【正文】 原市一般購房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可購買的住宅面積為70平方米，而市場主力房型為100至120平方米。商品房銷售價(jià)格漲幅較高。造成房價(jià)上漲的原因主要有：一是土地價(jià)格過高，在太原市商品住房成本構(gòu)成中，土地價(jià)格占21．4％；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴(kuò)大了市場需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價(jià)格的上漲；五是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價(jià)格作用相對薄弱。微觀因素是：太原市近兩年來拆遷難度逐步增大，一方面由于目前中、小戶型、低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量不足，致使貨幣安置居民在拿到貨幣補(bǔ)償款后在市場上難以買到合適的住房，影響了群眾配合拆遷的積極性，另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補(bǔ)償要求，漫天要價(jià)，個(gè)別開發(fā)商采取偷拆和擅自強(qiáng)拆等違法行為，激化了矛盾。 因此加大中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，確定合理的房價(jià)，把工薪階層作為房地產(chǎn)市場購買的主力人群，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是很有利的。一個(gè)城市的房地產(chǎn)，從房價(jià)上就可以看出它處在一個(gè)什么樣的產(chǎn)品狀態(tài)。作為房地產(chǎn)廣告中效果最好的戶外廣告的發(fā)展和利用情況就可以看出太原市的房地產(chǎn)市場的競爭還不是很激烈。在經(jīng)過年檢的公司中，只有不到1/3的公司有項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，1/3正在四處尋找項(xiàng)目，還有1/3處于休眠狀態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)年平均開發(fā)量不到1000萬元，山西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均注冊資本金不到800萬元，這對資金密集型的行業(yè)來說如同小孩做游戲，那么少的資本金只能在太原買三四畝地，更不用說搞開發(fā)了。對于目前還沒有形成品牌的本地開發(fā)商，知名房地產(chǎn)品牌的介入會吸引大部分消費(fèi)者的眼球；其次，中小開發(fā)商將被擠得沒有市場空間。據(jù)省建設(shè)廳相關(guān)專家分析，今年3月份以來，針對房地產(chǎn)行業(yè)等行業(yè)存在的局部過熱的情況，國家出臺了一系列措施進(jìn)行降溫，并對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（經(jīng)濟(jì)適用房除外）資本金提高了15個(gè)百分點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到了限制，由此淘汰了行業(yè)內(nèi)一批資質(zhì)較低、開發(fā)實(shí)力弱的企業(yè)，同時(shí)，也使全省的房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標(biāo)出現(xiàn)了合理的回落，這一現(xiàn)象表明，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控在房地產(chǎn)業(yè)的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。2004年一季度新開工房屋建筑面積減少18．6個(gè)百分點(diǎn)，其中新開工經(jīng)濟(jì)適用住房面積為6．05萬平方米，同比減少69．9個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟(jì)適用住房0．61億元，同比減少38．1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積為4．87萬平方米，同比減少40．7個(gè)百分點(diǎn)。今年4月，減少了金融機(jī)構(gòu)可貸資金，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例從20％提高到35％以上，以防房地產(chǎn)企業(yè)大量貸款有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。 我省房地產(chǎn)商大多屬于二三線的中小企業(yè)，實(shí)力較弱，資金騰挪余地較小，因此對央行的政策反應(yīng)比較強(qiáng)烈。 資金來源一：本地資金 一位資深房地產(chǎn)業(yè)媒體人士透露，在京津滬等地區(qū)的中高檔地產(chǎn)小區(qū)，有很多靠開小煤窯發(fā)財(cái)?shù)纳轿魅碎_著高檔轎車前來購房，這些煤炭富商出手闊綽，動輒百萬元甚至幾百萬元的房子，對當(dāng)?shù)赜绣X人來說也是難以企及的。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了提高山西房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，加強(qiáng)與省內(nèi)及國內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)的交流與合作，建立這樣一個(gè)平臺是可行的。 　　政策落實(shí)不順：據(jù)袁綸華介紹，無論是歐美發(fā)達(dá)國家，還是國內(nèi)發(fā)達(dá)城市，住宅開發(fā)都是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分，衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人均住房面積及其發(fā)展速度是很重要的一個(gè)標(biāo)志，各國政府在解決普通居民住宅方面都有各種優(yōu)惠政策。