【正文】 110283 10031 96449280 9433 9934 9714 9595 9891 986305000100001500020200250001 月上 1 月下 2 月上 2 月下 3 月上 3 月下 4 月上 4 月下 5 月上 5 月下獨棟 聯(lián)排 上旬上升幅度為 6%， 4 月上聯(lián)排別墅成交均價小幅上升，環(huán)比上升幅度為 2%，成交均價為 9， 891 元 /平方米，依然穩(wěn)定在 10， 000 元 /平方 米左右。今年第二季度，全市新建別墅成交出現(xiàn)超過 100％的上升，而均價則保持相對穩(wěn)定，整體呈現(xiàn)價穩(wěn)量增； 由于大量中、低檔的聯(lián)體經濟型 別墅成交活躍， 而 高檔聯(lián)體別墅和獨棟別墅成交比例減少，弱化價格上漲的趨勢，拉低了上海別墅市場整體成交均價，稀釋了上海別墅市場成交均價上升的事實。自 4 月份開始，獨棟別墅成交量即開始逐月放大，成交絕對量、相對量均出現(xiàn)大幅走高。 聯(lián)排住宅成交的強勢反彈，反映出城市中產階層、有車一族、向往別墅生活的隊伍不斷擴容，由此而產生了對聯(lián)排物業(yè)的強勁需求。 供供 需需 結結 構構 分分 析析 ：： 全全 市市 獨獨 棟棟 別別 墅墅 （（ 花花 園園 住住 宅宅 ）） 市市 場場 快快 速速 升升 溫溫 ， 供供 需需 同同 步步 上上 升升 ；； 聯(lián)聯(lián)列列 住住 宅宅 供供 應應 市市 場場 份份 額額 縮縮 水水 ， 需需 求求 旺旺 盛盛 06 年花園住宅供需同步上升，分別為 114 萬㎡和 129 萬㎡，環(huán)比上升 %和 %。 2020 年，三 區(qū)新增供應量達到 萬㎡，占全市的 58%，成交量為 140 萬㎡，占全市的 63%；由浦東、南匯區(qū)組成的東區(qū)別墅市場發(fā)展速度較為緩慢， 2020年，兩區(qū)新增供應量為 萬㎡，占全市的 %，成交量為 萬㎡，占全市的 %； 2020 年東區(qū)別墅市場以消化老盤的后續(xù)房源和存量房為主要趨勢。這也是上海市別墅市場上連續(xù)第三個季度上市量小于供應量 供供 需需 結結 構構 分分 析析 ：： 西西 南南 區(qū)區(qū) 依依 舊舊 表表 現(xiàn)現(xiàn) 強強 勁勁 ， 東東 區(qū)區(qū) 發(fā)發(fā) 展展 較較 滯滯 緩緩 ， 北北 區(qū)區(qū) 嘉嘉 定定 異異 軍軍 突突 起起 從區(qū)域分布來看， 2020 年新增別墅供需主要集中在傳統(tǒng)的東區(qū)和西南區(qū)，新增供應量占全市的 76%，成交量占全市的 84%。 第二季度別墅上市量 %，同期第二季度別墅需求量（成交量）為 萬平方米，較第一季度該需求量 萬平方米增加 112%。 2020年年 度度 供供 需需 分分 析析 ：： 市市 場場 需需 求求 旺旺 盛盛 ， 供供 應應 量量 持持 續(xù)續(xù) 不不 足足 2020 年上半年別墅市場 成交量大幅上升、市場明顯回暖 ； 2020 年第二季度全市新建別墅合計成交約 萬平方米，較此前的 07 年第一季度成交量 43 萬平方米上升 114％。 總結： 06 年上海別墅市場逐漸從去年宏觀調控陰影中調整過來，市場也以“自住消費”為主導，一方面由于別墅高端物業(yè)的性質決定其本身對于資金要求較高，之前投機和短期投資的成分就較低。年度供需比 1： ，供略大于求。