項(xiàng)目全案策劃word版-在線(xiàn)瀏覽
2025-03-10 21:30本頁(yè)面
【正文】 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的利潤(rùn)誘惑，有本事拿地就有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，所以自己是否有實(shí)力，有多少斤兩，都需要好好稱(chēng)稱(chēng)。 而且，如果出現(xiàn)合作方之間的見(jiàn)地不同，很容易把項(xiàng)目做成“四不象”。分兩期還是分三期，主要還不光是一個(gè)資金問(wèn)題，而是一個(gè)市場(chǎng)預(yù)見(jiàn)問(wèn)題，同時(shí)也是一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)在的聯(lián)動(dòng)問(wèn)題。高了是降價(jià)還是不降價(jià)？降，對(duì)不超前面的業(yè)主，也有傷自己的品牌筋骨；不降，房子賣(mài)不出去，那怎么行？必然會(huì)陷入左右為難進(jìn)退維谷的尷尬境地。 優(yōu)點(diǎn)之二：配套全。 優(yōu)點(diǎn)之三：管理好。 優(yōu)點(diǎn)之四：規(guī)劃好。 優(yōu)點(diǎn)之五：品牌好，潛力大。一方面在銷(xiāo)售上能克服小樓盤(pán)“勢(shì)單力薄”的弱點(diǎn)，另一方面較易培育升值潛力。 優(yōu)點(diǎn)之六：經(jīng)營(yíng)成本低。 優(yōu)勢(shì)B：大型項(xiàng)目的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 在二次置業(yè)者市場(chǎng)上，除了少數(shù)有獨(dú)特資源可以利用的小項(xiàng)目外，其它小項(xiàng)目都是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的，大項(xiàng)目將占領(lǐng)這一細(xì)分市場(chǎng)90％以上的份額。 大量小項(xiàng)目的市場(chǎng)應(yīng)是廣大工薪階層。與這些大項(xiàng)目相比，小項(xiàng)目的價(jià)格總體而言依然偏高，而廣大工薪階層是把價(jià)格放在第一位的，位置偏遠(yuǎn)一點(diǎn)、生活不大方便都可以容忍，小項(xiàng)目的價(jià)格如不下調(diào)也將失去這一市場(chǎng)。大多數(shù)小項(xiàng)目將面臨這樣一種局面：要么空置積壓，讓市場(chǎng)一點(diǎn)一點(diǎn)地消化，或者等待奇跡出現(xiàn)；要么降價(jià)求售，在周邊大項(xiàng)目橫空出世之前早日出手。長(zhǎng)期來(lái)著，后一種選擇是明智之舉，只有實(shí)力雄厚的發(fā)展商可以選擇第一種方式，而小發(fā)展商將不堪拖累。無(wú)論什么企業(yè)，也不論是否有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平，只要有地或有錢(qián)都可以介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。或者工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)，入住以后不是這里出問(wèn)題，就是那里出毛病，甚至有發(fā)展商惡意欺騙購(gòu)房者，令小業(yè)主苦不堪言，擾亂了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。大項(xiàng)目限制少，發(fā)展商可以充分發(fā)揮其聰明才智，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀(guān)、配置設(shè)施、物業(yè)管理等方面達(dá)到或超過(guò)同行的先進(jìn)水平，創(chuàng)出物業(yè)品牌，打響發(fā)展商的名聲。一個(gè)項(xiàng)目做完后不知道什么時(shí)候才能做下一個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)發(fā)展不均衡、不平穩(wěn)，而有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的大項(xiàng)目做，發(fā)展商就可以一心一意做項(xiàng)目，企業(yè)也能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。整個(gè)社區(qū)由多個(gè)圍合式布局的小組團(tuán)構(gòu)成，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)是綠化庭園，組團(tuán)間是道路和綠化帶。一眼望去，四季花城酷似奧地利的小城鎮(zhèn)。