山西某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究-文庫吧在線文庫
【正文】 米2500元以上的占85％以上。造成拆遷總量下降的宏觀因素是：央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺(tái)后，開發(fā)商融資渠道有限、資金不足，加之舊城改造優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)舊城區(qū)改造的積極性，舊城改造項(xiàng)目啟動(dòng)乏力。這個(gè)調(diào)查結(jié)果和太原市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給情況比較吻合。太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時(shí)代，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求。太原的開發(fā)商，房子好賣，基本上沒有什么大的競(jìng)爭(zhēng)，不用作秀，廣告做的很少。 正因?yàn)橐陨蟽纱笤?，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入山西太原，山西的房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌，太原市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)300余家，但真正成規(guī)模的幾乎沒有。首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的品牌效應(yīng)上。同時(shí)，同比下降了近10個(gè)百分點(diǎn)。 全年房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃總投資減少11．3個(gè)百分點(diǎn)。并對(duì)貸款企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、管理水平有了更高的要求，規(guī)定自有資金必須達(dá)到30％和封頂才能按揭的要求。當(dāng)前，企業(yè)找地皮、尋資金成了工作的重心，這決定著其有無資格參加后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)使資金實(shí)力和籌資能力弱小的小企業(yè)遭遇“滅頂之災(zāi)”。就我省的現(xiàn)狀而言，房產(chǎn)商不能惟一指望銀行信貸，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，積極尋求多元化的金融工具，最終把“121號(hào)文件”演化成市場(chǎng)創(chuàng)新的動(dòng)力。但是他們與外地企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)都有遇到一個(gè)難題：缺少適合溝通的平臺(tái)。 管理程序不順：由于管理體制的不順導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)管理程序不順，沒有形成計(jì)劃、規(guī)劃、土地供應(yīng)、開發(fā)的有序管理過程。其次，國家有關(guān)房屋拆遷一系列政策和實(shí)施規(guī)程的相繼出臺(tái)，對(duì)慣于通過土地劃撥或強(qiáng)行拆遷獲得低成本土地的房地產(chǎn)企業(yè)來講無疑是“釜底抽薪”。 1～7月份，％，這樣會(huì)抑制居民的住房消費(fèi)，加之信貸收緊，以投資為目的的購房需求受到限制，將影響開發(fā)企業(yè)的收入及利潤(rùn)增長(zhǎng)，進(jìn)而影響開發(fā)企業(yè)運(yùn)營資金的周轉(zhuǎn)。溫家寶總理在今年4月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出“要進(jìn)一步采取有力措施，有效遏制投資過快增長(zhǎng)勢(shì)頭，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，防止經(jīng)濟(jì)大起大落。 清理農(nóng)民工工資和工程拖欠款。要根據(jù)市場(chǎng)需求情況，加快中低價(jià)位、中小戶型住宅建設(shè)，建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。 以培育新型產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，加快物業(yè)管理業(yè)的規(guī)范發(fā)展 要把物業(yè)管理作為新型產(chǎn)業(yè)加以培育， 以“擴(kuò)面提質(zhì)”為中心，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量和水平。這些政策為促進(jìn)我省的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步中的支柱作用，創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。 宏觀政策影響 當(dāng)前，規(guī)范城市房屋拆遷行為、清理拖欠工程款、整頓土地市場(chǎng)等重大舉措的推進(jìn)，總體上也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 ③消費(fèi)觀念亟待轉(zhuǎn)變 受“無債一身輕”的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，居民的消費(fèi)方式仍是“量入為出，略有節(jié)余”，購物總是攢足了錢再買。 目前，居民住房消費(fèi)的升級(jí)換代需求、外來人員購房總體上呈加速增長(zhǎng)趨勢(shì)。 拆遷規(guī)模預(yù)測(cè) 與《山西省城市房屋拆遷條例》相配套的《山西省城市房屋拆遷評(píng)估辦法》和《山西省城市房屋拆遷搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助和經(jīng)營性用房停產(chǎn)，停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》即將由省人民政府頒布實(shí)施。隨著外地大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，太原市的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來越激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)、資本競(jìng)爭(zhēng)將是太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主題。