【導(dǎo)讀】在這期間伴隨著上海對外開放的深入、國民經(jīng)濟(jì)。善再到市場細(xì)分的演變過程。的基礎(chǔ)上，著重對2020年以來目前在售樓盤進(jìn)行分析，歷史了，這期間，別墅市場的發(fā)展可謂是大起大落。響，直到1997年中國別墅市場一直在低谷徘徊。國家在土地政策方面出現(xiàn)松動，同時市場傳來一系列利好消息，的內(nèi)銷別墅項目興起，再一次點燃了國內(nèi)別墅市場的烈火。當(dāng)開發(fā)商們都看好別墅市場發(fā)展前景時，2020年政府又。產(chǎn)管理，規(guī)范土地市場，實行招標(biāo)拍賣掛牌交易。最高稅率可達(dá)60％，最低也有30％?；蚋邫n公寓的范圍內(nèi)。會議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。消息讓房地產(chǎn)的神經(jīng)再度繃緊。辦理相關(guān)用手續(xù)，并對別墅進(jìn)行全面清理。在國六條頒布后不久，規(guī)定從7月21日起執(zhí)行。這份意見明確規(guī)定，“符合。限制了境外人士在京購房，尤其對中央別墅區(qū)一些高端項。后奏”蓋成別墅，再通過補交罰金等手段尋求合法化；于后續(xù)的開發(fā)采用開發(fā)延期的方式進(jìn)行拖延；

　　

【正文】 分戶門 實木工藝門 白色鐵藝欄桿 外墻 手工陶土磚 +石材 拉法基屋面系統(tǒng) 屋面用陶土筒瓦 ,立面用 stucco涂料 +文化石為主材 ,以木 構(gòu)件和鐵藝做裝飾，風(fēng)格鮮明，上海近期比較流行。 新浦江城（意大利原創(chuàng)風(fēng)格） 平屋頂 ,立面簡潔，以涂料 +石材 為主 ,以木構(gòu)件做裝飾，風(fēng)格鮮明 ? 樓盤用材表 項目名稱 屋面瓦 立面主材 門窗 分戶門 勒腳 入戶 平臺 陽臺欄桿 雨水管 外墻保溫 立面 配件 金地格林世界 面磚 +涂料 中空雙玻 鋼板門 涂料 高檔 石材 鐵藝欄桿 +木扶手 圓筒 排水管 苯板系統(tǒng) 綠地 國際山莊 一般水 泥瓦 面磚 +涂料 內(nèi)外框不 同 +斷熱 + 中空雙玻 鋼木 復(fù)合門 石材 一般 石材 鐵欄桿 高品質(zhì) 雨水管 系統(tǒng) 苯板系統(tǒng) 銀都名墅 拉法基 屋面系統(tǒng) 石材 +面磚 內(nèi)外框不 同 +斷熱 + 中空雙玻 實木 復(fù)合門 石材 一般 石材 鐵藝欄桿 一般性 方管系統(tǒng) 苯板系統(tǒng) 木花架+鋼 管雨棚架 環(huán)球翡翠灣 陶土瓦， 夾花 涂料 +石材 中空雙玻 鋼木 復(fù)合門 涂料 高檔 石材 鐵藝 欄桿 一般性 方管系統(tǒng) 苯板 系統(tǒng) 木花架+鐵藝 新浦江城 涂料 +石材 中空雙玻 鋼木 復(fù) 合門 石材 一般 石材 不銹鋼 欄桿 一般性 方管系統(tǒng) 干掛 +苯 板 木花架 綠洲千島花園 ―― 石材 +面磚 中空雙玻 鋼木 復(fù)合門 石材 一般 石材 鐵藝 欄桿 一般性 方管系統(tǒng) 苯板 系統(tǒng) 木花架+鐵藝 ? 檔次標(biāo)準(zhǔn)表 高檔 ★ 中檔 ● 低擋 ☆ 屋面瓦 陶土瓦，夾花 拉法基屋面系統(tǒng) 一般水泥瓦 ? 