【正文】 9 紅星國(guó)際 高層 20 鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓 高層 21 豐瑞威士頓廣場(chǎng) 高層 22 天潤(rùn)廣場(chǎng) 高層 23 中糧大悅城 D區(qū) 高層 公 寓 住 宅 住 宅 住 宅 寫 字 樓 寫 字 樓 從建筑形式上看幾乎清一色的都為高層，且外立面多為具有公建特征的玻璃幕墻，成為有特色的區(qū)域地標(biāo)性建筑是所有項(xiàng)目的夢(mèng)想。 沈陽(yáng)市酒店式公寓市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供應(yīng)量分析 6%65%29%10萬(wàn)平以下的項(xiàng)目10萬(wàn) 100 萬(wàn)平的項(xiàng)目100 萬(wàn)平以上的項(xiàng)目序號(hào) 名稱 體量 1 浦江國(guó)際公寓 122479 2 SR國(guó)際新城 580000 3 億豐時(shí)代廣場(chǎng) 202300 4 皇朝萬(wàn)鑫 250000 5 茂業(yè)中心 340000 6 世茂五里河 1600000 7 佳兆業(yè) 560000 8 華強(qiáng)廣場(chǎng) 180000 9 新華天璽 270000 10 領(lǐng)先國(guó)際 300000 11 裕景中心 1500000 12 嘉里中心 1100000 13 盛華公館 14 華府天地 1300000 15 東森總部商務(wù)廣場(chǎng) 800000 16 地王國(guó)際白金公寓 180000 17 新北市 70000 18 泰元中心 80000 19 紅星國(guó)際 150583 20 鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓 73813 21 豐瑞威士頓廣場(chǎng) 73813 22 天潤(rùn)廣場(chǎng) 310000 23 中糧大悅城 D區(qū) 38215 從供應(yīng)體量上看， 94%的在售項(xiàng)目中建面都在 10萬(wàn)平米以上，酒店式公寓大多屬于中型體量項(xiàng)目，近年酒店式公寓的發(fā)展趨勢(shì)是超百萬(wàn)平米項(xiàng)目逐漸增多。 調(diào)研時(shí)間： 2023年 10月 20日 —10月 27日 調(diào)研項(xiàng)目界定： 與項(xiàng)目體量接近 城市綜合體下的公寓產(chǎn)品項(xiàng)目 渾南、五里河、金廊沿線、以及沈陽(yáng)市其它區(qū)域的代表性公寓項(xiàng)目 沈陽(yáng)市酒店式公寓市場(chǎng)分析 區(qū)域分析 26%39%22%13%渾南板塊五里河板塊金廊沿線板塊其他從區(qū)域位置上來(lái)看，受政府建設(shè)“金廊銀帶”利好政策鼓勵(lì)，金廊沿線板塊的酒店式公寓在售項(xiàng)目最多，其次是知名公司辦公地的五里河板塊。由于商務(wù)公寓多以商務(wù)人群為主，功能上也偏重于商務(wù)性，因此價(jià)位較高也就不足為奇。但“麻雀雖小，五臟俱全”，小面積公寓功能區(qū)間更為齊全。 酒店式公寓發(fā)展歷程 公寓發(fā)展 沈陽(yáng)公寓區(qū)域分析 ? 五里河商圈 ? 中街商圈： ? 太原街商圈： ? 沈陽(yáng)金廊： ? 北站商圈： 區(qū)域分布 ? 項(xiàng)目規(guī)模 ：商務(wù)公寓因多數(shù)選址市內(nèi)中心繁華地段，占地多在 5萬(wàn)平米以下，少數(shù)在 5萬(wàn) 6萬(wàn)之間。對(duì)于配套要求及物業(yè)服務(wù)的要求較高，單價(jià)較高，后期生活費(fèi)用較高。以年輕人自住、家庭投資為主要購(gòu)買目的，對(duì)產(chǎn)品舒適度要求不高。 酒店式公寓發(fā)展歷程 公寓發(fā)展 產(chǎn)品市場(chǎng)變革 上世紀(jì)九十年代初 2023年起 2023年起 2023年起 服務(wù)式公寓 小戶型公寓 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 ◇ 酒店產(chǎn)權(quán)自持性物業(yè)，公建立項(xiàng)，以外籍租客為主要服務(wù)對(duì)象。 ◇ 酒店式公寓在國(guó)外流行 10多年后最早在上世紀(jì)九十年代初流入深圳 、 廣州 、 北京 、 上海等城市 。許多外來(lái)商務(wù)人士必須長(zhǎng)期住在這些城市 ， 但是由于買房負(fù)擔(dān)太重 ， 所以很多人選擇住在酒店式公寓 。 1976年第一批真正意義上的時(shí)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并很快在歐洲其他地區(qū)流行了，這是酒店式公寓的雛形。 酒店式公寓 發(fā)展歷程 ☆起 源 ☆現(xiàn) 狀 ☆發(fā) 展 酒店式公寓發(fā)展歷程 公寓發(fā)展 起 源 酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給旅客供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又有相當(dāng)于個(gè)人 “臨時(shí)住宅”的特色。在他們的需求中孕育著良好的商機(jī)，此時(shí)適應(yīng)他們生活模式和生活需要的酒店式公寓就應(yīng)運(yùn)而生，并且有良好的發(fā)展前景。這些消費(fèi)者一般都有豐厚的住房補(bǔ)貼。 酒店式公寓基本概念 概念解析 發(fā)展動(dòng)因 ◇ 酒店式公寓在一個(gè)城市的產(chǎn)生和發(fā)展 ,牽制的根本原因就是這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度。 