【正文】 。先期 將 推出 2350 層精裝酒店式公寓 700 套， 65 年的住宅權(quán)，套型設(shè)計(jì)以面積 65 ㎡ 的一房一廳一衛(wèi)為主， 少量邊角為 43 ㎡的戶型。在其宣傳材料上，宣稱 將為業(yè)主提供更多樣更豐富的服務(wù)，采用國際化的酒店公寓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)內(nèi)容從居家的保安保潔、設(shè)備維修、鐘點(diǎn)工保姆、信件快遞服務(wù)，到上門收衣洗衣熨燙，再到文件復(fù)印打印、票務(wù)預(yù)訂、報(bào)刊借閱、商務(wù)助理、家庭商務(wù)理財(cái)、公寓租售轉(zhuǎn)讓等商務(wù)項(xiàng)目，以及每樓層設(shè)立的擁有投影、寬帶等會務(wù)設(shè)備的多功 能會議中心，和在 22A 避難區(qū)設(shè)置的寫字樓員工餐廳等。俱樂部將施行嚴(yán)格的會籍制。 “ 中環(huán)國際 俱樂部 ” 擯棄了傳統(tǒng)的會所手法。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 戶型平面布局圖 效果圖 精裝修酒店式公寓，有六種裝修風(fēng)格，卡布奇諾、地中海、歐式經(jīng)典、時(shí)尚簡約、現(xiàn)代極簡、簡約純凈，造價(jià)在 1000 元 /㎡，裝修品牌如下： 類別 品牌 櫥柜（含德格油煙機(jī)灶具、水槽） 志邦 阿爾施特 潔具（含聯(lián) 體坐便器、臺盆、龍頭、花灑、淋?。? 科勒 美標(biāo) TOTO 電熱水器 西門子 史密斯 空調(diào) 格力 美的 海信 地板 圣羅娜 隆迪 圣象 磁磚 諾貝爾 TOTO 冠軍 涂料 多樂士 立邦 開關(guān)插座 ABB 西門子 松下 公共配套： 整棟樓包括 18 層中環(huán)國際俱樂部， 922 層純粹 MOHO 式寫字樓和 2350 層豪華酒店式公寓，三個(gè)不同的業(yè)態(tài)通過各自獨(dú)立的大堂嚴(yán)格區(qū)分， 配備 16 部高速進(jìn)口電梯。 其中酒店式公寓約 700 套，面積從 48到 65 平米不等，以 65 平米為主，提供 6 種裝修風(fēng)格。 點(diǎn)評分析 : 該項(xiàng)目位于新街口 CBD 內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便捷 ， 周邊配套成熟 ， 物業(yè)功能綜合性完善，具備良好的規(guī)模效應(yīng)和市場影響力 、 吸納力； 邀請名人代言為項(xiàng)目造勢，一期銷售取得成功，正式開盤 3 個(gè)月以來 539 套單身公寓房源已售 300 套，市場前景較好。另，公共部分電費(fèi)、電梯費(fèi)另外收取，具體標(biāo)準(zhǔn)待分?jǐn)偤笤俣ā? 空調(diào) 三菱電機(jī) 熱水器 史密斯 油煙機(jī) 方太 /帥康 電磁爐 方太 /帥康 乳膠漆 多樂士 /立邦 整體櫥柜 海爾 潔具 科勒 /樂家 開關(guān)、插座 西門子 /TCL 國際電工 復(fù)合地板 圣象 物業(yè)管理： 邀請永和物業(yè)加盟，提供星級酒店式管理服務(wù)，具體服務(wù)內(nèi)容未定，但據(jù)悉，屆時(shí)物管公司將參照南京市場上最好的酒店式公寓管理的服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供全方位的服務(wù)。以 41 ㎡和 47 ㎡為主，戶 型成狹長型，見下圖。 戶型面積： 該項(xiàng)目共 31 層，其中 1－ 4 商業(yè)， 5－ 31 層共 539 戶酒店式公寓，其中 528 每層 21戶， 29 層 15 戶、 31 層各 10 戶，且 2931 層分別留用一套作為業(yè)主活動室。項(xiàng)目共 33 層， 116 層樓層差價(jià)： 50 元 /㎡、 80 元 /㎡， 17－33 層樓層價(jià)差有 100 元 /㎡、 200 元 /㎡，因面積不同樓層差標(biāo)準(zhǔn)有些差異；南北朝向差價(jià)800－ 1000 元 /㎡；東西朝向差價(jià) 200 元 /㎡；東北和西南端頭的差 價(jià) 700 元 /㎡左右；東南和西北端頭的差價(jià)為 800 元 /㎡左右。 約瑟夫公寓是其中的酒店式公寓的組團(tuán)，共計(jì) 539 套，于 2020 年 4月開始對外銷售。 除了 CBD 核心內(nèi)超低的容積率及建筑覆蓋率，世界一流的建材產(chǎn)品 ，國際先進(jìn)的智能化系統(tǒng)和金陵飯店物業(yè)管理公司五星級的物業(yè)服 務(wù) 等亮點(diǎn)使 金陵王府獲得了眾多購房者和業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。