山西某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究-免費(fèi)閱讀
【正文】 到2005年商品房需求量約為130至160萬平方米，加之二手房供應(yīng)的增長，供需將大體平衡。第一，土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺。供應(yīng)總量大體平衡。城鎮(zhèn)居民可支配收入排在全國倒數(shù)第6位。 城鎮(zhèn)居民的可支配收入在不斷增加 2003年，我省城鎮(zhèn)居民可支配收入為7005元，同比增長12．4％，城鎮(zhèn)居民可支配收入的快速增加，預(yù)示著我省人民生活水平的不斷改善，人們將擁有更多的資金來投入到改善住房條件上。 在以上采取的政策同時(shí)，政府會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)空；加快預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)；進(jìn)一步調(diào)動(dòng)居民住房消費(fèi)積極性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；加快研究防范投機(jī)性購房的政策措施，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。六是堅(jiān)持以德治業(yè)，建設(shè)誠信行業(yè)。 以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境 總量增長， 需求轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)方式變革和政策完善，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入持續(xù)健康發(fā)展的快車道，2004年要按照省委和省政，府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的總體部署，堅(jiān)持在發(fā)展中推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在結(jié)構(gòu)調(diào)整中保持持續(xù)健康發(fā)展。提高了企業(yè)貸款門檻。我省去年宣布暫停經(jīng)濟(jì)適用住房供地，致使開發(fā)商很難取得增量土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。上半年鋼材、水泥、玻璃等建材價(jià)格上漲，公路限制超載，提高用工工資標(biāo)準(zhǔn)使成本增加，將會(huì)造成開發(fā)企業(yè)的新一輪“洗牌”。 首先是地價(jià)可能上升。 管理體制不順：據(jù)介紹，目前山西省涉及到房地產(chǎn)管理的部門有計(jì)劃、房地產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、土地等部門?？陀^上形成的“外面進(jìn)不來，自己留不住”的被動(dòng)局面目前，對(duì)于這些社會(huì)上有大量資金聚集，已經(jīng)引起了山西省政府有關(guān)部門的注意，政府可能采取會(huì)一定的政策，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該采取一定的策略獲取這些本地的投資資金。另外，企業(yè)上市、資產(chǎn)證券化抵押、發(fā)行債券、基金、信托等也是獲取資金的重要方式。限制房貸政策的出臺(tái)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力加大，希望能通過多種渠道獲取房地產(chǎn)投資資金。 融資成為山西地產(chǎn)業(yè)當(dāng)務(wù)之急 去年6月，央行下發(fā)了121號(hào)文件，并出臺(tái)了新的土地政策，以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行房貸的監(jiān)管力度。價(jià)格上漲主要原因是由于辦公樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格較高帶動(dòng)所至，住宅價(jià)格漲幅在合理區(qū)間，與社會(huì)消費(fèi)品價(jià)格漲幅趨勢(shì)基本相同。 1～7月份，太原市房地產(chǎn)投資共計(jì)205407萬元，％，％。但由于太原房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊的一面，外來開發(fā)商能否服水土還是一個(gè)未知數(shù)，目前市場(chǎng)上最擔(dān)心的問題還是外來開發(fā)商的大量介入會(huì)導(dǎo)致太原土地價(jià)格大幅攀升，房價(jià)上漲，讓本來就買不起房的工薪階層更加買不起房。購房者對(duì)住宅的需求與現(xiàn)實(shí)供應(yīng)有很大差距，供應(yīng)與需求脫節(jié)。正是因?yàn)樘康禺a(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時(shí)代，還沒有真正的高端產(chǎn)品，因此就有很好的發(fā)展機(jī)遇，很多外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這一點(diǎn)。 近幾年來隨著國內(nèi)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，北京待發(fā)達(dá)城市土地資源的稀缺和漲價(jià)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始向二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而太原這樣的省會(huì)城市正是國內(nèi)大型開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)目標(biāo)。 從調(diào)查結(jié)果來看目前太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問題是住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡問題，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是房價(jià)過高，二是面積過大。