【正文】 塊，現(xiàn)為閘北最繁忙的商 業(yè)和交通樞紐。代表樓盤：精文城 市 花園（城上城）、 SOHO 時(shí)代、感性達(dá)利、北美楓情、越秀苑。但由于該地 區(qū)軌道交通尚未完全發(fā) 達(dá)，將成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)最具 潛力地區(qū) 之 一。 總之，隨著閘北區(qū)“五線交匯”（即鐵路、長(zhǎng)途、地鐵、高架和輕軌）加之南北高 架的建成，相輔相成， 形成發(fā)達(dá)的交通立體網(wǎng)絡(luò) 。 “十五”期間，閘北市政規(guī)劃建設(shè)： 突出一個(gè)龍頭： 不夜城地區(qū)； 推進(jìn)兩線建設(shè)： 蘇州河沿線、共和新路高架、地鐵一號(hào)線北延伸段； 完善三片功能： 南片商務(wù)商貿(mào)、中片高尚居住區(qū)、北片大型居住區(qū)； 中片高尚居住區(qū)： 不 夜城地區(qū)將向北延伸，在新客站北廣場(chǎng)，即將崛 起 由仲盛集團(tuán)參與舊改的“新不夜城”高檔商業(yè)辦公區(qū)，而本案所處的區(qū)域正好處于高檔辦公區(qū)的住宅補(bǔ)充區(qū)內(nèi)，使得本案的高尚性和可投資性進(jìn)一步放大。 4. 綠 化 率高。 3. 周 邊 娛樂(lè)配套相對(duì)較少。 3. 軌道交通 4號(hào)線明年即將建成通車。 threat（威脅點(diǎn)）： 1. 新房貸政策出臺(tái)，本案入市的時(shí)間必然推遲。 □ 虹 口 對(duì)于虹口中心區(qū)域，本項(xiàng)目的售價(jià)對(duì)于一些想改善居住條件，而又不愿離居住區(qū)太遠(yuǎn)的、同時(shí)具備一定經(jīng)濟(jì)能力的客戶，有相當(dāng)?shù)奈Α? 規(guī) 劃布局： 摒棄“園林主義”或“舊園林主義”集中綠化模式而采取組團(tuán)綠化，塑造一種 中西結(jié)合 的新園林風(fēng)格。他們的指導(dǎo)思想從原來(lái)單純的“以己為本”發(fā)生轉(zhuǎn)變，開(kāi)始關(guān)注自己開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品能否為客戶所接受。 一、 房型面積配比： 遵循控制總價(jià) 45萬(wàn)元 —— 70萬(wàn)元 房 型 面 積（平米） 比 例（ %） 主力總價(jià) 小一房 75 20 45萬(wàn)元左右 小二房 100以內(nèi) 70 60萬(wàn)左右 小三房 120以內(nèi) 10 70萬(wàn)左右 注 ： 主力面積 100 M2（子母房設(shè)、 ）占總量的 70%， 主力總價(jià) 60萬(wàn)元 注： 主力面積 100 M2（子母房設(shè)、 ）占總量的 70%， 主力總價(jià) 60 萬(wàn)元 ? 周邊個(gè)案皆以 120 平米的三房為主，而市場(chǎng)調(diào)查顯示，閘北區(qū)需求最大、去化最快的 注 ： 主力面積 100 M2（子母房設(shè)、 ）占總量的 70%， 主力總價(jià) 60萬(wàn)元 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 8 皆是 100 平米左右、 總價(jià) 50— 70 萬(wàn)元的二房。 □ 組團(tuán)以春、夏、秋、冬為主題，栽種適合各個(gè)季節(jié)的植被、花卉，使小區(qū)內(nèi)能夠四季有景，如成片的桂花、紅楓、白玉蘭、臘梅、竹子等等都會(huì)有一定的季節(jié)吸引人們觀賞，再用長(zhǎng)廊或回廊把小區(qū)四周串聯(lián)及圍合起 來(lái)。 □靠近輕軌一面適當(dāng)退界，可能的話移植一些大樹(shù)，再用掛滿長(zhǎng)青藤的長(zhǎng)廊阻隔，以減少噪音塵土的污染，并可加強(qiáng)區(qū)內(nèi)的視覺(jué)效果，不靠近輕軌的周界的長(zhǎng) 廊內(nèi)可以 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 9 設(shè)置一些卵石步道、嵌在石桌上的棋盤等。 □在小區(qū)景觀設(shè)置以康體養(yǎng)生的小區(qū)配套設(shè)施，根據(jù)不同的景觀主題設(shè)置相關(guān)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，如：綠色慢跑步徑、獨(dú)木橋、兒童歡樂(lè)步 徑、趣味籃球場(chǎng)、赤足卵石步徑等； □高低起伏的坡地設(shè)計(jì)會(huì)增強(qiáng)視覺(jué)的層次感與立體感，建議在高度允許的情況下，底層整體適當(dāng)抬高 2米 —— 3米，使低層去化的阻力減少一些。 減少多余道路，掌握居民出行路線，出行頻率，然后據(jù)以確定道路網(wǎng)布置。小區(qū)休閑活動(dòng)區(qū)域的散步小道，也可做成帶高低 起伏的路面，石板堆砌道面 (或木屑鋪成路面 )。由于對(duì)于住戶會(huì)所沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)所項(xiàng)目的組成可以是多種多樣的。 具體設(shè)置如下： □健身房 /韻律操房 □室內(nèi)攀巖 □乒乓房 □咖啡吧 □露天網(wǎng)球場(chǎng) □桑拿房 □ SPA美容美體館 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 11 □壁球館 □體能測(cè)試中心：特色項(xiàng)目，定期 /不定期為業(yè)主免費(fèi)提供測(cè)試服務(wù)。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 13 九、物業(yè)管理 創(chuàng)建“人性化物業(yè)服務(wù)”宣言 通過(guò)明確本案的物業(yè)管理主題――“人性化服務(wù)”。 □ 運(yùn)用近年酒店式服務(wù)公寓的理念和經(jīng)驗(yàn)，在公寓內(nèi)開(kāi)展形式多樣的住戶服務(wù)項(xiàng)目，追求對(duì)于不同住戶提供不 同的個(gè)性化服務(wù)，保證每一位住戶充分享受人性化的居住空間。 無(wú)償、有償服務(wù)建議： 無(wú)償服務(wù)： I. 代定報(bào)刊雜志 II. 代為保管小件物品 III. 代購(gòu)機(jī)票 IV. 代 定蒸餾水 V. 代定出租車 VI. 代購(gòu)物品 VII. 代交公用事業(yè)費(fèi) Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 14 VIII. 早晨叫醒服務(wù) IX. 定期提供義務(wù)診療 有償服務(wù)： I. 代理物業(yè)租售 II. 代為接送客人 III. 居室裝潢 IV. 家政服務(wù) V. 室內(nèi)清潔和綠化服務(wù) VI. 送餐服務(wù) VII. 洗車服務(wù) VIII. 家電維修 社區(qū)活動(dòng)將加強(qiáng)住戶間交流與溝通 社區(qū)文化活動(dòng)作為“人性化服務(wù)”的重要組成部分，由小區(qū)物業(yè)管理部統(tǒng)一負(fù)責(zé)，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實(shí)際需要，制訂完善的規(guī)章制度，擬定年度活動(dòng)計(jì)劃。 體育活動(dòng)：短池游泳比賽、網(wǎng)球培訓(xùn)班和比賽、乒乓球比賽等。 豐富業(yè)主的業(yè)余文化活動(dòng)，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。居住產(chǎn)權(quán)、商辦產(chǎn)權(quán)的酒店式服務(wù)公寓，目前小戶型產(chǎn)品雖被冠以各類名稱，但其實(shí)質(zhì)都屬服務(wù)式公寓。約在兩年前，有人將空置的整幢商品房，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修后拿出來(lái)，面向中層收入的白領(lǐng)出租，一般每個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月在500—1000元之間，結(jié)果情況相當(dāng)好。每戶 29— 58平方米不等。緊接著，位于南浦大橋橋堍的“青年匯”登場(chǎng)，同樣引發(fā)搶購(gòu)潮； 12 月初，位于老北站的、號(hào)稱“奔騰新干線”的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工圍墻廣告剛一露面，短短 5天內(nèi)， 70％的房源即被預(yù)訂。