深受年輕白領(lǐng)、外籍人士以及來南京旅游的顧客的喜愛。這種移動公寓在管理上有如酒店，但是和酒店又有不同，住在酒店式公寓，可以自己洗衣、燒飯，和住在家里幾乎沒什么區(qū)別，具有絕佳的私密性和家的感覺。目前使用客群為長期在寧的外資公司、外地公司高級管理人員以及部分年輕小資階層。 客群特征： %是投資型客戶。 ? 有償（微利與零利潤）服務(wù)： 家政保潔服務(wù)，家電維修，管道疏通 ； 房屋出租、轉(zhuǎn)讓中介 ； 接送孩童上學(xué)，放學(xué)、陪伴老人外出就醫(yī)、購物 ； 中英文打印、接發(fā)傳真 ； 翻譯、制作名片、標(biāo)牌，軟件編程、圖文制作編排，文件裝訂 ； 車輛清洗、美容、保養(yǎng)、年檢 ； 提供國際、國內(nèi)長話服務(wù) ； 寵物照看、送診 ； 會務(wù)、慶典、聚會等活動策劃，并聯(lián)系場地、代購相 關(guān)物品和布置環(huán)境 ； 送餐、送凈菜等 在有償服務(wù)經(jīng)營上，將按照人本化的服務(wù)理念，以業(yè)主的滿意作為管理服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，爭取零缺陷、無微瑕。 具體提供的服務(wù)如下： ? 無償服務(wù)： 開通 24 小時(shí)服務(wù)熱線 ； 電招的士、提供便民傘、打氣筒、免費(fèi)送純凈水 ； 為年老體弱、行動不便者代購物品、定期打掃家庭衛(wèi)生 ； 代訂牛奶、報(bào)紙，代訂車、船、機(jī)票和各類演出活動票 ； 收發(fā)包裹郵件、代辦國際國內(nèi)快遞 ； 代為聯(lián)系旅行社，方便用戶出游 ； 代辦人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 利用 物管公司 與酒店業(yè)的良好合作關(guān)系為業(yè)主提供各類客房和餐飲、娛樂等的預(yù)定服務(wù)并享受優(yōu)惠價(jià)格。 完全 的 酒店式公寓精裝修， 且 各種日用品一應(yīng)俱全，房間里配備有 空調(diào)、彩電 、洗衣機(jī)、熱水器、電話、寬帶、組合沙發(fā)、寫字臺、臺燈 、床以及床上用品 等，廚房配置也完全到位，有脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠?、電冰箱、微波爐、電磁爐 等 。項(xiàng)目于 04 年 10 月開盤，已于 05 年 7 月售完，目前二手轉(zhuǎn)讓均價(jià) 14000 元 /㎡左右。 現(xiàn)就南京市場酒店式公寓發(fā)展的階段性代表產(chǎn)品舉例分析 ，已期了解市場上酒店式公寓的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 第三代： 2020 年，以中環(huán)國際廣場為代表，延續(xù)了金陵王府酒店式服務(wù)的內(nèi)涵，甚至聘請世界知名的酒店專業(yè)管理公司提供服務(wù)。 第二代： 2020 年，以金陵王府為代表，雖然建筑上沒有太多創(chuàng)新，但是設(shè)置了大量的功能配套設(shè)施，同時(shí)聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理提供服務(wù)，體現(xiàn)了酒店式服務(wù)的真正內(nèi)涵。 第一代：大概出現(xiàn)在 2020 年，以麗晶國際為代表，提出酒店式公寓的概念，開始呈現(xiàn)酒店式公寓的雛形，嘗試提供酒店式公寓的服務(wù)。 盡管酒店式公寓有一 系列的優(yōu)勢，盡管目前市場對酒店式公寓的接納度很高，盡管開發(fā)商的理念和操作思路在成熟，盡管…… 但是放在我們面前的事實(shí)是，高品質(zhì)產(chǎn)生的高租金，酒店式公寓的消費(fèi)群體范圍相對狹小，也就意味著需求市場容量有限，后續(xù)出現(xiàn)的以及現(xiàn)有市場存量房需要尋找新的出路。 南京的酒店式公寓的發(fā)展任重而道遠(yuǎn)，還有很長的路要走。同時(shí)開發(fā)公司在運(yùn)營酒店式公寓的過程中可以實(shí)現(xiàn)公司品牌、價(jià)值和客戶積累等多方面提升，為項(xiàng)目操作提供更多的支持。其次目前開發(fā)企業(yè)主要是以房產(chǎn)開發(fā)作為主要業(yè)務(wù)，結(jié)構(gòu)單一，承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，融資是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵問題。 