【正文】 2 四房二廳二衛(wèi) 185 m2 藍(lán)天廣場(chǎng)靖隆園 二房一廳 80、 90 m2 m2 10 m2 三房一廳 100 m2 四房二廳 1 140 m2 躍層 15 270 m2 碧海樓海云軒 三房二廳二衛(wèi) 11 12 13 142 m2 11 1213142m2 132m2 四房二廳二衛(wèi) 17 190 m2 依海嘉園 一房一廳一衛(wèi) 83m2 103——130 m2 二房一廳一衛(wèi) 103―― 108 m2 二房一廳一衛(wèi) 110130 m2 三房二廳一衛(wèi) 躍層 250 m2 ? 高區(qū)各樓盤戶型一覽表 樓盤名稱 戶型 面積 主力戶型 暢銷戶型 新浪嶼花園 三房一廳一衛(wèi) 100 m2 100 m2 100 m2 三房二廳一衛(wèi) 163 m2 三房二廳二衛(wèi) 194 m2 林語山莊 二房一廳 70 m2 80、 90 m2 70、 80 m2 三房一廳一衛(wèi) 90 m2 三房二廳二衛(wèi) 120 m2 三房二廳二衛(wèi) 130 m2 金城花園 二房二廳一衛(wèi) 81―― 97 m2 90―― 144 m2 11 136 m2 三房二廳一衛(wèi) 119―― 121 m2 三房二廳二衛(wèi) 12 13 144 m2 四房二廳二衛(wèi) 159 m2 青青小城 三室兩廳兩衛(wèi) 130 m2 121 m130 m140 m2160 m2；80 m2300 m2 三室兩廳一衛(wèi) 121 m2 四室兩廳兩衛(wèi) 140 m2166 m2 ? 威海高區(qū)各樓盤住宅戶型比例分配見下圖： 數(shù)量3%20%54%17%6%1房2房3房4房4 房以上? 從上圖可以看出，目前威海市場(chǎng)所推戶型中三房戶型占有份額最大（具體情況見上圖表），占總體市場(chǎng)份額的 54％，各樓盤都以三房為主力戶型。相對(duì)于兩個(gè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)火爆開發(fā)的場(chǎng)面， 2023年市中心地帶的地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)較少，主要是因?yàn)橹行膮^(qū)可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備資源較少，綜合開發(fā)成本較高。 ? 市區(qū)各樓盤規(guī)模一覽表 樓盤名稱 戶型 面積 主力戶型 暢銷戶型 紫陽山莊 二房一廳 78— 93 m2 7 8 911 138m2 80、 100 m2 三房一廳 89―― 101 m2 三房二廳 116―― 138 m2 威建新村 二房二廳一衛(wèi) 84m2 100― 119m2 88 m2 三房二廳一衛(wèi) 9 109m2 三房二廳二衛(wèi) 127 m2 尚城國(guó)際 一房一廚一衛(wèi) 36―― 40 m2 120m2 120―― 180m2 一 /二房一廳一衛(wèi) 70― 80 m2 二房二廳一衛(wèi) 104— 106 m2 三房二廳二衛(wèi) 132 m2 水岸明居 二房二廳一衛(wèi) 106 m2 130―― 150 m2 三房二廳二衛(wèi) 130－ 150 m2 復(fù)式 180— 220m2 市區(qū)各樓盤規(guī)模一覽表 （ 1） ? 市區(qū)各樓盤規(guī)模一覽表 樓盤名稱 戶型 面積 主力戶型 暢銷戶型 海燕新村 9 100m2 129— 148 m2 135— 137 m2 124— 148 m2 15 16 215 m2 抱?；▓@ 三房二廳二衛(wèi) 193 m2 19 215m2 四房二廳二衛(wèi) 216 m2 三房二廳二衛(wèi) 178 m2 華新園 三房二廳二衛(wèi) 138m2 13 225m2 1150m2 三房二廳二衛(wèi) 154m2 五房二廳二衛(wèi) 225 m2 怡心苑 三室一廳一衛(wèi) 8 100 m2 m2 四室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 陽光地帶 二房二廳二衛(wèi) 平層 m2 錯(cuò)層 m2 三房二廳二衛(wèi) m2 三房二廳三衛(wèi) m2 三房三廳二衛(wèi) m2 市區(qū)各樓盤規(guī)模一覽表（表 2） ? 威海市區(qū)樓盤住宅戶型比例分配見下圖： 數(shù)量9%22%51%9%9%1房2房3房4房4房以上? 從上面的數(shù)據(jù)可以看出，目前威海市區(qū)的樓盤受地塊的限制，規(guī)模都不是很大，為了更大化的獲取經(jīng)濟(jì)利益，在合理利用規(guī)劃控制范圍內(nèi)，市區(qū)物業(yè)的建筑形態(tài)多以小高層為主，根據(jù)各樓盤的銷售情況來看，小高層和高層建筑正逐步為市場(chǎng)和消費(fèi)者所接受。人的四周充滿真正而高貴的財(cái)富 — 身體與心靈的財(cái)富。 2023年 3月 13日星期一 4時(shí) 30分 0秒 ? 世上并沒有用來鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。 2023年 3月 13日星期一 ? 