shè)施 從酒店公寓家電的配置來看，一般至少需要考慮以下電器：電視、洗衣機(jī)、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機(jī)；根據(jù)入住客人情況備選的家電包括：飲水機(jī)、電飯煲、烘干機(jī)、烤箱、音響等。 六、 酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn) 酒店公寓總體的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不低于 4 星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)分起來，客戶對(duì)酒店公寓的裝修要求主要包括如下幾個(gè)方面： 對(duì)大堂及公共區(qū)域的裝修要求：酒店公寓在大堂的面積和挑高（空）方面沒有寫字樓要求得那么嚴(yán)格，但酒店公寓對(duì)于大堂裝修的檔次特別看重，對(duì)于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料； 對(duì)外立面的裝修要求，酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墻，高檔石材，瓷磚； 對(duì)衛(wèi)生間的裝修要求，對(duì)酒店公寓衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為“寬 敞、明亮、實(shí)用”，在功能劃分上需要考慮“浴缸、獨(dú)立淋浴房、帶浴缸精裝修、高檔衛(wèi)浴、大浴缸”； 對(duì)廚房的裝修要求；廚房基本上需要配備全套廚房電器，同時(shí)基本上需要考慮西式廚房或者是中西合璧式廚房； 七、 酒店式公寓家電家具配置 酒店公寓從業(yè)態(tài)上看，更靠近酒店業(yè)，可以算作酒店物業(yè)的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，同時(shí)由于酒店公寓的買家基本上屬于投資型客戶，而最終使用對(duì)象除了在使用時(shí)間上相對(duì)于酒店客戶更穩(wěn)定更長(zhǎng)期，聽以幾乎所有的酒店公寓都是精裝修產(chǎn)品，同時(shí)由于酒店公寓的最張使用客群的層次相對(duì)比較高，對(duì)于家具和家電的配置一般都比較講究。 1 居室的使用面積在 50— 90 平米之間， 2 居的使用面積基本在 90— 150 平米之間； 3 居的使用面積在 140— 200 平米之間； 4 居的使 用面積至少在 150 平米以上；從不同戶型的配比來看， 1 居和 2 居所占的比例較大，一般在 85%左右比較合適。酒店公寓目前的售價(jià)基本上在 USD20xx/平米以上。 三、 北京酒店式公寓供給現(xiàn)狀 北京酒店式公寓的總體供給量大約在 7000 個(gè)單位（套）左右，主要仍然分布在 CBD 及周邊的東部區(qū)域，其他區(qū)域像王府井的東方廣場(chǎng)，崇文門的新世界商場(chǎng)，中關(guān)村等，也有一定量的酒店公寓上市。 北京酒店式公寓市場(chǎng)分析 一、 何謂“酒店式公寓”？ 酒店式公寓，也稱服務(wù)式公寓，酒店式公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住 式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長(zhǎng)期住宅。在和一些 房產(chǎn)教授和社會(huì)人士的傾談中，常聽到這樣的聲音，不少 “酒店式公寓 ”單位都成為情婦的 “居住地 ”，這與項(xiàng)目在精神層面的定位無疑是存在反差的，也實(shí)在令人尷尬。 如果說在前期銷售中，這樣的包裝與實(shí)際產(chǎn)品的距離表現(xiàn)的還不明顯。這樣的 “白領(lǐng)公寓 ”讓消費(fèi)者有意或無意的忽略其曾作為爛尾樓的存在，甚至也能忍受不適宜居住的種種不足。既然是過渡性產(chǎn)品，對(duì)房屋的品質(zhì)要求就會(huì)有所降低。 一方面通過心理包裝淡化爛尾樓概念，相信購房者都有這樣的體驗(yàn)，銷售人員是不會(huì)告訴你此樓以前是爛尾樓的。 其后，是一系列爛尾樓項(xiàng)目的爭(zhēng)相模仿：非常男女、東方時(shí)空、寶利金國際廣場(chǎng)、金葉ＳＯＬＯ國際、上城國際 …… 其中，最有意思的武漢陽光置業(yè)有限公司推出的青青國際公寓，該樓盤的前身是寫字樓，滯銷了幾年成為爛尾樓，在沒有對(duì)建筑本身作太大改變的前提下，代理公司將其重新定位成 “酒店式公寓 ”，以３８００元／平方米的價(jià)格推出市場(chǎng)，結(jié)果短短幾個(gè)月即銷售一空，它也成為最初的 “溫州炒房團(tuán) ”進(jìn)行團(tuán)購的房屋之一。 