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前太原市人均GDP為15206元、恩格爾系數(shù)為32．2％、人均住房建筑面積為22平方米，這3項(xiàng)指標(biāo)同房地產(chǎn)快速發(fā)展的要求相吻合。因此，預(yù)計(jì)總體上2004下半年住房需求總量仍將保持增長(zhǎng)。從住宅供應(yīng)需求來看，要達(dá)到“十五”末全省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積25平方米的：目標(biāo)，每年全省需建成城鎮(zhèn)住宅1000萬平方米，人均每年增加1平方米。 (二)存在的不利因素 ①經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后 2003年GDP總量為2445．6億元，僅占同期全國總量11．67萬億元的2．09％，我省的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱?！渡轿魇∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》已列 2004年地方性法規(guī)的立法計(jì)劃，4月13日已經(jīng)省人民政府常務(wù)會(huì)議審查通過，即將報(bào)送省人大常委會(huì)依法履行 立法程序。四是以創(chuàng)示范項(xiàng)目為手段，提升服務(wù)品質(zhì)。四是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，堅(jiān)決打擊開發(fā)經(jīng)營中出現(xiàn)的違法違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、面積缺斤短兩、虛，假廣告等行為。 另外，我省經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，底子薄，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不夠活躍，人們的住房消費(fèi)觀念相對(duì)落后等因素，也是造成房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩的重要原因。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目。 國家對(duì)土地政策進(jìn)行調(diào)整。 清欠力度加大、用工工資提高、原材料價(jià)格的上漲使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)加重。政策落實(shí)不順挫傷了開發(fā)商的積極性，導(dǎo)致山西省普通住宅價(jià)格增長(zhǎng)過快，開發(fā)速度緩慢。 房地產(chǎn)管理上的“三個(gè)不順” 近年來，山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與市場(chǎng)需求不相吻合。 一些礦主說出了他們外遷的原因，我省的投資環(huán)境比較差，政府職能部門權(quán)力意識(shí)濃厚、服務(wù)意識(shí)淡薄，轉(zhuǎn)變職能僅僅停留于表面，缺乏實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，無論從軟硬環(huán)境上都無法與沿海城市及其它大城市相比。這樣一來，可能造成資金鏈斷裂，致使已開工項(xiàng)目不能按時(shí)竣工，新項(xiàng)目不能接手，使開發(fā)商陷入困境。今年“五一”前，央行又下發(fā)通知，在“五一”之后，進(jìn)一步嚴(yán)格控制房貸項(xiàng)目。 完成開發(fā)土地面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 由于整體的供應(yīng)量趨少，而市場(chǎng)需求旺盛，全省商品房一級(jí)市場(chǎng)銷售良好，銷售面積為平方米，同比增長(zhǎng)了8成左右；與此相呼應(yīng)，商品房一級(jí)市場(chǎng)銷售價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。 全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回落。同時(shí)也有利于成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)，還可以帶來新的開發(fā)理念和開發(fā)模式，這對(duì)太原房地產(chǎn)行業(yè)將是一個(gè)很大的提升。山西人在北京買房子出手大方是出了名的，背著整麻袋錢買房。也就是說，房子要具有兩個(gè)功能：商品性和文化性。 北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全表示，他想拿到一塊500～1000畝的土地在太原開發(fā)房地產(chǎn)。 根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，目前太原市80％的購房者年齡在40歲以下；高達(dá)75％的購房者家庭年收入在3萬元以下；在一年內(nèi)有購房愿望的家庭占總數(shù)的65％；79％的家庭能夠承受的商品房?jī)r(jià)位在每平方米1800元以下；求購戶型為二室一廳的購房者占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的41％，短期內(nèi)購房意愿強(qiáng)烈。盡管存量住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過新建商品住房，但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢(shì)，市場(chǎng)潛力很大。 上半年，太原市新建商品房銷售均價(jià)為每平方米4872元，同比增長(zhǎng)8．62％，其中住宅均價(jià)每平方米2948元，同比增長(zhǎng)4．6％，每套商品住宅銷售均價(jià)為40萬元。 從購房者組成來看，外地居民購買商品房占18％、本地農(nóng)村人口購房占17％、本地居民占65％。今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成16．5億元，同比增長(zhǎng)46．9％，占全市固定資產(chǎn)投資總額的14％。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，品牌競(jìng)爭(zhēng)和資本競(jìng)爭(zhēng)將主導(dǎo)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)。” 注：以上均有具體分析資料。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前根據(jù)太
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