【正文】 樣不能幸免，整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由買方市場(chǎng)想賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)人氣不足，信心指數(shù)下降，觀望氣氛濃厚，與不斷放大的入市體量相比，整個(gè)市場(chǎng)成交實(shí)際成交量明顯縮水，市場(chǎng)壓力極大。%%，今年上海上述物業(yè)的租金上漲率已經(jīng)達(dá)到了近20%，不能不說(shuō)是一個(gè)奇跡。隨著發(fā)展，此種趨勢(shì)會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)。在此前連續(xù)三個(gè)季度市場(chǎng)維持約60,000平方米的較低吸納量之后，2005年第三季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量猛增，約升至159,300平方米。空置率　盡管2005年第三季度的新增供應(yīng)巨大，但由于市場(chǎng)持續(xù)活躍的預(yù)租，使得本季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均空置率仍然維持在較低的水平，%。 租金/售價(jià)　　 2005年第三季度，上海甲級(jí)寫字樓平均租金報(bào)價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，雖然其增長(zhǎng)幅度有所放緩。目前上海共有14幢超甲級(jí)寫字樓，其品質(zhì)已經(jīng)達(dá)到國(guó)際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，如：嘉華中心，來(lái)福士廣場(chǎng)和匯亞大廈等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市已形成了114個(gè)大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心需求將迅速增長(zhǎng)，待開(kāi)發(fā)的社區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積將達(dá)到250萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)600億元。其零售額已占社會(huì)零售總額的10%，今后3年將達(dá)到30%。可見(jiàn)建設(shè)中的國(guó)際化大都市的商業(yè)市場(chǎng)其潛在投資價(jià)值正被逐步認(rèn)可。因?yàn)橹紊虾７康禺a(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求依然大量存在,并且在各種條件滿足的情況下會(huì)被誘導(dǎo)成為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力。◆ 普通住宅近期成交低迷◆ 根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)顯示,最近一段時(shí)間雖然商品房整體成交量仍然維持在宏觀調(diào)控以后的較高水平,11月14日11月20日上海全市商品房成交量為55萬(wàn)平方米,環(huán)比增加16%,其中定向的配套商品房占總成交比例有很大幅度的增長(zhǎng),而普通住宅成交量卻相應(yīng)降低為21萬(wàn)平方米,%。因?yàn)橹紊虾７康禺a(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求依然大量存在,并且在各種條件滿足的情況下會(huì)被誘導(dǎo)成為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力?！　、拆遷購(gòu)房:根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2004年拆遷居民住宅為233萬(wàn)平方米,2003年拆遷居民住宅為475萬(wàn)方,取兩者平均值為354萬(wàn)平方米。因此,拆遷性購(gòu)普通住宅的面積可以預(yù)測(cè)為:354=127萬(wàn)平方米。流動(dòng)人口中大多數(shù)人在滬已經(jīng)居住一年以上,主要居住在宿舍,其次是居住在租借的私房中,再次是居住在上海居民家中和租借的公房中。E、改善購(gòu)房:該部分購(gòu)房需求既包括購(gòu)買普通住宅也包括 購(gòu)買配套商品房,因此，改善型購(gòu)房需求=2005年住宅總購(gòu)房面積投資購(gòu)房需求拆遷購(gòu)房總需求結(jié)婚購(gòu)房需求外來(lái)人口購(gòu)房需求=32341035637392360=810萬(wàn)平方米。但要明確一點(diǎn),雖然上述的真實(shí)需求可以稱為剛性需求,但在短期內(nèi)如果房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的降低的話,剛性需求也會(huì)有很大的彈性,不會(huì)馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力。其中最關(guān)鍵的信貸政策會(huì)變得更加寬松,而降低后的房?jī)r(jià)也使得金融風(fēng)險(xiǎn)得到有效降低和控制,因此央行有可能采取較寬松的刺激消費(fèi)的信貸政策。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，楊浦依托高校和國(guó)有大中型企業(yè)，以調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化城區(qū)功能為主線，以科技教育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以居住服務(wù)為主導(dǎo)，積極推進(jìn)以生產(chǎn)功能為主向的綜合功能戰(zhàn)略性調(diào)整。