山西某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究-全文預(yù)覽
【正文】 住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)成本大幅增加，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上。這些部門(mén)各自為政，各管一攤，缺乏強(qiáng)有力的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。今后每年都將不定期地舉辦這種論壇，為我省的房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)為省內(nèi)外、海內(nèi)外溝通、交流、引進(jìn)資金及各種先進(jìn)技術(shù)的平臺(tái)。 資金來(lái)源二：外地資金 建立融資平臺(tái)進(jìn)行招商引資，同外地發(fā)展較好的房地產(chǎn)行業(yè)建立合作關(guān)系，了解外資銀行新的金融產(chǎn)品。一研究人士分析，按每個(gè)礦主年平均凈賺200萬(wàn)元計(jì)算，如果每年有500個(gè)礦主攜款離開(kāi)山西，每年就會(huì)直接帶走100億元的現(xiàn)金，這相當(dāng)于山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)2000多個(gè)億的二十分之一。但是，由于國(guó)情的不同、各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的不同，以及企業(yè)自身?xiàng)l件的限制，這些方式并不能真正應(yīng)用到房產(chǎn)融資中。由于我省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展滯后，除銀行信貸外，沒(méi)有更多的金融工具，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部流程都有離不開(kāi)信貸資金的支持。 1～7月份，太原市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位共433227萬(wàn)元，％。對(duì)一些開(kāi)發(fā)資金少、過(guò)分依賴(lài)銀行貸款的企業(yè)來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。文件規(guī)定，貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。購(gòu)置土地面積比2002年凈增56．4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17．8％，而完成開(kāi)發(fā)土地面積比2002年減少37．73萬(wàn)平方米，同比減少19．4％。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模明顯下降。據(jù)了解，目前開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目資金中，自籌資金占到了近四成，貸款比例下降到了14％，％的平均水平低了近8個(gè)百分點(diǎn)。增幅比去年同期回落了十幾個(gè)百分點(diǎn)。 三、當(dāng)前全省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的突出問(wèn)題 我省房地產(chǎn)投資勢(shì)頭趨緩 根據(jù)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨中低價(jià)位住宅建設(shè)工作匯報(bào)會(huì)上了解到，在國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，目前全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯趨緩，增幅比去年同期回落19個(gè)百分點(diǎn)。 外地房地產(chǎn)公司滲入太原房地產(chǎn)市場(chǎng)，最擔(dān)心的還是本地中小開(kāi)發(fā)公司。外地有實(shí)力公司的介入，可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競(jìng)爭(zhēng)力。如果太原有真正好的樓盤(pán)，完全可以吸引全省有錢(qián)人來(lái)太原置業(yè)，好房子不愁賣(mài)不出去。山西擁有一大批有錢(qián)人，可這批人都到北京買(mǎi)房子去了。太原房地產(chǎn)目前還處于初級(jí)階段，市場(chǎng)沒(méi)有劃分，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，房子好賣(mài)，發(fā)展空間很大。功能性產(chǎn)品經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展后就應(yīng)該細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建筑產(chǎn)品過(guò)渡。 和全國(guó)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還比較落后，從供應(yīng)角度看，雖說(shuō)這幾年太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，但沒(méi)有創(chuàng)新，房子好像是一個(gè)模子里刻出來(lái)似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒(méi)有一點(diǎn)兒個(gè)性。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，晉中只是他們進(jìn)入太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的跳板，一旦機(jī)會(huì)成熟，他們隨時(shí)會(huì)進(jìn)入太原市。太原市房地局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，上半年太原市的住宅平均價(jià)格已達(dá)到2900多元，遠(yuǎn)高于調(diào)查顯示的1800元以下的水平，導(dǎo)致工薪階層望房興嘆；開(kāi)發(fā)商為吸引高收入階層買(mǎi)房，爭(zhēng)相蓋大房子，相應(yīng)提高了購(gòu)房總價(jià)，適合工薪階層購(gòu)買(mǎi)的面積在80平方米左右的中小戶型非常少，更是把一些急需購(gòu)房的老百姓堵在房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)外。經(jīng)過(guò)主辦單位整理、匯總、統(tǒng)計(jì)，本次調(diào)查共回收有效調(diào)查問(wèn)卷5164份，被調(diào)查者詳細(xì)地對(duì)調(diào)查表中各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真填寫(xiě)。 拆遷分析 上半年，全市城區(qū)共批準(zhǔn)拆遷項(xiàng)目17個(gè)，核準(zhǔn)拆遷面積4．5萬(wàn)平方米，同比下降82．