房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(1)-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 征購(gòu)、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場(chǎng)的內(nèi)容。 LOGO 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏 當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過(guò)于求時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育和完善程度千差萬(wàn)別；同一類型產(chǎn)品地域價(jià)差大；市場(chǎng)供求圈小，市場(chǎng)輻射功能弱等。 ?地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性 土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會(huì)形成對(duì)該塊土地的壟斷。 2）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購(gòu)物中心等）、出租商住樓等。 2）房地產(chǎn)投資市場(chǎng) 投資型購(gòu)買(mǎi)者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租 、 經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 如果想做，市場(chǎng)分析是無(wú)止境的。 （ 3）配套設(shè)施 生活配套主要指項(xiàng)目周邊區(qū)域的生活設(shè)施，如商場(chǎng)、飯店、娛樂(lè)場(chǎng)所、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校。 市場(chǎng)環(huán)境：市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)情況等。項(xiàng)目用途、區(qū)位、占地面積、容積率、建筑面積、開(kāi)工日期等。 LOGO 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的信息類型 ?從投資者的角度看 1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息 。 人口占全國(guó) 1% 土地面積占全國(guó) % 全國(guó)九分之一的財(cái)政收入 全國(guó)四分之一的口岸進(jìn)出口商品總額 全國(guó)十分之一的港口貨物吞吐量 同時(shí)，上海在改革開(kāi)放、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、科技創(chuàng)新等方面一直發(fā)揮著示范、輻射和帶動(dòng)作用 資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站 上海的實(shí)力 二、經(jīng)濟(jì)實(shí)力 01000202130004000500060007000800002021400060008000100001202114000人均 G D P （美元） 3 7 2 0 . 0 0 4 1 8 0 . 0 0 4 5 0 0 . 0 0 5 0 0 0 . 0 0 5 3 0 0 . 0 0 7 5 0 0 . 0 0 人均可支配收入（元） 1 0 9 3 1 . 6 4 1 1 7 1 8 . 0 0 1 2 8 8 3 . 0 0 1 3 2 5 0 . 0 0 1999 2021 2021 2021 2021 預(yù)計(jì) 2021 預(yù)計(jì)上海地區(qū)的 GDP 連續(xù)十幾年呈兩位數(shù)增長(zhǎng) ——經(jīng)濟(jì)的高速健康發(fā)展和人均可支配收入的不斷增長(zhǎng)是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定和上升狀態(tài)的有利保證 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局及市政府網(wǎng)站 上海的魅力 一、城市建設(shè) 、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施高強(qiáng)度投入、大規(guī)模推進(jìn)和高質(zhì)量建設(shè)，極大地提升了上海的城市功能，改善了投資環(huán)境 19912021年，全市用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計(jì)超過(guò)4100億元，平均每年增長(zhǎng) % 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在同期固定資產(chǎn)投資中占重要比重：其他固定資產(chǎn)投資：7 6 %城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資：2 4 %數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì) 上海的魅力 、城市建設(shè)－交通 目標(biāo)： 建設(shè)國(guó)際大都市一體化交通，創(chuàng)造國(guó)際一流的人性化、捷運(yùn)化、信息化和生態(tài)化的巨型交通空間 2021年將投資 200億元，大手筆完善道路網(wǎng)絡(luò)，爭(zhēng)取大大改善道路狀況 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 上海市城市交通白皮書(shū) 》 持續(xù)建設(shè)道路系統(tǒng) ——整合道路使用功能 ? 