根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校校區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個(gè)區(qū)域，西區(qū)規(guī)劃以復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學(xué)、上海水產(chǎn)大學(xué)為核心；北區(qū)規(guī)劃以上海第二軍醫(yī)大學(xué)、上海體育學(xué)院為核心。報(bào)告認(rèn)為：巴士項(xiàng)目（暫定）作為楊浦北區(qū)一個(gè)新型的物業(yè)形態(tài)，率先提出“獨(dú)立空間、生態(tài)SOLO”的理念，獨(dú)樹一幟，必然會(huì)贏得市場(chǎng)先機(jī)，因此本報(bào)告先著眼五角場(chǎng)周邊主要地產(chǎn)板塊，通過(guò)板塊個(gè)性分析，解讀項(xiàng)目整體所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，進(jìn)而為我們產(chǎn)品的規(guī)劃和定性指明方向。這些利好點(diǎn)直接將該板塊的價(jià)格明顯拉升，而市場(chǎng)接受度也普遍良好。該板塊目前在售的住宅個(gè)案較少，只有現(xiàn)代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均價(jià)水平已經(jīng)達(dá)到了12000元/㎡以上，較其三期的第一批房源單價(jià)有500的上漲。★五角場(chǎng)板塊近年來(lái)，五角場(chǎng)地區(qū)涉及居住、商業(yè)、交通的大規(guī)模市政工程一個(gè)接一個(gè)。楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)分析近年來(lái)?xiàng)钇謪^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局）附下表：2005年18月份（楊浦區(qū)）數(shù)量（套）去年同期比面積（平米）去年同期比成交金額（萬(wàn)元）去年同期比新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售2549↓%↓%商品房預(yù)售成交3447↓%371140↓%↓%存量房出售9259↓%673813↓%↑%楊浦區(qū)寫字樓租金價(jià)格案名地址租金備注海上海新城大連路 元/平米*日簡(jiǎn)裝創(chuàng)富城東控江路、大連路交界處 元/平米*日精裝古北領(lǐng)峰(半島中心大廈)控江路1700號(hào) 元/平米*日精裝滬東金融大廈翔殷路 元/平米*日三菱電梯，中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)四平路*日中央空調(diào),直線電話楊浦科技創(chuàng)業(yè)園國(guó)定路335號(hào)（近邯鄲路）*日毛坯同濟(jì)科技大廈中山北二路1121號(hào)*日簡(jiǎn)裝三、本案區(qū)域市場(chǎng)情況及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案（五角場(chǎng)地區(qū)）本案作為五角場(chǎng)地區(qū)一個(gè)具有個(gè)性化的產(chǎn)品，一開(kāi)始就將面臨眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，除了面對(duì)一些傳統(tǒng)的寫字樓產(chǎn)品外，還有眾多已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)的新面孔的考驗(yàn)，如位于五角場(chǎng)中心區(qū)域的滬東金融大廈、學(xué)習(xí)廣場(chǎng)以及創(chuàng)智天地、未來(lái)窗IF社區(qū)等，而近在咫尺、聲名顯赫的創(chuàng)智天地的部分產(chǎn)品更是與我們產(chǎn)品完全重合，其現(xiàn)在至2010年的開(kāi)發(fā)周期尤其更應(yīng)引起我們的高度重視，該區(qū)域是否還有后來(lái)者呢？我們只有建立在知己知彼的基礎(chǔ)上，作出自己產(chǎn)品的特色，才可能在市場(chǎng)上立于不敗之地。未來(lái)窗IF社區(qū)地段位置：國(guó)順路——黃興路物業(yè)類型：定位為青年公寓（SOHO類型）、酒店（自己經(jīng)營(yíng)、不售不租） 開(kāi)發(fā)商：上海鵬欣集團(tuán)價(jià)格（出售）：9000—12000元/平方米裝修狀況：毛坯 戶型面積：58—110平方米建筑面積：總建面4萬(wàn)平方米，由兩棟高層組成銷售情況：第一期A棟已經(jīng)售磬，二期B棟剛開(kāi)盤一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于楊浦區(qū)的****路——****交匯處，近五角場(chǎng)，項(xiàng)目占地面積約在8萬(wàn)余平方米左右（估計(jì)），環(huán)境比較幽靜，是一處比較適宜人居的地方，但目前比較缺乏商業(yè)氛圍和商務(wù)環(huán)境?！繇?xiàng)目周邊小區(qū)域生活環(huán)境成熟配套，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)，居民總體數(shù)量龐大，房齡大多較長(zhǎng)，潛在客戶可觀?！?周邊眾多小區(qū)比較陳舊，以及旁邊較大的公交場(chǎng)站等，造成其小區(qū)域環(huán)境整體形象欠佳?！舫伺赃叺膭?chuàng)智天地外，附近鮮有其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案?！