7％，拆遷居民1399戶，拆遷總量大幅下降。其中住宅交易均價(jià)為每平方米1738元，同比增長(zhǎng)22．27％，每套存量住宅交易均價(jià)為21萬(wàn)元。目前太原市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，供銷(xiāo)均呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從11個(gè)市看，商品房售價(jià)最高的是太原市，為3244元/平方米，低于每平方米1000元的是陽(yáng)泉市與忻州市，分別為966元/平方米與924元/平方米。 房?jī)r(jià)分析 今年上半年我省房地產(chǎn)價(jià)格增幅為全國(guó)第三，根據(jù)7月29日召開(kāi)的上半年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)情況報(bào)道，上半年我省商品房銷(xiāo)售面積大于竣工面積、銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率高于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，商品房一級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢(shì)。其中，銷(xiāo)售住宅52．26萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67．79％，占總面積的72．51％；辦公樓銷(xiāo)售4．32萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售15．5萬(wàn)平方米。新落成的各種房屋為省城的人們提供了多種選擇。 （二）2004上半年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 供給分析 目前，太原市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有395家，房地產(chǎn)中介企業(yè)有141家?！? 2004年“政策年，穩(wěn)中有升。山西太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 本研究報(bào)告在分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析了山西太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2003年和2004上半年的運(yùn)行情況，并對(duì)存在的問(wèn)題和原因進(jìn)行了深層探究，初步預(yù)測(cè)了山西政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，認(rèn)為太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2004年下半年和2005年太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有引起房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的因素，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩?！? 2003年“調(diào)控，規(guī)范，搞活；問(wèn)題與發(fā)展同時(shí)存在。 二、山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 (一)2003年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 2003年山西房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行情況：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)；一級(jí)商品房市場(chǎng)需求增幅大于供給增幅；商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)增長(zhǎng) ；新建商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁擴(kuò)張。其中，住宅10．7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)114％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)66．7％。 銷(xiāo)售分析 上半年，全市新建商品房屋銷(xiāo)售面積為72．1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57．5％，商品房銷(xiāo)售總額為35．11億元。目前，全市商品房空置面積15．47萬(wàn)平方米，空置一年以上（含一年）面積為7．46萬(wàn)平方米，其中住宅空置3．61萬(wàn)平方米，辦公樓空置3700平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置3．33萬(wàn)平方米，其它用房空置1500平方米。到6月底，我省商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為1797元/平方米，％，比同期全國(guó)高16個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全國(guó)第3位，絕對(duì)額位居全國(guó)第20位，居中西部地區(qū)第9位。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度超過(guò)GDP增長(zhǎng)速度的兩倍以上，就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。 存量分析 上半年，太原市存量房交易價(jià)格為每平方米2013元，同比增長(zhǎng)27．07％。存量房交易量下降，這是由于政策銜接等問(wèn)題，形成個(gè)人小土地使用證的發(fā)放水平無(wú)法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數(shù)量的矛盾，嚴(yán)重影響了交易量。 消費(fèi)者分析 在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會(huì)上，主辦單位進(jìn)行了一次房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)問(wèn)卷調(diào)查，問(wèn)卷的調(diào)查項(xiàng)目分10大類(lèi)46個(gè)小項(xiàng)，涉及到購(gòu)房者的職業(yè)、年齡、家庭年收入、購(gòu)房用途、置業(yè)情況、購(gòu)房首選、購(gòu)房需求時(shí)間、欲購(gòu)房區(qū)域、承受價(jià)位及戶型要求等方方面面。 從調(diào)查結(jié)果來(lái)看目前太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題，主要體現(xiàn)
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