中心區(qū)加快次干道系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)主次干道功能互補(bǔ)，提高道路容量； ? 中心城范圍內(nèi)繼續(xù)完善快速路系統(tǒng)，加強(qiáng)內(nèi)外環(huán)之間的道路建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展； ? 郊區(qū)則建成 540公里高速公路網(wǎng)，提高干線公路等級(jí)，加強(qiáng)對(duì)外輻射能力 、 軌道交通 加快形成軌道網(wǎng)絡(luò) ——“十五 ” 新建 200公里軌道 浦江兩岸連為一體 ——“十五 ” 新建 “ 一橋三隧 ” 、 越江工程 改善對(duì)外交通與市內(nèi)交通的銜接條件 ——加強(qiáng)綜合樞紐建設(shè) 上海的魅力 、對(duì)外交通建設(shè) 重點(diǎn)工程： ? 上海南客站 ：建成鐵路、地鐵、地面公交和長(zhǎng)途客運(yùn)融為一體綜合性樞紐 ? 鐵路新客站、鐵路西站 ：改造，極大改善鐵路與市內(nèi)交通的換乘條件 ? 虹橋機(jī)場(chǎng) ：對(duì)外省市的輻射能力要求增強(qiáng) ? 浦東機(jī)場(chǎng) ：國(guó)際航班主要任務(wù)，要求與市區(qū)能夠有更方便的交通聯(lián)系 在地鐵 2號(hào)線延伸至虹橋機(jī)場(chǎng)，建成連接浦東機(jī)場(chǎng)的磁懸浮之后，機(jī)場(chǎng)與城市交通的銜接將變得更加緊密。 人口： 促進(jìn)人口的有序集中，明確市中心城人口遷入試點(diǎn)城鎮(zhèn)的引入政策，提出符合城鎮(zhèn)發(fā)展需要的外省市人員遷入試點(diǎn)城鎮(zhèn)的準(zhǔn)入條件。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，現(xiàn)已有 184家跨國(guó)公司地區(qū)總部和中國(guó)總部進(jìn)駐上海，其中屬于世界 500強(qiáng)企業(yè)的有 62家，占全國(guó)總數(shù)的 40%，預(yù)計(jì) 2021年進(jìn)駐總數(shù)可達(dá) 250家左右。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)群體逐漸擴(kuò)展到國(guó)內(nèi)外。 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手 上海本地開(kāi)發(fā)商： 綠地 成立于 1992年，一級(jí)資質(zhì)， 至 2021年底 ,集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模已達(dá) 元。 和記黃埔 在上海開(kāi)發(fā)的高檔住宅 “ 匯賢居 ” 大獲成功，在北京、上海、深圳、廣州、重慶、珠海、東莞建立了自己的分公司，且開(kāi)始開(kāi)拓二線城市市場(chǎng)。 02年進(jìn)入上海，現(xiàn)開(kāi)發(fā)的上海綠城，獲得了極大的成功 證大 集團(tuán)創(chuàng)立于 1992年，證券投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是集團(tuán)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，在未來(lái)中將把房地產(chǎn)注入上市公司。 LOGO ?抽樣調(diào)查法 抽樣調(diào)查法是指從調(diào)查對(duì)象的總體中，抽取有代表性的若干樣本進(jìn)行調(diào)查，并據(jù)以數(shù)量上推斷總體的調(diào)查方法。第一手資料是專門(mén)為要調(diào)查的問(wèn)題而特地收集或?qū)嶒?yàn)而得的統(tǒng)計(jì)資料；第二手資料是指原始資料經(jīng)過(guò)整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項(xiàng)目已經(jīng)擁有的資料。如中信、中行經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究所等。 LOGO 案例：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)調(diào)查問(wèn)卷，是調(diào)查者根據(jù)一定的調(diào)查目的和要求，按照一定的理論假設(shè)設(shè)計(jì)出來(lái)的，由一系列問(wèn)題、調(diào)查項(xiàng)目、備選答案及說(shuō)明所組成的，向被調(diào)查者收集資料的一種工具。這種提問(wèn)方式便于統(tǒng)計(jì)，但回答的伸縮性較小。 例：請(qǐng)給出給您印象最深刻的一個(gè)房地產(chǎn)廣告（ ）。 ?結(jié)束部分：表示感謝，強(qiáng)調(diào)保密。 例：購(gòu)房時(shí)您所看中的因素依次為（請(qǐng)根據(jù)您認(rèn)為的重要程度分別標(biāo)上序號(hào)） ①地段 （） ②價(jià)格 （） ③配套 （） ④環(huán)境（） ⑤設(shè)計(jì) （） ⑥服務(wù) （） ⑦品牌 （） ⑧其他： _____（）
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