粼诒景镐N售周期內(nèi)，預(yù)計(jì)存在新建樓盤的潛在競(jìng)爭(zhēng)。“定位”就是要給那些購(gòu)買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個(gè)完美而充分的理由。 目前項(xiàng)目周邊還沒(méi)有形成完全的商務(wù)或高檔住宅的氛圍與周邊生活配套的缺陷是推向市場(chǎng)的瓶頸點(diǎn)，個(gè)案體量較小又是進(jìn)行“概念推廣”的機(jī)會(huì)點(diǎn)，基于上述原因?qū)⑽磥?lái)客源的著眼點(diǎn)從產(chǎn)品本身轉(zhuǎn)移到一種新的生活方式是定位的重點(diǎn)。讓最年輕的社會(huì)中堅(jiān)擁有最獨(dú)特的自由空間，徹底超越小資情調(diào)概念。自由空間之外，擴(kuò)大交流的范圍，會(huì)令生活有更多色彩，不再是一成不變的飲食男女。有了自由空間之后，對(duì)于年輕人而言，需要最大限度地與外界進(jìn)行各式各樣的交流和聯(lián)系，以促進(jìn)生活和事業(yè)空間的不斷擴(kuò)展，讓我們的交流成為空間的一部分，讓我們有共同的生活、娛樂(lè)、交流空間。提案、協(xié)議、回家倒頭就睡。在多維的空間之外，還有一維的時(shí)間鏈，把生活穿連起來(lái)。新新人類已挑戰(zhàn)過(guò)青春的各種可能，全新的工作與生活秩序，不斷上演?！癝OLO”的定義：SOLO作為英文單詞的含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行。廚房一般提倡開(kāi)敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳。空間共享互動(dòng)：室內(nèi)空中共享花園與戶外小區(qū)人性環(huán)境互動(dòng)。 空間設(shè)計(jì)必須滿足2個(gè)人的需要：客戶中的大部分處于單身、獨(dú)居或未婚狀態(tài)。有較獨(dú)立的開(kāi)放式廚房和餐桌，生活方便，舒適。，方便、豁達(dá)、豪華。超大落地玻璃窗和出挑60公分的實(shí)用型開(kāi)敞花架，方便、豁達(dá)、適用。結(jié)合優(yōu)質(zhì)的酒店式物業(yè)管理公司，必定能增加產(chǎn)品的附加植，能更好的吸引目標(biāo)客戶。你也可以從公寓大堂取了信件再上樓，也可以用磁卡從邊門悄悄地上樓，沒(méi)有人知道你回來(lái)了。先前的“單身公寓”市場(chǎng)反應(yīng)已經(jīng)說(shuō)明這一點(diǎn)。訴求口號(hào)：讓今天的決策兌現(xiàn)未來(lái)的支票——“獨(dú)立、前衛(wèi)、時(shí)尚、節(jié)奏、交流”“寧?kù)o都市、生態(tài)SOLO”◆產(chǎn)品定位二：小戶型OFFICEOFFICE,時(shí)下流行的小戶型寫字樓，可以說(shuō)是寫字樓市場(chǎng)上的一匹黑馬和常青樹，其市場(chǎng)容量似乎無(wú)法準(zhǔn)確判斷，這不僅與時(shí)下上海市場(chǎng)寫字樓的一路高歌猛進(jìn)有關(guān)，更因?yàn)橄喈?dāng)時(shí)間以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)其總是倍加追捧，也似乎總是來(lái)者不拒，當(dāng)然，不同地段、不同品質(zhì)的小戶型寫字樓的市場(chǎng)反應(yīng)是各有千秋的。大的方面：可供大家共用的如：會(huì)議室、咖啡吧等。這也是我們項(xiàng)目所面臨的最大抗性，應(yīng)該清醒地看到其作為辦公產(chǎn)品所面臨的現(xiàn)實(shí)而客觀的風(fēng)險(xiǎn)。以下方案僅供參考客戶定位我們產(chǎn)品潛在的主要客戶應(yīng)該為：、年輕、時(shí)尚白領(lǐng)一族區(qū)域企業(yè)中高級(jí)管理人員效益較好的企事業(yè)單位中層職員國(guó)家公務(wù)員客源區(qū)域分析：本項(xiàng)目周邊區(qū)域（包括旁邊的體育學(xué)院職工）五角場(chǎng)一帶中高層管理人員以及周邊效益較好的企事業(yè)單位中層職員個(gè)別投資區(qū)域外投資型人士從購(gòu)買心理上細(xì)分:有投資意向，同時(shí)追求一種別致的生活情趣。戶外露天空地禁止停放任何機(jī)動(dòng)車輛（包括外來(lái)出租車）。應(yīng)力求達(dá)到我們“獨(dú)立、交流、時(shí)尚、品質(zhì)、健康”的訴求。契合上述群體的消費(fèi)特征及要求獨(dú)立的生活態(tài)度以及沖動(dòng)，迎合他們的消費(fèi)幾心理需求，用獨(dú)到的筆觸真正感動(dòng)他們：獨(dú)立空間——交流空間——時(shí)間鏈接——新的生活態(tài)度年輕（包括心理年輕）+ 受過(guò)良好的教育 + 有自己喜歡的工作對(duì)未來(lái)充滿自信+追求生活品質(zhì)和品位+喜歡運(yùn)動(dòng)、社交或個(gè)性強(qiáng)他們擁有他們自己想要的獨(dú)到的生活，同時(shí)他們也希望擁有和他們同樣獨(dú)到的鄰居?，F(xiàn)代的年輕人，錢不一定掙很多，但已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)耐顿Y意識(shí)，在本產(chǎn)品形成一個(gè)有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的總價(jià)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，其作為一種投資性產(chǎn)品的潛能就自然顯現(xiàn)出來(lái)了，因而理所當(dāng)然吸引了具有商業(yè)投資頭腦的客戶群體。 “橙市密碼”案名不僅與眾不同，讓人過(guò)目難忘，而且朗朗上口；同時(shí)，無(wú)論是在OFFICE領(lǐng)域，還是SOLO，還是一種混合體均能貼切地應(yīng)用。至此，“MINIO曼