山西某區(qū)域房地產(chǎn)市場分析研究-全文預(yù)覽
【正文】 住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)成本大幅增加，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。這些部門各自為政，各管一攤，缺乏強(qiáng)有力的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。今后每年都將不定期地舉辦這種論壇，為我省的房地產(chǎn)企業(yè)提供一個為省內(nèi)外、海內(nèi)外溝通、交流、引進(jìn)資金及各種先進(jìn)技術(shù)的平臺。 資金來源二：外地資金 建立融資平臺進(jìn)行招商引資，同外地發(fā)展較好的房地產(chǎn)行業(yè)建立合作關(guān)系，了解外資銀行新的金融產(chǎn)品。一研究人士分析，按每個礦主年平均凈賺200萬元計(jì)算，如果每年有500個礦主攜款離開山西，每年就會直接帶走100億元的現(xiàn)金，這相當(dāng)于山西省國民經(jīng)濟(jì)2000多個億的二十分之一。但是，由于國情的不同、各地房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的不同，以及企業(yè)自身?xiàng)l件的限制，這些方式并不能真正應(yīng)用到房產(chǎn)融資中。由于我省房地產(chǎn)金融市場發(fā)展滯后，除銀行信貸外，沒有更多的金融工具，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部流程都有離不開信貸資金的支持。 1～7月份，太原市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位共433227萬元，％。對一些開發(fā)資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)來說更是雪上加霜。文件規(guī)定，貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。購置土地面積比2002年凈增56．4萬平方米，同比增長17．8％，而完成開發(fā)土地面積比2002年減少37．73萬平方米，同比減少19．4％。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模明顯下降。據(jù)了解，目前開發(fā)商的項(xiàng)目資金中，自籌資金占到了近四成，貸款比例下降到了14％，％的平均水平低了近8個百分點(diǎn)。增幅比去年同期回落了十幾個百分點(diǎn)。 三、當(dāng)前全省房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的突出問題 我省房地產(chǎn)投資勢頭趨緩 根據(jù)全省房地產(chǎn)市場分析暨中低價(jià)位住宅建設(shè)工作匯報(bào)會上了解到，在國家加大對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，目前全省房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯趨緩，增幅比去年同期回落19個百分點(diǎn)。 外地房地產(chǎn)公司滲入太原房地產(chǎn)市場，最擔(dān)心的還是本地中小開發(fā)公司。外地有實(shí)力公司的介入，可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競爭力。如果太原有真正好的樓盤，完全可以吸引全省有錢人來太原置業(yè)，好房子不愁賣不出去。山西擁有一大批有錢人，可這批人都到北京買房子去了。太原房地產(chǎn)目前還處于初級階段，市場沒有劃分，競爭不激烈，房子好賣，發(fā)展空間很大。功能性產(chǎn)品經(jīng)過一段時間的發(fā)展后就應(yīng)該細(xì)分市場，產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建筑產(chǎn)品過渡。 和全國比較發(fā)達(dá)的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場還比較落后，從供應(yīng)角度看，雖說這幾年太原市的房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，但沒有創(chuàng)新，房子好像是一個模子里刻出來似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒有一點(diǎn)兒個性。有業(yè)內(nèi)人士稱，晉中只是他們進(jìn)入太原房地產(chǎn)市場的跳板，一旦機(jī)會成熟，他們隨時會進(jìn)入太原市。太原市房地局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，上半年太原市的住宅平均價(jià)格已達(dá)到2900多元，遠(yuǎn)高于調(diào)查顯示的1800元以下的水平，導(dǎo)致工薪階層望房興嘆；開發(fā)商為吸引高收入階層買房，爭相蓋大房子，相應(yīng)提高了購房總價(jià)，適合工薪階層購買的面積在80平方米左右的中小戶型非常少，更是把一些急需購房的老百姓堵在房地產(chǎn)市場的門外。經(jīng)過主辦單位整理、匯總、統(tǒng)計(jì)，本次調(diào)查共回收有效調(diào)查問卷5164份，被調(diào)查者詳細(xì)地對調(diào)查表中各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真填寫。 拆遷分析 上半年，全市城區(qū)共批準(zhǔn)拆遷項(xiàng)目17個，核準(zhǔn)拆遷面積4．