酒店式公寓基本概念 概念解析 產(chǎn)品類比分析 地理位 置 區(qū)域環(huán) 境 建筑形 式 配套標(biāo) 準(zhǔn) 服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn) 目標(biāo)客群 范圍 市場(chǎng)認(rèn) 可度 服務(wù)式公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 無(wú) 無(wú) 酒店式公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 產(chǎn)權(quán)式酒店 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 項(xiàng)目名稱 對(duì)比因素 ◇ 服務(wù)式公寓需開發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)，而產(chǎn)權(quán)式酒店須承諾相應(yīng)回報(bào)率，且對(duì)開發(fā)商和酒店管理公司等相關(guān)單位的合作關(guān)系和操作能力要求較高，本專題不作重點(diǎn)研究。更準(zhǔn)確的說(shuō)，這是一種“酒店式服務(wù)公寓”，以比一般住宅物業(yè)更為完善、全面的酒店式服務(wù)來(lái)吸引客戶。其首付比例、貸款、利潤(rùn)稅率等方面均較一般住宅受更大的限制。該類物業(yè)可對(duì)小業(yè)主出售，售后統(tǒng)一或非統(tǒng)一進(jìn)行“酒店”經(jīng)營(yíng)。稱其為“公寓式酒店”更為合適，是各類產(chǎn)品中綜合品質(zhì)及管理水準(zhǔn)最高的。 ◇它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此備受商務(wù)人士的青睞 酒店式公寓基本概念 概念解析 分類：按“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”劃分 只租不售的“酒店式公寓” 商住產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓” 住宅產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓” ◇ 其特征是并不對(duì)外出售產(chǎn)權(quán)。 酒店式公寓基本概念 概念解析 特 點(diǎn) ? 酒店式公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能 ? 酒店式公寓是一種長(zhǎng)期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè) ? 酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù) ? 酒店式公寓必須具有居家的氛圍 ?相對(duì)于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 酒店式公寓基本概念 概念解析 與傳統(tǒng)概念的區(qū)別 ◇ 酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的服務(wù)外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服務(wù)，真正找到賓至如歸的感覺(jué)，它最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店多了家的味道。因此，酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。 ◇ 簡(jiǎn)單定義其概念歸結(jié)為三點(diǎn)： ?統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ?售后回租 ?完整產(chǎn)權(quán) ◇ 解釋：它一般是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。智 圓 行 方 大 功 畢 成 沈陽(yáng)酒店式公寓分析報(bào)告 方 大 置 業(yè) 2023年 11月 6日 目錄 ?酒店式公寓基本概念 ?酒店式公寓發(fā)展歷程 ?沈陽(yáng)市酒店式公寓市場(chǎng)分析 ?重點(diǎn)個(gè)案分析 ?酒店式公寓的機(jī)遇和挑戰(zhàn) ?酒店式公寓專題研究結(jié)論 酒店式公寓 基本概念 ☆定 義 ☆特 點(diǎn) ☆分 類 ☆動(dòng) 因 酒店式公寓基本概念 概念解析 定 義 ◇ “酒店式公寓”，也稱服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長(zhǎng)期住宅。投資者既可以像購(gòu)買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。 由此可見(jiàn)，嚴(yán)格的說(shuō)目前市場(chǎng)上幾乎絕大多數(shù)所謂的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多為提供高檔物業(yè)服務(wù)的精裝小戶型住宅，其實(shí)質(zhì)與“酒店式公寓”存在著本質(zhì)的區(qū)別。 ◇ 酒店式公寓是既提供了專業(yè)服務(wù)，同時(shí)又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格的私人物業(yè)；即成為連接酒店和私人公寓之間橋梁，又解決了酒店和私人公寓因其經(jīng)營(yíng)本質(zhì)不同所決定的不能提供短期住宅和長(zhǎng)期住宅共存的問(wèn)題。