我們有理由相信，獨棟別墅是一個非常穩(wěn)定的市場，值得看好。從上面的圖中可以看到，供應和成交總量基本持平，這意味著獨棟別墅市場需求非常強勁。據(jù)此我們可以判斷，豐富的自住需求對聯(lián)體 產品的支撐較強。它擁有別墅的生活氛圍，但價格也相對便宜，因此市場接受度高，成交也非?；钴S。但是總體看來，疊加別墅存在有較大的市場風險。去化情況并不活躍，供求及成交價格都比較低迷。 下面是別墅產品不同類型的成交情況： 疊加別墅是介于復式及別墅的中間產品，其別墅特性并不強烈。 近近 期期 伴伴 隨隨 市市 場場 的的 整整 體體 回回暖暖 ， 別別 墅墅 市市 場場 基基 本本 已已 走走 出出 了了 觀觀 望望 氣氣 氛氛 ， 成成 交交 量量 正正 逐逐 漸漸 恢恢 復復 ， 06 年年 5 月月 份份 甚甚 至至 已已經經 接接 近近 了了 04 年年 12 月月 份份 的的 高高 位位 水水 平平 。下面是自 2020 年 11 月以來的別墅產品的成交情況： 從從 上上 面面 的的 成成 交交 情情 況況 可可 以以 看看 到到 ， 別別 墅墅 市市 場場 總總 體體 比比 較較 平平 穩(wěn)穩(wěn) 。 而而 停停 批批 別別 墅墅 用用 地地的的 政政 策策 ， 使使 得得 一一 些些 地地 段段 唯唯 一一 、 環(huán)環(huán) 境境 資資 源源 獨獨 特特 的的 別別 墅墅 項項 目目 的的 稀稀 缺缺 性性 日日 益益 突突 出出 ， 預預 期期得得 升升 值值 空空 間間 被被 提提 前前 釋釋 放放 ， 價價 格格 有有 望望 呈呈 穩(wěn)穩(wěn) 步步 上上 揚揚 的的 態(tài)態(tài) 勢勢 。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年上海公開招投標的 1483 萬㎡土地中，符合此類物業(yè)開發(fā)要求的土地供應約占到供應總量的 50%。 儲備用地依然龐大，短期內停批政策難以撼動“買方市場”格局 ， 盡管別墅用地停批等一系列土地政策的對別墅市場產生一定影響，新增別墅受到抑制，但由于 06 年前別墅用地存 量依舊豐富，足以支撐后幾年的開發(fā)。 以下數(shù)據(jù)充分體現(xiàn)了 別墅用地將持續(xù)減少：新增供應量急劇下降 —— 根據(jù)不同容積率土地年供給情況來看，容積率小于等于 的新增土地可建面積快速下降， 0 06 兩年的新增供應量均降為零，而按照目前的政策導向， 07 年仍不會出現(xiàn)新的別墅用地。而當高額的土地增值稅被市場逐漸適應后，“個稅”所產生的影響也就顯地“微不足道”了。 從針對別墅市場的 調控階段和效果看， 05 年土地增值稅（針對花園住宅的轉讓）、營業(yè)稅等對別墅市場的影響較深，其調控所引發(fā)的效應也在去年的市場上有所反映。 06 年 12 月 18 日國土資 源部等部委聯(lián) 合發(fā)布《限制 用地項目目錄》和《禁止用 地項目目錄》， 別別 墅墅 、 高高 爾爾 夫夫 球球 場場 等等 項項 目目 用用 地地 被被 明明 令令 禁禁 止止 。 06 年 4 月 10 日，國土 資源部土地利用司副司長 李海洋公開表示，將出臺對 “別墅 ”的準確界定，并對 高高 檔檔 住住 宅宅 和和 別別 墅墅 用用 地地 進進 行行 不不 同同 程程 度度 的的 限限 制制 。 05 年 6 月 1 日起，全市 各區(qū)統(tǒng)一向花園式住宅（獨 棟別墅） 開開 征征 土土 地地 增增 值值 稅稅 的的 征征 稅稅 額額 ， 其其 中中 征征 收收 最最 高高 稅稅 率率 達達 到到 60%， 最最 低低 30%。 