【正文】 樣不能幸免，整個地產(chǎn)市場已經(jīng)由買方市場想賣方市場轉(zhuǎn)換，市場人氣不足，信心指數(shù)下降，觀望氣氛濃厚，與不斷放大的入市體量相比，整個市場成交實際成交量明顯縮水，市場壓力極大。%%，今年上海上述物業(yè)的租金上漲率已經(jīng)達到了近20%，不能不說是一個奇跡。隨著發(fā)展，此種趨勢會得到進一步加強。在此前連續(xù)三個季度市場維持約60,000平方米的較低吸納量之后，2005年第三季度上海甲級寫字樓市場吸納量猛增，約升至159,300平方米?？罩寐省”M管2005年第三季度的新增供應巨大，但由于市場持續(xù)活躍的預租，使得本季度上海甲級寫字樓市場的平均空置率仍然維持在較低的水平，%。 租金/售價　　 2005年第三季度，上海甲級寫字樓平均租金報價繼續(xù)上揚，雖然其增長幅度有所放緩。目前上海共有14幢超甲級寫字樓，其品質(zhì)已經(jīng)達到國際甲級寫字樓標準，如：嘉華中心，來福士廣場和匯亞大廈等。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市已形成了114個大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心需求將迅速增長，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營業(yè)面積將達到250萬平方米，銷售額達600億元。其零售額已占社會零售總額的10%，今后3年將達到30%?？梢娊ㄔO(shè)中的國際化大都市的商業(yè)市場其潛在投資價值正被逐步認可。因為支撐上海房地產(chǎn)市場的真實需求依然大量存在,并且在各種條件滿足的情況下會被誘導成為現(xiàn)實的購買力?！?普通住宅近期成交低迷◆ 根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)顯示,最近一段時間雖然商品房整體成交量仍然維持在宏觀調(diào)控以后的較高水平,11月14日11月20日上海全市商品房成交量為55萬平方米,環(huán)比增加16%,其中定向的配套商品房占總成交比例有很大幅度的增長,而普通住宅成交量卻相應降低為21萬平方米,%。因為支撐上海房地產(chǎn)市場的真實需求依然大量存在,并且在各種條件滿足的情況下會被誘導成為現(xiàn)實的購買力?！　、拆遷購房:根據(jù)上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2004年拆遷居民住宅為233萬平方米,2003年拆遷居民住宅為475萬方,取兩者平均值為354萬平方米。因此,拆遷性購普通住宅的面積可以預測為:354=127萬平方米。流動人口中大多數(shù)人在滬已經(jīng)居住一年以上,主要居住在宿舍,其次是居住在租借的私房中,再次是居住在上海居民家中和租借的公房中。E、改善購房:該部分購房需求既包括購買普通住宅也包括 購買配套商品房,因此，改善型購房需求=2005年住宅總購房面積投資購房需求拆遷購房總需求結(jié)婚購房需求外來人口購房需求=32341035637392360=810萬平方米。但要明確一點,雖然上述的真實需求可以稱為剛性需求,但在短期內(nèi)如果房價沒有實質(zhì)性的降低的話,剛性需求也會有很大的彈性,不會馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力。其中最關(guān)鍵的信貸政策會變得更加寬松,而降低后的房價也使得金融風險得到有效降低和控制,因此央行有可能采取較寬松的刺激消費的信貸政策。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，楊浦依托高校和國有大中型企業(yè)，以調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和優(yōu)化城區(qū)功能為主線，以科技教育現(xiàn)代服務業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以居住服務為主導，積極推進以生產(chǎn)功能為主向的綜合功能戰(zhàn)略性調(diào)整。