另外，太原市還有半年的農(nóng)用地禁止轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批的“冷凍期”，也限制了土地供應(yīng)。 四、原因分析 　　 城市房屋拆遷行為規(guī)范，成本增加，1日城改造步伐減緩?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)投資也受此影響，投資額遞減。房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。 　　 以整頓和規(guī)范市場秩序?yàn)槭侄?，營造良好房地產(chǎn)市場環(huán)境 　　一是要建立以銷售價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境為主要內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目法人招標(biāo)投標(biāo)制度，擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。一是以增量物業(yè)管理帶動存量物業(yè)管理，促進(jìn)存量物業(yè)與增量物業(yè)共同發(fā)展，提高物業(yè)管理覆蓋率。 　　 山西省十屆人大二次會議《政府工作報(bào)告》中提出：“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，增加中低價(jià)位商品房的供應(yīng)，建立廉租住房制度”、“新建中低價(jià)位、中小戶型住房450萬平方米，緩解中低收入家庭的住房困難”，指明了全省房地產(chǎn)工作方向和要求，為房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，創(chuàng)造了良好的機(jī)遇。規(guī)范房屋拆遷行為，有利于保護(hù)拆遷當(dāng)事人和相關(guān)人的合法權(quán)益，形成公平透明、競爭有序的房地產(chǎn)開發(fā)市場環(huán)境。多數(shù)人購房采用家庭積蓄資金和不足部分向親友借款的方式，貸款消費(fèi)、貸款購房的新型消費(fèi)理念尚未形成。受租賃市場日趨活躍的影響，投資，哇需求 (購房后用于出租)有所增力口。隨著拆遷行為的不斷規(guī)范，拆遷規(guī)模2004年比2003年會呈下降趨勢，預(yù)計(jì)拆遷戶數(shù)13072戶。30 / 30。因此，全年商品住房銷售量會維持在20％至30％的增幅，到2005年供給總量約為130至140萬平方米。但隨著拆遷程序的規(guī)范化、補(bǔ)償水平的合理化，拆遷的進(jìn)度會有所減緩，成本可能會有所力口大，帶來的住房需求有可能縮減，特別是今年將較為明顯。商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。清理整頓土地市場秩序，有利于發(fā)揮市場機(jī)制在土地資源配置中的作用，促進(jìn)建設(shè)用地的合理利用，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。2003年9月27日省第十屆人大常委會第6次會議審議通過了《山西省城市房屋拆遷條例》。三是大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)， 引入公平競爭、優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，提高物業(yè)管理服務(wù)整體水平。三是要本著優(yōu)化環(huán)境，搞活流通的原則，整頓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，規(guī)范中介服務(wù)。這樣減少了開發(fā)商資金來源渠道，降低了開發(fā)商的開發(fā)投資能力。央行121號文件調(diào)整了住房信貸政策，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，信用等級較高，沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這種制度的建立規(guī)范了拆遷行為， 由此增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金一次性投入量，致使開發(fā)商不愿開發(fā)涉及拆遷的建設(shè)項(xiàng)目舊城改造步伐減緩。這些政策極可能使地價(jià)繼續(xù)走高，從而加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本。各項(xiàng)優(yōu)惠政策落實(shí)不到位造成普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)成本大幅增加，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。今后每年都將不定期地舉辦這種論壇，為我省的房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)為省內(nèi)外、海內(nèi)外溝通、交流、引進(jìn)資金及各種先進(jìn)技術(shù)的平臺。一研究人士分析，按每個(gè)礦主年平均凈賺200萬元計(jì)算，如果每年有500個(gè)礦主攜款離開山西，每年就會直接帶走100億元的現(xiàn)金，這相當(dāng)于山西省國民經(jīng)濟(jì)2000多個(gè)億的二十分之一。由于我省房地產(chǎn)金融市場發(fā)展滯后，除銀行信貸外，沒有更多的金融工具，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部流程都有離不開信貸資金的支持。對一些開發(fā)資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)來說更是雪上加霜。購置土地面積比2002年凈增56．4萬平方米，同比增長17．8％，而完成開發(fā)土地面積比2002年減少37．73萬平方米，同比減少19．4％。據(jù)了解，目前開發(fā)商的項(xiàng)目資金中，自籌資金占到了近四成，貸款比例下降到了14％，％的平均水平低了近8個(gè)百分點(diǎn)。 三、當(dāng)前全省房地產(chǎn)市場發(fā)