03 年 6 月 5 日，央行頒 布《中國人民銀行關于進一 步加強房地產信貸業(yè)務管 理的通知》，對 別別 墅墅 市市 場場 發(fā)發(fā) 展展 資資 金金 產產 生生 了了 一一 些些 影影 響響 。 第三 部分 市場分析 一一 、 歷歷 史史 回回 顧顧 土地供應分析 ： 停批政策依舊層出不窮，別墅用地供應持續(xù)減少 03 年開始的一系列針對別墅的調控政策均旨在通過對別墅用地供應的限制，在一個較長的時間段內規(guī)范和調整別墅市場的供應結構，防范因供應過剩、土地過度占用的市場風險，而從 07 年針對別墅的調控政策內容看，依然延續(xù)了此基調。 新興都市別墅板塊。 較成熟、上升空間有限，傳統(tǒng)豪宅 西郊華漕 以城市發(fā)展為導向資源 市內交通，交通脈絡發(fā)達 網球中心、國際學校、開發(fā)區(qū) 區(qū)域國際化發(fā)展路線，城市別墅 成熟，發(fā)展穩(wěn)定 國際豪宅 浦東世紀公園 城市別墅定位為主，占據(jù)城市成熟配套資源。 社區(qū)商業(yè)少，無成熟社區(qū)配套。 佘山位于松江區(qū)西北部 ,距上海市區(qū) 30公里。 一城九鎮(zhèn) / 旅游觀光 / 各大知名開發(fā)商進駐理好，政府強力扶持，發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 朱家角地處江、浙、滬二省一市交通要樞，至上海虹橋國際機場，也只有半個多小時車程。 表 12： 典型 高檔別墅板塊對比分析 板塊 資源占有 交通狀況 生活配套 發(fā)展前景 關鍵詞 朱家角 朱家角歷史悠久，緊靠淀山湖風景區(qū)，旅游 資 源豐 富， 素 有“ 江南明珠 ” 之稱。南六公路沿線區(qū)域別墅分布相對較為分散，但也占有相當比重，主要以建德南郊別墅和上海藍堡為典型，其它如航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有零星別墅樓盤分布 。 南匯別墅發(fā)展相對較晚，但勢頭非常迅猛，南匯別墅經過近幾年的發(fā)展，已經自成區(qū)域。 ? 漸行漸遠的大東郊 —— 南匯別墅 代代 表表 個個 案案 ：： 綠綠 洲洲 千千 島島 花花 園園 、 建建 德德 南南 郊郊 、 九九 九九 別別 墅墅 、 南南 瑞瑞 別別 墅墅 、 生生 茂茂 養(yǎng)養(yǎng) 園園 別墅發(fā)展逐漸向外圍推移，而上海經濟中心的戰(zhàn)略轉移，南匯作為浦東經濟發(fā)展的縱深腹地，逐步形成以南匯為主體的“大東郊”。 “ ““ 東東 郊郊 華華 庭庭 ”” 純純 雙雙 拼拼 物物 業(yè)業(yè) 上上 市市 ， 顛顛 覆覆 板板 塊塊 形形 象象 ， 差差 異異 化化 定定 位位 謀謀 求求 市市 場場 空空 間間 ， 市市 場場表表 現(xiàn)現(xiàn) 良良 好好 。而金爵別墅、棕櫚泉別墅、城市經典也均是為高層成功人士打造，使該區(qū)域別墅豐富多彩，不同層次、不同形態(tài)別墅，適用于投資、居住、租賃、休閑、度假等。 典典 型型 板板 塊塊 —— —— 龍龍 東東 大大 道道 代代 表表 個個 案案 ：： 東東 郊郊 華華 庭庭 、 湯湯 臣臣 洞洞 庭庭 、 湯湯 臣臣 高高 爾爾 夫夫 、 歐歐 泊泊 圣圣 堡堡 、 東東 郊郊 花花 園園 龍東大道沿線聚集著大量高端 別墅其中湯臣高爾夫別墅、四季雅苑、碧云別墅都定位于跨國公司管理層 ，租售價格昂貴。