某地區(qū)房地產(chǎn)管理知識(shí)及市場(chǎng)分析-展示頁(yè)
2025-04-12 12:55本頁(yè)面
【正文】 3 其中，住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要因素 住宅開(kāi)發(fā)投資 [萬(wàn)億元 ] 1996 1997 1998 1999 2023 2023E +% . 住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重 1996 1997 1998 1999 2023 2023E 53% 53% 59% 64% 68% 73% 資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒， 羅蘭 ?貝格分析 +% . 4 住宅開(kāi)發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但增長(zhǎng)最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū) 2023年住宅開(kāi)發(fā)投資額按地區(qū)分 [萬(wàn)億元 ] 住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率按地區(qū)分 [1999 – 2023年 ] 資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒， 羅蘭 ?貝格分析 17%12%9%8%8%6%5%4%31%廣東 上海 北京 江蘇 浙江 遼寧 山東 福建 其它 26%50%57%59%59%71%211%全國(guó)平均遼寧內(nèi)蒙古貴州云南河南新疆5 隨著外部環(huán)境和國(guó)家政策的導(dǎo)向，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯?zhuān)業(yè)化發(fā)展 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的發(fā)展趨勢(shì) 將逐漸形成專(zhuān)業(yè)化、占有較大市場(chǎng)份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè) 加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程 廣泛的合作將成為 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)與資本 市場(chǎng)的合作將更 加緊密 房地產(chǎn)企業(yè)將 出現(xiàn)兩極分化 — 規(guī)模 化和小而精；房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套的相 關(guān)服務(wù)更為專(zhuān)業(yè)化 消費(fèi)者的需求品位 越來(lái)越高，要求 定制化服務(wù) 國(guó)家將逐漸改變對(duì) 房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組 6 作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放和房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國(guó)平均更快的增長(zhǎng)速度 廣東省房地產(chǎn)投資總額 [億元 ] +% . 1997 1998 1999 2023 510 594 676 831 55% 62% 66% 69% 住宅 全國(guó)和廣東省房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)年均增長(zhǎng)率比較 [1997 2023年 ] 廣東省 全國(guó) 廣東省 全國(guó) 房地產(chǎn)投資 住宅開(kāi)發(fā)投資 % % % % 資料來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒， 羅蘭 ?貝格分析 7 東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以分為三個(gè)特點(diǎn)鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主 八十年代中期 – 1992年 1992年 – 1998年 1998年以后 ? 市政府和企業(yè)單位直接投資 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共 9家 ? 香港投資者為主的外資投資者 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共 52家 ? 以內(nèi)資投資者為主，特別是民營(yíng)企業(yè)投資迅速增加 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共 134家 (包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司 ) 投資主體 ? 安居、多層住宅為主 ? 建成步步高、創(chuàng)新新村等七個(gè)住宅區(qū) ? 集中于莞城 ? 別墅、多層住宅為主 ? 建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個(gè)高品質(zhì)住宅區(qū) ? 集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地 ? 多層、小高層為主 ? 建成華庭等一批高品質(zhì)的樓盤(pán) ? 集中于東城、篁村、城區(qū)等 開(kāi)發(fā)類(lèi)型和區(qū)域 ? 政府公務(wù)員和企業(yè)職工 ? 外商購(gòu)房者占 70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏 ? 本地消費(fèi)者占 25% ? 外地消費(fèi)者占 5% ? 本地消費(fèi)者占 50% ? 外商占 30% ? 外地消費(fèi)者占 20% 消費(fèi)者特征 ? 總投資小于 1億元 ? 估計(jì)總投資 50億元，外資占 63% ? 投資 23億元，內(nèi)資占 59% 投資規(guī)模 8 東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 1992年、 1993年的起步， 1994年的低落， 1997和 1998年的回升，目前正處于上升期 東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 ? 商品房開(kāi)發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平 和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū) ? 較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來(lái)的和民營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 市場(chǎng)規(guī)模 細(xì)分市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)格局 消費(fèi)群體 ? 東莞市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年增長(zhǎng)率為 %，住宅是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素 ? 商品住宅銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積 ? 增長(zhǎng)迅速 ? 市場(chǎng)集中度相對(duì)較高 政策導(dǎo)向 ? 多層和小高層開(kāi)發(fā)比例逐年上升 ? 東莞市政府將投資 200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂(lè)休閑區(qū) ? 單位價(jià)格 2500元至 3500元的中檔商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈， 3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升 ? 不同消費(fèi)群在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同 ? 政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng) ? 政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理 1 3 2 4 9 東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以 %的速度增長(zhǎng)；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度 1996 1997 1998 1999 2023 +% . 資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒， 羅蘭 ?貝格分析 東莞市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 [億元 ] 東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 [億元 ] 1996 1997 1998 1999 2023 +% . 10 住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素 資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒， 羅蘭 ?貝格分析 東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 [億元 ] 東莞市住宅開(kāi)發(fā)投資額 [億元 ] +% . 1997 1998 1999 2023 4% 73% 77% 71% 75% 15% 16% 16% 10% 11% 8% 3% 1% 12% 5% 3% 1997 1998 1999 2023 +% . 其它 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 住宅 11 東莞市商品住宅銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)迅速 資料來(lái)源： 東莞市建委，中國(guó)人民銀行，羅蘭 ?貝格分析 東莞市商品住宅銷(xiāo)售收入 [億元 ] 東莞市商品住宅銷(xiāo)售面積 [萬(wàn)平方米 ] 1997 1998 1999 2023 +% . 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . 2023E 2023E 12 32%21%14%8%8%17% 商品房開(kāi)發(fā)建筑面積總額按鎮(zhèn)區(qū)分 [1998 2023年 ] 描述 資料來(lái)源：東莞市建委， 羅蘭 ?貝格分析 城區(qū) 常平 樟木頭 篁村 東城 其它 ? 商品房開(kāi)發(fā)集中于東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū) ? 1998年至 2023年底，商品房實(shí)際投入資金 23億元 ? 共推出樓盤(pán) 231個(gè)，建筑面積 ? 樟木頭、常平、附城、塘夏、黃江等鎮(zhèn)區(qū)集中了90%的港資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ? 新開(kāi)發(fā)的商品房樓盤(pán)集中在東城區(qū)和篁村，開(kāi)發(fā)類(lèi)型以多層和小高層為主，樓盤(pán)質(zhì)數(shù)較高，開(kāi)發(fā)理念在東莞市屬于中上水平 1998年至 2023年，商品房開(kāi)發(fā)集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū) 13 29%19%8%7%5%4%4%24%在未來(lái)五年內(nèi)，多層和小高層仍是商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的主流，新開(kāi)發(fā)的多層和小高層主要集中在東城區(qū)、篁村區(qū)和城區(qū) 資料來(lái)源：東莞市建委， 羅蘭 ?貝格分析 多層和小高層 別墅 高層 1
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