而位于陸家浜路南外灘地區(qū)的“青年匯”，以大空間自由分隔堪稱小房型的一次飛躍。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 17 進(jìn)入 20xx年， soho時(shí)代、巴黎時(shí)韻、感性達(dá)利、海悅酒店、國(guó)際金融家、青年匯 NO2等一大批小戶型物業(yè)先后推向市場(chǎng)，小戶型物業(yè)儼然成為市場(chǎng)的主流，與此同時(shí)，小戶型物業(yè)的銷售也第一次出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象，位于新疆路烏鎮(zhèn)路的感性達(dá)利面世以來(lái)，波瀾不驚，銷售前景堪憂，而巴黎時(shí)韻的銷售周期則為所有面世的小戶型物業(yè)之首，竟長(zhǎng)達(dá) 10個(gè)月之久。 單身公寓最明顯的特點(diǎn)，是將有限的空間資源加以科學(xué)配置，體現(xiàn)了青年人居住品位與居住觀念的進(jìn)步，也代表了上海住宅產(chǎn)品多樣化發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新階段。 □ 服務(wù)優(yōu)勢(shì)：?jiǎn)紊砉⒁驗(yàn)橥惪驮醇?，總體服務(wù)成本低，服務(wù)效率高，很容易形成具有商業(yè)價(jià)值的有償服務(wù)規(guī)模效應(yīng)。然而在上海市場(chǎng)上，小房型的產(chǎn)品長(zhǎng)期被忽略，供應(yīng)量在總供給量中的比例小于 3％，隨著這幾年購(gòu)買客戶的年齡層越來(lái)越向 下轉(zhuǎn)移，能適應(yīng) 30歲以下年齡層的房子顯得太少。 購(gòu)買 小戶型產(chǎn)品 投入相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕。 小戶型消費(fèi)者分析 □年輕白領(lǐng)和投資者鐘情小房型，其中投資者 購(gòu)買比例高達(dá)七成 據(jù)有關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 今年上半年推出并已全部售罄的四個(gè)單身公寓項(xiàng)目客源進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，投資者占 60％以上，其中一個(gè)項(xiàng)目的投資者竟高達(dá) 90％。月收入２０００至４０００元的外地來(lái)者與追求獨(dú)立生活方式的上海本土青年構(gòu)成了上海的租房大軍，一旦有機(jī)會(huì)買房，他們樂(lè)于選擇地段好、品質(zhì)好，３０平方米～５０平方米的住宅作為過(guò)渡房。 從職業(yè)看，各種行當(dāng)中，最多的是自由職業(yè)者，占 31％，接下來(lái)依次是金融行業(yè) 21％，企事業(yè)單位 15％，以及媒介、 IT、服務(wù)行業(yè)等。（圖 18） 50－ 70平方米、 70－ 100平方米是被選擇最多的購(gòu)房面積，將近有一半的被訪者選擇了這二項(xiàng)，便于投資的緊湊小戶型是投資者的主要需求房型。（圖 19） 三、上海小房型樓盤分析 上海小房型樓盤情況（表 2） □表 2 上海小房型樓盤情況一覽表 樓盤名稱 開(kāi)發(fā)商 樓盤地址 樓盤規(guī)模 面積 銷售價(jià)格 銷售率 My city 榮聯(lián)房產(chǎn) 江寧路橋一側(cè) 400 戶 29— 58 / 100% 藍(lán)朝部落 靜安地產(chǎn) 萬(wàn)航渡路 858 弄 545 戶 24~50 5000~8000 98% 巴黎時(shí)韻 三金置業(yè) 襄陽(yáng)南路 500 號(hào) 560 戶 24~57 9000~15000 中福大廈 .金銀匯 中福地產(chǎn) 九江路 /浙江路 600 戶 38－ 48 38－ 48 萬(wàn) 98% 中?；ㄔ?.青年匯 中福地產(chǎn) 陸家浜路 /海潮路 1027 戶 37 5500 左右 100% 虹橋 首席 東苑房產(chǎn) 吳中路 829 號(hào) 200 戶 30~50 / 100% Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 21 瑞虹新城 .