山西某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究(存儲(chǔ)版)
【正文】 ，維護(hù)各方主體權(quán)益為目標(biāo)，認(rèn)真貫徹《條例》的各項(xiàng)制度，做到辦事權(quán)限合法，辦事程序合法，依法做好拆遷工作，完善補(bǔ)償安置政策，堅(jiān)決杜絕野蠻拆遷和惡意拆遷，切實(shí)推進(jìn)城市房屋拆遷工作躍上一個(gè)新的臺(tái)階。 六、對(duì)2004下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) (一)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利因素 省委、省政府高度重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展 山西省委、省政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年，省人民政府下發(fā)了《關(guān)于加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問(wèn)題的決定》；2003年，為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神， 又及時(shí)下發(fā)了《山西省人民政府關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理的通知》；2004年，為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需要，下發(fā)了《山西省人民政府關(guān)于建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度的通知》。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境的發(fā)展 從2003年及，2004年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況和空置房屋面積的消化形勢(shì)來(lái)分析，房地產(chǎn)需求和供應(yīng)基本持平，有些月份出現(xiàn)需求大于供應(yīng)的情形，說(shuō)明我省市場(chǎng)銷(xiāo)售旺盛，有著良好市場(chǎng)前景。居民可支配收入偏低，仍是制約我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一大因素。 據(jù)省城調(diào)隊(duì)調(diào)查，我省78．5％的城鎮(zhèn)居民通過(guò)房改擁有了自主產(chǎn)權(quán)的房屋， 即使按所有的房屋均為成套住房計(jì)算，我省城鎮(zhèn)戶(hù)均住房成套率僅為0．785，小于1，說(shuō)明我省尚未解決最基本的家庭住房需求，仍處于以住房消費(fèi)需求為主的住房短缺階段。大中城市土地供應(yīng)矛盾尤為突出，隨著城市空間的縱向發(fā)展，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房?jī)r(jià)格的上升；第二，鋼筋等建材價(jià)格的上漲，也使得商品房?jī)r(jià)保持上升趨勢(shì)。因此，預(yù)測(cè)2004年下半年和2005年，太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有引起房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的因素，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。此外，隨著居民住房觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、梯次消費(fèi)的觀念已基本形成；隨著太原城市化進(jìn)程加速，城市人口的增加帶動(dòng)住房消費(fèi)需求的增加。 價(jià)格走勢(shì)分析 2004年的我省房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。但從近兩年的情況看，每年可建成城鎮(zhèn)住宅建筑面積800900Z平方米。 ?、诔擎?zhèn)居民收入水平偏低 2003年全國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入為8472元，同比增長(zhǎng)．9％，高出我省1467元，25個(gè)百分點(diǎn)。初步形成了房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的地方性法規(guī)框架體系，奠定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法制基礎(chǔ)。五是加強(qiáng)住宅共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維修基金的管理監(jiān)督指導(dǎo)，確保維修基金的合理利用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。五是認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問(wèn)題的通知》(國(guó)辦發(fā)[2003]94號(hào))精神，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠工程款的問(wèn)題進(jìn)行徹底清理。 五、政府?dāng)M采取的政策措施 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展其實(shí)還是有政府來(lái)主導(dǎo)的，在山西尤其如此，因此對(duì)政府已經(jīng)和將要出臺(tái)的政策要多加重視，根據(jù)山西政府的有關(guān)文件，可知今后全省房地產(chǎn)業(yè)工作的總體思路是：以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹十六大及十六屆三中全會(huì)精神，緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)這一主題，認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院《通知》和省政府《決定》、《通知》精神，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大住房消費(fèi)，強(qiáng)化政策引導(dǎo)，創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境，整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，培育合格主體，建設(shè)精品小區(qū)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決制止占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹(shù)等行為的緊急通知》，強(qiáng)調(diào)實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，確定了“五個(gè)不準(zhǔn)”。 