根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校校區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個區(qū)域，西區(qū)規(guī)劃以復旦大學、同濟大學、財經(jīng)大學等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學、上海水產(chǎn)大學為核心；北區(qū)規(guī)劃以上海第二軍醫(yī)大學、上海體育學院為核心。報告認為：巴士項目（暫定）作為楊浦北區(qū)一個新型的物業(yè)形態(tài)，率先提出“獨立空間、生態(tài)SOLO”的理念，獨樹一幟，必然會贏得市場先機，因此本報告先著眼五角場周邊主要地產(chǎn)板塊，通過板塊個性分析，解讀項目整體所處的競爭環(huán)境，進而為我們產(chǎn)品的規(guī)劃和定性指明方向。這些利好點直接將該板塊的價格明顯拉升，而市場接受度也普遍良好。該板塊目前在售的住宅個案較少，只有現(xiàn)代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均價水平已經(jīng)達到了12000元/㎡以上，較其三期的第一批房源單價有500的上漲。★五角場板塊近年來，五角場地區(qū)涉及居住、商業(yè)、交通的大規(guī)模市政工程一個接一個。楊浦房地產(chǎn)市場分析近年來楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。（數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局）附下表：2005年18月份（楊浦區(qū)）數(shù)量（套）去年同期比面積（平米）去年同期比成交金額（萬元）去年同期比新建商品房批準預售2549↓%↓%商品房預售成交3447↓%371140↓%↓%存量房出售9259↓%673813↓%↑%楊浦區(qū)寫字樓租金價格案名地址租金備注海上海新城大連路 元/平米*日簡裝創(chuàng)富城東控江路、大連路交界處 元/平米*日精裝古北領(lǐng)峰(半島中心大廈)控江路1700號 元/平米*日精裝滬東金融大廈翔殷路 元/平米*日三菱電梯，中央空調(diào)，電話，標準裝修遠洋廣場四平路*日中央空調(diào),直線電話楊浦科技創(chuàng)業(yè)園國定路335號（近邯鄲路）*日毛坯同濟科技大廈中山北二路1121號*日簡裝三、本案區(qū)域市場情況及競爭個案（五角場地區(qū)）本案作為五角場地區(qū)一個具有個性化的產(chǎn)品，一開始就將面臨眾多競爭對手的嚴峻的挑戰(zhàn)，除了面對一些傳統(tǒng)的寫字樓產(chǎn)品外，還有眾多已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)的新面孔的考驗，如位于五角場中心區(qū)域的滬東金融大廈、學習廣場以及創(chuàng)智天地、未來窗IF社區(qū)等，而近在咫尺、聲名顯赫的創(chuàng)智天地的部分產(chǎn)品更是與我們產(chǎn)品完全重合，其現(xiàn)在至2010年的開發(fā)周期尤其更應引起我們的高度重視，該區(qū)域是否還有后來者呢？我們只有建立在知己知彼的基礎(chǔ)上，作出自己產(chǎn)品的特色，才可能在市場上立于不敗之地。未來窗IF社區(qū)地段位置：國順路——黃興路物業(yè)類型：定位為青年公寓（SOHO類型）、酒店（自己經(jīng)營、不售不租） 開發(fā)商：上海鵬欣集團價格（出售）：9000—12000元/平方米裝修狀況：毛坯 戶型面積：58—110平方米建筑面積：總建面4萬平方米，由兩棟高層組成銷售情況：第一期A棟已經(jīng)售磬，二期B棟剛開盤一、項目概況 項目位置 本項目位于楊浦區(qū)的****路——****交匯處，近五角場，項目占地面積約在8萬余平方米左右（估計），環(huán)境比較幽靜，是一處比較適宜人居的地方，但目前比較缺乏商業(yè)氛圍和商務環(huán)境?！繇椖恐苓呅^(qū)域生活環(huán)境成熟配套，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)，居民總體數(shù)量龐大，房齡大多較長，潛在客戶可觀?！?周邊眾多小區(qū)比較陳舊，以及旁邊較大的公交場站等，造成其小區(qū)域環(huán)境整體形象欠佳?！