存量房交易量下降，這是由于政策銜接等問題，形成個(gè)人小土地使用證的發(fā)放水平無法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數(shù)量的矛盾，嚴(yán)重影響了交易量。國際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，房價(jià)增長速度超過GDP增長速度的兩倍以上，就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。目前，全市商品房空置面積15．47萬平方米，空置一年以上（含一年）面積為7．46萬平方米，其中住宅空置3．61萬平方米，辦公樓空置3700平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置3．33萬平方米，其它用房空置1500平方米。其中，住宅10．7萬平方米，同比增長114％；商業(yè)營業(yè)用房2萬平方米，同比增長66．7％?！? 2003年“調(diào)控，規(guī)范，搞活；問題與發(fā)展同時(shí)存在。” 2004年“政策年，穩(wěn)中有升。新落成的各種房屋為省城的人們提供了多種選擇。 房價(jià)分析 今年上半年我省房地產(chǎn)價(jià)格增幅為全國第三，根據(jù)7月29日召開的上半年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)情況報(bào)道，上半年我省商品房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長率高于房地產(chǎn)投資增長率，商品房一級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢(shì)。目前太原市房價(jià)遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)。 拆遷分析 上半年，全市城區(qū)共批準(zhǔn)拆遷項(xiàng)目17個(gè)，核準(zhǔn)拆遷面積4．5萬平方米，同比下降82．7％，拆遷居民1399戶，拆遷總量大幅下降。太原市房地局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，上半年太原市的住宅平均價(jià)格已達(dá)到2900多元，遠(yuǎn)高于調(diào)查顯示的1800元以下的水平，導(dǎo)致工薪階層望房興嘆；開發(fā)商為吸引高收入階層買房，爭(zhēng)相蓋大房子，相應(yīng)提高了購房總價(jià)，適合工薪階層購買的面積在80平方米左右的中小戶型非常少，更是把一些急需購房的老百姓堵在房地產(chǎn)市場(chǎng)的門外。 和全國比較發(fā)達(dá)的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還比較落后，從供應(yīng)角度看，雖說這幾年太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，但沒有創(chuàng)新，房子好像是一個(gè)模子里刻出來似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒有一點(diǎn)兒個(gè)性。太原房地產(chǎn)目前還處于初級(jí)階段，市場(chǎng)沒有劃分，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，房子好賣，發(fā)展空間很大。如果太原有真正好的樓盤，完全可以吸引全省有錢人來太原置業(yè)，好房子不愁賣不出去。 外地房地產(chǎn)公司滲入太原房地產(chǎn)市場(chǎng)，最擔(dān)心的還是本地中小開發(fā)公司。增幅比去年同期回落了十幾個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模明顯下降。文件規(guī)定，貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。 1～7月份，太原市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位共433227萬元，％。但是，由于國情的不同、各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的不同，以及企業(yè)自身?xiàng)l件的限制，這些方式并不能真正應(yīng)用到房產(chǎn)融資中。 資金來源二：外地資金 建立融資平臺(tái)進(jìn)行招商引資，同外地發(fā)展較好的房地產(chǎn)行業(yè)建立合作關(guān)系，了解外資銀行新的金融產(chǎn)品。這些部門各自為政，各管一攤，缺乏強(qiáng)有力的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。 隨著國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性用地使用權(quán)及招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定時(shí)限的到來，太原市所有的經(jīng)營性用地都必須到土地市場(chǎng)公開拿地，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的方式必須是“公開出讓”。 房價(jià)上漲影響企業(yè)利潤的增長。 國家控制投資過快增長效應(yīng)。2003年元月1日實(shí)施的《山西省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，必須完成建筑物主體工程三分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期后方可。 以貫徹2002年22號(hào)和2003年重2號(hào)文件為重點(diǎn)，建立健全住房供應(yīng)體系 認(rèn)真貫徹22號(hào)和12號(hào)文件精神；針對(duì)目前存在的“三失控”現(xiàn)象，切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)的管理。 以貫徹落實(shí)《山西省城市房屋拆遷條例》為契機(jī)，進(jìn)一步規(guī)范城市房屋拆遷行為 城市房屋拆遷工作以《條例》實(shí)施為契機(jī)廠以規(guī)范城市房屋拆遷行為
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