【正文】 《商品房銷售管理辦法》中華人民共和國建設(shè)部令第88號（自2001年6月1日起施行）第二章 銷售條件第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》（1996年12月30日國家工商行政管理局令第71號發(fā)布）（1998年12月3日國家工商行政管理局令第86號修訂）第十六條 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。機會（Opportunity）a) 中國經(jīng)濟的高速發(fā)展和中國旅游業(yè)的巨大市場。人們休閑時間進一步增加，旅游業(yè)在加快發(fā)展，需要更多的旅游項目和新的旅游景點，旅游方式也由過去的觀光旅游向休閑度假發(fā)展；歐洲對中國新開放27個旅游目的地國家，這些國家也將有更多的游客前來中國，要成為世界旅游大國需要大量的旅游設(shè)施投入。b) 旅游消費者對旅游產(chǎn)品的消費觀念逐漸成熟。c) 國內(nèi)信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展將使新的產(chǎn)品更快被市場接受。d) 隨著國際交流的進一步擴大，將有大量已經(jīng)充分了解并接受酒店式公寓的國外消費者、投資者涌入我國。 e) 與傳統(tǒng)酒店業(yè)產(chǎn)品比較，酒店式公寓產(chǎn)品和經(jīng)營的獨特性。威脅（Threat）供應(yīng)量增加隨著市場對酒店式公寓的逐步認同，新的公寓式酒店產(chǎn)品將逐漸增加，因此市場供應(yīng)總量將不斷累積。功能與配套落后且由于酒店式公寓本身是對配套功能要求較高新興房地產(chǎn)產(chǎn)品，因此新上市產(chǎn)品在功能設(shè)計與技術(shù)上，將會擁有較大的領(lǐng)先優(yōu)勢。且由于酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)分散，現(xiàn)有項目的更新改造很難實現(xiàn)國外企業(yè)進入鑒于對中國旅游業(yè)市場發(fā)展的良好預(yù)期，我國房地產(chǎn)市場逐步對外開放，國外更加專業(yè)的酒店式公寓開發(fā)經(jīng)營企業(yè)必將迅速進入我國。國內(nèi)外突發(fā)性事件如：目前敏感的恐怖襲擊和東南亞海嘯，都已經(jīng)對當?shù)卣麄€旅游業(yè)形成了巨大的沖擊，并且對區(qū)域性旅游業(yè)房地產(chǎn)價值的產(chǎn)生了根本性的影響。酒店式公寓開發(fā)目標市場定位酒店式公寓的主要目標市場如下：海外跨國公司總部派到設(shè)立在當?shù)氐姆止竞秃腺Y企業(yè)常駐工作的中高級管理人員、技術(shù)人員是一個主要的酒店式公寓長期消費群體。國外、港澳臺來本地考察、談判、會議、展覽、短期培訓(xùn)等活動需逗留一周以上的的商務(wù)人士。國內(nèi)大中型企業(yè)、事業(yè)單位、各社會團體、協(xié)會等短期工作，學習、培訓(xùn)、參加研討會等需逗留一周以上的旅游者。國內(nèi)外來本地旅游度假一周以上的中高檔自費旅游者。項目選址酒店式公寓的選址主要選擇交通發(fā)達、配套設(shè)施齊全的城市商務(wù)、金融中心。產(chǎn)權(quán)式酒店則更多選擇知名度較高適合旅游度假的風景區(qū)。酒店式服務(wù)公寓需要提供酒店的管理和服務(wù)功能，但部分產(chǎn)品本身不配備酒店的軟、硬件設(shè)施，可以沒有餐廳、大堂、會所等，為保證功能到位，酒店式服務(wù)公寓最好能建在酒店的附近，享受酒店的配置。不僅如此，傍依酒店的好處還在于能對兩類不同產(chǎn)品的資源進行整合，有機分配客戶，形成優(yōu)勢互補。中長期客戶可以建議選擇酒店式公寓，要求每天提供餐飲服務(wù)的客戶，可以建議住在酒店。產(chǎn)品和配套功能設(shè)計產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從目前酒店式公寓的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，主要是以大面積的一室一廳（70100平方米）、二室一廳（90120平方米）為主。從酒店市場需求來看，小面積的一室一廳（50平方米左右）租賃情況最好。另外，以房地產(chǎn)產(chǎn)品目前的銷售情況來看，小戶型的產(chǎn)權(quán)式公寓因其總投資額少，容易被投資者接受。因此，酒店式公寓的產(chǎn)品設(shè)計，以市場供求關(guān)系，消費者的消費傾向和投資者的承受能力來分析，應(yīng)該以小面積的一室一廳（5070平方米左右）為主，配備少量的二室一廳和三室一廳等大面積公寓房。產(chǎn)品檔次從目前國內(nèi)酒店星級越高、客房出租率越高的現(xiàn)象來分析，酒店業(yè)的中高檔市場比較好做。因此，目前國內(nèi)酒店式公寓的產(chǎn)品應(yīng)以高檔為主，其公寓客房的裝飾標準和設(shè)施設(shè)備應(yīng)達到四星或五星級酒店的水平。功能設(shè)計根據(jù)對目前國內(nèi)星級酒店的功能配套和經(jīng)營狀況分析，國內(nèi)酒店業(yè)的市場競爭已進入了產(chǎn)品和市場進一步細分時代。因此，國內(nèi)酒店式公寓的產(chǎn)品設(shè)計重點應(yīng)該放在公寓式的客房上，做出酒店式公寓的功能特色。