過(guò)去開(kāi)發(fā)商習(xí)慣依靠建設(shè)施工單位墊支來(lái)搞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家清欠力度的加大消弱了開(kāi)發(fā)商對(duì)墊支的依賴(lài)，1～7月，％％。 因此，特別重視和政府各個(gè)部門(mén)的協(xié)調(diào)關(guān)系對(duì)太原市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展具有一定的決定性意義。房地產(chǎn)“梗阻”的主要原因是房地產(chǎn)管理的“三個(gè)不順”。 這么大的資金外流量，對(duì)于外省市是很好的資金來(lái)源，而對(duì)于我們的山西經(jīng)濟(jì)卻是不利的。 省房產(chǎn)咨詢(xún)中心的專(zhuān)業(yè)人士指出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道比較狹窄，主要是依靠銀行貸款。 據(jù)估算80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有與銀行有直接關(guān)系。 2004年一季度全省購(gòu)置土地面積為45．51 平方米，同比增長(zhǎng)16．7％，完成開(kāi)發(fā)土地面積15．82 平方米，同比減少35．4％。到6月底，全省商品房銷(xiāo)售價(jià)格為1797元/平方米，同比增長(zhǎng)了27％，比同期全國(guó)高16個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全國(guó)第3位。2003年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3至12月份逐月增幅分別為80．4％、85．8％、63．1％、53．8％、50．8％、49．9％、48．0％、48．3％、49．7％、41．3％，增幅趨緩。 目前山西的政府也認(rèn)為，外來(lái)開(kāi)發(fā)商的介入將有助于提高太原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力，淘汰一批開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲，制止開(kāi)發(fā)商違規(guī)開(kāi)發(fā)、欺詐銷(xiāo)售，提升產(chǎn)品檔次都有很大的促進(jìn)作用。與此同時(shí)，太原有些樓盤(pán)銷(xiāo)售情況不好，還有許多空置房，這是為什么？許多專(zhuān)家認(rèn)為原因還在開(kāi)發(fā)商身上，產(chǎn)品太單一，商品房的個(gè)性沒(méi)有充分體現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)既要有滿(mǎn)足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿(mǎn)足高收入階層的帶有體驗(yàn)價(jià)值和文化品位的產(chǎn)品，這樣的房子絕不是簡(jiǎn)單的水泥和鋼筋，也不是開(kāi)發(fā)商種幾棵樹(shù)、植一塊草坪、造一處景觀。預(yù)計(jì)，一兩年之內(nèi)，外地開(kāi)發(fā)商將一窩蜂涌進(jìn)太原，本地開(kāi)發(fā)商面臨生死考驗(yàn)。 此次調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放數(shù)量大，調(diào)查內(nèi)容豐富，涵蓋了購(gòu)房者購(gòu)房需求的方方面面，具有相當(dāng)?shù)拇硇?，反映的情況與太原市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況相吻合，為太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了方向，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有一定的參考價(jià)值。從交易情況來(lái)看，上半年存量房交易總額為3．9億元，其中住宅7460萬(wàn)元；存量房交易量為454套，交易面積19萬(wàn)平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面積4．69萬(wàn)平方米，同比降低243．18％，其中房改房、經(jīng)濟(jì)適用房交易186套，同比降低157．88％。相對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為4620元，同比增長(zhǎng)13．3％，新建商品住宅的價(jià)格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國(guó)商品住宅價(jià)格漲幅。 同時(shí)，由于高層、大戶(hù)型房屋供應(yīng)量過(guò)大，土地價(jià)格較高導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下等原因，形成了一定數(shù)量的商品房空置。新建商品房房屋竣工面積12．7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49％。 一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體態(tài)勢(shì) 2002年“快速增長(zhǎng)，供求兩旺，形勢(shì)大好，問(wèn)題不少?！? 2005年“重新洗牌，品牌競(jìng)爭(zhēng)、資本競(jìng)爭(zhēng)。 然而，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中卻有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價(jià)位、高檔住房在市場(chǎng)供應(yīng)中所占比例較高，而中低價(jià)位，普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例偏小，但市場(chǎng)需求總量卻較高；二是大戶(hù)型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大，而中、小戶(hù)型和中、小面積住房供應(yīng)不足，但需求量很大。商品房銷(xiāo)售價(jià)格在成本增加和市場(chǎng)需求較旺的拉動(dòng)下呈明顯上漲趨勢(shì)。 然而，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市80％的購(gòu)房者承受價(jià)位為每平方米1800元以下，而商品住房供應(yīng)中每平方
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