數(shù)據(jù)顯示，酒店管理和裝修作為酒店式公寓的附加值， 能夠提升項(xiàng)目價(jià)值這點(diǎn)是可以肯定的，但是受區(qū)位影響或者說是制約，因而選擇好的地段開發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品，在此基礎(chǔ)上附加好的酒店物業(yè)管理和裝修必然有助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值。如同處城 中的天空之都與長發(fā)中心想對比，兩者相比，天空之都具有更為優(yōu)越的地位環(huán)境，但長發(fā)中心因?yàn)樘峁┝司频晔轿飿I(yè)，使得長發(fā)中心的價(jià)值大大提升。以板塊來區(qū)分，城中項(xiàng)目 元 /平米 *月，河西項(xiàng)目 元 /平米 *月左右，江寧項(xiàng)目多為 元 /平米 *月。而其余的酒店式公寓項(xiàng)目多為尚未交付使用狀態(tài)，開發(fā)商是否能夠兌現(xiàn)了當(dāng)初承諾的服務(wù)不得而知。但是，在服務(wù)水準(zhǔn)上，不同檔次的酒店式公寓差別較大。常規(guī)管理主要包括： 24 小時(shí)安保、公共部位保潔、公共綠化養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施維修等。掃描現(xiàn)有南京所有酒店式公寓的物業(yè)管理公司，真正完全由專業(yè)酒店管理公司負(fù)責(zé)的項(xiàng)目少之又少，大量的是第二種和第三種物業(yè)服 務(wù)存在形式。如金陵王府是金陵飯店物業(yè)，君臨國際是招商局物業(yè)，中環(huán)國際廣場是中心大酒店物業(yè)，甚至還有聘請國際知名的專業(yè)酒店管理公司為項(xiàng)目提供服務(wù)的，如 金輪國際廣場聘請世邦魏理仕等。就軟件服務(wù)而言，酒店式公寓的服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到高星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)，甚至更勝一籌，它除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家庭式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。 在我們所調(diào)研的重點(diǎn)小戶型項(xiàng)目中，絕大多數(shù)項(xiàng)目沒有單獨(dú)設(shè)立功能型的會所，除了金陵王府項(xiàng)目配備了個(gè)性化的、功能齊全的獨(dú)立會所 （棋牌室、臺球、沙壺球、乒乓球室、健身房、西餐、紅灑廊、書吧、美容美發(fā)、會議室及多功能廳） ， 恒溫游泳池 ， 中心水景花園 ，雙語教學(xué) ， 私人醫(yī)療機(jī)構(gòu) ， 心理咨詢所 ， 商務(wù)中心 等。 通常情況下，酒店式公寓的功能配置包括硬件和軟件兩大部分：硬件主要指物業(yè)的配套設(shè)施，包括會所設(shè)施和商業(yè)配套設(shè)施，軟件主要指公寓的服務(wù)及其管理水平。雖然在同等條件下，裝修費(fèi)用必將增加項(xiàng)目成本，帶來銷售價(jià)格的提高，但是銷售價(jià)格去除裝修成本之后，可以發(fā)現(xiàn)其毛坯銷售價(jià)格比同等區(qū)域項(xiàng)目高出%左右。 表 :城中、河西項(xiàng)目裝修對比 裝修 類別 板塊 城中 河西 項(xiàng)目名稱 約瑟夫 公寓 中環(huán) 國際廣場 金陵王府 紫鑫 國際公寓 潤 花園 銷售均價(jià)（元 /㎡） 12020 14000 14000 （二手） 6600 8360 裝修費(fèi)用（元 /㎡） 1000 1000 3000 8001000 1500 廚衛(wèi) 裝修 油煙機(jī) 方太 /帥康 德格 脫排油煙機(jī)/ 微波爐 / 電磁爐 / 燃?xì)庠?/ 熱水器 / 空調(diào) / 電冰箱 / 彩電 / 洗衣機(jī) / 電話 / 寬帶 / 組合沙發(fā) / 寫字臺 / 床 / 床上用品 / 臺燈 無品牌 方太 /帥康 灶具 方太 /帥康(電磁爐） 德格 奔騰 (電磁爐） 方太 /帥康(管道天然氣灶具） 整體櫥柜 海爾 志邦 / 阿爾施特 港寧 / 巴蒂斯亞 工廠品 熱水器 史密斯 西門子 / 史密斯 海爾 60L 史密斯 換氣扇 無品牌 新風(fēng)系統(tǒng)（臺灣或法國品牌） 正野 無品牌 潔具 科勒