舫伺赃叺膭?chuàng)智天地外，附近鮮有其他競爭個案。◆在本案銷售周期內(nèi)，預計存在新建樓盤的潛在競爭。“定位”就是要給那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。 目前項目周邊還沒有形成完全的商務或高檔住宅的氛圍與周邊生活配套的缺陷是推向市場的瓶頸點，個案體量較小又是進行“概念推廣”的機會點，基于上述原因?qū)⑽磥砜驮吹闹埸c從產(chǎn)品本身轉(zhuǎn)移到一種新的生活方式是定位的重點。讓最年輕的社會中堅擁有最獨特的自由空間，徹底超越小資情調(diào)概念。自由空間之外，擴大交流的范圍，會令生活有更多色彩，不再是一成不變的飲食男女。有了自由空間之后，對于年輕人而言，需要最大限度地與外界進行各式各樣的交流和聯(lián)系，以促進生活和事業(yè)空間的不斷擴展，讓我們的交流成為空間的一部分，讓我們有共同的生活、娛樂、交流空間。提案、協(xié)議、回家倒頭就睡。在多維的空間之外，還有一維的時間鏈，把生活穿連起來。新新人類已挑戰(zhàn)過青春的各種可能，全新的工作與生活秩序，不斷上演?！癝OLO”的定義：SOLO作為英文單詞的含義為獨奏、單獨、單獨飛行。廚房一般提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳?？臻g共享互動：室內(nèi)空中共享花園與戶外小區(qū)人性環(huán)境互動。 空間設(shè)計必須滿足2個人的需要：客戶中的大部分處于單身、獨居或未婚狀態(tài)。有較獨立的開放式廚房和餐桌，生活方便，舒適。，方便、豁達、豪華。超大落地玻璃窗和出挑60公分的實用型開敞花架，方便、豁達、適用。結(jié)合優(yōu)質(zhì)的酒店式物業(yè)管理公司，必定能增加產(chǎn)品的附加植，能更好的吸引目標客戶。你也可以從公寓大堂取了信件再上樓，也可以用磁卡從邊門悄悄地上樓，沒有人知道你回來了。先前的“單身公寓”市場反應已經(jīng)說明這一點。訴求口號：讓今天的決策兌現(xiàn)未來的支票——“獨立、前衛(wèi)、時尚、節(jié)奏、交流”“寧靜都市、生態(tài)SOLO”◆產(chǎn)品定位二：小戶型OFFICEOFFICE,時下流行的小戶型寫字樓，可以說是寫字樓市場上的一匹黑馬和常青樹，其市場容量似乎無法準確判斷，這不僅與時下上海市場寫字樓的一路高歌猛進有關(guān)，更因為相當時間以來，市場對其總是倍加追捧，也似乎總是來者不拒，當然，不同地段、不同品質(zhì)的小戶型寫字樓的市場反應是各有千秋的。大的方面：可供大家共用的如：會議室、咖啡吧等。這也是我們項目所面臨的最大抗性，應該清醒地看到其作為辦公產(chǎn)品所面臨的現(xiàn)實而客觀的風險。以下方案僅供參考客戶定位我們產(chǎn)品潛在的主要客戶應該為：、年輕、時尚白領(lǐng)一族區(qū)域企業(yè)中高級管理人員效益較好的企事業(yè)單位中層職員國家公務員客源區(qū)域分析：本項目周邊區(qū)域（包括旁邊的體育學院職工）五角場一帶中高層管理人員以及周邊效益較好的企事業(yè)單位中層職員個別投資區(qū)域外投資型人士從購買心理上細分:有投資意向，同時追求一種別致的生活情趣。戶外露天空地禁止停放任何機動車輛（包括外來出租車）。應力求達到我們“獨立、交流、時尚、品質(zhì)、健康”的訴求。契合上述群體的消費特征及要求獨立的生活態(tài)度以及沖動，迎合他們的消費幾心理需求，用獨到的筆觸真正感動他們：獨立空間——交流空間——時間鏈接——新的生活態(tài)度年輕（包括心理年輕）+ 受過良好的教育 + 有自己喜歡的工作對未來充滿自信+追求生活品質(zhì)和品位+喜歡運動、社交或個性強他們擁有他們自己想要的獨到的生活，同時他們也希望擁有和他們同樣獨到的鄰居?，F(xiàn)代的年輕人，錢不一定掙很多，但已經(jīng)具備相當?shù)耐顿Y意識，在本產(chǎn)品形成一個有相當競爭力的總價優(yōu)勢的同時，其作為一種投資性產(chǎn)品的潛能就自然顯現(xiàn)出來了，因而理所當然吸引了具有商業(yè)投資頭腦的客戶群體。 “橙市密碼”案名不僅與眾不同，讓人過目難忘，而且朗朗上口；同時，無論是在OFFICE領(lǐng)域，還是SOLO，還是一種混合體均能貼切地應用。至此，“MINIO曼