建筑物的分布與排列方式、路網(wǎng)設(shè)置、綠化空間的穿插等都需要精心規(guī)劃，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境。一個(gè)小項(xiàng)目至多有幾種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，而一個(gè)大項(xiàng)目則可有幾十上百種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。規(guī)劃布局方式也不斷創(chuàng)新，行列式布局過(guò)于呆板、單調(diào)，現(xiàn)在很少采用。 步驟B：建筑設(shè)計(jì) 大項(xiàng)目同樣可以在建筑設(shè)計(jì)上下功夫。大項(xiàng)目還可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)及其它方面突出特色，不需要過(guò)份突出自身建筑形象，不會(huì)象小項(xiàng)目那樣走極端，為突出自身面周?chē)h(huán)境不協(xié)調(diào)。平面布局有一層2戶(hù)、4戶(hù)、6戶(hù)，至多一層8戶(hù)，每層戶(hù)數(shù)少，就容易解決采光、通風(fēng)及朝向問(wèn)題，減少戶(hù)與戶(hù)之間的干擾。以后，隨著住宅小區(qū)日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后面幾期工程發(fā)售時(shí)可以不打或少打廣告，提高價(jià)格，獲取越來(lái)越高的投資回報(bào)。其次，大項(xiàng)目的廣告投入比小項(xiàng)目大，小項(xiàng)目本身投資小，利潤(rùn)少，不可能拿出很多錢(qián)來(lái)做廣告，花幾百萬(wàn)元廣告費(fèi)發(fā)展商就很心疼，物業(yè)品牌和開(kāi)發(fā)商名聲都難打響。百仕達(dá)花園一期發(fā)售時(shí)，廣告手法也是如此，現(xiàn)在二期發(fā)售，廣告就少了。小項(xiàng)目采用的營(yíng)銷(xiāo)手段，大項(xiàng)目也可以采用，而且可以把聲勢(shì)做得更大。項(xiàng)目無(wú)論大小，都必須配備各類(lèi)物業(yè)管理人員，如保安員、清潔工、水電維修工等。大項(xiàng)目物業(yè)管理公司可以采用增加物業(yè)管理人員工作量，而不增加或少增加物業(yè)管理人員的方式，降低物業(yè)管理公司最大的支出項(xiàng)目人力成本，從而降低物業(yè)管理收費(fèi)，也使配備的人員得以被充分利用。物業(yè)管理公司收不到物業(yè)管理兼，又會(huì)進(jìn)一步降低質(zhì)量，引發(fā)惡性循環(huán)。該村位于廣州市之東南、番禺市之北。 從高速公路人迎賓路5加米左右，到達(dá)新規(guī)劃居住區(qū)地域的人口處，迎賓路以西為有名的番禺市夢(mèng)幻影城。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)劃撥的用地紅線(xiàn)計(jì)算，其用地規(guī)模為 67． 28 公頃。 居住區(qū)北面靠青綠色的山坡、南面為高差不大且較開(kāi)闊的向陽(yáng)玻，規(guī)劃設(shè)計(jì)依山勢(shì)按地形分級(jí)處理，一些小土坡盡量保留，順其等高線(xiàn)布置道路與居住區(qū)。 地形現(xiàn)狀：從迎賓路入內(nèi)約傷450米有一條平衡于迎賓路屬于人為形成的土坡（高差約10米）。整個(gè)地域之東，興業(yè)大道之北有兩個(gè)高差不大的土坡；地域之東北部為一大片較完整的山坡地。 指導(dǎo)思想：本居住區(qū)規(guī)劃始終貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀(guān)”的建設(shè)方針，努力追來(lái)以人為本、回歸自然。困地制宜，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境，力爭(zhēng)成為 21世紀(jì)初居住生活水準(zhǔn)的文明居住小區(qū)。 本居住規(guī)劃設(shè)計(jì)的構(gòu)思是充分利用原有山地的自然環(huán)境作為依托，以居住區(qū)的公共建筑（五星級(jí)酒店、康樂(lè)中心、來(lái)華會(huì)所、會(huì)議中心等）及山頂公園與娛樂(lè)中心，借助附近的夢(mèng)幻影城等娛樂(lè)項(xiàng)目，使之成為一個(gè)開(kāi)放式的且具有相當(dāng)規(guī)模的游覽與娛樂(lè)新天地，吸引省內(nèi)外游客提高地盤(pán)的知名度；另一方面，由于小區(qū)的地理環(huán)境能自成一偶，管理方便，采用新的智能型的小區(qū)物業(yè)管理，因此小區(qū)管理是封閉的、安全的。 本居住區(qū)規(guī)劃的定位檔次是中高級(jí)豪
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