【正文】 開發(fā)的別墅大多自己開發(fā)自己管理，相對管理質數(shù)普遍偏低，專業(yè)水平較差，很難體現(xiàn) “以人為本 ”的理念。近幾年開發(fā)的別墅，發(fā)展商慎之又慎，選擇深圳頂級物業(yè)管 理公司，力求把別墅這種高檔物業(yè)的相關配套服務做到最好。 項目名稱 配套設施 青青山莊 高爾夫球練習場、圖書館、棋牌室、商務中心、健身房、游泳池、住戶專車 金海灘度假別墅 商務部、餐飲部、室內運動（桌球、健身中心）、網(wǎng)球場、游泳池、超市 棕櫚泉別墅 保齡球室、壁球場、桌球室、健身室、圖書館、全天候游泳場、室內 高爾夫練習場、鋼 琴吧 東方花苑 會所（尚在建設） 田園居 游泳池、網(wǎng)球場、商務中心、圖書館、超市、美容美發(fā) 深圳別墅生活配套設施逐步提高標準、全面完善。 第 3 操作環(huán)節(jié)：別墅項目致勝的五大支柱 支柱 A：套造別墅物業(yè)的建筑藝術風格 別墅物業(yè)對建筑藝術風格的追求超過其它一般住宅對建筑藝術風格的追求，這是由別 墅物業(yè)本身特征和對環(huán)境的要求造成的。建筑藝術風格對于物業(yè)的價值影響程度在別墅物業(yè)上的表現(xiàn)，超過其它各種物業(yè)。 例如：龍湖山莊的日式、歐式、美式別墅，正是因其獨特的建筑藝術風格，使其單價高于關外風格一般的別墅一倍左右。反之，建筑風格，越缺少獨異性，審美價值隨著時間而落伍，其 保值性也越弱，我們之所以稱關外某些別墅為農民房，也正因其建筑風格與農民自建房毫無分別。對于別墅物業(yè)來講，其對私密性的要求也較高。首先回答兩個問題： 問題一：消費者憑什么不選擇位置好、環(huán)境好的大戶型復式住宅？ 問題二：消費者為什么寧愿買別墅而不去住度假屋？ 回答好這兩個問題再來做別墅私密性差的別墅物業(yè)。在這三種結構中，從私密角度考慮價值由高到低依次為：獨立式＞連體獨立式＞連體復式。按山地的自然走向將地塊分割成相同大小出售，規(guī)定別墅由業(yè)主自行設計，但設計方案必須經(jīng)過開發(fā)公司嚴格審查，必須具有本國建筑藝術的典型風格，而且開發(fā)公司云集了當時世界上最優(yōu)秀的設計師。設計精美典雅的別墅與秀 麗清新的大自然和諧地交融在一起，相互媲美，成為廬山的一大景觀。 支柱 C：完善別墅物業(yè)的配套會所 配套會所是專供別墅物業(yè)居住人員休閑娛樂的場所，它延展節(jié)別墅物業(yè)本身的功能，彌補其由于選址上的要求所造成的不足和人們除居家生活之外的娛樂需求。居家型別墅，其配套會所設施更側重度假休閑目的，具有特別性、獨一性。而中、西餐廳，俱樂部，則多 為消閑度假型常備。其服務和需求群體層次越高，別墅物業(yè)價值也越大。 支柱 D；優(yōu)化別墅物業(yè)的自然資源和人文資源 自然資源在這里指不可再生的自然資源和自然生態(tài)環(huán)境。自然資源和人文資源是別墅物業(yè)選址首先必須考慮的，它是決定著別墅物業(yè)價值最重要因素，即別墅物業(yè)其它要素均可模仿重造，唯獨自然資源和人 文資源是不可重造的，真正顯示出其獨一無二和價值永久性。又如：蛇口碧濤苑別墅為依海而筑的海邊別墅，其海景資源在蛇口并非獨一無二的。 支柱 F：注重別墅物業(yè)自身的 市場性 別墅物業(yè)的市場因其特殊性而具有一定的獨立性，從某一角度講是游離于整個房地產市場之外的。對于一般居家住宅物業(yè)來講顯得很重要的影響價值的因素，如：生活上的配套、商業(yè)網(wǎng)點、交通等，對別墅物業(yè)的價值影響并不顯得重要。別墅物業(yè)永遠只是某一部分人才能享有的繁華。優(yōu)質別墅物業(yè)具良好的保值 增值性，使其在任何時期都為富人階層追捧的對象。 “曲高和寡 ”，越特殊的東西，其個別性越突出，其可比較性也越少。 第 4 操作環(huán)節(jié)：別墅項目成功動作實戰(zhàn)示范 步驟 A：項目主題定位 穆天子山莊案名簡析 穆天子是一個具有鮮明中國特色的名稱，而區(qū)內建筑以北美式湖泊別墅為藍本，乍看 立了似乎矛盾，實則蘊含著深厚的文化底 蘊。