而申博成功更是進 一步拔高浦東的國際地位。 典型區(qū)域： 安亭新鎮(zhèn)板塊 代代 表表 個個 案案 ：： 魏魏 瑪瑪 原原 墅墅 、 穎穎 奕奕 博博 園園 高高 爾爾 夫夫 別別 墅墅 典型區(qū)域： 泗涇、洞涇板塊 代代 表表 個個 案案 ：： 保保 利利 十十 二二 橡橡 樹樹 莊莊 園園 、 圣圣 塔塔 路路 斯斯 、 佘佘 山山 銀銀 湖湖 、 天天 安安 別別 墅墅 、 云云 頂頂 別別 墅墅 2020年年 板板 塊塊 市市 場場 波波 瀾瀾 不不 驚驚 ， 隨隨 著著 明明 年年 ““ 天天 安安 別別 墅墅 ”” 、 ““ 星星 獅獅 項項 目目 ”” 陸陸 續(xù)續(xù) 上上 市市 ， 板板 塊塊的的 發(fā)發(fā) 展展 將將 進進 入入 新新 一一 輪輪 發(fā)發(fā) 展展 周周 期期 。 典型區(qū)域： 平民化的九亭 代代 表表 個個 案案 ：： 依依 云云 郡郡 、 頤頤 亭亭 花花 園園 、 鑫鑫 山山 匯匯 眾眾 苑苑 、 復復 地地 藝藝 墅墅 九亭－莘閔是上海西郊經濟別墅最為集中的區(qū)域，九亭板塊近兩年也逐步形成別墅板塊概念，近年來別墅發(fā)展相對集中并趨成熟并向泗涇延伸，該區(qū)塊別墅先多以聯(lián)排疊加等中低檔別墅為主， 先期的九亭別墅半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎上，又出現(xiàn)三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項目，并帶動了嘉富麗花園、云頂別墅的發(fā)展，并進一步向西南擴張。較早的有佘山天馬別墅，近期有 上海紫園、紫都 2020年 5月，地處佘山 “ 上海紫園 ” 的一處標價 。整個度假區(qū)核心區(qū)總面積 平方公里中，西佘山、東佘山、薛山、鳳凰山如眾星拱月，碧綠的月 湖恰似滿月生輝，山體林地、水體、綠化占區(qū)域總面積的 62%。 憑借其優(yōu)美的環(huán)境及良好的地域優(yōu)勢以及松江大學城及松江開發(fā)區(qū)的推動，松江已形成九亭、佘山（包括泗涇）、新橋及松江新城四大別墅 熱點 板塊。 格格 林林 郡郡 2020 年年 ， ““ 金金 地地 格格 林林 郡郡 ”” 花花 園園 洋洋 房房 上上 市市 ， 豐豐 富富 板板 塊塊 物物 業(yè)業(yè) 類類 型型 ， 填填 補補 板板 塊塊 空空 白白 ? 松江別墅 松江別墅板塊是近來上海較熱的板塊之一，同時也是發(fā)展最快的區(qū)塊之一，市場態(tài)勢表現(xiàn)活躍。 典型板塊 ： 青浦新城板塊 代代 表表 個個 案案 ：： 帕帕 緹緹 歐歐 香香 、 仁仁 恒恒 運運 杰杰 河河 濱濱 花花 園園 、 金金 地地 該區(qū)域的別墅形態(tài)豐富多樣，從最初的聯(lián)排別墅，到后來的雙拼、疊加別墅，直至獨棟別墅 ，如溫莎別墅、西郊名邸、海天花園、西郊景園 、安盛杉莊以及九溪十八島、銀濤高爾夫、長堤花園、湖畔佳苑均分布在滬青平公路 沿線，并向西隨公路沿線縱深發(fā)展。 徐涇板塊可理解為上海高尚居住區(qū)域之一 老虹橋區(qū)域的延伸。價格 350 萬元以下的獨棟別墅目前在青浦市場選擇面較大，單套面積 500 平方米以上、價逾千萬 元的豪華別墅在青浦也有一定需求，目前該地區(qū)別墅市場消化能力 較強 。 ? 青浦板塊 青浦別墅板塊