樓盤用材調(diào)查對比表（高檔★ 中檔● 低擋☆） 項目 名稱 屋面 瓦 立面 主材 門窗 分戶 門 勒腳 入戶 平臺 陽臺 欄桿 雨水 管 外墻 保溫 立面 配件 金地格林世界 ● ● ☆ ☆ ● ★ ● ☆ ● ● 綠地國際山莊 ☆ ● ★ ● ★ ● ☆ ★ ● ☆ 銀都名墅 ● ★ ★ ★ ★ ● ● ● ★ 環(huán)球翡翠 ★ ● ☆ ● ★ ● ● ● ● ★ 新浦江城 ★ ☆ ● ★ ● ● ● ★ ● 綠洲千島花園 ● ★ ★ ● ★ ● ● ● ● ★ 立面主材 石材 +面磚 面磚 +涂料、石材 +涂料 涂料 門窗 內(nèi)外框不同 +斷熱 +中空雙玻 斷熱 +中空雙玻 中空雙玻 分戶門 實木門 鋼木復(fù)合門 鋼板門 勒腳 石材 面磚 涂料 入戶平臺 高檔石 材 一般石材 水泥砂漿 陽臺欄桿 鐵藝欄桿 +木扶手 鐵藝、不銹鋼欄桿 鐵欄桿 雨水管系統(tǒng) 高品質(zhì)雨水管系統(tǒng) 一般性方管系統(tǒng) 圓筒排水管 外墻外保溫 干掛系統(tǒng) 苯板系統(tǒng) 膠粉聚苯顆粒 立面配件 木花架 +鋼管雨棚架 木花架或鋼管雨棚架 無 注： 此高、中、低檔次僅針對外觀效果，暫不考慮造價因素 此高、中、低檔次僅針對市場中檔房標(biāo)準(zhǔn)，不與高檔別墅和公寓相比 三、景觀比較 ? 對比案例特征描述 樓盤名稱 格林世界 國際山莊 開發(fā)商 金地集團(tuán)上海公司 上海綠地集團(tuán) 位 置 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)（近郊） 青浦區(qū)趙巷（遠(yuǎn)郊） 物業(yè)類型 聯(lián)排、疊拼別墅 聯(lián)排、雙拼、獨棟別墅 案 名 漾晴居 湖岸美墅 容積率 風(fēng) 格 地中?，F(xiàn)代別墅 美式賴特流水別墅 設(shè)計商 澳大利亞五貝 加拿大 CPC 施工商 金山園林 綠地森茂 品 牌 外來品牌，具備一定認(rèn)知度 本地品牌，認(rèn)知度高 其 他 有 2100 畝純 聯(lián)排 大盤做依托 周邊為別墅集中區(qū)域 ? 案例整體品質(zhì) 金地格林世界 充分利用公共景觀資源 道路分級設(shè)置，組團(tuán)空間明確 利用公共綠地，發(fā)揮大盤優(yōu)勢 綠地國際山莊 喬灌草結(jié)合，充分利用規(guī)劃結(jié)構(gòu) 以綠色景觀為主，景觀水點狀布置，烘托氣氛 景觀分級設(shè)置，空間停留性高 道路采用塊材鋪裝，變化豐富 全 部北側(cè)入戶，增加了花園的可使用性 魚刺狀道路布局，減少硬質(zhì)用地 組團(tuán)道路雙向入戶，增加庭院面積 充分利用公共景觀資源 ? 案例樣板區(qū)品質(zhì) 金地格林世界 視線處理上采用借景，樣板區(qū)只有三棟樓，區(qū)域小，但通過將公共綠地引入到樣板區(qū)，取消圍墻，使樣板區(qū)內(nèi)外融為一體，彌補小的劣勢 銷售動線考慮煞費心機(jī)，動線有意識拉長，充分利用了大盤特有的資源優(yōu)勢 使用大量喬木，喬灌草結(jié)合設(shè)計，保持原有樹型，不修剪，使用一些代表品質(zhì)的南方樹種 由于樣板區(qū)小，內(nèi)部景觀節(jié)點無法展現(xiàn)，故將景觀節(jié)點前移至入口廣場，用心良苦 綠地國際山莊 路面以石材、陶土磚作為主要車道材料，圖案豐富使用花崗巖路緣石，丟棄任何一種帶來低檔感覺的材料 視線處理上注重對景和細(xì)節(jié)設(shè) 計，對石材與樹木的運用比較到位，景點設(shè)計較好，但是整體缺乏組織，略顯凌亂 樣板區(qū)域較大，但是缺乏組織，景觀水體的存在略微彌補了景觀效果的紊亂 使用大量喬木，喬灌草石竹結(jié)合設(shè)計，保留原有樹型，不修剪，使用一些代表品質(zhì)的南方樹種 銷售動線缺乏考慮，無法自動識別，需要借助指示系統(tǒng)，從售樓處到樣板房動線重復(fù)，從景觀到樣板房動線也存在視覺沖突，最令人不解的是沒有停車場地 路面為瀝青路面，比較沉穩(wěn)，顯得比較低調(diào)。