【正文】 展存在的突出問題 　 我省房地產(chǎn)投資勢(shì)頭趨緩 　　根據(jù)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨中低價(jià)位住宅建設(shè)工作匯報(bào)會(huì)上了解到，在國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，目前全省房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯趨緩，增幅比去年同期回落19個(gè)百分點(diǎn)。外地有實(shí)力公司的介入，可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競(jìng)爭(zhēng)力。山西擁有一大批有錢人，可這批人都到北京買房子去了。功能性產(chǎn)品經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展后就應(yīng)該細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建筑產(chǎn)品過渡。有業(yè)內(nèi)人士稱，晉中只是他們進(jìn)入太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的跳板，一旦機(jī)會(huì)成熟，他們隨時(shí)會(huì)進(jìn)入太原市。經(jīng)過主辦單位整理、匯總、統(tǒng)計(jì)，本次調(diào)查共回收有效調(diào)查問卷5164份，被調(diào)查者詳細(xì)地對(duì)調(diào)查表中各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真填寫。其中住宅交易均價(jià)為每平方米1738元，同比增長(zhǎng)22．27％，每套存量住宅交易均價(jià)為21萬(wàn)元。從11個(gè)市看，商品房售價(jià)最高的是太原市，為3244元/平方米，低于每平方米1000元的是陽(yáng)泉市與忻州市，分別為966元/平方米與924元/平方米。其中，銷售住宅52．26萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67．79％，占總面積的72．51％；辦公樓銷售4．32萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售15．5萬(wàn)平方米。 （二）2004上半年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 供給分析 目前，太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有395家，房地產(chǎn)中介企業(yè)有141家。山西太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 本研究報(bào)告在分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析了山西太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2003年和2004上半年的運(yùn)行情況，并對(duì)存在的問題和原因進(jìn)行了深層探究，初步預(yù)測(cè)了山西政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，認(rèn)為太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2004年下半年和2005年太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有引起房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的因素，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。 二、山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 　　(一)2003年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 　　2003年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行情況：房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)；一級(jí)商品房市場(chǎng)需求增幅大于供給增幅；商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)增長(zhǎng) ；新建商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開發(fā)投資強(qiáng)勁擴(kuò)張。 銷售分析 上半年，全市新建商品房屋銷售面積為72．1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57．5％，商品房銷售總額為35．11億元。到6月底，我省商品房平均銷售價(jià)格為1797元/平方米，％，比同期全國(guó)高16個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全國(guó)第3位，絕對(duì)額位居全國(guó)第20位，居中西部地區(qū)第9位。 存量分析 上半年，太原市存量房交易價(jià)格為每平方米2013元，同比增長(zhǎng)27．07％。 消費(fèi)者分析 在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會(huì)上，主辦單位進(jìn)行了一次房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)問卷調(diào)查，問卷的調(diào)查項(xiàng)目分10大類46個(gè)小項(xiàng)，涉及到購(gòu)房者的職業(yè)、年齡、家庭年收入、購(gòu)房用途、置業(yè)情況、購(gòu)房首選、購(gòu)房需求時(shí)間、欲購(gòu)房區(qū)域、承受價(jià)位及戶型要求等方方面面。 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 太原房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨變局 ，最近幾年，外地開發(fā)商已經(jīng)通過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；正在柳巷進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來自東北；另外兩家國(guó)內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團(tuán)和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。在平均房?jī)r(jià)不超過3000元的時(shí)候，房地產(chǎn)肯定是處于功能產(chǎn)品時(shí)代，房?jī)r(jià)只是地價(jià)和房屋基本造價(jià)的總和，購(gòu)房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的基本居住需求。 　　吸引外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是：山西有一大批潛在的高檔商品房消費(fèi)群體，這是許多開發(fā)商夢(mèng)寐以求的最寶貴的資源。現(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻，對(duì)于靠銀行資金買地開發(fā)的房地產(chǎn)公司來說更難生存。由于外來投資者具有資金實(shí)力和城市運(yùn)營(yíng)商能力，可以進(jìn)行城市大規(guī)模成片開發(fā)，本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣勢(shì)，或者根本得不到土地，最后被迫退出市場(chǎng)；再次，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡，可能會(huì)增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。 　　為了完成投資開發(fā)項(xiàng)目，在銀根緊縮的情況下，開發(fā)商紛紛自找門路，尋找資金來源。2003年全省購(gòu)置土地面積為373．97萬(wàn)平方米，完成開發(fā)土地面積156．82萬(wàn)平方米，完成開發(fā)面積僅占41．9％。這些政策讓許多企業(yè)感到資金緊張。普遍認(rèn)為，這將限制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，有礙全省地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)山西煤炭信息網(wǎng)公布的資料顯示，全省所有合法與不合法的小煤窯總共應(yīng)在12000座以上。最近省內(nèi)有關(guān)部門舉辦了房地產(chǎn)融資方面的論壇，將邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)一些業(yè)內(nèi)知名的人士、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的融資專家來山西，闡述他們的融資理念、融資渠道，并與我們的房地產(chǎn)企業(yè)接觸，洽談更多的合作項(xiàng)目。 　　為促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決中低收入家庭住房問題，國(guó)家、省里出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)適用住宅開發(fā)的配套優(yōu)惠政策，但許多政策在各地執(zhí)行時(shí)往往執(zhí)行不下去或執(zhí)行時(shí)變味。下半年國(guó)土資源部仍將保持對(duì)土地市場(chǎng)整頓的高壓態(tài)勢(shì)，牢牢把緊土地供應(yīng)關(guān)口?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》中均規(guī)定拆遷補(bǔ)償安置資金必須?？顚Ｓ茫坑糜诓疬w補(bǔ)償安置，不得挪做他用，并要求縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金的使用加強(qiáng)監(jiān)管。 　　 金融調(diào)控和信貸管理加強(qiáng)。原來那種僅靠銀行貸一點(diǎn)，施工單位墊一點(diǎn)， 自己籌一點(diǎn)，便可進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)的這種方式已經(jīng)行不通了。二是要堅(jiān)決貫徹《山西省城市房地產(chǎn)交易管，理?xiàng)l例》，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(預(yù))售市場(chǎng)監(jiān)管。二是積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售’和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，從體制上解決建管不分的弊端。 　　 房地產(chǎn)法制建設(shè)不斷完善 　　 2002年12月2日省九屆人大常委會(huì)第32次會(huì)議審議通過了《山西省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，結(jié)束了我省房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期沒有地方性法規(guī)的歷史。全面清理拖欠工程款，有利于維護(hù)社會(huì)信用秩序，形成誠(chéng)實(shí)守信的社會(huì)氛圍；有利于建筑企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，改進(jìn)管理，提高效率，從而降低房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的社會(huì)平均成本；更利于保護(hù)廣大建筑施工企業(yè)員工的利益，使進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的收入預(yù)期穩(wěn)定化，從而提高其消費(fèi)(包括住房消費(fèi))能力。 　　 (三)市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)及價(jià)格分析 　　 房地產(chǎn)供求預(yù)測(cè) 　　 從商品房物業(yè)結(jié)構(gòu)看，2003年竣工面積中，住宅仍然是主導(dǎo)產(chǎn)品，占75．56％，辦公樓占5．91％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房約占16．82％，其它用房占1．65％。未采幾年，城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷的任務(wù)依然較重，拆遷帶采的需求仍將是住房市場(chǎng)需求的重要來源之一。 從以上情況分析，近兩年來，太原市房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長(zhǎng)，商品住房的供應(yīng)會(huì)在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，新開工的商品住房增幅會(huì)有明顯回落