5萬平方米，同比下降82．7％，拆遷居民1399戶，拆遷總量大幅下降。其中住宅交易均價(jià)為每平方米1738元，同比增長22．27％，每套存量住宅交易均價(jià)為21萬元。目前太原市房價(jià)遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。從11個市看，商品房售價(jià)最高的是太原市，為3244元/平方米，低于每平方米1000元的是陽泉市與忻州市，分別為966元/平方米與924元/平方米。 房價(jià)分析 今年上半年我省房地產(chǎn)價(jià)格增幅為全國第三，根據(jù)7月29日召開的上半年全省房地產(chǎn)市場形勢分析會情況報(bào)道，上半年我省商品房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長率高于房地產(chǎn)投資增長率，商品房一級市場呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢。其中，銷售住宅52．26萬平方米，同比增長67．79％，占總面積的72．51％；辦公樓銷售4．32萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房銷售15．5萬平方米。新落成的各種房屋為省城的人們提供了多種選擇。 （二）2004上半年山西房地產(chǎn)市場分析 供給分析 目前，太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有395家，房地產(chǎn)中介企業(yè)有141家?！? 2004年“政策年，穩(wěn)中有升。山西太原市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告 本研究報(bào)告在分析全國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析了山西太原市房地產(chǎn)市場在2003年和2004上半年的運(yùn)行情況，并對存在的問題和原因進(jìn)行了深層探究，初步預(yù)測了山西政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，認(rèn)為太原市房地產(chǎn)市場在2004年下半年和2005年太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價(jià)暴漲或暴跌的因素，房價(jià)總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩?！? 2003年“調(diào)控，規(guī)范，搞活；問題與發(fā)展同時存在。 二、山西省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析 (一)2003年山西房地產(chǎn)市場基本情況 2003年山西房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行情況：房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長；一級商品房市場需求增幅大于供給增幅；商品房價(jià)格繼續(xù)增長 ；新建商品房購買對象以個人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開發(fā)投資強(qiáng)勁擴(kuò)張。其中，住宅10．7萬平方米，同比增長114％；商業(yè)營業(yè)用房2萬平方米，同比增長66．7％。 銷售分析 上半年，全市新建商品房屋銷售面積為72．1萬平方米，同比增長57．5％，商品房銷售總額為35．11億元。目前，全市商品房空置面積15．47萬平方米，空置一年以上（含一年）面積為7．46萬平方米，其中住宅空置3．61萬平方米，辦公樓空置3700平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置3．33萬平方米，其它用房空置1500平方米。到6月底，我省商品房平均銷售價(jià)格為1797元/平方米，％，比同期全國高16個百分點(diǎn)，增幅位居全國第3位，絕對額位居全國第20位，居中西部地區(qū)第9位。國際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，房價(jià)增長速度超過GDP增長速度的兩倍以上，就會產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。 存量分析 上半年，太原市存量房交易價(jià)格為每平方米2013元，同比增長27．07％。存量房交易量下降，這是由于政策銜接等問題，形成個人小土地使用證的發(fā)放水平無法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數(shù)量的矛盾，嚴(yán)重影響了交易量。 消費(fèi)者分析 在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會上，主辦單位進(jìn)行了一次房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)問卷調(diào)查，問卷的調(diào)查項(xiàng)目分10大類46個小項(xiàng)，涉及到購房者的職業(yè)、年齡、家庭年收入、購房用途、置業(yè)情況、購房首選、購房需求時間、欲購房區(qū)域、承受價(jià)位及戶型要求等方方面面。 從調(diào)查結(jié)果來看目前太原市房地產(chǎn)市場最大的問題是住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡問題，主要體現(xiàn)
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