從入口到中心湖景都能讓人感到景觀的存在，但是入口車道轉(zhuǎn)彎半徑設(shè)計不符合使用要求 ? 案例細(xì)節(jié) 金地格林世界 中心湖景區(qū)，大量采 用塊材鋪裝、木材等自然材料，同時栽植一些南方樹種，加上保持原有形態(tài)的大型喬木，比較有氣勢，但缺少灌木，層次不夠 界面處理上注意軟硬等各種界面的收邊與處理，考慮到位 路面上設(shè)備井蓋的處理可以看出是經(jīng)過考慮并仔細(xì)設(shè)計的 ` 案名景觀的設(shè)計有些小氣，但是與其他景觀要素結(jié)合的很好 小品布置成組，便于處理，但是選型上存在商榷之處 標(biāo)示標(biāo)志采用樓盤宣傳標(biāo)志色，具備連續(xù)性與識別性 軟質(zhì)鋪裝里的景蓋 軟硬鋪裝之間的景蓋 利用任何可以利用的空間進(jìn)行綠化滲透，增加小區(qū)綠量 各種設(shè)備箱體集中布置，與建筑結(jié)合在一起 將樹木科目名稱及其介紹制成銘牌，將其作為小區(qū)品質(zhì)感的一部分 水溝上采用石材蓋板，在迎水處將石材開槽，整體感和設(shè)計感都比較強。硬質(zhì)鋪裝之間的界面經(jīng)過特殊考慮，沒有出現(xiàn)半塊接口 庭院布置小巧，飾品豐富，利用可移動綠化植物進(jìn)行了構(gòu)圖處理，使本來不大的庭院空間，在視覺豐富 的基礎(chǔ)上變得大起來。采用硬質(zhì)界面劃分，公共綠化圍繞著庭院圍墻，以常青灌木為主，弱化了硬質(zhì)界面，更加符合其所追求的城市界面的感覺 綠地國際山莊 從小品的選型到其擺放位置，以及大量而色彩豐富的硬質(zhì)鋪裝讓人感覺到陽光的存在，一切都忠實的詮釋其作為第一居所、城市界面的追求 樣板區(qū)主通道兩側(cè)以大型喬木、低矮灌木與大量草皮為主，庭院圍墻采用木質(zhì)低圍欄，分戶部分暫不安裝，可以擴(kuò)大視覺的開敞度，放大示范區(qū)范圍，但是由于喬木與灌木之間的層次不夠，顯得有些單調(diào)，而且沒有進(jìn)行視覺對景設(shè)計，遠(yuǎn)、中、近三個徑深沒有拉開 為了增加整個小區(qū)的綠量，除去公共部分正常的綠量之外，還通過贈送戶戶之間的分隔綠籬及其贈送給業(yè)主一些喬灌木來挖掘更多的可用綠帶，這些贈送植栽全部由物 業(yè)打理，為了小區(qū)品質(zhì)，用心良苦 水景設(shè)計中岸線、小橋、水生植物之間的構(gòu)圖比較完美，橫與豎，面與線的對比運用與協(xié)調(diào)都可以看得出是經(jīng)過斟酌和設(shè)計的 標(biāo)示標(biāo)志系統(tǒng)處理太過簡單，而且兩種標(biāo)示之間沒有聯(lián)系，缺乏總體考慮 樹型的設(shè)計、選型及其施工上都可以體會到設(shè)計師的想法，細(xì)節(jié)到位 植物的色彩搭配上進(jìn)行了一些設(shè)計，但是總體上來講，適應(yīng)上海氣候的植物其色彩上的變化不會很大，只有秋天的時候才有一些效果 綠化與建筑之間、綠化與步道之間，喬灌草石路的搭配都經(jīng)過處理，層次豐富，手法也比較成熟 硬質(zhì)鋪裝不同用材之間的處理看得出是經(jīng)過考慮和設(shè)計的，但是施工和現(xiàn)場跟蹤上仍然存在一些不足 私家景觀庭院與外部公共空間的界限用木材這種自然材料制作的小門進(jìn)行分隔，既界定私人與公共之間的界限，又能做到內(nèi)外視 覺通透 水、岸及其鋪裝之間的界面處理也做的較好 休息椅凳的布置，只考慮了平面整體效果，而沒有考慮實際使用要求 沒有對設(shè)備井蓋進(jìn)行適當(dāng)處理，一塊完整的綠化出現(xiàn)難看的傷疤 ? 案例景觀考察分析 金地