相傳周穆王交游廣闊，縱橫四海，更親自駕著八匹駿馬登上天山與西王母相會，并將西方極樂的妙品帶回中原。實際上，穆天子山莊這個案名正因其中西文化強烈碰撞的特性，更易被人們牢記。 穆天子山莊之出現(xiàn)，似是一個樓盤的入市，但更重要在于代表了高檔物上賣展的一個必然方向。穆天子山莊的發(fā)展，基本原則在于 “提純、融合、創(chuàng)新 ”，這是三個互相聯(lián)系、前后因果而又不斷發(fā)展的概念。 ” 經(jīng)過對市場 的判斷以及對 “別墅 ”概念的凈化，發(fā)展商提出了 “純別墅 ”的發(fā)展概念，因此舍棄了其它洋房、排屋、公寓等多種物業(yè)形態(tài)，保證應有的檔次品位。 喜愛玩車的人似乎有一條不成文的規(guī)定：排氣量在 3． 0 以上可以作為豪華車的一個基本指標。而穆天子山在更進一步，容積率為 0． 15， 1000 多畝土地，僅建了 300 余幢別墅。風格的確立至關重要，選擇純美風格，在 珠三角營造北美式湖泊別墅，是一種創(chuàng)新，是一種挑戰(zhàn)。穆天子的人們喜歡越野車，包括他們的老總都鐘愛在山水景區(qū)。大家又都記住一條：輪子有四個，而目標只有一個。所謂別墅，根據(jù)現(xiàn)代漢語詞典之解釋，同時參照北美及其它發(fā)達地區(qū)的情況，只有在郊外和風景區(qū)營造的獨立式住宅才有資格稱為別墅，在城區(qū)內開發(fā)的再漂亮再來華，無非有一個較為古老的名字 —一花園洋房，或者一個比較肘尚的稱呼 —一都市 來宅。低密度、低容積率是指標，是手段而不是目的，目的是追求純美的風格、完善的品質。運動場所等公共設施的人均占有面積和可接近程度，均在珠三角名列前茅。 1000 戶人家擁有的游泳池叫人擠入， 50 人擁有的會所游泳池叫享受。 別墅的 建筑標準： 1）在設計上要有獨特的建筑風格和非常合理的別墅使用功能 2）要有必要的配置和多方位的功能服務。休閑會所在參照國外后將其定位為優(yōu)雅舒適的鄉(xiāng)村俱樂部，散發(fā)著親切迷人的氣息氛圍，讓人留連忘返，一位移民美國又回故土發(fā)展的佛山人在穆天子山莊溫暖的別墅客廳里，望著高大的雙層中空玻璃落地窗靜靜地體會。 步驟 D：創(chuàng)新 風格和個性是別墅的靈魂。那種千人一面兵營式農民樓的日子已經(jīng)一去不復返了。 一邊提純、一邊融合，再不斷地 有新品面市，以專門品牌的經(jīng)營服務來發(fā)展專業(yè)化的高檔別墅，似乎有點難度，困難在于巨大的反差和平和的表面。 道理很簡單，因為在純美的年代里，不斷有著新的發(fā)現(xiàn)和收獲，是生活的享受，也是創(chuàng)造的享受，又是純美的享受。 就象同行們做的蛋糕和火鍋，穆天子山莊如同佳釀，有一個純美麗香的好的年 份，讓愛她的人好好享受吧。規(guī)劃依山形水勢，變化錯落，參差成景。 山莊內預留大量空間作花園綠化之用，使每家每戶都有花園景致，與大自然融為一體。前區(qū)中心廣場占地三萬平方米，地勢平坦，配有草坪、鋪地、噴水池、棕桐樹和休息椅、主題雕塑等多種小品，平面以幾何圖形為構成元素，綠化以規(guī)則的草坪，行列的棕相和自然的花林配村，兩側設有山莊巴士站、弧型長廊及長坪，方便住戶等候車輛時休憩，入口加設洪閘及保安亭，以確保山莊之私隱性，免被外界滋擾，形成充滿大自然環(huán)境之北美式社區(qū)休想?yún)^(qū)域。 步驟 F：別墅項目環(huán)境與配套設計 椰樹泉：山莊內最大的小區(qū)， 40 幢別墅錯落有致，環(huán)繞組成一個組團，上百棵大王椰的迎風而立；綠化特點：成片椰樹林（噴泉附近）；設施：綠地迷宮（ 700 ㎡）兒童游樂場（ 300 ㎡）連賽車跑道。綠化特點：種植超過十種的林木，形成一個青翠悅目的的小山丘。 