【正文】 40100平方米銀行貸款額度70%主力面積年限30平均單價7000元/平方米銀行工行，建行單價范圍59007600元/平方米樓層規(guī)劃三梯九戶公開日期物業(yè)公司中銀物業(yè)車 位 數(shù)108容 積 率8管 理 費車位單價180元/月得 房 率6570%案 名生活藝術(shù)居——新領(lǐng)地工地位置浦東龍東路188號 投資目光要放遠新商住主打投資概念，且部分投資者已經(jīng)有收益。如果政策漏洞被堵，商住樓的許多優(yōu)勢也將變成泡影。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。 本案為一幢22層的高層，占地面積4000平方米，綠化率為15％，其中1－2層規(guī)劃為商鋪，3－5層規(guī)劃為辦公用，6－22層規(guī)劃為住宅。 從本區(qū)的兩個個案的銷售價格與周邊的住宅價格來看，“生活藝術(shù)居”6500元/平方米的均價要高于區(qū)域的住宅價格，“格力公寓” 6800元/平方米的均價與區(qū)域內(nèi)住宅的價格相差不大。amp。amp。amp。樓層規(guī)劃為三梯十二戶，每層面積960平方米，得房率在70％左右，房型面積規(guī)劃從60平方米至120平方米。amp。 由于在定位上以商用為主，因此樓層的規(guī)劃戶數(shù)較多，其中“摩登時代”的樓層規(guī)劃為三梯十九戶，從而造成住宅的得房率普遍不高，使得商住樓的居住氛圍及水準不甚理想。 靜安區(qū)的在售個案已基本完成去化，主要原因為該區(qū)的商住樓開售的時間較長。六區(qū)的在售商住樓均價為8000元/平方米，可見商住樓市場的價格水準較高，從另一方面也可以看出商住物業(yè)對于地段也具有較高的要求。此外如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。三、優(yōu)劣勢匯總商住樓的出現(xiàn)，為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動作用，彌補了市場的空白點。因此，對規(guī)模及資金有限而又注重辦公成本和形象的中小企業(yè)有很大的吸引力，對投資客的吸引也很大。地理位置比較在地段的選擇上，由于商住樓所特有的居住與商用兩用的特性，因此在地段的選擇上需要考慮區(qū)域內(nèi)的商業(yè)及金融氛圍是否濃厚，交通是否便利，并且對于各項配套的要求很高，而住宅對于這些要求相對較低，甚至一些地段較為偏僻的超大型的小區(qū)可以自己建造配套設(shè)施。因此，商住產(chǎn)品便應運而生，成為低價位寫字樓的替代品。隨著中國的對外開放，計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡步伐的加快，多元化經(jīng)濟得以迅速發(fā)展，與之相呼應的各類公司應運而生。因此商住同時擁有完全辦公和辦公兼居住的雙重功能。商住公寓為中小公司及居家辦公的soho一族提供了一個“商+住”的場所，然而，商住公寓一般只有一些生活配套設(shè)施，也有個別商住公寓設(shè)置了商務層或提供一兩間會議室、商務中心等商務設(shè)施，但只是提供設(shè)施而已。二、市場形成原因?qū)τ诿駹I企業(yè)，特別是外地進滬創(chuàng)業(yè)的民企，當他們進滬做生意時，如租用或購買寫字樓，同時又必須在另一個地點租用旅館或公寓解決生活問題，增加了往返的路途。如垂直交通是按居住人流考慮；其生活的方式(包括私密性)、環(huán)境、人文、景觀、管理、服務等均按純居住形式考慮，適合于不同的年齡層次。而由于產(chǎn)品功能的多元化使得居住的氛圍不佳。對于住戶來說缺乏居住的氛圍，并且出進的各類人員使得住戶缺乏安全感。優(yōu)勢1）、功能多元化，并且引用住宅的名義占有市場如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，則所建造的商住樓的使用年限與住宅相同，而由于同時具有居住與辦公兩種功能，使得商住樓所面向的客源更為廣泛，這是純住宅樓和純辦公樓所不具備的有力因素。amp。amp。amp。 二、各區(qū)域商住樓市場分析普陀區(qū)商住市場分析：說明：amp。 本案位于中山北路白蘭路，緊鄰內(nèi)環(huán)線高架，距輕軌站點約500米的路程，周邊的公交線路較多，公交出行便捷。 摩登時代amp。 “迎龍大廈”高于同區(qū)域（延安西路沿線）7000元/平方米的住宅價格，此外該案規(guī)劃有商場（1－6 層的裙房）。靜安區(qū)商住市場分析：說明：amp。 “和一大廈”位于江寧路武定路，毗鄰南京西路，區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚，各項生活配套設(shè)施齊全。盧灣商住市場分析：說明：amp。辦公樓可自由分割，住宅面積分為87平方米、128平方米、131平方米三種房型。未來發(fā)展趨向于寫字樓從商住未來發(fā)展的趨勢來看，由于老商住有其最大的致命傷，既商與住功能沖突，因此新一代的商住樓的定位以商用為絕對的主要部分，在產(chǎn)品性能上，新商住逐漸脫離住宅的形態(tài)，建筑結(jié)構(gòu)采用可靈活組合分割的框架結(jié)構(gòu)，公建的標準層高；建筑物3A以上的智能系統(tǒng)標準；更多的電梯數(shù)量以應付高峰時段的人流，保證垂直交通順暢；充足到位的消防系統(tǒng)；在公共部分設(shè)置的公用洗手間等公建標準以及玻璃金屬幕墻外立面的建筑外觀；大面積的配套，內(nèi)容包括商業(yè)配套(銀行、機票、咖啡廳等)、會議大廳、商務中心以及開放式的大廳……，可見未來的商住樓的產(chǎn)品性質(zhì)已逐漸向?qū)懽謽强繑n，但這也可能意味著商住樓將逐漸淡出市場。2）、要注意產(chǎn)品本身和配套是否真正適合辦公。但任何事情都