樂(lè)富族 瑞安地產(chǎn) 臨平路 /四平路 200 戶 50 30 萬(wàn)元起 100% 奔騰新干線 三寶置業(yè) 寶山路 /寶通路 400 戶 35－ 55 20 萬(wàn)上下 95% 公園 3000 新耀地產(chǎn) 黃興路 1618 號(hào) 200 戶 43~64 5100~5900 100% 淞虹居住區(qū) 綠地集團(tuán) 仙霞西路 /福泉路 / 52~54 / / 國(guó)際金融家 興業(yè)投資 浦東浦電路 400號(hào) 187 戶 50 120xx 80% 海悅公寓 金隆置地 浦東 大道 580 號(hào) / 56~74 10000 80% 感性達(dá)利 綠地集團(tuán) 新疆路（烏鎮(zhèn)路） / 40~62 7500~9900 95% Soho 時(shí)代 一天下 恒豐路 120 號(hào) 610 戶 43~82 7500 98% 獨(dú)立時(shí)代 賽元房產(chǎn) 海潮路 /陸家浜路 / 33~55 70008200 / 東方時(shí)空 徐匯軟件 虹橋路 628 號(hào) 249 45~80 11000 / 上海小房型樓盤定位及其相關(guān)配套情況 □表 3 上海小房型樓盤定位及其相關(guān)配套情況表 樓盤名稱 項(xiàng)目定位 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 相關(guān)配套 My city 單身公寓 住宅 洗衣房、健身、娛樂(lè)等 藍(lán)朝部落 酒店式服務(wù)公寓 住宅 便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)等 巴黎時(shí)韻 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)樓 商住 商務(wù)中心、健身、餐飲、娛樂(lè)等 中福大廈 .金銀匯 酒店式服務(wù) 公寓 辦公 / 中福花苑 .青年匯 小戶型躍層住宅 住宅 商務(wù)、家政服務(wù)等、娛樂(lè)、健身等 虹橋 首席 單身公寓 住宅 娛樂(lè)、健身等 瑞虹新城 .樂(lè)富族 單身公寓 住宅 便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)等 奔騰新干線 酒店式服務(wù)公寓 住宅 商務(wù)中心、家政服務(wù)、健身、娛樂(lè)休閑 公園 3000 小戶型住宅 住宅 便利店、飲食休閑、健身 淞虹居住區(qū) 小戶型住宅 住宅 健身、娛樂(lè) 國(guó)際金融家 產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅 住宅 較齊全 海悅公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 辦公 較齊全 感性達(dá)利 產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)公寓 辦公 商務(wù)、家政服 務(wù)等、娛樂(lè)、健身等 SOHO 時(shí)代 酒店式 SOHO 辦公 較齊全 獨(dú)立時(shí)代 酒店式公寓 住宅 游泳池、露天酒吧、健身、桌球、棋牌 東方時(shí)空 酒店式公寓 住宅 較齊全 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報(bào)告 22 四、小房型市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)模分析 從目前的市場(chǎng)看，單身公寓表現(xiàn)為供應(yīng)不足。那么單身公寓的租賃市場(chǎng)又將會(huì)如何呢？ 根據(jù)第五次人口普查的資料顯示，上海市人口數(shù)量已逾 1300萬(wàn)，其中 25－ 35歲受過(guò)大專以上高等教育的人數(shù)估計(jì)在 27萬(wàn)人。 目前上海已銷售的單身公寓有 1270余套。 五、上海小房型市場(chǎng) 20xx 年度市場(chǎng)預(yù)測(cè) 由于小房型的持續(xù)熱銷，上海許多開(kāi)發(fā)商都在自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中加大了小戶型的比例，而一些類似本案的中途擱置的工程項(xiàng)目，也紛紛改造，以期小戶型這一新型的產(chǎn)品