總督 半島全區(qū)最好景觀、最大面積的豪宅，共 3 幢，位于一個小半島上，三面環(huán)水，獨有私家碼頭；無論山、水、樹，美妙風景，盡收眼底，人間百態(tài)，心中盡知，沖天豪氣，只屬名見綠化特點：修剪整齊的針葉喬林及灌木，歐陸宮庭式園林。 我現(xiàn)在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的 低沉聲音；當我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。巴特勒現(xiàn)在，無錫的國民收入已達到中等發(fā)達國家水平，城市白領階層、中產階級的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。 繼 多層、高層、小高層產品之后，更接近自然風景的郊外將成為市民居住所關注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓市關注的熱點之一。 第一章、市場分析 一、 無錫別墅市場分析 五里湖 —— 將成為未來幾年 無錫別墅開發(fā)的焦點 無論在北京、深圳，還是距離無錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數(shù)十平方公里內將建成上百萬平方米的高檔別墅區(qū)，有開發(fā)商說“要把這里變成京城的第二個富人聚居區(qū)。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價格在2500 萬元左右 ，也是開盤即被搶購。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達，同時也可以方便地回到城市中去。 太湖是無錫這個著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨厚的山水自然風貌，成為了別墅建造的上佳風水寶地，無錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這里燃起，所以近幾年內，五里湖沿 岸將成為無錫高檔別墅的開發(fā)焦點。 無錫的別墅物業(yè)，五年的時間，只有世紀湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個像樣的別墅項目上市，加起來也不到 400 套物業(yè)。所以市場已經(jīng)積聚了巨大的消費空間。 無 錫的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚別墅 無錫現(xiàn)有的別墅容積率相當高，高檔別墅形象大打折扣。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內，無錫將有大量的高品質別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。 別墅市場今明兩年將風云突變，科學的營銷企劃顯得尤 為重要。但是隨著幾個大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場競爭將正式拉開帷幕，本項目要從中脫穎而出，應該重廣告包裝、重活動的渲染、重細節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播。 二、競爭對手分析 太湖虹橋花園 太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級酒店的成熟配套，有著相當?shù)膬?yōu)勢，但是規(guī)模不大，而且因為政府對于五里湖周邊的規(guī)劃有所變化，所以此項目正在調整之中。 太湖明珠苑項目（湖光山色） 與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風景區(qū)，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建筑風水上所謂的“左青龍，右白虎”?