武漢市大部分打著 “酒店式公寓 ”名號(hào)的產(chǎn)品大致如此。 最終的結(jié)果是，本屬于小戶型精裝修公寓的產(chǎn)品被包裝成了 “酒店式公寓 ”，在這類產(chǎn)品的宣傳冊(cè)上，我們通常能發(fā)現(xiàn)這樣的語句： “酒店式的大堂，酒店式的管理 ”。 但是開發(fā) 商并不準(zhǔn)備做酒店式公寓，因?yàn)槠鋵?duì)后期物業(yè)管理公司及投資回報(bào)都有一系列要求，該類產(chǎn)品在當(dāng)時(shí)的武漢尚屬一個(gè)新領(lǐng)域，只準(zhǔn)備把房子賣出去盡快回收資金的開發(fā)商不愿意冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)。而且，爛尾樓項(xiàng)目一般閑置多年，土地使用年限比一般住宅要少。 同時(shí)，很多爛尾樓本身設(shè)計(jì)上存在瑕疵，有些產(chǎn)品前期定位 是商場(chǎng)、寫字樓，因此實(shí)現(xiàn)向當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上銷售最為火暴的住宅類產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型是有難度的，一方面，產(chǎn)品類型不同，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不同，肯定會(huì)造成戶型設(shè)計(jì)及各種規(guī)劃的差強(qiáng)人意，目前市場(chǎng)上很多爛尾樓改造的酒店式公寓項(xiàng)目都存在一定數(shù)量的異型房即是范例。 所幸的是，武漢的爛尾樓大都位于城市中心繁華地段。漢陽的原國際大酒店，最初的設(shè)計(jì)定位為高級(jí)大酒店，以漢陽當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，建成后明顯沒有市場(chǎng)，投資方因此不再投入，由此形成資金斷流而停工爛尾。此外還有的是因?yàn)闄C(jī)構(gòu)調(diào)整，如國家撤銷了煤炭部，其屬下的煤炭設(shè)計(jì)院由此沒了 “娘家 ”，斷了 “奶水 ”，其開發(fā)項(xiàng)目也成為武昌最 有名的爛尾樓。 二、政策性調(diào)整。因此造成一些開發(fā)商僅投入很少的資金就動(dòng)工開發(fā)，當(dāng)銀行銀根緊縮、后續(xù)貸款不能跟進(jìn)時(shí)，便陷入絕地，無法繼續(xù)施工。 和其它城市一樣，武漢爛尾樓的形成主要有以下三個(gè)成因： 一、資金鏈條斷裂。爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人等。 20xx 年到 20xx 年，也正是武漢市政府改造爛尾樓和停建工程比較集中的一段時(shí)間。 20xx 年武漢出現(xiàn)了小戶型公寓投資熱，基本上都是由爛尾樓改造而成。 對(duì)于預(yù)期看跌的 20xx 年樓市而言，酒店式公寓的前景不盡光明。 目前租金水平已基本達(dá)到，當(dāng)然也有耐于若干業(yè)主對(duì)總體租賃水平的溝通維持。 當(dāng)然，漢飛也培育了第二代或是第三代的長(zhǎng)錢投資者，通過億房網(wǎng)對(duì) 20xx 年 122 月的租賃監(jiān)測(cè)，在短短三個(gè)月時(shí)間中，漢飛青年城僅通過億房網(wǎng)對(duì)外出租的房屋就達(dá)到 200 多套，占總套數(shù)的 30%，價(jià)格在8001200 元 /平方米之間。其后，類似的 “精裝修公寓 ”在武漢市場(chǎng)上如雨后春筍，參照的大多 為 “漢飛 ”模式。據(jù)億房的監(jiān)測(cè)資料，到 20xx 年 3 月，漢飛 .青年城的均價(jià)已上漲到 5300 元 /平方米，在轉(zhuǎn)賣市場(chǎng)上依然大獲追捧。 這樣與漢飛 .青年城相當(dāng)相似的物業(yè)，在無炒作的前提下，從開盤到交房升值僅 300 元 /平方米。該樓盤 20xx 年初開盤， 10 月完成銷售，完成銷售的時(shí)間剛好是漢飛 .青年城緊鑼密鼓籌備推出的時(shí)間。 在漢飛 .青年城之前，期房和現(xiàn)房的差價(jià)多在 100300 元 /平方米左右，而且樓盤品質(zhì)及定位相似度高，很難形成供不應(yīng)求的情況。 炒房與一般房產(chǎn)投資的最大區(qū)別在于 房產(chǎn)在短期內(nèi)的快速升值，所謂短期，即賣方并不準(zhǔn)備自住及長(zhǎng)期租賃，而是利用購入和賣出的時(shí)間差賺取差價(jià)。