一般由水準(zhǔn)較高的跨國(guó)酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 ◇ 顧名思義，其特征是“商住”性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。一般可簽定比例、年限不等的返租合同。 ◇ 這是目前北京市場(chǎng)上最為常見(jiàn)的“酒店式公寓”，但由于其本質(zhì)是“住宅”產(chǎn)權(quán)，也決定了它不可能成為真正意義上的“酒店式公寓”。其付款方式、貸款形式、交易手續(xù)與普通住宅相同。本專題將現(xiàn)實(shí)意義下的酒店式公寓作為主要研究對(duì)象。因?yàn)榫频晔焦⒌男枨笳吆拖M(fèi)者一般都是生活在這個(gè)城市的政府官員和高級(jí)商務(wù)人士。一個(gè)城市只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，高端住宅消費(fèi)能力的消費(fèi)者才會(huì)形成一定的規(guī)模。 ◇ 從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，酒店式公寓是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后長(zhǎng)期存在的一種物業(yè)類型。最早提出“時(shí)權(quán)酒店（ Time share Hotel）”概念的是瑞士企業(yè)家亞力山大。 酒店式公寓發(fā)展歷程 發(fā) 展 公寓發(fā)展 ◇ 酒店式公寓真正發(fā)揚(yáng)光大則是在紐約 ， 在一些國(guó)際大都市 ， 人流量很大 ， 也有很多商機(jī) 。 因?yàn)榫频陜r(jià)錢比較貴而且沒(méi)有家的感覺(jué) ， 酒店式公寓就這樣于 1980年在紐約應(yīng)運(yùn)而生 ， 并且成為一種潮流 ， 也成為紐約大量開發(fā)商的主打項(xiàng)目 。 北京酒店式公寓雛形是北京建國(guó)飯店在六至九層長(zhǎng)包房里增設(shè)廚房 ， 推出超出酒店客房概念的居所 ， 當(dāng)時(shí)一經(jīng)推出立即被美國(guó)駐華大使館全部租用 （ 當(dāng)時(shí)美國(guó)駐華大使館成立之初 ， 使館區(qū)還在建造之中 ） ， 成為外交官員公寓 。 ◇ 小戶型公寓產(chǎn)品，住宅立項(xiàng)，普遍帶有裝修。 ◇ 介于酒店與住宅之間的產(chǎn)品，公建或住宅立項(xiàng)。 ◇ 純投資性產(chǎn)品，對(duì)于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)置有很高的要求，且對(duì)酒店公司的運(yùn)營(yíng)能力有一定要求，售價(jià)高于其它產(chǎn)品，市場(chǎng)受眾面窄。 ? 面積區(qū)間： 商務(wù)公寓的面積區(qū)間設(shè)計(jì)多以小戶型為主，戶均面積為 40120平方米。 ? 價(jià)格區(qū)間 ：從目前市場(chǎng)上的價(jià)格來(lái)看，全市商務(wù)公寓精裝修產(chǎn)品的價(jià)格多在 8000元以上，一般能達(dá)到 8000元左右，少數(shù)樓層、采光較好的達(dá)到9000元 /平方米以上，價(jià)格區(qū)間比較集中。 沈陽(yáng)市酒店式公寓 市場(chǎng)分析 ☆建筑形式 ☆容積率 ☆供應(yīng)量 ☆項(xiàng)目分布 ☆價(jià)格 ☆戶型 ☆裝修標(biāo)準(zhǔn) ☆物業(yè)管理 ☆客戶分析 ☆小結(jié) 沈陽(yáng)市酒店式公寓市場(chǎng)分析 專項(xiàng)調(diào)研 調(diào)研目的： 本次調(diào)研主要針對(duì)沈陽(yáng)公寓類產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)方式、產(chǎn)品特征、購(gòu)買人群等方 面進(jìn)行深入調(diào)查，以期通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)公寓市場(chǎng)的研究，對(duì)同方聯(lián)合項(xiàng)目的公寓 產(chǎn)品給出可行性的發(fā)展建議。 這都是沈陽(yáng)目前高端商務(wù)人群最集中的區(qū)域，再次證明了酒店式公寓對(duì)地段和客戶的天生偏好。 沈陽(yáng)市酒店式公寓市場(chǎng)分析 容積率分析 6%25%31%38%1336699以上序號(hào) 名稱 容積率 1 浦江國(guó)際公寓 2 SR國(guó)際新城 3 億豐時(shí)代廣場(chǎng) 4 皇朝萬(wàn)鑫 15 5 茂業(yè)中心 6 世貿(mào)五里河 5 7 佳兆業(yè) 10 8 華強(qiáng)廣場(chǎng) 9 新華天璽 10 領(lǐng)先國(guó)際 11 裕景中心 12 嘉里中心 13 盛華公館 14 華府天地 15 東森總部商務(wù)廣場(chǎng) 16 地王國(guó)際白金公寓 3 17 新北市 4 18 泰元中心 12 19 紅星國(guó)際 20 鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓 21 豐瑞威士頓廣場(chǎng) 22 天潤(rùn)廣場(chǎng) 23 中糧大悅城 D區(qū) 從容積率看，有 69%的在售項(xiàng)目容積率在 6以上，這和酒店式公寓的地段位置規(guī)劃有直接的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)回報(bào)，不強(qiáng)調(diào)舒適性。 沈陽(yáng)市酒店式公寓市場(chǎng)分析 裝修情況分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 1 億豐時(shí)