，F(xiàn)在本地塊已經(jīng)由有著商業(yè)大廈上市公司背景的民生房產以約 110 萬元 /畝的地價拿下，按照民生一貫的開發(fā)理念，肯定會造成高檔的別墅區(qū)。 寶界山莊 地處太湖花園度假村對面的原大浮種禽場地塊，位于太湖風景區(qū)第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項目比，地理位置不夠優(yōu)越，聚江公司以 120 萬元 /畝拍得，擬建造56 幢獨立別墅，整體規(guī)模較小，估計售價在 10000 元 /㎡以上。 太湖威尼斯花園二期 金馬地產把地塊轉讓給了益都開發(fā)，地塊與本案距離較遠，從五里湖的地形來分析，屬于二類區(qū)域，該項目的物業(yè)檔次較高，充分做足了水文章，但其中不是純粹的別墅區(qū)，估計還有部分高級公寓。 蠡湖新城 1號地塊 2021年 9 月陽光集團以 億拍得蠡湖新城 1號地，如此高昂的價格和 的容積率，開發(fā)商一定會采用別墅、 Townhouse、公寓相結合的建筑形式，結合蠡湖新城的規(guī)劃方案，該地區(qū)的獨棟別墅和 Townhouse 估計會采用現(xiàn)代式風格。 太湖由于地處馬山，離市區(qū)距離相對較遠，有著明顯的不足之處，定位在度假別墅。上海新聯(lián)康的營銷策略也沒有很大的突破，作為 2021 年秋季房交會上唯一的參展的別墅項目，金色水岸卻也賺足了人氣。 巨大中高檔樓盤對本案的沖擊 以上的競爭對手都是別墅物業(yè)，但本案不是純粹的別墅社區(qū)，還有相當?shù)?townhouse、疊加式別墅和電梯洋房，所以，整個無錫市場今明兩年的中高檔物業(yè)都將給本案帶來巨大的市場沖擊，如“財富廣場”的住宅部分、金色維也納的 townhouse 和疊加式別墅部分、構件廠地塊很大量體的 townhouse、陽光城市花園二期、金色江南二期、奧林花園二期和蠡湖新城內即將推出的其它地塊，也會對本項目形成巨大的市場沖擊，而現(xiàn)在無錫各大樓盤都越來越重視營銷企劃或全案代理的導入，所以各項目的動向都應該及時關注。城市中心南移，市民廣場、太湖大道等市政重點工程先后建成，隨著政府“打太湖牌，唱運河歌，建山水城”理念的逐漸深入，五里湖將成為眾多購房者關注的焦點。 二、 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 ： 地理位置優(yōu)勢非常明顯，三面環(huán)湖，擁有不可再生的自然資源，將成為無錫真正的濱湖高尚社區(qū)。 地塊方正，規(guī)劃設計可發(fā)揮空間較大。 市民對臨湖而居的生活有種向往，五里湖整治、沿湖規(guī)劃雛形已現(xiàn)，這種高品質生活可成為現(xiàn)實。 政府對蠡湖及湖濱的改造方案累計了一部分持幣觀望的購房者，本案優(yōu)越的地理位置也會吸引這部分人群形成購買，即具備天時和地利。 規(guī)劃中金城路將與長江路貫通，屆時本物業(yè)與新區(qū)的距離大大縮短了，將能吸引新區(qū)很多白領及金領的目光。（隨著政府規(guī)劃不斷進展，配套會逐漸完善，小區(qū)商業(yè)部分和內部配套也會彌補這方面的不足） 目標客戶都比較注重學區(qū)，但本社區(qū)沒有很好的學校。（可以在社區(qū)規(guī)劃中分割成不同的組團，對其外立面與綠化景觀作整體調整） 地塊對岸的現(xiàn)狀破舊不堪，成為目標客戶的形成購買的障礙。（全面導入營銷策略，新概念包裝的滲透逐漸拉近與目標客戶的心理距離） 離市中心有一定距離，目前公交線路不多，住戶必須有 私家車，會縮小了目標客戶的范圍。（景觀設計中，因勢造景，可以營造優(yōu)美的水系） 機會： 政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎設施將逐漸成熟，蠡湖新城同樣提升了本地塊所在的蠡溪板塊的綜合居住品質。 蠡湖新城一號地塊的拍賣更幫助支撐起本案的價值定位。