多掙錢的方法只有兩個(gè)：不是多賣，就是降低管理費(fèi)。 ? 人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長(zhǎng)。顧客真正購買的不是商品，而是解決問題的辦法。道家講‘清虛’，佛家講空，空到極點(diǎn)，清虛到極點(diǎn)，這時(shí)候的智慧自然高遠(yuǎn)，反應(yīng)也就靈敏。 16:30:0016:30:0016:30Monday, March 13, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 16:30:0016:30:0016:303/13/2023 4:30:00 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 4時(shí) 30分 0秒 下午 4時(shí) 30分 16:30: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 4時(shí) 30分 :30March 13, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :30:0016:30:00March 13, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 4時(shí) 30分 :30March 13, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 4時(shí) 30分 0秒 下午 4時(shí) 30分 16:30: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 16:30:0016:30:0016:303/13/2023 4:30:00 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 ? 時(shí)間和結(jié)構(gòu)。 : ? 選擇 ?選擇這個(gè)詞對(duì)我來說太奢侈了。 ? 溝通是管理的濃縮。不信任他，就不要用他。 16:3016:30: ? 經(jīng)營(yíng)管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)。 ? 每項(xiàng)事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會(huì)獲取不同尋常的成功。 ? 紫陽山莊屬于威海安馨苑整體改造的一部分，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以水景為主，但價(jià)格高于同片區(qū)其他項(xiàng)目，且基本屬于期樓銷售，受到神道口片區(qū)其他物業(yè)的“圍攻”，像王府家園二期、金鑫花園、鳳凰城基本區(qū)位一致，享受相同的配套，但一方面這些樓盤有現(xiàn)樓（準(zhǔn)現(xiàn)樓）優(yōu)勢(shì)，另一方面價(jià)格也略迪，因此紫陽山莊總體銷售情況不是特別理想。所以在項(xiàng)目開發(fā)的前期，必須考慮到市場(chǎng)的購買能力。 ? 高區(qū)代表性樓盤銷售狀況表98%40%10%98%95%70%98%0%20%40%60%80%100%120%金城花園 青青小城 富豪城 鳳凰城 春山華居 海云軒 林語山莊高區(qū)代表性樓盤銷售狀況表? 調(diào)查資料顯示：高區(qū)主要在售樓盤中，一部分中高檔樓盤，由于入市時(shí)間較早、定價(jià)策略得當(dāng)、產(chǎn)品打造精致，性價(jià)比相對(duì)合理因而基本清盤，如金城花園、鳳凰城、林語山莊、春山華居等基本是預(yù)售階段便銷售一空，上述三項(xiàng)目目前主體完工，均忙于道路硬化與小區(qū)綠化，屬本年度高區(qū)典型成功案例代表；另一部分樓盤如青青小城目前工程尚處打樁期，且定價(jià)不低；但由于發(fā)展商著力宣傳、注重形象包裝，因而認(rèn)購期間便戰(zhàn)績(jī)不俗，目前認(rèn)購率達(dá) 40%。如國(guó)際海景城、金海岸富豪城、藍(lán)天廣場(chǎng)海云軒處在文化路、沈陽路黃金位置，受城市土地規(guī)劃限制，近 2年周圍樓盤均以高層、小高層為主，價(jià)格從 3400元 /M2到 6800元 /M2， 差異較大。金城花園剛推出的一期 04年新年尹始便以 2280元每平方米的基價(jià)入市， 2個(gè)月后基價(jià)躍漲 2680仍保持著勁銷的勢(shì)頭，現(xiàn)銷售已基本完畢，是高區(qū)中低檔最具代表性的樓盤之一；靖隆園、鳳凰城、春山華居這幾個(gè)大盤的第一期都已經(jīng)以 3000左右的均價(jià)在較短的時(shí)間內(nèi)銷售告罄，很多客戶和銷售人員一起等待下一期樓盤的推出。 ? ※ 營(yíng)銷手段及廣告宣傳到位 春天花園的營(yíng)銷一期主要采取 VIP內(nèi)部認(rèn)購的方式，在項(xiàng)目期樓階段，建立了非常新穎、氣派的售樓處，有效增強(qiáng)了現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，同時(shí)結(jié)合工程進(jìn)度和節(jié)日適時(shí)舉行各種促銷優(yōu)惠活動(dòng)，刺激消費(fèi)者購買欲望；在宣傳上，根據(jù)項(xiàng)目的不同營(yíng)銷階段和銷售重點(diǎn)，有針對(duì)性的進(jìn)行全方位的廣告宣傳，報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體、戶外輪番“轟炸”，使得項(xiàng)目深入人心。目前威海經(jīng)區(qū)的樓盤已形成了規(guī)模開發(fā)，相對(duì)高區(qū)藍(lán)天廣場(chǎng)被幾家發(fā)展商“瓜分”的局面不同的是，經(jīng)區(qū)的樓盤雖然“各自為政”，但總體建筑風(fēng)格卻基本保持一致，項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)素也基本處于同一檔次，反而形成了良好的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，共同支撐起經(jīng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。以春天花園為例， 2023年新年尹始便以不足 3000元 /㎡的基價(jià)入市，現(xiàn)在躍漲 3600元 /㎡以上仍保持著勁銷的勢(shì)頭，是經(jīng)區(qū)最具代表性的樓盤之一；而望海園 富華城憑借較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和景觀資源，以 3200元 /㎡左右的均價(jià)入市，取得了近 90%的銷售率；海源麗都憑借海源電業(yè)集團(tuán)的雄厚實(shí)力，在打造好產(chǎn)品的同時(shí)，采取直接的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略，在正式發(fā)售后不久就取得了令人滿意的銷售業(yè)績(jī)。發(fā)展商將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的“比拼階段”：比創(chuàng)意、比技術(shù)含量、比產(chǎn)品新穎性。成本控制得越好，性價(jià)比越高的產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。 土地價(jià)格一路飚升 威海市土地儲(chǔ)備制度出臺(tái)以后，住宅用地和商業(yè)用地的價(jià)格一路走高，市區(qū)職專項(xiàng)目 （ 51639平方米）的土地成交價(jià)格為108676000元，每畝平均地價(jià)近 145萬元。 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)開發(fā)能力不高 ， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng) ， 資產(chǎn)規(guī)模不大 ， 財(cái)務(wù)狀況不容樂觀 ， 隨著市場(chǎng)的規(guī)范 ， 這些企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)越來越小 ， 面臨淘汰出局的危險(xiǎn)越來越大 。 ? 集資建房和集中采購項(xiàng)目大增 ， 為房市增添了新的活力 受威海房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)和職工要求改善居住環(huán)境等因素的影響 ， 許多單位采取措施解決職工住房問題 。城區(qū)沿海一帶全部建成公園等景觀精品，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 39． 1％，人均占有公共綠地 16． 5平方米，形成了“山在海中，城在山中，樓在林中，人在綠中”的城市特點(diǎn)。良好的居住環(huán)境和持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為威海房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。 房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)威海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè) 。居民的消費(fèi)心理也逐步成熟，能根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)條件、生活習(xí)慣、對(duì)未來發(fā)展的預(yù)測(cè)等理性的選擇適合自己需要的樓房。 可開發(fā)土地資源的稀缺和房市的升溫 ， 導(dǎo)致土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升 按威海城市總體規(guī)劃要求， 2023年城市人口要達(dá)到 100萬，較2023年增長(zhǎng)近一倍，現(xiàn)有的土地存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人口增長(zhǎng)的需要，可開發(fā)城市土地成為稀缺資源。 ? 居民