將高檔酒店里相當一部分客人不會去使用的會議、宴會廳、餐廳和休閑等功能設(shè)施所占用的空間分配一部分到客人真正需要的客房中，從而使每個房間都具有獨立的客廳和臥室，增加獨立的廚房，形成完整的公寓房，給客人營造住家的感覺。在服務(wù)功能配套上除客房功能外只提供簡單的餐飲服務(wù)，因此更易于管理，其利潤率比傳統(tǒng)的高檔酒店更高。設(shè)施設(shè)備和服務(wù)配套公寓房廚房，高檔時尚家具，洗衣機和烘干機，保險柜，儲藏室，獨立的家庭辦公區(qū)間和必備的辦公設(shè)備，電視機，電話，空調(diào)和帶時鐘的收音機。公共設(shè)施大堂，餐廳，酒吧，圖書館或商務(wù)中心（包括因特網(wǎng)服務(wù)），小超市，健身中心，休閑區(qū)域，私密性的社交活動場所，停車場，提供額外的儲藏場所。酒店式的日常服務(wù)24小時的保安服務(wù)，最少每周兩次房間清掃，商務(wù)中心，小商品遞送和洗衣服務(wù)，房間服務(wù)。未來發(fā)展方向探索改變以開發(fā)商為主體的模式在歐美，產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)者本身就是在酒店行業(yè)富有經(jīng)驗的經(jīng)營者，赫赫有名的跨國企業(yè)，更使產(chǎn)權(quán)式酒店的擁有者享受到遍布全國各地的酒店服務(wù)，他們僅僅把開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店作為運作酒店的一種新形式。目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店多以房地產(chǎn)開發(fā)商為主體，以賣出房子作為獲取利潤的主要形式，并且拉上一些著名的酒店集團作為招牌。由于開發(fā)商對酒店經(jīng)營管理既無經(jīng)驗又無熱情，并不關(guān)心如何兌現(xiàn)當初1020年的回報承諾。從而形成了“開發(fā)商（收益者）—經(jīng)營者（投機者）—投資者（受害者）”的不正常運作模式，這正是產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)諸多問題的癥結(jié)所在。如果仍舊以現(xiàn)在的思路來發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店，最終結(jié)果只能使之與旅游房地產(chǎn)的本質(zhì)越走越遠，淪為開發(fā)商的一種特殊營銷手段，成為經(jīng)濟泡沫制造工具之一。因此要發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店必須放棄以開發(fā)商為主體的思路，才能使產(chǎn)權(quán)式酒店徹底擺脫目前的困境。旅游酒店集團、旅游+地產(chǎn)集團、地產(chǎn)+酒店集團的模式應(yīng)該成為產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)主體。戶型更趨于多樣化隨著大中城市的經(jīng)濟飛速發(fā)展，商務(wù)人員流動量尤其是外籍人員的增多，酒店式公寓原來比較單一的客戶群必將細分。在現(xiàn)有酒店式公寓的基礎(chǔ)上，可以根據(jù)需求嘗試更多樣化的戶型、產(chǎn)品檔次、功能等，使產(chǎn)品能更大程度上的滿足客戶的需要。為滿足一部分比較高端的客戶對日常生活服務(wù)的要求，某些酒店式公寓樓盤的高檔房型已經(jīng)開始配備了傭人房間和后門等。而一部分接受不了酒店式公寓的高密度聚集、嘈雜、交通不便的客戶則會選擇一種更適合于居住的建筑形態(tài)——酒店式別墅。酒店式公寓戶型更人性化、更舒適，面積趨向合理，這是市場進入成熟期的必然趨勢。建立客戶交換網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)權(quán)式酒店能否產(chǎn)生利潤，關(guān)鍵是房間能否有人入住。除了選合適的地方、作好可行性論證和完備的規(guī)劃等，一個客源交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)也非常重要。同行業(yè)進行廣泛的橫向聯(lián)合，加入分時度假交換體系。產(chǎn)權(quán)式酒店的購買者可以將免費居住權(quán)用于交換，以獲得連鎖網(wǎng)絡(luò)內(nèi)任何地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店免費或者優(yōu)惠的居住權(quán)。讓客戶充分享受到免費居住權(quán)帶來的實惠，從而接受一種新的休閑度假方式——每年十幾天的免費居住權(quán)即是每年的度假期。讓產(chǎn)權(quán)式酒店真正體現(xiàn)出其旅游地產(chǎn)優(yōu)勢，而不是單純的將其看作一種投資產(chǎn)品。養(yǎng)老型酒店概念養(yǎng)老型酒店目前尚未在國內(nèi)興起，是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。這是酒店式公寓繼房地產(chǎn)＋酒店業(yè)＋旅游業(yè)＋投資理財后，對商業(yè)型養(yǎng)老保障模式概念加入的又一新的探索。