山西某區(qū)域房地產(chǎn)市場分析研究(存儲版)
【正文】 ，維護各方主體權益為目標，認真貫徹《條例》的各項制度，做到辦事權限合法，辦事程序合法，依法做好拆遷工作，完善補償安置政策，堅決杜絕野蠻拆遷和惡意拆遷，切實推進城市房屋拆遷工作躍上一個新的臺階。 六、對2004下半年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測 (一)目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素 省委、省政府高度重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展 山西省委、省政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年，省人民政府下發(fā)了《關于加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問題的決定》；2003年，為貫徹落實《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神， 又及時下發(fā)了《山西省人民政府關于加強經(jīng)濟適用住房建設管理的通知》；2004年，為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需要，下發(fā)了《山西省人民政府關于建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度的通知》。 房地產(chǎn)市場供求環(huán)境的發(fā)展 從2003年及，2004年一季度房地產(chǎn)市場的供求情況和空置房屋面積的消化形勢來分析，房地產(chǎn)需求和供應基本持平，有些月份出現(xiàn)需求大于供應的情形，說明我省市場銷售旺盛，有著良好市場前景。居民可支配收入偏低，仍是制約我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一大因素。 據(jù)省城調(diào)隊調(diào)查，我省78．5％的城鎮(zhèn)居民通過房改擁有了自主產(chǎn)權的房屋， 即使按所有的房屋均為成套住房計算，我省城鎮(zhèn)戶均住房成套率僅為0．785，小于1，說明我省尚未解決最基本的家庭住房需求，仍處于以住房消費需求為主的住房短缺階段。大中城市土地供應矛盾尤為突出，隨著城市空間的縱向發(fā)展，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房價格的上升；第二，鋼筋等建材價格的上漲，也使得商品房價保持上升趨勢。因此，預測2004年下半年和2005年，太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價暴漲或暴跌的因素，房價總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。此外，隨著居民住房觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、梯次消費的觀念已基本形成；隨著太原城市化進程加速，城市人口的增加帶動住房消費需求的增加。 價格走勢分析 2004年的我省房價將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。但從近兩年的情況看，每年可建成城鎮(zhèn)住宅建筑面積800900Z平方米。 ②城鎮(zhèn)居民收入水平偏低 2003年全國城鎮(zhèn)居民可支配收入為8472元，同比增長．9％，高出我省1467元，25個百分點。初步形成了房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費的地方性法規(guī)框架體系，奠定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法制基礎。五是加強住宅共用部位和公共設施設備維修基金的管理監(jiān)督指導，確保維修基金的合理利用，維護業(yè)主的合法權益。五是認真貫徹落實《國務院辦公廳關于解決建設領域拖欠工程款問題的通知》(國辦發(fā)[2003]94號)精神，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款的問題進行徹底清理。 五、政府擬采取的政策措施 中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展其實還是有政府來主導的，在山西尤其如此，因此對政府已經(jīng)和將要出臺的政策要多加重視，根據(jù)山西政府的有關文件，可知今后全省房地產(chǎn)業(yè)工作的總體思路是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面貫徹十六大及十六屆三中全會精神，緊緊圍繞全面建設小康社會這一主題，認真落實國務院《通知》和省政府《決定》、《通知》精神，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，擴大住房消費，強化政策引導，創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境，整頓市場秩序，規(guī)范市場行為，培育合格主體，建設精品小區(qū)，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。國務院發(fā)出《關于堅決制止占用基本農(nóng)田進行植樹等行為的緊急通知》，強調(diào)實行最嚴格的耕地保護制度，確定了“五個不準”。 過去開發(fā)商習慣依靠建設施工單位墊支來搞開發(fā)項目，國家清欠力度的加大消弱了開發(fā)商對墊支的依賴，1～7月，％％。 因此，特別重視和政府各個部門的協(xié)調(diào)關系對太原市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展具有一定的決定性意義。房地產(chǎn)“梗阻”的主要原因是房地產(chǎn)管理的“三個不順”。 這么大的資金外流量，對于外省市是很好的資金來源，而對于我們的山西經(jīng)濟卻是不利的。 省房產(chǎn)咨詢中心的專業(yè)人士指出，我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道比較狹窄，主要是依靠銀行貸款。 據(jù)估算80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸，房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)都有與銀行有直接關系。 2004年一季度全省購置土地面積為45．51 平方米，同比增長16．7％，完成開發(fā)土地面積15．82 平方米，同比減少35．4％。到6月底，全省商品房銷售價格為1797元/平方米，同比增長了27％，比同期全國高16個百分點，增幅位居全國第3位。2003年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3至12月份逐月增幅分別為80．4％、85．8％、63．1％、53．8％、50．8％、49．9％、48．0％、48．3％、49．7％、41．3％，增幅趨緩。 目前山西的政府也認為，外來開發(fā)商的介入將有助于提高太原房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力，淘汰一批開發(fā)企業(yè)，對抑制房價上漲，制止開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、欺詐銷售，提升產(chǎn)品檔次都有很大的促進作用。與此同時，太原有些樓盤銷售情況不好，還有許多空置房，這是為什么？許多專家認為原因還在開發(fā)商身上，產(chǎn)品太單一，商品房的個性沒有充分體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)市場既要有滿足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿足高收入階層的帶有體驗價值和文化品位的產(chǎn)品，這樣的房子絕不是簡單的水泥和鋼筋，也不是開發(fā)商種幾棵樹、植一塊草坪、造一處景觀。預計，一兩年之內(nèi)，外地開發(fā)商將一窩蜂涌進太原，本地開發(fā)商面臨生死考驗。 此次調(diào)查問卷發(fā)放數(shù)量大，調(diào)查內(nèi)容豐富，涵蓋了購房者購房需求的方方面面，具有相當?shù)拇硇?，反映的情況與太原市目前房地產(chǎn)市場的實際情況相吻合，為太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了方向，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的參考價值。從交易情況來看，上半年存量房交易總額為3．9億元，其中住宅7460萬元；存量房交易量為454套，交易面積19萬平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面積4．69萬平方米，同比降低243．18％，其中房改房、經(jīng)濟適用房交易186套，同比降低157．88％。相對于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為4620元，同比增長13．3％，新建商品住宅的價格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國商品住宅價格漲幅。 同時，由于高層、大戶型房屋供應量過大，土地價格較高導致房價居高不下等原因，形成了一定數(shù)量的商品房空置。新建商品房房屋竣工面積12．7萬平方米，同比增長49％。 一、中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢 2002年“快速增長，供求兩旺，形勢大好，問題不少?！? 2005年“重新洗牌，品牌競爭、資本競爭。 然而，在供應結構中卻有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價位、高檔住房在市場供應中所占比例較高，而中低價位，普通商品房與經(jīng)濟適用房比例偏小，但市場需求總量卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供應總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應不足，但需求量很大。商品房銷售價格在成本增加和市場需求較旺的拉動下呈明顯上漲趨勢。 然而，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市80％的購房者承受價位為每平方米1800元以下，而商品住房供應中每平方
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